（2017）津02民终3911号

裁判日期: 2017-06-27

公开日期: 2017-06-30

案件名称

夏瑞浩、李立娟房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

天津市第二中级人民法院

所属地区

天津市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

夏瑞浩,李立娟,王轩,李伟,天津链家宝业房地产经纪有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条

全文

天津市第二中级人民法院民事判决书（2017）津02民终3911号上诉人（原审被告、反诉原告）：夏瑞浩，男，1989年4月16日出生，回族，天津新港船舶有限责任公司职员，住天津市塘沽区。委托诉讼代理人：付海永，天津四方君汇律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李立娟，女，1990年2月24日出生，汉族，中国电子科技集团职员，住天津市河西区。委托诉讼代理人：张健，天津景贤律师事务所律师。被上诉人��原审原告、反诉被告）：王轩，男，1985年12月7日出生，汉族，三星电机天津有限公司职员，住天津市河西区。委托诉讼代理人：朱岚，天津廉立律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李伟，女，1985年11月17日出生，汉族，天津市汇丰物流发展有限公司职员，住天津市河西区。委托诉讼代理人：朱岚，天津廉立律师事务所律师。原审第三人：天津链家宝业房地产经纪有限公司，住所地天津市南开区南门外大街与南马路交口中粮广场12A。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：孙桂荣，天津朗通律师事务所律师。上诉人夏瑞浩、上诉人李立娟因与被上诉人王轩、被上诉人李伟、原审第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司（以下简称链家经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，��服天津市河西区人民法院（2016）津0103民初11497号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月26日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。夏瑞浩上诉请求：撤销一审判决，发回重审，一、二审诉讼费由王轩、李伟负担。事实和理由：一审判决遗漏了《房地产交易合同》第八条规定的15个工作日的履行宽限期、对方于2016年12月4日发通知解除合同、夏瑞浩于2016年12月7日要求对方履行合同等多项事实；夏瑞浩在办理离婚及房屋所有权变更登记之前已向链家经纪公司征求意见；一审法院错误认定合同无法继续履行；一审判令夏瑞浩双倍返还定金属适用法律错误。一审认定事实不清，适用法律错误，请求二审依法改判。李立娟辩称，同意夏瑞浩的上诉请求及理由。李立娟上诉请求：撤销一审判决第二、三项，二审诉讼费由王轩、李伟负担。事实和理由：一审对于盖然性和或然性的论述缺乏依据，本案不属于根本违约，李立娟不应当承担双倍返还定金责任。夏瑞浩针对李立娟的上诉请求辩称，同意李立娟的上诉请求及理由。王轩、李伟针对夏瑞浩、李立娟的上诉请求一致辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。链家经纪公司针对夏瑞浩、李立娟的上诉请求辩称，该公司并未同意夏瑞浩办理离婚及房屋所有权变更登记手续，且已告知其办理上述手续需要大约20个工作日，同时也告知了贷款政策随时发生变化，催促其尽快履行合同，依照一般认知，夏瑞浩应理解贷款政策变化的真实含义。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。王轩、李伟向一审法院起诉请求：1、解除买卖双方及第三人签订的房产交易合同；2、夏瑞浩、李立娟双倍返还王轩、李伟定金100000元；3、链家经纪公司退还王轩、李伟贷款服务费共计600元；4、夏瑞浩、李立娟赔偿王轩、李伟中介费30000元；5、诉讼费由夏瑞浩、李立娟负担。夏瑞浩向一审法院反诉请求：1、解除双方之间的房屋买卖合同关系；2、王轩、李伟赔偿夏瑞浩违约金150000元；3、诉讼费由王轩、李伟负担。