（2017）渝0113民初6998号

裁判日期: 2017-06-27

公开日期: 2017-09-19

案件名称

ＸＸ红与重庆市新跨越房地产开发有限公司重庆携磊商业管理有限责任公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书

法院

重庆市巴南区人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

ＸＸ红,重庆新跨越房地产开发有限公司,重庆携磊商业管理有限责任公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第四十四条第一款，第九十三条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十五条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第五十二条

全文

重庆市巴南区人民法院民事判决书（2017）渝0113民初6998号原告：ＸＸ红，女，汉族，1957年12月30日出生，住重庆市江北区。委托代理人：周延平，重庆渝敏律师事务所律师。委托代理人：邓茹月，重庆渝敏律师事务所实习律师。被告：重庆新跨越房地产开发有限公司，住所地重庆市巴南区龙洲大道16号，统一社会信用代码：91500113790707376N。法定代表人：韩庆，总经理。委托代理人：傅艳，泰和泰（重庆）律师事务所律师。被告：重庆携磊商业管理有限责任公司，住所地重庆市渝北区新南路166号2幢1单元25-4，统一社会信用代码91500000053236789M。法定代表人：徐艾明，总经理。委托代理人：傅艳，泰和泰（重庆）律师事务所律师。原告ＸＸ红与被告重庆新跨越房地产开发有限公司（以下简称新跨越公司）、重庆携磊商业管理有限责任公司（以下简称携磊公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告ＸＸ红及委托代理人周延平、邓茹月，被告新跨越公司和被告携磊公司的委托代理人傅艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告ＸＸ红诉称，2014年12月，通过被告新跨越公司的广告宣传了解到I33项目，预购了该项目的商铺；2014年12月27日，交纳了100414元作为团购费，按承诺在签订商品房买卖合同时抵扣房款，同时被告新跨越公司还向原告ＸＸ红收取了大修基金3610元，税费45463元；2015年6月14日，原告ＸＸ红与被告新跨越公司签订《重庆市商品房买卖合同》，向被告新跨越公司购买重庆市巴南区龙庭街7号1-商铺7，房屋价款为1081000元，交房期限为2016年3月31日。原告ＸＸ红已经以首付781000元和银行贷款300000元付清房款，但原告ＸＸ红之前交纳的100414元团购费并未计入总价款并予以抵扣，也未退还。现商铺仍未交付原告ＸＸ红，被告新跨越公司已构成严重违约。请求解除与被告新跨越公司之间于2015年6月14日签订的商品房买卖合同、被告新跨越公司返还购房款1181414元、被告新跨越公司赔偿原告ＸＸ红损失71778元（大修基金3610元，税费45463元，贷款利息暂计至起诉日22705元）、被告携磊公司在5414元范围内与被告新跨越公司承担连带责任。被告新跨越公司辩称，原告ＸＸ红与被告新跨越公司签订的商品房买卖合同及补充协议真实合法有效，合同对房屋总价及何种情况下原告ＸＸ红可以行使合同解除权有明确的约定，原告ＸＸ红所陈述的事实不构成商品房买卖合同中约定的可以解除合同的情形，无约定解除权和法定解除权；商品房买卖合同签订时间为2015年6月14日，原告ＸＸ红起诉时间为2017年已超过法律规定的合同解除权的一年除斥期；房屋总价款为1081000元，诉请赔偿损失71778元包含相关部门收取的税费以及银行收取的贷款利息并非被告新跨越公司收取，诉请赔偿无事实法律依据。被告携磊公司辩称，本案系商品房买卖合同纠纷，被告携磊公司不应作为本案诉讼主体，要求被告携磊公司与被告新跨越公司承担连带责任，无事实和法律依据。经审理查明，被告新跨越公司系从事房地产开发、物业管理的企业；被告携磊公司原名重庆携磊贸易有限公司，系从事商业管理、物业管理、房地产经纪、房屋租赁、楼盘销售代理、咨询的企业。