（2016）京0102民初27037号
裁判日期: 2017-06-27
公开日期: 2017-10-30
案件名称
郑金超与连福和、崔连毅定金合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市西城区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑金超,崔连毅,连福和
案由
定金合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十八条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：第一百一十五条，第一百一十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0102民初27037号原告:郑金超，男，1982年12月16日出生，中国移动通信集团公司职员，住北京市海淀区新街口外大街15号3号楼2门30号。委托诉讼代理人：田凤素，北京市中治律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟祥，北京市中治律师事务所实习律师。被告：崔连毅，男，1985年3月29日出生，飞利浦投资有限公司职员，住北京市西城区玉桃园三区8楼4门502号。被告：连福和，女，1959年5月14日出生，安贞医院职员，住北京市西城区玉桃园三区*楼4门***号。二被告共同委托诉讼代理人：包亮亮，北京市元吉律师事务所律师。原告郑金超与被告崔连毅、连福和定金合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑金超及其委托代理人田凤素、孟祥，被告崔连毅及二被告共同委托代理人包亮亮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告郑金超向本院提出诉讼请求：1.判决被告双倍返还定金80万元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年9月1日，原告郑金超与被告崔连毅签订《买卖定金协议书》，当时连福和代崔连毅签约，约定郑金超购买崔连毅所有的西城区玉桃园三区8号楼5层4单元502房屋，郑金超在协议签署时向崔连毅支付定金40万元，40万元定金由连福和收取。后崔连毅、连福和不愿出售该涉案房屋，协商未果，故原告诉至法院。被告崔连毅辩称：其没有授权连福和签约，也没有事后追认，协议应当无效，不同意原告的诉讼请求。被告连福和辩称：不同意原告的诉讼请求，同意将后续支付的定金35万元返还给原告。原告所述与事实不符，原告并不是与产权人崔连毅签订的《买卖定金协议书》，而是在有专业知识的中介的帮助下和没有专业知识的连福和签订的。合同上崔连毅的签名也是连福和写的，原告知晓连福和并不是产权人，而且也没有获得产权人的授权。连福和在协议书上签字时内容均为空白，没有明确约定定金。连福和当时只同意收取一万元诚意金，是原告强行汇款五万元。经审理查明，北京市西城区玉桃园三区8号楼5层4单元502房屋产权人为崔连毅。2016年9月1日崔连毅（甲方，出售人，连福和代签）与郑金超（乙方，购买人）、丙方北京金色家园网络科技有限公司（丙方，居间人）签订《买卖定金协议书》，约定：交易房屋坐落于西城区玉桃园三区8号楼5层4单元502号，产权人崔连毅；郑金超确认以590万元总价款购买该房屋；郑金超应于本协议签署时向崔连毅自行支付定金40万元；甲乙双方应于签署本协议后3个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》等相关法律文件，甲乙双方应在本协议约定的期限内签署房屋买卖合同，如甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金，如乙方违约，则甲方已收取的定金不予退还。《买卖定金协议书》末页附《收据》，载明：在北京金色家园网络科技有限公司的居间服务下，本人崔连毅现收到郑金超购买位于西城区玉桃园三区8号楼5层4单元502号的购房定金40万元，并手写添加“实收伍万元，余额在签定北京存量房合同时补齐”。原、被告均确认，《买卖定金协议书》及《收据》的“崔连毅”签字均是连福和代签。同日，连福和签署《代理人承诺书》，承诺：本人连福和是北京市西城区玉桃园三区8号楼5层4单元502的产权人崔连毅母亲；本人承诺在金色家园网签署《北京市存量房买卖合同》真实有效；并愿承担一切法律责任和经济赔偿责任。2016年9月1日，郑金超通过其支付宝向连福和转帐5万元。2016年9月4日，郑金超通过其中国工商银行账户向连福和转帐35万元。2016年9月22日，连福和向郑金超发短信，内容为：“郑先生：你好！请尽快把帐号发过来，我把钱给你退回去。”经本院组织当事人进行庭审质证，对有争议的证据和事实，本院认定如下：郑金超主张崔连毅知道卖房的事情，并提交原告与崔连毅的微信聊天记录、宋某与崔连毅的微信聊天记录，二被告质证称认可原告与崔连毅聊天记录的真实性，但不认可证明目的，不认可宋某与崔连毅的微信聊天记录的真实性。本院认为，宋某与崔连毅的微信聊天记录未当庭出示，无法确认真实性，原告与崔连毅的聊天内容主要为崔连毅与郑金超就见面时间进行协商，不足以证明崔连毅知晓或认可《买卖定金协议书》，本院不予采纳。