一审法院认定事实：2016年11月6日，王轩、李伟与夏瑞浩、李立娟及链家经纪公司签订《房产交易合同》，约定王轩、李伟购买夏瑞浩、李立娟名下坐落天津市河西区××里××房产（即本案涉诉房屋），房屋成交价1500000元，王轩、李伟应于2016年11月6日将50000元作为定金交付夏瑞浩、李立娟。并约定，双方应于2016年11月30日之前到房管部门签订《天��市房产买卖协议》。此外合同约定，若因买受方所提供之相关材料不符合贷款银行的审批条件，导致贷款不能正常办理的，须由买受方按照一次性付款的方式从确定不能办理之日起二十个工作日内向出售方补齐全部房款，否则视为买受方违约。签订合同当日，王轩、李伟支付定金50000元，中介费30000元，评估费1000元、贷款服务费600元。夏瑞浩出具定金收条，链家经纪公司出具收据。2016年11月10日，链家经纪公司提醒双方贷款政策可能发生变化。2016年11月14日夏瑞浩、李立娟协议离婚，并于2016年11月18日申请办理涉诉房屋产权登记变更手续，将该房屋变更为夏瑞浩单独所有。2016年11月26日，银行贷款政策进行调整，将首付比例由二成提高至三成。一审法院认为，双方之间的房屋买卖合同是各方当事人真实意思的表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。现双方均要求解除合同，一审法院对该诉请予以照准。就违约责任一节，虽然合同约定的到房管局签署《天津市房产买卖协议》的最后履行期限为2016年11月30日，贷款政策调整的时间为2016年11月26日，但夏瑞浩关于“双方按照合同约定在11月30日签订天津市房产买卖协议，那么同样会遇到首付款提高这一政策变动的事实，延迟履行不构成根本违约”的抗辩意见，一审法院不予采纳。因涉诉房屋变更至夏瑞浩一人名下后，产权证于2016年12月7日下发，客观上必然导致合同迟延履行。夏瑞浩、李立娟婚姻状况变化导致涉诉房屋无法在合同约定的最后期限到来之前签署《天津市房产买卖协议》系盖然性事实，而双方在2016年11月26日至2016年11月30日之间前往房管局签署《天津市房产买卖协议》履行合同，仅为或然性事实，不可用或然性事实去否定盖然性事实。此外，双方签署房产交易合同的时间为2016年11月6日，最后履行期限为2016年11月30日，从时间范围上看，即使作为或然性事实，该或然性事实发生的概率仍小于双方于2016年11月6日至2016年11月25日履行的可能。此外，夏瑞浩、李立娟婚姻状况发生变化后，对涉诉合同的履行方式本有多种选择，既可以选择先履行房屋买卖合同再处理夫妻内部财产纠纷，也可以选择先处理夫妻内部财产纠纷再行履行房屋买卖合同。前者更有利于保护对外关系的交易流转的稳定性，但不利于保护夫妻内部财产关系；后者更有利于保护夏瑞浩、李立娟作为夫妻在离婚过程中内部财产关系的稳定性，但不利于保护对外的交易流转的稳定性。既然夏瑞浩、李立娟做出了选择，理应对自己的选择承担相应的法律后果，且链家经纪公司在合同履行过程中多次向双方表示贷款政策可能出现变化，夏瑞浩应当可以预见贷��政策变化导致合同履行出现障碍这一事实出现的可能。另外，2016年11月9日王轩、李伟已经做好至房管局签署《天津市房产买卖协议》履行合同的准备，夏瑞浩对该事实并无异议，在此情况下，夏瑞浩、李立娟仍坚持先办理离婚及产权变更手续再履行房屋买卖合同，应对合同迟延履行承担责任。由于夏瑞浩、李立娟的原因导致合同必然出现迟延履行，此期间政策调整导致王轩、李伟无法继续购买房屋，夏瑞浩、李立娟应承担相应的责任。夏瑞浩、李立娟关于“合同约定即使不能办理贷款也有义务一次性付款，政策变动导致首付比例由二成提高至三成，涉及金额较小未超出签订合同的合理预期”的抗辩意见，一审法院不予采纳，原因在于合同文本中的表述为“若因买受方所提供之相关材料不符合贷款银行的审批条件，导致贷款不能正常办理的，须由买受方按照一次性��款的方式从确定不能办理之日起二十个工作日内向出售方补齐全部房款，否则视为买受方违约”，该约定文意解释仅限于贷款未获审批，在房屋买卖合同中，贷款是否通过审批系当事人不可控制的因素，为均衡保护买卖双方当事人之权益，保护交易秩序的稳定，在合同中约定贷款未获审批之时，买受人应支付全部价款，否则属于违约，并给与一定的宽展期，符合公平原则，亦是双方为防范交易风险做出的合理判断，并无不妥，但不应将该条款随意作扩大解释，延伸适用于其他可能出现的情况。另，贷款政策调整后，王轩、李伟曾提出继续履行合同，多出一成的首付可以寻求垫资，但要求夏瑞浩承担相应利息。在因夏瑞浩、李立娟原因导致合同履行迟延进而贷款政策出现变化造成合同履行障碍的情况下，王轩、李伟仍支付合同对价继续履行合同仅要求夏瑞浩承担由��原因导致的合同交易成本上升部分，并未超出当事人对合同履行的合理预期。