（2017）粤01民终7312号
裁判日期: 2017-06-27
公开日期: 2018-07-12
案件名称
曾毓璇与吴燕娴、广州市佛教协会房屋买卖合同纠纷2017民终7312二审民事裁定书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广州市佛教协会,曾毓璇,吴燕娴
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终7312号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市佛教协会，住所地广州市越秀区。法定代表人：耀智，会长。委托代理人：冯钜深，广东联合发展律师事务所律师。委托代理人：施楚婷，广东联合发展律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：曾毓璇，身份证住址广州市荔湾区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：吴燕娴，身份证住址广州市荔湾区。上述两被上诉人共同委托代理人：李莉，广东卓信律师事务所律师，代理期限至2017年6月14日止。上述两被上诉人共同委托代理人：程雷，广东卓信律师事务所律师，代理期限自2017年6月15日起。上述两被上诉人共同委托代理人：纪耀雅，广东卓信律师事务所实习律师。上诉人广州市佛教协会因与被上诉人曾毓璇、吴燕娴房屋买卖合同纠纷一案,不服广州市白云区人民法院（2016）粤0111民初11375号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人广州市佛教协会上诉请求：1、撤销一审判决；2、驳回曾毓璇、吴燕娴的全部诉讼请求，支持广州市佛教协会的反诉请求；3、判决曾毓璇、吴燕娴将广州市白云区积德花苑N25幢西梯501房(即白云区惠德路11号501房)返还给广州市佛教协会，广州市佛教协会将购房款165478.11元返还给曾毓璇、吴燕娴；4、本案一、二审诉讼费全部由曾毓璇、吴燕娴承担。事实与理由：一、本案涉案房产是宗教团体合法所有的房屋，属于宗教财产，依法不得买卖、转让、处分，双方签订的《协议书》明显违反了国家法律法规的强制性禁止性规定，应当认定为无效协议，不具备法律约束力。一审法院未正确适用法律法规，仅凭曾某成及家人—直居住在涉案房产，该房产也并非用于宗教活动场所或是用于宗教教职人员生活用房，就此认定涉案房屋不是宗教房产的判决是错误的。二、双方在签订《协议书》就确认了以申购解困售房的标准来买卖涉案房产的，但曾志成隐瞒其不具备申请购买广州市解困房的资格，合同应为无效。涉案房产房地产证上的”备注”载明该房屋为解困售房，而现阶段其实质即是经济适用住房，其买卖、转让应适用《广州市经济适用住房制度实施办法(试行)》。广州市荔湾区由义巷28号首层就是曾志成的自有房产，其生前家庭年人均可支配收入、家庭资产净值亦明显不符合市政府公布的标准。曾某成生前明知不符合购买解困房的条件，无权购买解困房，仍然隐瞒自己拥有自有房产的真相，双方签订的协议书因其过错致使合同目的不能实现，且违反国家、政府的禁止性、强制性规定，属于骗购经济适用房(解困房)的行为，依法应当为无效合同，且双方应相互返还各自所得。三、即使《协议书》有效，一审法院也忽略了该《协议书》是附解除条件的合同，由于相关政策规定，解除条件已成就，该《协议书》已失效。按《协议书》第五条明确约定：“由于甲、乙双方转让之房地产是解困房，为此，倘若在一年内，按有关政策规定不能办理转移手续，或按商品房办理交易手续，乙方则有权提出不购买上述房地产，那么，甲方所收取乙方的房价款无息退回乙方。”可看出，合同的解除条件及附期限就是一年内按政策规定不能过户。依据该约定，怡恰是因为当时的政策和规定，涉案房屋才无法过户到曾某成名下的。因此，按照《协议书》第五条约定和《合同法》第45条规定：“附解除条件的合同，自条件成就时失效”，此时合同的解除条件已满足，附期限(一年)也已达到，《协议书》也已失效。