（2017）黔2325民初815号

裁判日期: 2017-06-27

公开日期: 2017-07-31

案件名称

韦金艳、梁吉伦等与杨祥豪房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

贞丰县人民法院

所属地区

贞丰县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

韦金艳,梁吉伦,杨祥豪

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第二百一十二条，第二百一十五条，第二百二十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

贵州省贞丰县人民法院民事判决书(2017)黔2325民初815号原告（反诉被告）：韦金艳，女，1983年8月2日生，布依族，小学文化，务农，住贞丰县。委托诉讼代理人：梁昌焱，贞丰县法律援助中心律师，代理权限为一般代理。原告（反诉被告）：梁吉伦，男，1979年7月21日生，布依族，初中文化，务农，住贞丰县。被告（反诉原告）：杨祥豪，男，1987年10月5日生，汉族，初中文化，务农，住兴仁县。原告韦金艳、梁吉伦与被告杨祥豪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月24日受理后，依法适用简易程序,在诉讼中，反诉原告杨祥豪提起反诉，本院决定合并审理，于2017年5月23日公开开庭进行了审理，原告韦金艳及其委托诉讼代理人梁昌焱，原告梁吉伦，被告杨祥豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告韦金艳、梁吉伦向本院提出如下诉讼请求：依法判令被告杨祥豪立即从租赁给二原告的房屋中搬出，将房屋交给二原告使用。事实及理由：2016年10月，原告韦金艳到被告杨祥豪经营的兄弟美容美发店上班，被告共租赁该房屋三楼、四楼经营美容美发店。原告韦金艳在四楼的美容美发店工作了两个月后，与被告协商，由被告将其承租的四楼美容店转租给原告韦金艳经营。二原告与被告于2016年12月10日签订了《房屋租赁协议》，房屋租赁期限为2016年12月10日至2019年4月28日。被告要求二原告缴纳15000元的转租费，并由被告出具收条。收条载明“今收房屋转租费15000元整到2016年12月10日至2017年4月28日的房租费，已一次性付清。”但是到2017年3月10日，房东平春玉便找到原告韦金艳，要求韦金艳支付2017年3月25日至2018年3月25日的房租费，现原告韦金艳也将2017年至2018年的房租交给了房东平春玉。二原告签订《房屋租赁协议》当日便将转让费支付给被告，且每月水电均按协议及时支付给被告。但被告却迟迟不将四楼做饭的房间腾出来给二原告管理使用，导致二原告在经营美容美发店时十分不便，店内员工的餐饮至今都是在外面解决。原告的员工均为女性，被告将四楼原做饭的房间改为其员工宿舍，全部是男性住里面，被告的行为不仅违反协议并且用心险恶。原告曾经找到房东平春玉解决，但被告拒绝搬出该房屋。原告还报警处理，但民警称不能解决，原告只得起诉。为此特提出如前诉求。被告杨祥豪辩称，1、对合同成就主体关系而言，诉争租赁合同的房屋所有权人是张启福，并非平春玉，平春玉只是承租人。原告起诉有悖于法律，请求驳回原告起诉。2、针对房屋租赁事实而言，2015年6月20日房东与杨某签订有一份房屋租赁合同，2016年12月10日被告与原告梁吉伦针对同一租赁房屋中第四楼使用事宜签订一份协议。原告列举的证据上“韦金艳”是未经被告同意自行添加的。原、被告并不具备法律上规定的实质要件，依法应予驳回。3、2016年12月10日被告于原告梁吉伦签订的房屋租赁协议，该协议第一条约定“甲、乙双方各一半房租费”，第八条约定“如乙方跟甲方一起做到合同期满——，乙方不能向甲方要补偿费”等。该协议中没有约定伙食房间归原告梁吉伦单方使用的说法。该伙房自始属于被告和杨某居住的房间，并非原告诉称的被告将四楼的伙房连同美容店一并转租给其使用。被告使用四楼伙房，原告及韦金艳无权干涉。请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告杨祥豪提出如下诉讼请求：1、请求判决解除反诉原告与反诉被告梁吉伦签订的房屋租赁协议，2、判决租赁房屋四楼伙房归反诉原告继续管理使用，3、判决反诉被告搬出租赁房屋“美容店”，归还其伙房连同四楼美容店房屋，租金由反诉原告支付给房东张启福或平春玉。事实及理由：首先，与反诉原告签订协议的人只有梁吉伦，没有韦金艳。双方签订的协议上没有韦金艳的名字。二反诉被告为达到诉称其员工均为女性方便住宿的目的，单方添加“韦金艳”的名。