本可以顺利完成合同履行，可惜夏瑞浩并未接受。关于夏瑞浩辩称其行为仅构成迟延履行，并不构成根本违约的抗辩意见，一审法院不予采纳。因为王轩、李伟要求解除合同的根本原因并不在于夏瑞浩至2016年12月7日已经可以继续履行合同，而在于因夏瑞浩、李立娟之行为导致合同迟延履行，进而因政策调整导致合同无法继续履行。关于李立娟辩称其与夏瑞浩已于2016年11月14日离婚，并于2016年11月18日配合将房屋过户给夏瑞浩，故此后房屋买卖与其无关的抗辩意见，一审法院不予采信。因李立娟作为合同缔结时的房屋权利人在合同上签字，应履行自己的合同义务，其与夏瑞浩婚姻关系的变化不得对抗合同相对方。王轩、李伟要求夏瑞浩、李立娟双倍返还定金100000元的诉讼请求，一审法院予以照准。王轩、李伟要求夏瑞浩、李立娟承担中介费损失30000元的诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持。同理，夏瑞浩的反诉请求中要求王轩、李伟赔偿违约金150000元，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。就王轩、李伟要求链家经纪公司返还贷款服务费600元的诉讼请求，链家经纪公司同意退还该费用，一审法院予以照准。判决：“一、解除原告王轩、李伟与被告夏瑞浩、李立娟及第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司于2016年11月6日签订的房产交易合同；二、自本判决生效之日起7日内，被告夏瑞浩、李立娟双倍返还原告王轩、李伟购房定金100000元；三、自本判决生效之日起7日内，被告夏瑞浩、李立娟赔偿原告王轩、李伟中介费损失30000元；四、自本判决生效之日起7日内，第三人天津链家宝业房地产经纪有限公司返还二原告贷款服务费600元；五、驳回反��原告夏瑞浩的其他反诉请求。”二审中，当事人没有提交新证据。本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。结合诉辩双方意见，本院归纳本案争议焦点是：夏瑞浩、李立娟是否应双倍返还王轩、李伟购房定金100000元。本院认为，夏瑞浩、李立娟与王轩、李伟及链家经纪公司签订的《房产交易合同》，系双方的真实意思表示，合同的表现形式和约定的实质性内容均不违反国家法律和行政法规的强制性规定，合同依法成立并发生法律效力，双方当事人均应依约履行各自义务。合同签订后，王轩、李伟自2016年11月9日已做好签署《天津市房产买卖协议》的准备。然，夏瑞浩、李立娟在明知王轩、李伟需贷款支付购房款，链家经纪公司提醒近期贷款政策可能发生变化并催促其尽快履行合同，且��知办理产权变更登记手续需要大约20个工作日的情况下，未征求王轩、李伟的意见，于2016年11月18日申请将涉诉房屋产权登记至夏瑞浩名下。依照经验及常理推断，夏瑞浩、李立娟应明知其二人的上述行为将导致不能在合同约定的期限内签署《天津市房产买卖协议》，实际上夏瑞浩也是至2016年12月7日方可以继续履行合同，此一节夏瑞浩、李立娟的履约行为不符合合同的约定，构成迟延履行。在申请房屋产权变更登记过程中，贷款政策于2016年11月26日作出调整，提高了首付款的支付比例，致王轩、李伟无力履行合同，此虽系政策调整造成，但如果夏瑞浩、李立娟能够在2016年11月9日配合签订《天津市房产买卖协议》，依照贷款审批的流程期限推断，案涉《房产交易合同》应能够顺利履行。据此，一审法院认定系夏瑞浩、李立娟的违约行为导致合同解除，判令其二人双倍��还定金，符合案件事实及相关法律规定，本院对此予以维持。对于夏瑞浩、李立娟主张的迟延履行未超出15个工作日的宽限期，不构成根本性违约一节，因《房产交易合同》第八条第1款仅约定了根本性违约的情形之一，即迟延履行超过15个工作日，并非涵盖全部守约方可以解除合同的情形，也不足以否定夏瑞浩、李立娟的迟延履行致使不能实现合同目的的事实。据此，夏瑞浩、李立娟的该项主张依据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人夏瑞浩、上诉人李立娟主张的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7450元，由上诉人夏瑞浩负担4550元，��诉人李立娟负担2900元。本判决为终审判决。审　判　长　　崔　军审　判　员　　杨宝华代理审判员　　孙　静二〇一七年六月二十七日书　记　员　　马　丽更多数据：