被上诉人曾毓璇、吴燕娴二审辩称：一、涉案房屋涉及的交易是经济适用房二手交易，而非一手申购，现有法律法规及政策未对二手转售主体以及转售合同的效力作出禁止性规定，涉案房屋买卖合同不违反现有的法律法规、禁止性规定，应当认定为有效，且曾志成的胞弟于同一时期向广州市佛教协会购入的同一幢房屋已经办理了房产登记手续，已于2006年办理了房产证，故不存在任何法律或事实上的障碍。二、广州市佛教协会所称的涉案房屋属于宗教团体房产，依法不能买卖转让的主张没有法律依据，广东省宗教事务条例均不属于全国人大及其常委会或国务院制定的行政法规，不能作为合同无效的法律依据。三、广州市佛教协会无权要求解除合同，协议书的约定赋予了曾某成解除合同的权利，并没有赋予违约方广州市佛教协会解除合同的权利，且广州市佛教协会要求解除合同与其上诉请求认定合同无效自相矛盾，解除合同的前提是合同合法有效且已经成立，要求确认合同无效与要求解除合同并非同一诉讼请求，如果广州市佛教协会以解除合同为由要求退还款项，在程序上应该另案起诉。请求法院驳回上诉，维持原判。曾毓璇、吴燕娴向一审法院起诉请求：1、广州市佛教协会协助办理广州市白云区惠德路11号501房（即积德苑N25幢西梯501房）产权登记手续，将该房屋过户登记至曾毓璇名下。广州市佛教协会向一审法院反诉请求：1、确认《协议书》为无效合同；2、曾毓璇、吴燕娴将广州市白云区积德苑N25幢西梯501房（即白云区惠德路11号501房）返还广州市佛教协会，广州市佛教协会将购房款165478.11元返还曾毓璇、吴燕娴；3、本案全部诉讼费由曾毓璇、吴燕娴承担。一审法院认定的事实：1997年7月28日，广州市荔湾区人民法院出具（1997）荔法房初字第1068号民事调解书，写明本市下九路华林北横街29号（旧编门牌华林寺前31号之一）的房屋位于华某寺产范围内。该屋其中02号房屋向由曾某成一家居住。案外人（该调解书曾毓璇、吴燕娴）广州市华某寺向无与曾某成订立租约，也无收取租金。现广州市华某寺以保护历史文物，恢复罗某乙庄严古朴的风貌为由，起诉要求曾某成搬迁退房，不需要法院处理房租。曾某成无房屋可供搬迁，广州市华林寺则提供由广州市佛教协会（该调解书第三人）向广州市解决住房困难办公室购买的涉案房屋给曾某成一家居住，涉案房屋已于1996年1月31日发出交付使用通知书，曾某成表示同意。调解内容如下：曾志成（含同户籍及同住人员）自本调解书送达之日起3个月内将居住本市下九路华林北横街29号其中02号房屋全幢腾空交回广州市华某寺自用，搬迁到本市积德花苑N25幢西梯501房居住。1997年11月3日，曾某成（乙方）与广州市佛教协会（甲方）签订《协议书》，约定：一、乙方必须于1997年10月31日前搬往上述房屋积德花苑N25幢西梯501房居住，将现居住的华某北横29号房屋腾空交给甲方处理；二、甲方同意按原购房价格将上述积德花苑N25幢西梯501房屋转让给乙方，上述房屋价款包括:（1）房价款:155415.11元；（2）防盗设施款4055元；……，上述款项合计：165478.11元；三、乙方可一次性付款，即签约后的十五至二十日内付清；四、乙方交清上述房价款，甲方即按有关政策的规定，协助乙方办理上述房屋的产权转移登记手续，有关一切手续费用按房管部门规定由乙方缴交；五、由于甲、乙双方转让之房地产是解困房，为此，甲方与乙方特别约定：倘若在一年内，按有关政策规定不能办理转移手续，或按商品房办理交易手续，乙方则有权提出不购买上述房地产，那么，甲方所收取乙方的房价款无息退回乙方；乙方则自收回房款之日起按私房租金标准向甲方缴纳租金等。上述协议书签订后，曾毓璇、吴燕娴于1997年12月19日向广州市佛教协会支付房屋价款共计165478.11元，并迁入积德花苑N25幢西梯501房。2000年5月11日，广州市佛教协会取得上述房屋的房地产权证，但至今未将上述房屋的产权过户至曾毓璇、吴燕娴名下。另查，积德花苑N25幢西梯501房现地址为广州市白云区惠德路11号501房。曾某成于2016年4月12日死亡。