（2017）苏0623民初1141号

裁判日期: 2017-06-27

公开日期: 2017-08-25

案件名称

如东县东群包装装璜制品厂与于海林、蔡雪峰租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

如东县人民法院

所属地区

如东县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

如东县东群包装装璜制品厂,于海林,蔡雪峰

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百一十五条，第二百三十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条

全文

江苏省如东县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏0623民初1141号原告（反诉被告）：如东县东群包装装璜制品厂，住所地如东县马塘镇马北村**组。法定代表人：严彬，总经理。委托诉讼代理人：张海军、王宏兵，如东县求正法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：于海林，男，1965年5月19日生，汉族，住如东县。被告（反诉原告）：蔡雪峰，男，1969年4月1日生，汉族，住如东县。两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：李松亭，如东县马塘镇法律服务所法律工作者。如东县东群包装装璜制品厂（以下简称东群厂）与于海林、蔡雪峰租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月27日立案受理后，适用简易程序进行审理，后因案情较为复杂，依法裁定转为普通程序，组成合议庭公开开庭进行审理。东群厂法定代表人严彬及委托诉讼代理人张海军，于海林、蔡雪峰（参加第一、第三次庭审）及其共同委托诉讼代理人李松亭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东群厂向本院提出诉讼请求：1、原告与两被告解除租赁关系；2、两被告共同支付2015年2月16日至2017年2月27日的租金40000元；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告东群厂明确诉讼请求为：1、原告与两被告解除租赁关系，两被告返还租赁物；2、两被告共同支付2015年2月16日至2017年2月27日的租金40000元，并分别按照20000元/年的标准支付自2017年2月28日至两被告实际返还租赁物之日的使用费；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年间于海林、蔡雪峰向东群厂前任经理张华租用东群厂的厂房及场地。2015年东群厂出资人如东县马塘镇马北村村委会将东群厂全部出让给现任法定代表人严彬。严彬于2015年1月26日与前任负责人张华交接，约定交接后东群厂的债权债务与前任负责人无关，并于2015年2月16日向如东县工商行政管理局办理了变更登记。于海林、蔡雪峰一直租用东群厂的厂房及场地，但未与东群厂签订合同，至今为止一直未支付租赁费用，东群厂现任负责人多次催要未果。为维护东群厂的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告于海林、蔡雪峰共同辩称：于海林、蔡雪峰租赁的案涉厂房及场地系分别于2014年10月、2014年5月向案外人张华承租的，租赁期限为十年，每年租金均已结清。案外人张华系东群厂原法定代表人，东群厂已于2003年改制，案涉厂房及场地系案外人张华的资产，现东群厂起诉要求解除租赁关系、索要40000元租金无任何事实和法律依据，系一起虚假诉讼，请求法院查明事实，依法驳回其诉讼请求。反诉原告于海林、蔡雪峰向本院提出诉讼请求：反诉被告赔偿反诉原告虚假诉讼造成的直接损失6000元（包括两反诉原告支付的代理费3000元、经营损失3000元）。事实与理由：于海林、蔡雪峰租赁的非系东群厂的房屋而是案外人张华的房屋，现东群厂起诉造成两人营业、代理等损失6000元，应由东群厂承担。反诉被告东群厂辩称：于海林、蔡雪峰承租的厂房及场地系东群厂资产，东群厂的诉讼请求合法有据，其提起反诉无任何依据，请求法院驳回其反诉请求。