（2017）粤06民终2086号

裁判日期: 2017-06-27

公开日期: 2017-07-20

案件名称

郑伟照、沙立芬行纪合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省佛山市中级人民法院

所属地区

广东省佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

郑伟照,沙立芬,佛山市顺德区北滘镇淘房置业房地产中介服务部

案由

行纪合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省佛山市中级人民法院民事判决书（2017）粤06民终2086号上诉人（原审被告）：郑伟照，男，1963年12月12日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，委托诉讼代理人：叶耀恒，广东合邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沙立芬，女，1978年11月25日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区，委托诉讼代理人：廖明浥，广东南国德赛律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈子钰，广东南国德赛律师事务所律师。原审第三人：佛山市顺德区北滘镇淘房置业房地产中介服务部，住所地广东省佛山市顺德区北滘镇碧桂园居委会碧桂园A商场102号F2号铺。经营者：朱海燕。上诉人郑伟照因与被上诉人沙立芬、佛山市顺德区北滘镇淘房置业房地产中介服务部（以下简称淘房中介服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初16921号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郑伟照上诉请求：撤销一审判决，驳回沙立芬的全部诉讼请求。事实和理由：（一）涉案房屋买卖合同已经依法达到了解除条件。第一，沙立芬明确拒绝支付首期款。涉案房屋买卖合同约定“首期楼款”（不含定金）为人民币50万元，沙立芬迟迟不予支付。直至2016年7月11日，在郑伟照的催促下才支付了28万元，仍有22万元一直未予支付。沙立芬甚至已经明确拒绝支付，认为“首付已经多付了10万”。沙立芬与郑伟照并未约定或者订立补充协议免除沙立芬关于首期楼款的支付义务，沙立芬也没有提交证据证明双方明确对合同条款作出变更。至于沙立芬所称的其在2016年9月份申请的贷款金额，该贷款金额与合同约定的首期楼款不属于同一概念，其贷款行为也并不表示双方之间变更了合同的约定。根据合同法第七十七条、第七十八条的规定，合同的变更需要双方协商一致，并明确约定。在沙立芬和郑伟照并未明确约定免除沙立芬的首期楼款支付义务的情况下，沙立芬自2015年12月签订协议后，仅支付了部分首期楼款，并明确拒绝按照约定支付，其行为已经构成违约。第二，经催告，沙立芬连续数月拒不配合提供资料办理房屋过户手续。郑伟照对于合同的履行一直都有异议，且一直不断催促沙立芬办理房屋过户手续。但从2016年5月3日领到了涉案房屋产权证开始，郑伟照就通过淘宝中介服务部催促沙立芬支付首期楼款和办理交易手续。从五月份开始，到六、七、八月份，在连续数月催促的情形下，沙立芬仅仅在七月份支付了部分首期楼款，但未能完全支付完毕，并一直不提供资料办理交易手续。按照交易惯例，持有房屋产权证的，一个月内即可完成房屋交易手续。虽然涉案房屋买卖合同并未约定办理房屋交易手续的截止日期，但经催促，沙立芬拖延了数月拒不配合提供资料办理房屋交易手续，直到2016年9月22日才领到银行的同意贷款意向书，这种拖延大大超出预期或者合理时间。沙立芬拖延办理房屋交易手续的行为，已经明显不符合法律规定和合同约定。第三，因沙立芬拖延办理房屋交易手续，在数月后房价大涨的情况下，进行公平市场交易的合同目的已经不能实现。