吴燕娴为曾某成配偶，于1995年8月22日登记结婚。曾毓璇为曾某成女儿，并领取独生子女证。2016年3月17日，曾某成出具遗嘱，写明其父母均于本遗嘱前去世，配偶为吴燕娴，仅生育一女曾毓璇；财产继承分配写明位于广州市荔湾区桨栏路由义巷28号首层房产由吴燕娴继承，涉案房屋由曾毓璇概括继承，该房产现已由曾毓璇出资提起诉讼，诉求将房产登记至曾某成名下，若日后上述房屋经法院审理胜诉可顺利办理房产登记手续，则该房屋所有权份额均由曾毓璇继承并由曾毓璇单独所有；等等。2016年8月17日，曾毓璇、吴燕娴签订《确认书》，约定双方确认曾某成于2016年3月17日签订《遗嘱》时精神状况正常，具有完全民事行为能力且未受胁迫、欺骗，确认若涉案房屋可办理房产证，吴燕娴同意将涉案房产直接登记在曾毓璇名下，由曾毓璇单独所有。一审庭审中，广州市佛教协会出示《广州市经济适用房制度实施办法》（试行）（穗府[2007]48号），主张曾某成不符合申请购买经济适用房的条件；出示《宗教事务条例》、《广东省宗教事务条例》及《广州市宗教事务管理条例》，主张涉案房屋为宗教房产，依照条例规定不得转让，其中《宗教事务条例》第三十二条规定：宗教活动场所用于宗教活动的房屋、构筑物及其附属的宗教教职人员生活用房不得转让、抵押或者作为实物投资。曾毓璇、吴燕娴主张上述文件均为管理性规范，不是效力性规范，不属于合同法第52条强制性规定的范围，不应认定合同无效。涉案房屋的协议书是在1997年签订，上述文件均在之后形成，不应适用。庭审后，曾毓璇、吴燕娴向一审法院出具声明，明确同意承担在办理过户手续中可能产生的土地出让费、税费等费用。一审法院认为：涉案房屋为解困房，系由广州市佛教协会向广州市解决住房困难办公室申请购买，故广州市佛教协会购买解困房需符合解困房购买的相关条件限制。现广州市佛教协会购入涉案房屋后转卖给曾某成，但现有法律并未对转售主体、转售合同的效力做出禁止性规定。本案中，曾志成与广州市佛教协会签订《协议书》时已对涉案房屋是解困房的性质予以确认，同时对房屋过户条件进行特别约定，应可知曾志成与广州市佛教协会对转让解困房的限制条件等规定是清楚知晓的，仅是需要等待限制转让时间届满。现行政策并未禁止解困房的转让，故广州市佛教协会以曾毓璇、吴燕娴不符合购入解困房的限制条件为由主张《协议书》无效，于法无据，一审法院不予支持，予以驳回。广州市佛教协会还主张涉案房产是宗教房产，现未能提供证据证实涉案房产是用于宗教活动场所或是用于宗教教职人员生活用房，且涉案房屋在1997年就开始由曾某成及家人使用至今，故广州市佛教协会主张的上述限制转让的条件不适用于涉案房屋，广州市佛教协会以此主张《协议书》无效无事实及法律依据，一审法院不予支持，予以驳回；并对广州市佛教协会依据无效相互返还房屋和购房款的诉讼请求，不予支持，予以驳回。曾某成与广州市佛教协会签订的《协议书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。协议签订后，曾志成亦已依约向广州市佛教协会支付了全部的房价款，并使用房屋至今，广州市佛教协会理应为曾志成办理上述房屋的产权交易过户手续。《遗嘱》写明曾毓璇、吴燕娴为曾某成的法定继承人，且曾毓璇为涉案房屋权利义务的概括遗嘱继承人，故曾志成要求广州市佛教协会办理涉案房屋过户的权利义务应由曾毓璇概括继承。现曾毓璇、吴燕娴曾毓璇要求广州市佛教协会将涉案房屋过户至曾毓璇名下，合法合理，一审法院予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,于2017年3月2日作出如下判决:一、在本判决生效之日起五日内，被告广州市佛教协会协助原告曾毓璇按国土房管部门关于办理房产证的相关法规政策的规定办理广州市白云区积德花苑N25幢西梯501房（即广州市白云区惠德路11号501房）的房地产权证；二、驳回被告广州市佛教协会的全部反诉诉讼请求。本案本诉受理费100元、反诉受理费1805元，均由被告广州市佛教协会负担。