2015年6月14日，以原告ＸＸ红为乙方、被告新跨越公司为甲方，双方签订《重庆市商品房买卖合同》约定：甲方销售的商品房为预售商品房；本商品房坐落重庆市巴南区龙庭街7号1-商铺7；建筑面积45.12平方米，套内建筑面积42.19平方米；本商品房用途为非住宅，属于商服用房；总成交金额1081000元；按揭付款，于签订合同之日付清首付房款781000元，余款300000元办理银行按揭贷款；甲方应当在2016年3月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；本商品房交付时应符合以下条件：本商品房交付时应已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备；双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；验收交接后，双方应签署房屋交接单；甲方还需要提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》；甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担；甲方逾期交房的违约责任，逾期超过60日后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之一向乙方支付违约金；规划、设计变更的约定，甲方应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自变更；甲方规划变更、设计变更导致下列影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方：该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率；乙方应当在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复；15日内未作书面答复的，视为接受变更。当日，以原告ＸＸ红为乙方，被告新跨越公司为甲方，双方还签订《合同补充协议》（附件五）载明：甲方在签订本合同之前已向乙方明示本合同示范文本及本协议、全部销售依据（《房地产权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《重庆市商品房预售许可证》）、《前期物业服务合同》、《业主临时管理规约》、公共建筑面积分摊情况说明及所售商品房的能源消耗指标、节能措施和保护要求、保温工程保修期等信息，同时向乙方出示了上述文件，并按照乙方要求做出了完整、充分、合理的说明，乙方已清楚及/或充分预见到该商品房相关的包括但不限于建设依据、规划条件、设计条件、结构形式、法律状况及该商品房竣工后的自然状态等，乙方对此予以确认；甲方与乙方的权利义务及责任均以本合同及本协议的约定为准，甲方通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料，或楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，凡未列入本合同、附件、本补充协议之中的，对甲方没有约束力，乙方不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求；乙方确认，对于本合同的订立以及对于该房屋价格有重大影响的因素，乙方已充分知悉，并不持异议；该商品房平面图、总图仅作为示意图所用，房屋具体构造与尺寸及在整个楼栋或小区中的相对位置最终以建设主管部门备案的工程图纸及设计变更文件为准；乙方因任何原因未收到甲方的交房通知，则乙方有义务按合同约定的交房期限前往该商品房所在地办理房屋交接手续。与此同时，以原告ＸＸ红为乙方，重庆携磊贸易有限公司为甲方，双方签订《新跨越城南未来三期项目商业前期运营管理服务协议》约定，甲方对城南未来三期商业前期物业进行运营、管理工作；依法和依照协议收取乙方应缴的商业物业运营管理费（包括本项目商业营销推广、招商等相关费用）及各项代收或有偿服务费用；商业运营费标准，甲方按照120元/平方米收取业主商业运营管理费，此费用包括但不限于本项目商业炒作、推广活动等；按《重庆市商品房买卖合同》签转的建筑面积计收；本协议商业运营管理服务起止时间为2016年2月1日至2018年1月31日止。此后，原告ＸＸ红按约支付房款1081000元，被告新跨越公司于2014年12月27日向原告ＸＸ红代收大修基金3610元、抵押登记费550元、合同印花税541元、契税32430元、权证印花税5元、银行印花税27元、预告登记费550元、转让手续费10810元、转移登记费550元，合计49073元。2014年12月27日原告ＸＸ红还支付重庆携磊贸易有限公司运营费5414元。该商品房于2015年11月4日完成建设主管部门的竣工验收，于2015年11月17日完成竣工验收备案登记，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》；但原告ＸＸ红与被告新跨越公司就该商品房的交付条件发生争议，致该商品房未能如期交付原告ＸＸ红使用。该商品房于2016年3月3日办理不动产登记〔权利人ＸＸ红，坐落于巴南区龙庭街11号附7号，套内建筑面积42.19平方米，用途批发零售用地/商服用房，渝（2016）巴南区不动产权第000131846号〕。审理中，被告新跨越公司认为在约定交房时间前以EMS向原告ＸＸ红发出了接房通知书，原告ＸＸ红2017年5月9日提出解除合同已过一年除斥期。原告ＸＸ红认为没有收到被告新跨越公司发出的接房通知书，至今未交付房屋，合同约定逾期交房超过60日，原告ＸＸ红有权退房，约定交房时间为2016年3月31日前，逾期超过60日的时间为2016年5月31日，此时才取得约定解除权，2017年5月9日起诉要求解除合同，未超过一年的除斥期；被告新跨越公司还擅自变更规划设计，将规划的车位改建为绿地，没有履行告知义务。