涉案交易的房屋是郑伟照夫妻在佛山市的唯一共同房产。郑伟照夫妻都是教师，郑伟照因为健康的原因已经辞职在家休养，而郑伟照的妻子也辞职在家照顾郑伟照。因为治疗的原因，郑伟照夫妻需要常住佛山，还需要在佛山养老。与沙立芬签订合同时，郑伟照夫妻原本打算卖掉房屋在附近买回一套居住，但沙立芬一再拖延不办理交易手续，直到2016年9月22日才拿到同意贷款意向书，交易时间大大超出预计。2016年9月初，涉案房屋附近地段房价大幅上涨，郑伟照无法再按照原来的计划买到别的房屋居住，同时沙立芬也坚决不给予任何补偿，郑伟照不得不于9月22日和25日两次通知沙立芬解除合同。郑伟照需要把这套房屋留给自己一家人住。淘宝中介服务部在法庭上也说明了因为沙立芬女士拖延时间确实太长，郑伟照夫妻要把房屋留给自己住的实际情况。因沙立芬拖延办理房屋手续后房价上涨，已经远远超过了所有人的理性判断。如果郑伟照能预知，当房屋办理过户的时候房价会涨到140多万元，是不可能把房屋按照102万元的价格卖出去的。在房价大涨的情况下，沙立芬都不同意对郑伟照作出补偿，坚决要求“按合同执行，马上过户”。实际上是沙立芬自己一直不按照合同执行。拖延数月后，郑伟照进行公平市场交易的合同目的已经不能实现。如果郑伟照一直拖延时间不及时办理房屋过户手续，则不管房价如何上涨，郑伟照不会也不应当有任何异议。但本案的特殊之初在于，在郑伟照连续数月一直催促作为买方的沙立芬办理房屋交易手续的情形下，沙立芬迟迟不予配合办理。本应该一个月内办理完毕的事项，沙立芬拖延了近五个月仍未完成，已经远远超过了合理预期。而沙立芬在2016年9月办理贷款手续的行为，并不表明沙立芬的行为不属于迟延履行。根据本案事实和法律规定，郑伟照有权解除涉案的房屋买卖合同。（二）一审判决并未对郑伟照解除合同的效力作出判断，违反了法律规定。2016年9月22日和25日，郑伟照两次通知沙立芬解除涉案房屋买卖合同，沙立芬在本案起诉状中以及在庭审中对该通知的事实也予以确认。根据合同法第九十六条的规定，涉案房屋买卖合同已经于2016年9月25日解除。根据合同法第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，沙立芬关于继续履行合同等请求并不符合法律规定。订立和履行合同，应当遵循自愿、公平、诚实信用等原则，同时，一方也不应当将自己的意志强加给另外一方。郑伟照不断进行催促，沙立芬不但不履行合同，还要求催促方承担违约责任，这种行为不应当予以支持。综上所述，沙立芬的诉讼请求依法应当予以驳回。在本案二审法庭调查期间，郑伟照补充上诉意见：一审判决除不符合法律规定外，还明显与合同约定不符。合同第十一条约定卖方不能将该物业售予买方，应支付成交价的10%作为违约金，卖方退回买方支付的所有费用。如果认定郑伟照违约的话，也只能按照合同第十条的约定来处理，不能随便突破合同约定。郑伟照两次通知沙立芬解除合同的行为有明确的法律意义。本案并不存在郑伟照逾期履行的问题，合同由于沙立芬不履行合同和迟延履行合同等原因已经郑伟照书面通知解除。沙立芬辩称，同意一审判决。郑伟照所提及的合同第十条并不能适用于本案的情形。本案是典型的卖方因为市场价格上涨而单方擅自解除合同，属于严重不诚信的行为。郑伟照在2016年9月25日明确终止交易行为并解除合同，但郑伟照不享有解除权，其行为显然违法。本案因为郑伟照的违约而导致诉讼，但是仍可以履行合同，该房产仍在郑伟照名下。沙立芬已经申请查封了本案涉案房产，查封送达回证备注注明该房产正在办理转移登记，说明郑伟照所谓的通知解除事由是有预谋的擅自解除，而且也不是像郑伟照所说的涉案房产是其唯一房产，其是不想出售。淘宝中介服务部述称，双方若违约应当按照合同约定处理，如何判决由法院定夺。沙立芬向一审法院起诉请求判令：1.郑伟照继续履行《房屋买卖合同》;2.郑伟照将其位于佛山市顺德区北滘镇碧桂园社区居民委员会碧桂园西苑泛翠庭七街6座1102房的产权过户登记给沙立芬;3.郑伟照承担本案的担保费4000元及保全费;4.本案诉讼费由郑伟照负担。诉讼中，沙立芬增加诉讼请求：1.