（2017）陕07民终475号
裁判日期: 2017-06-27
公开日期: 2017-09-08
案件名称
汉中汇豪置业有限公司、魏巍与王牧、彭鹏、李冬、王明英、吴永明、赵晓冬、黄文静、刘渝军、邹松花、郭汉生、赵永兰、邵奕涵、王万国、谯桂香、杨志明、侯建德姚鹏房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省汉中市中级人民法院
所属地区
陕西省汉中市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
汉中汇豪置业有限公司,魏巍,王牧,彭鹏,李冬,王明英,吴永明,赵晓冬,黄文静,刘渝军,邹松花,郭汉生,赵永兰,邵奕涵,王万国,杨志明,谯桂香,侯建德,姚鹏
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第三十六条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕07民终475号上诉人（原审被告）：汉中汇豪置业有限公司。住所地汉台区兴汉路*号汇豪新世纪商业中心****室。法定代表人：姚鹏，该公司执行董事。上诉人（原审被告）：魏巍，男，生于1971年11月6日，住汉台区。二上诉人委托诉讼代理人：黄自强，陕西南星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王牧，男，生于1985年4月8日，住西安市碑林区。被上诉人（原审原告）：彭鹏，男，生于1987年10月6日，住陕西省勉县。被上诉人（原审原告）：李冬，女，生于1980年7月21日，住汉中市汉台区。被上诉人（原审原告）：王明英，女，生于1957年9月10日，住勉县。被上诉人（原审原告）：吴永明，男，生于1970年12月7日，住勉县。被上诉人（原审原告）：赵晓冬，男，生于1977年11月7日住汉中市汉台区。被上诉人（原审原告）：黄文静，女，生于1982年9月28日，住勉县。被上诉人（原审原告）：刘渝军，女，生于1973年11月，住城固县。被上诉人（原审原告）：邹松花，女，生于1978年3月29日，住洋县。被上诉人（原审原告）：郭汉生，男，生于1957年2月5日，住汉台区。被上诉人（原审原告）：赵永兰，女，生于1970年2月10日，住四川省广安市广安区。被上诉人（原审原告）：邵奕涵，男，生于1995年11月30日，住汉中市汉台区。被上诉人（原审原告）：王万国，男，生于1979年1月21日，住汉中市汉台区。被上诉人（原审原告）：杨志明，男，生于1967年11月26日，住留坝县。被上诉人（原审原告）：谯桂香，女，生于1961年8月24日，住汉中市汉台区。被上诉人（原审原告）：侯建德，男，生于1956年12月15日，住汉中市汉台区。被上诉人共同诉讼代表人：杨志明，男，生于1967年11月26日，住留坝县。被上诉人共同诉讼代表人：邹松华，女，生于1978年3月29日，住洋县。被上诉人共同诉讼代表人：赵晓冬，男，生于1977年11月7日，住汉中市汉台区。被上诉人共同委托代理人：景兰江，陕西嘉盟律师事务所律师。原审被告：姚鹏，男，生于1984年7月20日，住汉中市汉台区。上诉人汉中汇豪置业有限公司、魏巍因与被上诉人王牧、彭鹏、李冬、王明英、吴永明、赵晓冬、黄文静、刘渝军、邹松花、郭汉生、赵永兰、邵奕涵、王万国、谯桂香、杨志明、侯建德，原审被告姚鹏房屋租赁合同纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院（2016）陕0702民初2663号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人魏巍、汉中汇豪置业有限公司（以下简称“汇豪公司”）的委托诉讼代理人黄自强，被上诉人的共同诉讼代表人赵晓冬、共同委托诉讼代理人景兰江到庭参加诉讼，原审被告姚鹏经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。汇豪公司、魏巍上诉请求：1、请求撤销一审判决第一、二项，对汇豪公司应向被上诉人支付的租金、利息的数额予以改判，并改判魏巍不对债务承担连带清偿责任。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、认定事实不清。首先，本案共同诉讼的当事人中有许多被上诉人对本案并不知情，并未真正参加诉讼，存在虚假诉讼情形。其次，一审判决对上诉人应付租金数额计算错误，对租金起算时间认定错误。案涉商铺于2014年11月15日清空闲置，上诉人未使用或占用，亦未出租或转租。