根据双方当事人的庭审陈述及举证、质证，本院认定如下事实：东群厂成立于1993年5月11日，营业执照载明的经济性质为集体所有制，该厂登记信息中载明的出资人系如东县马塘镇马北村村民委员会。2014年，东群厂原法定代表人张华将东群厂内的部分房屋出租给蔡雪峰、部分房屋及场地出租给于海林，但未签订书面租赁合同。在东群厂提起本案之诉后，蔡雪峰、于海林分别与张华补签了书面租赁合同。蔡雪峰（乙方）与张华（甲方）补签的《协议》内容为：“乙方租用甲方位于马北村十二组东群包装厂闲置厂房空余部分约150平方米做仓库使用，租期暂定十年，每年年底乙方给付甲方租金2000元整，同时乙方有看护厂内物品，房屋维修，安全等义务，若任何一方违约，违约方赔偿对方损失。”，协议下方甲方处写有张华（东群包装厂）并盖有张华指纹，乙方处蔡雪峰盖有指纹，标注的合同签订时间为2014年5月1日。于海林（乙方）与张华（甲方）补签的《协议》内容为：“兹有乙方租用甲方闲置场地及二间房屋作修理场所使用，每年年底乙方给甲方2000元租金，同时乙方负责厂内（看护、管理）及使用场所平整、安全等责任，其租用期为十年。如双方有一方违约，需赔偿对方搬迁、建设费用及损失，使用期内房屋修理由乙方负责。”，协议下方甲方处写有张华（东群包装厂）并盖有张华指纹，乙方处于海林盖有指纹，标注的合同签订时间为2014年10月18日。2015年1月26日，东群厂原法定代表人张华与现任法定代表人严彬签订《协议书》，约定：原如东县东群包装装潢制品厂法人为张华，现法人变更为严彬，变更后债权、债务等一切公司事务与张华无关，变更前债权债务等一切公司事务与严彬无关。后如东县马塘镇马北村村民委员会应张华、严彬的要求出具《关于如东县东群包装装潢制品厂法定代表人的任免决定》，内容为：经研究决定任命严彬为如东县东群包装装潢制品厂的经理，同时免去张华的经理职务。2015年2月，经如东工商行政管理局核准，东群厂法定代表人变更为严彬。2017年2月23日，如东县马塘镇马北村村民委员会（以下简称马北村村委会）出具《证明》一份，内容为：兹证明该村出资的如东县东群包装装璜制品厂原法定代表人为张华，现于2015年2月16日村聘任法定代表人为严彬兼厂长。原法人张华在任命期间将该厂房及场地出租给虞海林及蔡雪峰，在张华与严彬交接时双方约定在各自任命期间的债权债务各自承担，互不享有对方任命期间的权利及相关业务。2017年3月9日，马北村村委会出具《证明》一份，内容为：我村如东县东群包装装璜制品厂已于2003年改制，该厂内的所有资产均由张华、张斌于2004年6月20日认购，现所有资产的所有权属张华所有。本村原于2017年2月23日的相关证明中的出资人事实有错，本着有错必究的原则，决定予以撤销。2017年3月25日，马北村村委会又出具《情况说明》一份，内容为：我村如东县东群包装装璜制品厂于2003年进行内部改制，因手续、资金未到位，镇政府未批复。仍由张华负责经营，性质为集体的。后来张华于2015年2月12日与严彬双方签字确认更改法人代表，并签了协议。后又送到村委会并要求开具了任命书，并且到工商行政部门进行了变更登记。关于2017年3月9日出具的证明因村委会领导调整而与事实有误，不符合事实依据。庭审中，于海林、蔡雪峰申请张华出庭作证，其陈述（1）东群厂原系村办集体企业，后于2003年改制，变为其个人资产，当时马北村要求其给付50000元将营业执照中的企业性质进行变更，但因其未向马北村给付该50000元，所以企业登记信息一直是集体企业；（2）改制前东群厂内有部分厂房，改制后其在厂内新建了7间房屋，厂内的土地性质是集体土地，一直由其缴纳土地使用费（2015-2016年的土地使用费尚未缴纳）；（3）2014年5月其将东群厂内的部分房屋租赁给蔡雪峰，同年10月将部分房屋及场地租赁给于海林，租金均约定为2000元/年，于每年年底给付，蔡雪峰、于海林已经结清截至2016年底的租金。另，庭审中双方确认于海林租赁的为位于如东县东群包装装璜制品厂的朝东房屋两间（从南往北数第二、第三间房屋）及场地，蔡雪峰租赁的为位于如东县东群包装装璜制品厂的朝东房屋一间（从南往北数第四间房屋）、朝南房屋一间。本院认为，（一）关于东群厂的原告主体是否适格。于海林、蔡雪峰于2014年租赁东群厂内厂房、场地，案外人张华时任东群厂法定代表人，其将东群厂内厂房、场地出租的行为应视为其作为法定代表人代表东群厂作出的职务行为，故东群厂在本案中可以作为适格的原告主体。