本院二审期间，上诉人广州市佛教协会提交广州市荔湾区桨栏路由义巷28号首层的不动产登记查册表，拟证明曾某成在签订涉案协议书之前已经购买了房改房，现在由吴燕娴继承。被上诉人曾毓璇、吴燕娴质证认为：对于该证据的真实性、合法性无异议，对其关联性不予确认。该份证据不能证明曾志成在签订涉案协议书之前拥有广州市荔湾区由义巷28号首层房屋，其次，案涉房屋交易涉及的是解困房或经济适用房的二手转让，而非一手申购，广州市佛教协会所提到的广州市经济适用住房制度实施办法（施行）中关于申请购买经济适用住房家庭应符合的条件，仅限于限制经济适用房或解困房的一手申购。涉案房产登记在广州市佛教协会名下，显然双方为二手房买卖交易，而非我方申购解困房。被上诉人曾毓璇、吴燕娴提交广州市不动产登记中心于2017年5月20日出具的购房资格证明：截至2017年5月20日，曾毓璇具备本市住房限购区域内住房购房资格。广州市佛教协议对此无异议。经审查，双方当事人对一审查明事实均无异议，本院予以确认。二审另查明：涉案房屋广州市白云区惠德路11号501房于2000年5月1日登记在广州市佛教协会名下，权属来源为“1999年10月向广州市住宅建设办公室买受”，房屋所有权性质为“社会所有”，土地性质“国家所有”，备注“解困售房，土地未办有偿使用手续”。二审中，本院向广州市住房和城乡建设委员会、广州市民族宗教事务局分别发函询问涉案房屋相关情况。广州市住房和城乡建设委员会于2017年6月2日作出《广州市住房和城乡建设委员会关于白云区惠德路11号501房买卖合同纠纷案相关事项的复函》（穗建房管函[2017]235l号），内容：一、经查，涉案房屋广州市白云区惠德路11号501房（原登记地址白云区积德花苑N25幢西梯501房）为广州市佛教协会向广州市住宅建设办公室购买的解困房，根据《统建解困(固定开间)住宅合同》第八条的约定，该房可按解困房上市相关规定进行转让。二、房产证中房屋所有权性质为“社会所有”是依据1994年市佛教协会自填的《广州市公有房屋及用地登记申请书》中的“房屋所有权性质”进行登记的，具体如何理解建议以市不动产登记部门和市民族宗教事务主管部门意见为准。三、关于涉案房屋是否属于宗教财产、是否属于《宗教事务条例》第三十二条规定禁止转让的范围，建议以市民族宗教事务主管部门意见为准。四、关于涉案房屋能否办理产权转移手续问题，建议以市不动产登记部门意见为准。广州市民族宗教事务局于2017年6月6日作出《广州市民族宗教事务局关于白云区积德花苑N25幢西梯501房有关情况的复函》（穗民宗函[2017]249号），内容：一、关于宗教财产问题。《宗教事务条例》(2005年3月起施行)第30条规定：宗教团体、宗教活动场所合法使用的土地，合法所有或者使用的房屋、构筑物、设施，以及其他合法财产、收益，受法律保护。《广东省宗教事务条例》（2010年3月起施行)第40条规定：本条例所称宗教财产，是指宗教团体或者宗教活动场所合法使用的土地，合法所有或者使用的房屋、构筑物、山林、墓地、设施、用品、工艺品、门票收入、从事生产经营服务等活动的收入、各类捐赠以及其他合法财产和收益。《广州市宗教事务管理条例》(1998年3月起施行)第35条规定：本条例所称宗教财产，指宗教团体、宗教活动场所依法所有或者管理使用的房地产、构筑物、坟场、各类设施、用品、文物、工艺品、宗教收入、所属企业、事业以及其他合法拥有的资产和收益。根据以上条例规定，由于白云区积德花苑N25幢西梯501房产权属归广州市佛教协会所有(《广州市不动产登记查册表》房产登记号：繁字57434号)，因此该房屋属于宗教财产。二、关于产权转让问题。《宗教事务条例》第32条规定“宗教活动场所用于宗教活动的房屋、构筑物及其附属的宗教教职人员用房不得转让、抵押或者作为实物投资”。白云区积德花苑N25幢西梯501房不属于宗教场所用于宗教活动的房屋，不适用于该规定。