根据上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》约定，如果乙方（上诉人）超过2个月仍未缴纳租金，甲方（被上诉人）有权单方终止协议。上诉人魏巍于2015年1月27日被刑拘后，无法继续履行合同，且已明确告知被上诉人，让被上诉人行使单方解除权，被上诉人置之不理。因此，被上诉人对扩大的损失有重大过错，根据公平原则，被上诉人对扩大的损失应自行承担责任，上诉人仅应支付租金至2014年11月15日。再次，一审判决对租赁面积认定错误。6、7、8、9、10号商铺面积均为23.89㎡，年租金本应为16917元，但一审法院认定的年租金数额差额巨大。另，上诉人租赁商铺时，商铺还是毛坯房，上诉人对商铺进行了整体改造和装修，安装空调和新风系统花费了30余万元，改造水电、卫生间等花费20余万元，装修花费25余万元，应从租金中扣除。2、一审法院适用法律错误。公司人格否认制度的适用前提条件，系公司人格被滥用导致债权人或社会公共利益遭受到损害或造成了实质性的危险。本案并无证据证实上诉人汇豪公司的财产不足以清偿公司债务。也无证据证明上诉人魏巍有滥用股东权利逃避债务的行为，且其行为已损害被上诉人的利益。因此，魏巍不应承担连带清偿责任。即使魏巍应承担清偿责任，也应只在出资限额内承担清偿责任。王牧等16名被上诉人答辩称，一审判决认定事实清楚，使用法律正确，判处适当，应驳回上诉，维持原判。姚鹏未作答辩。王牧、彭鹏、李冬、王明英、吴永明、赵晓冬、黄文静、刘渝军、邹松花、郭汉生、赵永兰、邵奕涵、王万国、谯桂香、杨志明、侯建德共同向一审法院起诉请求：判令三被告连带支付下欠房租865179元并自2015年11月11日起至实际清偿之日，以年利率10%向申请人计付利息。一审法院认定事实：2013年，以上原告分别购买了位于汉台区兴汉路汇豪新世界商业中心负一层商铺。随后，除邵奕涵以外的原告分别与被告汇豪公司签订了《商铺出租委托合同》，合同约定，原告王牧将其购买的汇豪新世界商业中心负一层3号商铺，彭鹏将其购买的汇豪新世界商业中心负一层5号商铺，李冬将其购买的汇豪新世界商业中心负一层6号商铺，王明英将其购买的汇豪新世界商业中心负一层7号商铺，吴永明将其购买的汇豪新世界商业中心负一层8号商铺，赵晓冬将其购买的汇豪新世界商业中心负一层9号商铺，黄文静将其购买的汇豪新世界商业中心负一层10号商铺，刘渝军将其购买的汇豪新世界商业中心负一层11号商铺，邹松花将其购买的汇豪新世界商业中心负一层12号商铺，郭汉生将其购买的汇豪新世界商业中心负一层13号商铺，赵永兰将其购买的汇豪新世界商业中心负一层27号商铺，王万国将其购买的汇豪新世界商业中心负一层33号商铺，谯桂香、侯建德将其购买的汇豪新世界商业中心负一层36号商铺，杨志明将其购买的汇豪新世界商业中心负一层50号商铺，委托被告出租；租赁期限为：2013年12月1日至2023年12月1日，被告汇豪公司享用90天的免租期，自租赁之日计算；双方对每年租金的数额及违约责任等根据商铺的面积也分别做了约定。2014年6月1日，原告邵奕涵委托其母亲杨永利与被告签订了《商铺租赁协议》，协议约定，邵奕涵将其购买的汇豪新世界商业中心负一层2号、28号、29号、35号、51号、52号、56号、57号商铺出租给被告，租赁期限为2014年6月1日至2023年5月31日，第一年租金为26万元，以后每年按5%递增。合同签订后，以上原告均交付了商铺；被告支付了部分租金后，因经营不善，租金拖欠；原告多次催要租金未果，于2015年9月7日提起诉讼，请求解除双方签订的《商铺出租委托合同》、《商铺租赁协议》，并交付商铺，该案在审理中，双方经自行协商，被告同意解除与原告签订的《商铺出租委托合同》、《商铺租赁协议》，并于2015年11月11日将涉诉商铺交付给了各原告，并经（2015）汉台民初字第01781号判决书判决解除原告与被告签订的《商铺出租委托合同》、《商铺租赁协议》。一审另查明，16名原告中，被告汇豪公司向彭鹏、李冬、王明英、赵晓冬、刘渝军、郭汉生、邵奕涵、王万国8名原告支付租金至2014年6月1日，向王牧、吴永明、黄文静、邹松华、谯桂香（侯建德）、杨志明6人支付租金至2016年12月1日，赵永兰自免租期到期即2014年3月1日后未支付租金；再查明，被告汇豪公司在2013年3月14日公司注册时由被告魏巍认缴60万元，姚鹏认缴40万元；由姚鹏担任法定代表人；公司成立后，二人并未实缴出资，且公司一直由魏巍实际经营管理，姚鹏并未参与，本案所涉合同也是由魏巍与各原告洽谈签署，已经支付过的租金大部分由魏巍通过个人账户向业主支付，汇豪公司并无公司会计账。