（2017）闽09民终459号
裁判日期: 2017-06-27
公开日期: 2017-07-29
案件名称
何爱花、伯恩（福建）物业管理有限公司宁德分公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
福建省宁德市中级人民法院
所属地区
福建省宁德市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
何爱花,伯恩（福建）物业管理有限公司宁德分公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
福建省宁德市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）闽09民终459号上诉人（原审被告）：何爱花，女，1983年5月17日出生，汉族，住福建省宁德市东侨经济技术开发区,户籍地福建省宁德市蕉城区，被上诉人（原审原告）：伯恩（福建）物业管理有限公司宁德分公司，住所地福建省宁德市东侨经济技术开发区曲尺塘路8号三盛海德公园16号楼二层，统一社会信用代码91350901696605461Q。法定代表人:何祥文，总经理。委托诉讼代理人:邱渠，北京中银（福州）律师事务所律师上诉人何爱花因物业服务合同纠纷一案，不服宁德市蕉城区人民法院（2016）闽0902民初6071号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人何爱���、被上诉人伯恩（福建）物业管理有限公司宁德分公司（以下简称伯恩宁德分公司）的委托代理人邱渠到庭参加诉讼。现已审理终结。何爱花上诉请求：撤销一审判决第二、三项，并改判一审判决第一项为物业费按照最高每月每平方米1.6元标准缴纳。事实和理由：其系在2013年1月4日签订购买三盛海德公园143号楼1102号单元的《商品房买卖合同》，根据《物业管理条例》第二十五条：“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”的规定，其与伯恩宁德分公司签订《前期物业服务协议》的时间应为2013年1月4日而不是2014年10月31日，故前期物业收费应按宁价费（2012）67号《关于宁德三盛海德普通住宅前期物业服务管理问题的复函》批复的每月每平方米1.6元的标准；伯恩宁德分公司擅自扩大收费范围，按每月每平���米0.2元收取增值服务费，违反法律规定；宁价费（2014）182号《宁德市区普通住宅前期物业服务等级标准及指导性收费标准》实施时间为2014年12月1日，伯恩宁德分公司未经公示和过半业主同意，不能按此标准收费；伯恩宁德分公司将其经营用电、自营商超、游乐园水电费计入业主公摊，属于乱收费；何爱花一审并非无故不参加庭审。伯恩宁德分公司答辩称，一审法院判决在实体和程序方面均合法合理；何爱花可以申请鉴定以证实《前期物业服务协议》是否伪造，而不是仅靠推测；双方当事人签订的《前期物业服务协议》符合法律规定，合法有效，增值服务费是订约双方另行协商约定，因增值服务项目而向何爱花收取的，此约定代表了双方当事人真实的意思表示；伯恩宁德分公司在一审提供的证据清晰表明，其并未将经营用电、自营商超、��乐园水电费计入业主公摊。伯恩宁德分公司向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付拖欠2015年2月至2016年6月期间物业服务费人民币2765.9元及自2015年2月6日起至清偿之日止的违约金，违约金以月拖欠物业服务费金额为基数，按日千分之五计算，暂计至2016年7月6日的违约金为3319.1元；2.被告向原告支付2015年12月起至2016年5月止拖欠水电公摊费375.12元；3.被告承担原告为实现权利而支出的律师代理费人民币1000元。一审法院认定事实：被告为宁德市东侨经济技术开发区五里亭曲尺塘8号三盛海德公园143号楼1102单元业主。2014年10月31日，原、被告签订了《前期物业服务协议》，协议约定：原告为三盛海德公园小区（宁德市曲尺塘路8号）及被告提供物业服务，物业服务费按产权面积每月每平米1.8元收取，被告应于每月5日前向原告缴纳上月度物业服务费。如被告逾期缴纳物业费的，每逾期一日，每天应按欠缴总额的千分之五缴纳违约金。对于拖欠物业服务费的行为，原告可以将欠缴费用的业主名单在物业管理区域内予以公布，并有权依法向人民法院提起民事诉讼，被告按照法律规定支付原告因此产生的包括律师费在内的一切费用。