郑伟照向沙立芬支付逾期办理过户手续的违约金直到过户手续办理完毕之日止（每逾期一天，按物业成交价102万元的千分之一计算，从2016年10月1日起算暂计至2016年12月29日违约金人民币91800元）;2.郑伟照赔偿沙立芬损失50000元。一审法院认定事实：2015年12月2日，在淘房中介服务部的撮合下，郑伟照将其名下位于佛山市顺德区北滘镇碧桂园社区居民委员会碧桂园西苑泛翠庭七街6座1102房屋以102万的价格出售给沙立芬，双方签订了《房屋买卖合同》，合同第十一条约定：卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按物业成交价的千分之一向买方支付违约金;第十九条约定：双方约定该物业过户时间为银行批复买方贷款申请书及卖方获得该物业房产证原件及涂销抵押后，通知双方应在10个工作日内办理产权交易过户手续……买方付首期楼款包含（定金）共计20万元，卖方可将房产交于买方使用”，合同附件同时约定：定金两万元，首期楼款50万元，买方应于递件成功当天支付给卖方;楼价余款50万元（以贷款银行批准的按揭金额为准）在办妥交易过户及抵押登记后，由贷款银行划入卖方在该贷款银行指定开设的账户内，若因买方的原因造成贷款申请未获批准或贷款额度不足的，则银行实际贷款额之间的差额由买方以现金支付。合同签订后，沙立芬支付了定金20000元。后郑伟照于2016年5月3日取得了房产证，房屋已经具备过户条件。因沙立芬为实现首套房优惠利率，需将其在惠州的房产出售，后才能办理贷款手续，故双方未能在郑伟照取得房产证后立即向银行申请贷款。后根据郑伟照的请求，沙立芬于2016年7月11日向郑伟照支付了房屋部分首期款28万元。2016年9月1日，沙立芬、郑伟照及淘房中介服务部一起向银行申请办理贷款手续，郑伟照并于当天向沙立芬交付了涉案房屋的钥匙。银行于2016年9月21日向沙立芬发放了准贷申请书，贷款额度为82万元。2016年9月25日，郑伟照向沙立芬发送信息，明确终止交易，要求解除合同，遂引发本案诉讼。另查明，根据沙立芬的申请，一审法院于2016年10月8日查封了涉案房产，现房屋仍处于查封状态。一审法院认为，《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护。本案中，郑伟照主张沙立芬未按合同的约定付款构成违约，其解除合同的通知到达沙立芬后合同已经解除，但从双方合同的约定可知，双方明确首期款支付的条件为“递件成功当天”，而截至本案庭审，双方仍未至行政管理部门“递件”，故支付首期款的条件并不成就，郑伟照的该项抗辩，缺乏理据，一审法院不予采纳。对于郑伟照抗辩称沙立芬存在拖延办理房屋交易手续的违约行为，从本案查明的交易过程分析，虽然双方于2015年12月2日签订了涉案合同，但郑伟照至2016年5月3日才取得房产证，在沙立芬因为个人原因无法在第一时间向银行申请办理贷款手续时，沙立芬也出于善意，应郑伟照的请求提前支付了部分首期款28万元，足以反映沙立芬对此交易持积极态度。之后，从2016年9月1日，沙立芬与郑伟照共同办理购房贷款手续及郑伟照向沙立芬交付房屋钥匙的行为也可知，双方对于合同的履行并无异议，故郑伟照的该项抗辩亦不成立。至于郑伟照称房屋价格大幅上涨，合同继续履行显失公平的抗辩，因当事人出售房屋，合同约定的交易价格本身就包含了双方对于房屋未来价值所作的理性判断，房屋价值在合同签订后发生上下波动，实属正常，并不影响双方按合同约定价格履行合同，故郑伟照的该项抗辩一审法院亦不予采纳。由此，郑伟照的抗辩均不成立，双方应按照合同的约定全面履行，沙立芬请求郑伟照继续履行合同，一审法院予以支持。因沙立芬已经获得了银行的贷款许可，且贷款额度已经达到合同约定的预期，现已经具备双方约定的办理房屋过户的相应条件，故郑伟照应协助沙立芬办理佛山市顺德区北滘镇碧桂园社区居民委员会碧桂园西苑泛翠庭七街6座1102房屋过户口手续。双方约定未按合同的约定履行义务，每逾期一天，按物业成交价的千分之一向买方支付违约金。