一审法院认为，合法有效的合同关系受到法律保护，双方当事人均应按照合同约定行使权利并履行相应义务；本案原告与被告汇豪公司签订的合同虽名为《商铺出租委托合同》，但就其合同内容来看，实质构成的是合法有效的租赁合同关系，租期为十年，且合同对于租期内租金约定明确，被告汇豪公司理应在合法有效的租期内按约支付各原告租金，而不应以自己在2015年1月以后就未将房屋出租，也未获得收益，作为不向原告支付租金的抗辩理由，此辩称显然混淆了被告汇豪公司与原告的关系以及被告将房屋对外经营成功与否而产生关系，结合双方合同已经于2015年11月11日解除并且已经将房屋交还原告的事实，原告请求被告支付自拖欠租金之日起至合同解除双方交接房屋之日即2015年11月11日期间的租金的诉请，符合双方合同约定和法律规定，予以支持；对于租金数额，认定如下：彭鹏、李冬、王明英、赵晓冬、刘渝军、郭汉生、邵奕涵、王万国8人房屋租金自2014年6月1日起至2015年11月11日共计528天，按照8人合同约定租金标准，分别为彭鹏46485元（32135÷365×528），李冬29802元（20602÷365×528），王明英28109元（19432÷365×528），赵晓冬22981元（15887÷365×528），刘渝军52240元（36113÷365×528），郭汉生38062元（26312÷365×528），邵奕涵376109元（260000÷365×528），王万国53002元（36640÷365×528）；王牧、吴永明、黄文静、邹松华、谯桂香和侯建德、杨志明7人房屋租金自2016年12月1日起至2015年11月11日共计345天，按照6人合同约定租金标准，分别为王牧50274元（53189÷365×345），吴永明17960元（19002÷365×345），黄文静15990元（16917÷365×345），邹松华22028元（23305÷365×345），谯桂香、侯建德41859元（44286÷365×345），杨志明23795元（25175÷365×345），赵永兰房屋租金自2014年3月1日起至2015年11月11日共计620天，按照合同约定租金标准为45378元（26715÷365×345），以上15人共计864074元，被告魏巍作为被告汇豪公司实际控制人，对原告提出拖欠租金拖欠起算时间基本认可，在给予其合理的举证期限内又无法提供相反证据加以反驳原告请求的租金拖欠起算时间，此举证不能后果应由其自行承担；对原告请求被告汇豪公司自2015年11月11日起按照拖欠租金支付利息的诉请，于法有据，应当予以支持，但以年利率10%请求并无依据，应以中国人民银行同期贷款基准利率确定更为适宜；对原告以被告魏巍和被告姚鹏未实际出资，且被告魏巍财产与公司财产混同为由，要求魏巍和姚鹏对汇豪公司所付租金债务承担连带责任的诉请，通过已经查明情况来看，被告魏巍在公司注册时认缴60万元，占公司60%股份，被告姚鹏作为汇豪公司的法定代表人，虽认缴40万元，占40%的股份，但其辩称仅仅是帮助被告魏巍挂名，自公司成立后，并未实际参与管理和经营公司，而一直是由魏巍实际控制公司和支配公司行为，且二被告并未实际履行出资义务，但我国2014年3月1日起实施的《中华人民共和国公司法》已将公司注册资本实缴制改为认缴登记制，也取消了两年内缴足出资的规定，加之被告姚鹏并未实际参与公司经营与管理，故在无其他证据加以证明的前提下，原告以此请求二被告对汇豪公司债务承担连带责任的诉请，于法无据，但汇豪公司未按相关规定设立公司会计账目，被告魏巍作为公司认缴60%股份的股东，作为公司实际控制人，在公司经营过程中将个人财产与公司财产完全混同，加之汇豪公司已于2015年7月9日被列入经营异常名单，故依照《中华人民共和国公司法》第二十条“公司股东应当遵守法律、行政法规和公司章程，依法行使股东权利……公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”之规定，被告魏巍应对汇豪公司应承担的租金债务承担连带清偿责任；综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国公司法》第二十条、第二十六条、第一百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：一、被告汉中汇豪置业有限公司于判决书生效之日起三十日内支付原告彭鹏拖欠租金46485元，支付李冬租金29802元，支付王明英租金28109元，支付赵晓冬租金22981元，支付刘渝军租金52240元，支付郭汉生租金38062元，支付邵奕涵租金376109元，支付王万国租金53002元，支付王牧租金50274元，支付吴永明租金17960元，支付黄文静租金15990元，支付邹松华租金22028元，支付谯桂香、侯建德租金41859元，支付杨志明租金23795元，支付赵永兰租金45378元，以上共计864074元；并以此为本金，以中国人民银行同期贷款基准利率为标准，自2015年11月11日起向原告计付利息至判决书确定之日止；二、被告魏巍对判决书第一项汉中汇豪置业有限公司应承担的金钱给付义务承担连带清偿责任；三、驳回原告王牧、彭鹏、李冬、王明英、吴永明、赵晓冬、黄文静、刘渝军、邹松花、郭汉生、赵永兰、邵奕涵、王万国、谯桂香、杨志明、侯建德其他诉讼请求。