原告申请证人宋某出庭作证，宋某陈述：宋某是金色家园网络科技有限公司业务员，原、被告签合同时宋某在场。原告和家人看了房子觉得不错，就和连福和开始商量房价之类的，签协议当天，连福和说产权人不是她。当时崔连毅不在，宋某还告知连福和，如果要卖必须签署承诺书，须承担连带责任，之后连福和就签了。定金是40万元，签了《买卖定金协议书》。协议书是宋某先写的内容，然后他们签的字。第二天连福和告诉宋某说他们想把房价再加10万元，宋某当天就告知了原告郑金超本人，之后宋某和原告这边商量，原告同意多给1万元，过了几天被告又说不卖了。崔连毅没有明确表示要卖房，宋某一直是跟连福和接触。原告认可证人证言的真实性，二被告认可证人的身份，但认为证人陈述连福和签协议时协议内容已填好与事实不符。本院认为宋某的证言能够反映原、被告在签约前后的协商情况，二被告虽不认可部分陈述，但未提交有效的证据予以反驳，本院对宋某证言的真实性予以确认。二被告主张连福和签署《买卖定金协议书》时协议是空白的，并申请证人岳某出庭作证。原告质证称岳某是连福和的朋友，不认可证言的真实性。二被告认可证言的真实性。本院认为连福和作为完全民事行为能力人，对其签署协议之行为的法律意义应有充分的理解和认知能力，岳某自述与连福和是关系不错的朋友，且其陈述无其他证据相佐证，仅凭其证言不足以推翻《买卖定金协议书》，本院对该证人证言不予采纳。上述事实，有房屋所有权证、《买卖定金协议书》《代理人承诺书》、支付宝转帐记录、中国工商银行转账汇款凭证、短信聊天记录、证人证言及当事人陈述意见在案佐证。本院认为，本案的争议焦点有二：一是连福和是否有权代理崔连毅签订《买卖定金协议书》；二是郑金超支付的40万元定金是否应双倍返还。一、关于代理权，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，连福和在未取得崔连毅授权的情况下，以崔连毅的名义与郑金超签订《买卖定金协议书》并收取定金，郑金超和中介人员签约时知晓房主为崔连毅且崔连毅不在场，相关款项均汇至连福和账户，亦无证据证明连福和具有相应的代理权限，连福和亦未得到崔连毅的追认，故《买卖定金协议书》对崔连毅不发生效力，应由连福和承担责任。郑金超要求崔连毅和连福和共同承担还款义务，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。二、关于定金罚则的适用问题，《买卖定金协议书》中约定“甲乙双方应在本协议约定的期限内签署房屋买卖合同，如甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金，如乙方违约，则甲方已收取的定金不予退还”，可见双方约定的定金条款为立约定金，是订立主合同的担保。因连福和于签约第二天（2016年9月2日）告知郑金超价格变动，经过宋某居间协商，原、被告未再次达成协议，连福和应当双倍返还定金。连福和关于当时只同意收取一万元诚意金，是原告强行汇款五万元的答辩意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。关于定金的数额，应当按照5万元计算，理由如下：1、当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。郑金超与连福和约定余款35万元“在签定北京存量房合同时补齐”，经法庭询问，郑金超表示双方对签订主合同和支付定金余款没有约定先后顺序。从双方约定支付35万元的时间点看，在签订主合同同时支付的定金不具备担保订立主合同的作用，不是订立主合同的担保，连福和拒绝订立主合同，应就担保订立主合同的定金5万元适用定金罚则，对35万元不应适用定金罚则。2、实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。2016年9月1日，连福和收取5万元定金并签署《收据》，9月2日连福和要求变更房屋价款，即不同意继续履行《买卖定金协议书》，9月4日原告将35万元直接汇入连福和帐号，由于支付方式非当面交付，连福和无法当场拒绝，宋某的证言证明过了几天被告说不卖了，9月22日连福和向郑金超发短信，要求原告告知帐号以便退款，是其对收取35万元定金提出异议并拒绝接受定金，35万元定金合同不生效。连福和应就5万元定金适用定金罚则双倍返还，并返还另外35万元款项。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告连福和于本判决生效后十日内返还原告郑金超45万元；二、驳回原告郑金超其他诉讼请求。如果被告连福和未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一万一千八百元，由原告郑金超负担五千一百六十二元五角（已交纳）；由被告连福和负担六千六百三十七元五角（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期届满后七日内，仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。审 判 长 郭 威人民陪审员 刘志远人民陪审员 郝之涛二〇一七年六月二十七日书 记 员 刘 静 百度搜索“”