考虑到为实现沙立芬降低贷款利息负担的心愿，郑伟照在合同履行前期耐心等待，特别是在房价上涨幅度较大的情况下，继续按合同的约定配合沙立芬办理贷款手续，交付钥匙，彰显了足够的善意与诚意，该前期守约行为值得肯定，但后期的违约行为与前期的诚信有悖，些许遗憾。综合考虑全案案情，一审法院酌情认定郑伟照最迟应于2016年12月23日前配合沙立芬办理过户手续，若郑伟照仍未配合沙立芬办理过户手续，则应按照双方的约定，以成交价102万元为本金，自2016年12月24日起，按日千分之一的标准支付违约金，直至实际配合沙立芬办理过户手续之日止或由法院实施强制执行措施之日止（以先到日期为准）。沙立芬的其他诉讼请求，理据不足，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、郑伟照应继续履行与沙立芬沙立芬于2015年12月2日签署的《房屋买卖合同》;二、郑伟照应于2016年12月23日前配合沙立芬办理佛山市顺德区北滘镇碧桂园社区居民委员会碧桂园西苑泛翠庭七街6座1102房的过户手续;郑伟照逾期配合沙立芬办理过户手续的，应自2016年12月24日起至配合沙立芬办理过户手续之日止或由法院实施强制执行措施之日止（以先到日期为准）以房屋成交价102万元为基数，按日千分之一的标准向沙立芬支付违约金;三、驳回沙立芬的其他诉讼请求。本案受理费减半收取为8576元，财产保全费5000元，合计13576元，由沙立芬负担1576元，郑伟照负担12000元。本案各方当事人二审期间均未提交新证据。经审查，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案双方当事人签订的房屋买卖合同系双方的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应遵循诚实信用原则善意地行使合同权利和履行合同义务。根据郑伟照的上诉请求，并综合双方当事人的诉辩，本案二审期间争议的焦点为：沙立芬尚未足额支付首期款是否构成违约；郑伟照是否有权以沙立芬较长时间未提供资料办理房屋过户手续为由解除本案合同；郑伟照是否可以向沙立芬支付房款的10%作为违约金而解除本案合同；郑伟照是否需要向沙立芬支付违约金。关于沙立芬尚未足额支付首期款是否构成违约的问题。虽然双方在合同中约定的首期款为50万元，沙立芬仅支付了28万元，但双方在合同中约定首期款的支付时间为递件成功当天，而本案双方当事人尚未至行政管理部门办理“递件”手续，故沙立芬履行合同所约定的支付首期款义务的条件尚未成就，其未足额支付首期款并不构成违约，郑伟照无权以此为由解除合同。关于郑伟照是否有权以沙立芬较长时间未提供资料办理房屋过户手续解除本案合同的问题。本案双方当事人虽然在2015年12月2日即已签订房屋买卖合同，但双方在合同中对于具体双方办理涉案房屋贷款手续以及办理过户等具体时间未作出明确的约定。正如上文所述，双方当事人均应遵循诚实信用原则善意地履行双方的义务。首先，在郑伟照于2016年5月3日取得房产证后，沙立芬由于其自身原因而未能及时向银行申请办理贷款手续，至2016年9月1日之前，郑伟照虽然通过淘宝中介部进行过催办，但对于继续履行合同并未提出异议，且在2016年7月11日还接受了沙立芬支付的部分首期款28万元，故从郑伟照的行为看，其并不认为对方存在严重违约需要解除合同的情形。其次，双方在合同中约定办理过户的时间为“银行批复买方贷款申请及卖方开出该物业房产证原件及凃消抵押后，通知双方在10个工作日内办理产权及过户手续”，即办理过户手续的时间应当是在银行批复沙立芬贷款申请后的10个工作日。按照银行办理贷款审批的手续和通常情形，买卖房屋当事人向银行提交申请办理贷款手续后经银行批准尚需要一定的时间，故郑伟照与沙立芬在2016年9月1日共同办理申请银行贷款的行为不但说明双方之间对继续履行合同无异议，而且还说明双方已经知晓需在一定时间内等待银行的审批许可后才能办理过户手续。而在此时，郑伟照不但未提出任何异议，还与沙立芬共同办理申请购房贷款手续，并于当日向沙立芬交付了涉案房屋钥匙。