案件受理费12512元，由被告汉中汇豪置业有限公司、魏巍共同负担。本案二审审理期间，上诉人魏巍向本院申请调取其在中国工商银行汉中天台路支行帐号为6222082606000585777的银行账户，在2013年12月至2015年1月期间的银行流水详单，拟证明其16名被上诉人主张的租金中，魏巍已经支付过部分，应予以扣减。本院根据其申请调取后，经质证，上诉人与被上诉人双方对该银行流水详单均无异议，双方进行核对后，一致认可魏巍该账户的交易流水显示，并不存在一审判决确认的拖欠租金中，存在魏巍已经支付过部分的情形。经审核，对该银行流水详单予以采信。各方当事人均未提交其他新证据。二审经审理查明的事实与原审认定事实一致。本院认为，二审审理期间，针对上诉人的上诉请求，本院对王牧等16名被上诉人进行了核实，根据核实情况，本案16名被上诉人提起诉讼均系其真实意思表示，不存在虚假诉讼情形。上诉人汇豪公司、魏巍当庭撤回该上诉请求。根据双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点为：一、一审判决认定的租金、利息是否正确；二、魏巍是否应当对汇豪公司向16名被上诉人支付的租金承担连带清偿责任。针对焦点一，上诉人汇豪公司与16名被上诉人签订的《商铺出租委托合同》系双方的真实意思表示，合同内容亦不违反法律规定，合法有效，对双方具有拘束力。在该《商铺出租委托合同》中，对案涉商铺的租金金额、起租时间、租期均有明确约定。经审查，除汇豪公司与邵奕涵（合同甲方名称为杨永丽）签订的合同外，其他15名被上诉人与汇豪公司签订的租赁合同中，并无汇豪公司所称的“如果乙方（上诉人）超过2个月仍未缴纳租金，甲方（被上诉人）有权单方终止协议”约定内容。汇豪公司与邵奕涵签订的合同中，虽有此约定，但该约定只是赋予甲方（被上诉人）提前解除合同的权利，该权利是否行使，应由甲方（被上诉人）决定，在被上诉人不行使时，不能作为汇豪公司不予支付租金以及解除合同的抗辩理由。本案双方签订的租赁合同的解除日期，应当以（2015）汉台民初字第01781号民事判决书确定的日期为准。据此，一审法院依据合同约定确定案涉商铺租金标准，并计算至2015年11月11日，符合本案事实和法律规定，上诉人认为确定租金金额及利息错误的上诉请求，与事实不符，本院不予支持。针对焦点二，魏巍作为汇豪公司股东，在本案中是否构成公司混同？公司和股东彻底分离是公司取得法人独立资格的前提，也是股东有限责任原则的基础。公司财产和股东财产的彻底分离就是这种法人独立资格的表现。根据魏巍在诉讼中自认的事实，姚鹏作为汇豪公司的法定代表人，并未参与公司的实际经营，该公司由魏巍实际控制经营，在与16名被上诉人签订《商铺出租委托合同》后，支付商铺租金均由魏巍个人账户支出，。魏巍作为汇豪公司的股东，其用个人账户收支公司款项的行为，违反了《中华人民共和国民法通则》第三十六条“法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织”的规定，已经构成了股东与公司的财务混同，故应当承担连带责任。据此，一审法院判决由魏巍对汇豪公司应承担的租金债务承贷连带清偿责任，符合本案事实和法律规定，上诉人魏巍的此节上诉请求亦不能成立。对于上诉人汇豪公司提出的装修、增添设备的款项应从租金中扣除问题，因其在一审时并未就此提出反诉，属于二审中新增加的诉请，本院依法不予审理。综上，汇豪公司与魏巍的上诉请求均不能成立，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予以维持。中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12512元，由汉中汇豪置业有限公司、魏巍共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈耀斌代理审判员 金 庆代理审判员 丁腾龙二〇一七年六月二十七日书 记 员 刘 娜 搜索“”