于海林、蔡雪峰辩称其系向张华承租东群厂内的厂房、场地，且租赁时张华称东群厂内的资产系其个人所有，故于海林、蔡雪峰与张华之间形成租赁关系，与东群厂间不存在租赁关系，故原告主体不适格，对此本院认为，根据东群厂工商登记资料，本院无法确认该厂的资产系张华个人所有，如前所述，对于张华在任东群厂法定代表人期间出租东群厂内厂房、场地的行为仅能视为其履行职务行为，故对于海林、蔡雪峰的该项抗辩本院不予采纳。至于东群厂资产所有权问题，本院在本案中不予理涉。（二）关于东群厂要求解除与于海林、蔡雪峰的租赁关系并要求于海林、蔡雪峰返还原物的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条规定，（1）租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁；（2）对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。本案中，蔡雪峰、于海林采用口头形式与东群厂原法定代表人张华就租赁事宜进行约定，虽在东群厂起诉后该两人与张华补签了书面合同，但因补签合同发生在本案起诉后，张华已非系东群厂法定代表人且蔡雪峰、于海林也应当已经知晓，故蔡雪峰、于海林因未采用书面形式订立租赁合同，根据法律规定应视为不定期租赁。对于不定期租赁，双方当事人均可以随时解除租赁合同，故对于东群厂要求解除与于海林、蔡雪峰的租赁关系的请求本院予以支持，本院确定解除时间为2017年2月27日，但对于海林、蔡雪峰腾退租赁物应当给予合理的期限，本院确定于海林、蔡雪峰于本判决生效后六十日内将租赁物返还东群厂。（三）关于东群厂要求于海林、蔡雪峰支付2015年2月16日至2017年2月27日的房屋租金40000元及2017年2月28日至实际返还租赁物日止的使用费的诉讼请求。本院认为，于海林、蔡雪峰与东群厂原法定代表人张华约定年租金2000元，故东群厂主张年租金20000元无事实依据和法律依据，且张华认可已经收取至2016年底的租金，故对东群厂要求于海林、蔡雪峰支付2015年2月16日至2016年底租金的诉讼请求不予支持。至于2017年1月1日至2月27日期间，于海林、蔡雪峰分别应各支付租金317.8元（2000元÷365天×58天）；自2017年2月28日至实际返还租赁物日止，于海林、蔡雪峰应分别按照5.48元/天（2000元÷365天）的标准支付使用费。（四）关于于海林、蔡雪峰要求东群厂赔偿代理费3000元、经营损失3000元的诉讼请求，因无相应的法律依据，且就经营损失也未能提供相应的证据，故本院对其反诉请求不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定精神，判决如下：一、如东县东群包装装璜制品厂与于海林的租赁合同于2017年2月27日解除。二、于海林于本判决生效后六十日内向如东县东群包装装璜制品厂返还位于如东县东群包装装璜制品厂的朝东房屋两间（从南往北数第二、第三间房屋）及场地。三、于海林于本判决生效后十日内向如东县东群包装装璜制品厂支付2017年1月1日至2017年2月27日的租金317.8元。四、于海林按照5.48元/天的标准向如东县东群包装装璜制品厂支付自2017年2月28日至实际返还租赁物止的使用费。五、如东县东群包装装璜制品厂与蔡雪峰的租赁合同于2017年2月27日解除。六、蔡雪峰于本判决生效后六十日内向如东县东群包装装璜制品厂返还位于如东县东群包装装璜制品厂的朝东房屋一间（从南往北数第四间房屋）、朝南房屋一间。七、蔡雪峰于本判决生效后十日内向如东县东群包装装璜制品厂支付2017年1月1日至2017年2月27日的租金317.8元。八、蔡雪峰按照5.48元/天的标准向如东县东群包装装璜制品厂支付自2017年2月28日至实际返还租赁物止的使用费。九、驳回如东县东群包装装璜制品厂的其他诉讼请求。十、驳回于海林、蔡雪峰的反诉请求。本诉案件受理费800元，反诉案件受理费25元，合计825元，由如东县东群包装装璜制品厂负担750元，于海林、蔡雪峰负担75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币825元（户名：南通市财政局，开户行：中国银行南通西被闸支行，账号：47×××82）。审　判　长　　陈金平代理审判员　　吴　霞人民陪审员　　李燕平二〇一七年六月二十七日书　记　员　　王亚燕 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