因此，虽然沙立芬存在较长时间未及时办理申请银行贷款的行为，但郑伟照并未对此提出异议，而是与对方继续履行合同，双方在2016年9月1日的实际履行行为还将双方过户时间做了相应的确定，即在合理期限内取得银行批准贷款许可后进行，而银行于2016年9月21日发放同意贷款的意向书，也并未超过合理的期限。郑伟照在双方共同向银行申请办理贷款手续并在沙立芬于合理期限内取得银行贷款许可后却以沙立芬迟延未配合办理过户手续为由提出解除合同，显然与双方的履行行为以及履行行为所确定合同履行时间相悖。再者，如果郑伟照认为沙立芬的行为构成严重迟延履行合同以至于郑伟照有权解除合同，郑伟照也应当及时提出解除合同，但郑伟照在2016年9月1日之前并未及时予以提出，且还在2016年7月11日接受了沙立芬支付的部分首期款28万元，同时还在2016年9月1日以其履行行为表明继续履行合同，并实际上确定了履行房屋过户的时间，故即使郑伟照曾经具有相应的解除权，也因其未及时行使而丧失，且还以自己行为表明愿意继续履行合同。因此，郑伟照以沙立芬未及时配合办理房屋过户手续为由要求解除合同缺乏理据，本院不予支持。关于郑伟照是否可以向沙立芬支付房款的10%作为违约金而解除本案合同。双方在合同中约定，“卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法售予买方，应向买方支付该物业成交价的10%作为违约金，卖方须退回买方已负的所有费用”，郑伟照上诉认为其据此有权以支付违约金的方式解除本案合同。对此，本院认为，双方合同仅是约定了在郑伟照违约不出售房屋的情况下，其需向沙立芬承担支付违约金的责任，但并未约定郑伟照可以支付违约金的方式解除合同。同时，根据合同法第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故沙立芬在郑伟照不履行合同义务的情况下有权要求郑伟照承担继续履行合同的责任。综合上述几点，郑伟照认为其解除合同不予履行合同义务不构成违约的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。郑伟照应继续履行合同，协助沙立芬办理涉案房屋的过户手续。应当强调的是，本案判决郑伟照继续履行合同，并协助沙立芬办理涉案房屋的过户手续，但沙立芬也应当按照双方合同的约定履行其相应的合同义务。关于郑伟照是否需要支付违约金的问题。虽然郑伟照提出解除合同的理由并不成立，双方需继续履行合同，但是沙立芬确实存在因自身原因未及时办理贷款手续的行为，同时，在房价上涨幅度较大的情况下，沙立芬并未提交证据证实其因郑伟照的违约行为存在着相应损失，故综合考虑本案案情，本院对沙立芬要求郑伟照支付违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，郑伟照认为其解除合同不予履行合同义务不构成违约的上诉请求不成立，本院不予支持；综合考虑整体案情，本院对郑伟照上诉不予支付违约金的请求予以支持。一审判决认定事实清楚，但处理结果部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初16921号民事判决第一项；二、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初16921号民事判决第三项；三、变更广东省佛山市顺德区人民法院（2016）粤0606民初16921号民事判决第二项为：郑伟照应于本判决发生法律效力之日起三十日内配合沙立芬办理佛山市顺德区北滘镇碧桂园社区居民委员会碧桂园西苑泛翠庭七街6座1102房的过户手续；四、驳回沙立芬的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行金。一审案件受理费减半收取8576元，财产保全费5000元，合计13576元，由沙立芬负担2000元，由郑伟照负担11576元；二审案件受理费14576.7元，由沙立芬负担1100元，由郑伟照负担13476.7元。本判决为终审判决。审审　判　长　　刘建红审　判　员　　郑正坚代理审判员　　吴媛媛二〇一七年六月二十七日书　记　员　　许佩珊搜索“”