（2017）沪0106民初8857号
裁判日期: 2017-06-27
公开日期: 2017-11-03
案件名称
黄鞍江与肖芃房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市静安区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄鞍江,肖芃
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十一条，第一百零七条
全文
上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0106民初8857号原告：黄鞍江，男，1964年1月11日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：华诚，上海市罗顿律师事务所律师。被告：肖芃，男，1966年2月2日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：张寅，男，1986年9月14日出生，汉族，住上海市。原告黄鞍江诉被告肖芃房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月2日立案后，适用简易程序，依法由审判员刘志宏独任审判，于2017年5月8日进行了证据交换，并于2017年6月2日公开开庭进行了审理。原告黄鞍江的委托诉讼代理人华诚，被告肖芃的委托诉讼代理人张寅到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，要求判令被告继续履行原告与被告之间在2015年7月签订的《房地产租赁合同》及《补充协议》，由原告继续入住上海市威海路XXX弄XXX号房屋。事实和理由：原、被告于2015年7月签订了《房地产租赁合同》及《补充协议》，就上海市静安区威海路XXX弄XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)的租赁达成了协议，原告按约支付了2015年9月起至2016年12月6日的租金，但2016年9月8日被告在无任何理由的情况下将原告赶出了系争房屋，原告故诉至法院，请求法院判如所请。庭审中，原告变更诉讼请求为：1.确认原、被告签订的《房地产租赁合同》及《补充协议》于2016年9月8日解除；2.判令被告返还原告已支付的租金80,000元及租赁保证金32,000元；3.判令被告支付原告提前解约的赔偿金200,000元；4.判令被告赔偿原告装修、物品的损失200,000元。被告肖芃辩称，对于合同解除的时间和事实均无异议，也同意返还合同解除后多收取的租金80,000元及租赁保证金32,000元，对于提前解约的赔偿金只同意支付17万元，但不同意支付被告装修和物品的损失。本院经审理认定事实如下：上海市静安区威海路XXX弄XXX号整栋房屋(以下简称“系争房屋”)原系被告肖芃名下房产。2015年7月，原告与被告签订《房地产租赁合同》一份，约定由原告承租系争房屋，租赁期限为6年，自2015年9月7日至2021年9月6日，月租金为16,000元，租金每两个月支付一次，租赁保证金为32,000元。2015年7月28日，双方签订《补充协议》一份，约定房屋起租日期为2015年9月7日，自2015年9月7日至2017年9月6日的月租金为16,000元。被告在租赁期间如要提前解约，必须赔偿原告，如在第一年解约，需要赔偿原告200,000元，如在第二年解约需赔偿原告170,000元，每年递减三万元，到2021年9月6日为止。合同签订后，原告将租金及保证金支付给被告，被告则于2015年8月7日将房屋交给原告使用，双方开始履行合同。此后，因被告将系争房屋出售，新的房屋业主不愿继续与原告的租赁关系，故被告于2016年9月8日将原告赶出系争房屋。双方对赔偿未能协商一致，遂成讼。庭审中，被告确认原告于2016年9月8日离开系争房屋，同时收到原告支付至2017年2月6日的租金80,000元及租赁保证金32,000元，该笔款项被告同意退还给原告。以上事实，由原告提供的《房地产租赁合同》、《补充协议》、房地产权证复印件、上海市公安局案(事)件接报回执单、银行转账凭证以及当事人的庭审陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《房地产租赁合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。原告一直按期足额支付租金，可见原告已经履行了主要的合同义务。现被告提前收回系争房屋，已构成违约，应当承担相应的违约责任。鉴于被告对原告要求于2016年9月8日解除合同并要求被告返还多支付的租金及租赁保证金的诉请并无异议，不违反法律的禁止性规定，故本院对此予以确认；关于原告要求被告支付提前解约的赔偿金200,000元的诉请，鉴于租赁合同明确约定起租日为2015年9月7日开始，结合双方对于2016年9月8日合同解除的认定，可见双方之间的租赁合同已进入第二年，而根据双方《补充协议》的约定，第二年提前解除合同的，被告应当支付原告赔偿金170,000元；关于原告要求被告支付装修补偿的诉请，缺乏依据，本院对此不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第(二)项、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告黄鞍江与被告肖芃就上海市威海路XXX弄XXX号房屋签订的《房地产租赁合同》及《补充协议》于2016年9月8日解除；二、被告肖芃应于本判决生效之日起十日内向原告黄鞍江返还租金80,000元及租赁保证金32,000元；三、被告肖芃应于本判决生效之日起十日内向原告黄鞍江支付提前解约的赔偿金170,000元；四、原告黄鞍江的其他诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费8,920元，减半收取计4,460元，由被告肖芃负担2,765元,由原告黄鞍江负担1,695元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 刘志宏二〇一七年六月二十七日书记员 黄青兰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（二）合同解除；……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 来自