被告房屋的产权面积为90.37平方米，每月5日前应向原告缴纳的物业服务费为162.7元。合同签订后，原告依约向被告提供物业管理服务至今，但被告自2015年2月开始未缴纳物业服务费，截止至2016年6月，被告拖欠物业服务费2765.9元；自2015年12月未缴纳水电公摊费，截止至2016年5月，拖欠水电公摊费375.12元。事后，被告未向原告缴纳物业服务费，为此,原告为实现债权而支出律师代理费1000元。一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。原、被告之间签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效。原告已依约为海德公园小区业主提供物业服务，被告作为海德公园小区业主，应依约向原告交纳物业服务费及水电公摊费。被告未按时交纳物业服务费及水电公摊费，构成违约，应承担违约责任，原告该诉求有事实和法律依据，本院予以准许。原告主张被告偿付物业服务费违约金，每日按欠缴总额的千分之五缴纳，由于该约定过分高于给原告造成的损失，应予调整为按月利率2%计算。原告主张要求被告承担原告因实现债权支出律师代理费的诉讼请求，有合同约定，收费标准符合福建省物价局、福建省司法厅关于制订福建省律师服务收费标准的通知及《福建省律师服务收费标准（试行）》的规定，且已实际支付，依约该项费用亦应当由被告承担。被告辩称，原告利用合同格式条款，擅自扩大收费范围，把物价部门批复的物业费每月每平方米1.6元标准，按物业费每月每平方米1.8元对业主进行收费，缺乏依据，其抗辩理由不能成立。被告未到庭，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告何爱花应于本判决生效之日支付原告伯恩（福建）物业管理有限公司宁德分公司2015年2月至2016年6月期间物业服务费人民币2765.9元及偿付逾期付款违约金（以被告每月应交纳物业费数额为基数，从逾期之日起至相应物业服务费付清之日止，按月利率2%计算）；二、被告何爱花应于本判决生效之日支付原告伯恩（福建）物业管理有限公司宁德分公司自2015年12月起至2016年5月止水电公摊费375.12元；三、被告何爱花应于本判决生效之日赔偿原告伯恩（福建）物业管理有限公司宁德分公司为实现债权而支出的律师代理费1000元；本院二审期间，当事人没有提交新证据。对双方当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于何爱花应否支付伯恩宁德分公司2015年2月至2016年6月期间物业服务费2765.9元及偿付逾期付款违约金的问题，首先，因双方当事人均确认《前期物业服务协议》系双方当事人所签，该协议系双方当事人真实意思表示，何爱花已按此协议部分履行，故应认定该协议合法有效，���方当事人应按此履行。其次，双方当事人仅对伯恩宁德分公司是否应收取物业管理服务费中的每月每平方米0.2元增值服务费的问题有争议，因《前期物业服务协议》中明确约定何爱花应按每月每平方米0.2元交纳增值服务费，何爱花亦已按此履行至2015年1月，伯恩宁德分公司所提供证据可证实其已向业主提供游泳、健身等增值服务，故何爱花应按约交纳该项费用。关于何爱花主张的伯恩宁德分公司将其经营用电、自营商超、游乐园水电费计入业主公摊的问题，伯恩宁德分公司所举证的2014年11月至2016年7月的公摊水电费的公告已证实其经营用电、自营商超、游乐园水电费系另行结算，并未计入业主公摊。关于何爱花是否应赔偿原告伯恩宁德分公司为实现债权而支出的律师代理费1000元的问题，因有合同约定，律师收费标���亦符合福建省物价局、福建省司法厅关于制订福建省律师服务收费标准的通知及《福建省律师服务收费标准（试行）》的规定，且已实际支付，依约该项费用亦应当由何爱花承担。综上所述，本院认为，何爱花的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由何爱花负担。本判决为终审判决。审判长 许晓武审判员 彭祖斌审判员 林 斌二〇一七年六月二十七日书记员 龚季凡申请执行期限提示：义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为两年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。》 更多数据：搜索“”来源：