上诉人广州市佛教协会质证认为：1、对于广州市住房和城乡建设委员会出具复函的真实性无异议，我方认为复函第二、三条称归社会所有的解释以及如何理解是以广州市不动产登记部门和广州市民族宗教事务主管部门的意见为准的意思就是说要以广州市民族宗教事务主管部门发出的意见为准，我方看到广州市民族宗教事务主管部门的意见是认为涉案房屋的性质属于宗教财产，宗教财产不能转让、抵押以及赠与的方式转让，因此我方认为涉案房屋属于宗教财产没有疑问，不能转让、抵押、赠与和处分。因此我方与曾某成签订的合同违反国家的禁止性规定，属于无效合同，法律后果应该是相互返还。2、对于广州市民族宗教事务局出具的复函的真实性、合法性无异议，关联性有异议。我方认为该复函的第二点的观点是错误的，既然该复函已经认定了该房屋的性质为宗教财产，凡是宗教财产都是受法律法规的保护，不能随意转让、抵押、买卖和处分，根据1998年3月1日广州市人大常委会颁布施行的《广州市民族宗教事务管理条例》第三十六条规定，宗教财产和收益受法律保护，任何组织和个人不能侵占、摊派和无偿调用。因此该复函第二点与上述法规相矛盾。被上诉人曾毓璇、吴燕娴质证认为：一、对于广州市住房和城乡建设委员会出具的复函的真实性、合法性、关联性无异议。具体质证如下：1、该复函第一点已经明确写明涉案房屋可按解困房相关规定进行转让，涉案房产自2000年已登记在广州市佛教协会名下已过五年，按照解困房和经济适用房的相关规定依法可以转让。2、复函第二点明确房产证中的性质为社会所有，这是依据广州市佛教协会自行登记填写的，与房屋性质的认定无关，不能作为涉案房屋所有权性质的认定。3、关于复函第三点涉案房屋是否为宗教财产，广州市民族宗教事务局已经明确答复该房屋不适用于宗教事务条例第32条的规定，不属于禁止转让的范围。4、涉案房屋可以办理过户登记，曾志成的胞弟曾志强同时期向广州市佛教协会购买的同小区的房屋已经办理了产权登记。二、对于广州市民族宗教事务局出具的复函的真实性、合法性、关联性无异议。该复函证明涉案房屋可以依法转让。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”根据双方上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为广州市佛教协会主张涉案《协议书》无效的理由能否成立？经本案查明的事实，涉案房屋为广州市佛教协会申请购买的解困房，已于2000年5月11日登记在广州市佛教协会名下。根据广州市住房和城乡建设委员会、广州市民族宗教事务局向本院的复函，涉案房屋可按解困房上市相关规定进行转让，涉案房屋不属于宗教场所用于宗教活动的房屋，不适用于《宗教事务条例》第32条“宗教活动场所用于宗教活动的房屋、构筑物及其附属的宗教教职人员用房不得转让、抵押或者作为实物投资”的规定，因此，广州市佛教协会认为涉案房屋属于宗教财产，且违反解困房的相关规定，不得转让，故涉案《协议书》违反法律禁止性规定，《协议书》应为无效的主张，不能成立，本院不予采纳。一审对涉案《协议书》效力的认定正确，本院予以确认。至于广州市佛教协会认为即使该协议书有效，亦为附解除条件的合同，解除条件已成就，协议书已失效的意见，从该协议书第五条“倘若在一年内，按有关政策规定不能办理转移手续，或按商品房办理交易手续，乙方则有权提出不购买上述房地产，那么，甲方所收取乙方的房价款无息退回乙方；乙方则自收回房款之日起按私房租金标准向甲方缴纳租金等。”的约定看，由于房屋未能于一年内办理转移手续，乙方即曾某成有权不购买房屋，但并未约定甲方广州市佛教协会享有合同解除权，现曾某成已死亡，其继承人曾毓璇、吴燕娴要求继续履行合同，且合同并不存在法律和事实上的履行障碍，故广州市佛教协议以此为由主张合同失效，缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，广州市佛教协会的上诉理由缺乏依据，其上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1905元，由广州市佛教协会负担。本判决为终审判决。审判长 黄春成审判员 岳为群审判员 刘碧莹二〇一七年六月二十七日书记员 罗 涛黄咏欣 微信公众号“”