双方各执己见，调解未果。以上事实，有当事人陈述，原告ＸＸ红提交了《重庆市商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、新跨越公司收据、总平面布置图、现场录像光盘、按揭贷款期供表（部分）、沙盘照片、业主退房签名单，被告新跨越公司提交了《重庆市商品房预售（预租）许可证》、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《重庆市新建商品房屋使用说明书》、《重庆市新建商品房质量保证书》、《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》（附件五），被告携磊公司提交了《新跨越城南未来三期项目商业前期运营管理服务协议》等证据，经庭审质证，予以采信。本院认为，被告携磊公司与原告ＸＸ红签订《新跨越城南未来三期项目商业前期运营管理服务协议》，原告ＸＸ红与被告携磊公司建立起委托合同关系，与商品房预售合同不是同一民事法律关系，诉讼标的不是共同的，若有争议，当事人应另行起诉。原告ＸＸ红提交的重庆大业兴置业顾问有限公司收据、携磊公司收据等证据缺乏关联性，应不予采信。原告ＸＸ红与被告新跨越公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》（附件五），系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，系有效合同；双方建立了商品房预售合同关系，应按约履行各自的义务。原告ＸＸ红认为被告新跨越公司违约，己方有权要求解除商品房预售合同，并由被告新跨越公司承担违约责任，应举示证据予以证明。合同约定逾期交房超过60日，原告ＸＸ红有权解除合同，约定交房时间为2016年3月31日前，没有约定解除权行使期限，2017年5月9日原告ＸＸ红起诉行使解除权，程序上符合法律规定；被告新跨越公司辩称其超过一年的除斥期，辩称理由不成立。被告新跨越公司虽然提交了城南未来三期接房通知书及EMS快递单，但EMS快递单并没有签收人签名，不能证明原告ＸＸ红收到了此次快递的该商品房接房通知书，达不到其证明目的。但是，合同约定乙方因任何原因未收到甲方的交房通知，乙方有义务按合同约定的交房期限前往该商品房所在地办理房屋交接手续；原告ＸＸ红认为至今未交付房屋，是因为没有收到被告新跨越公司发出的接房通知书，理由不成立；该商品房是如期完成竣工验收备案登记，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，具备交付条件的，导致该商品房未能如期交付使用的原因是原告ＸＸ红与被告新跨越公司就该商品房的交付条件发生争议，不是被告新跨越公司单方原因。原告ＸＸ红提交的总平面布置图系《建设工程规划许可证》附图，该附图显示该商品房附近有停车位，但是该商品房取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，说明被告新跨越公司是按批准的规划、设计建设的该商品房，不存在规划、设计变更，不需要履行相应通知义务；而目前该商品房附近无停车位，属于物业管理问题，可向物业管理单位及物业管理主管机关提出寻求解决。由此，虽然原告ＸＸ红与被告新跨越公司约定甲方逾期交房超过60日后，乙方有权解除合同；甲方规划、设计变更导致该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向以及提高该商品房项目的建筑容积率影响到乙方所购商品房质量、使用功能或使用环境的，甲方应当在有关部门批准同意之日起10日内将变更内容书面通知乙方，否则乙方有权退房；但是依据原告ＸＸ红和被告新跨越公司举示的证据，原告ＸＸ红要求解除与被告新跨越公司签订的商品房预售合同，并不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定的情形。综上所述，原告ＸＸ红要求解除与被告新跨越公司之间于2015年6月14日签订的商品房买卖合同、被告新跨越公司返还购房款1181414元、被告新跨越公司赔偿原告ＸＸ红损失71778元（大修基金3610元，税费45463元，贷款利息暂计至起诉日22705元）、被告携磊公司在5414元范围内与被告新跨越公司承担连带责任的诉求，不符合法律规定，应不予支持；为此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第九十三条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条第一款之规定，判决如下：驳回原告ＸＸ红的诉讼请求。本案案件受理费8039元由原告ＸＸ红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员　　卢再祥二〇一七年六月二十七日书记员　　郭俊伶微信公众号“”