反诉被告梁吉伦与反诉原告电话联系谈及租赁房屋使用事宜时，还公然威胁反诉原告。反诉被告韦金艳在纸质版协议书上添加名字，企图蒙骗法官作出错误判决，请求法庭判令反诉被告停止侵权，恢复履行原租赁合同。其次，平春玉与反诉被告韦金艳未经张启福、反诉原告及杨某等同意，私下对租赁房屋进行续租的行为，严重侵害了反诉原告的合法权益。第三，双方诉争的伙房自始属反诉原告管理使用，没有租赁给反诉被告管理使用。反诉原告依法享有对伙房的使用权。为此，特提出如前反诉请求。反诉被告韦金艳、梁吉伦口头辩称：不同意解除房屋租赁协议，今年3月份将2017年至2018年的房租已经交给房东平春玉，四楼房屋的厨房由被反诉人继续使用，被反诉人将房屋租金交给房东平春玉，被反诉人有权继续管理使用该房屋。原告为证明其诉讼主张向本院提供下列证据：1、二原告的身份证复印件二份，拟证明二原告的基本身份情况。被告无异议。2、房屋租赁协议复印件一份，拟证明杨祥豪在2016年12月10日与韦金艳、梁吉伦签订协议，将其租用的贞丰县永丰街道富民路电信公司对面四楼住房租赁给二原告管理使用，租期为2016年12月10日至2019年4月28日。3、收条一份，拟证明二原告将房物租赁费15000元支付给被告。被告无异议。4、平春玉出具的收条一张，拟证明平春玉收到韦金艳2017年3月25日至2018年3月25日的房租13680元。被告无异议。被告针对本诉和反诉向本院提供下列证据：1、被告的身份证复印件一份，拟证明被告的基本信息。二原告无异议。2、房屋租赁协议照片一张，拟证明原始协议上没有韦金艳的签名。二原告质证称，在备注上有韦金艳的名字，该备注是签协议当天晚上备注的。3、杨祥豪与梁吉伦签订的房屋租赁协议复印件一份，拟证明房屋租期及美容用品租期到2017年4月28日止，如果房屋拆迁，里面的美容用品及家具归梁吉伦，如有补偿，双方各享有一半的补偿费，如果没有补偿，梁吉伦不能向杨祥豪要补偿费，韦金艳每月的水电费未按时支付。原告韦金艳质证称，协议是真实的，但房屋租赁期限为2019年4月28日止，原告方按时交纳水电费；合同当事人是韦金艳、梁吉伦与杨祥豪，韦金艳是合同的当事人之一。原告梁吉伦质证称，原告交水电费时，被告有时不在。4、平春玉出具的收条复印件一张，证明房租不应该交给平春玉，应该交给我。二原告质证称，本来想将房租交给杨祥豪，但是平春玉本人要求将房租交给他。5、平春玉与杨祥豪、杨某签订的房屋转租协议复印件一份，证明房屋三、四楼是租给我使用，没有租给原告。原告韦金艳与梁吉伦质证称，不是合同原件，被告和谁签的与原告无关，我们不清楚。6、证人杨某的证言，拟证明原告诉称的将四楼厨房给男性员工居住不是事实。二原告质证称，证人和一个员工是住里面是客观真实的，但是对证人说的没有将四楼伙房出租给原告方是不客观真实的。7、有证人何某的证言，拟证明四楼伙房没有租给二原告使用，水电费二原告未按时交纳。二原告质证称，证人证实张启福家房屋三楼和四楼构造基本一致是客观真实的，证人证实没有把厨房租给二原告是不客观真实的，被告出租给原告是四楼的房屋，就应该包括房间和厨房、卫生间；被告生病基本上没有住在里面，原告拿水电费找不到被告，不是原告故意拖欠水电费。本院依法调取下列证据：调查张启福的笔录一份，证明张启福将房屋租给平春玉，授权平春玉代其租赁房屋，对于原、被告之间的转租关系，张启福认为与其无关，不愿意参加本案诉讼。双方当事人均无异议。上述证据已经庭审质证，原告提供的证据，被告提供的第1、2、3、4、5号证据以及本院调取的证据，证据来源合法，证明内容客观真实，与本案相关联，本院予以采信作为证据使用，但能否证明当事人的主张本院将综合全案证据进行分析。被告提供的第6号证据证明被告未将伙房租赁给原告，该节内容不真实，本院不予采信作证据使用，证人杨某证实被告安排员工在伙房内居住一节，客观真实，本院予以采信。被告提供的第7号证据，证人何某证实被告未将伙房租赁给原告，不真实，本院不予采信作证据使用；证人何某证实原告未按时交纳水电费，并不影响双方签订的房屋租赁合同的效力，因此，对该节内容本院不予采信作为证据使用。经审理查明，2015年6月20日，平春玉经张启福同意将张启福位于贞丰县珉谷镇富民路电信公司对面的房屋第三层和第四层租赁给被告杨祥豪及其弟杨某用于经营美容美发店。2016年10月起，原告韦金艳到被告经营的“兄弟美容美发店”务工。2016年12月10日，原告梁吉伦与被告签订《房屋租赁协议》，该协议约定被告将张启福位于贞丰县珉谷镇富民路电信公司对面的房屋第四层租赁给原告梁吉伦使用。该协议第一条约定，房屋租金为：每年租金23780元（双方各承担一半房租），次年按上一年租金的15%上浮，每年房租一次性付清，租赁期限为2016年12月10日至2019年4月28日止。当日，原告梁吉伦将2016年12月10日至2017年4月28日的房租费15000元支付给被告，被告出具收条一张给原告梁吉伦为凭。在原告梁吉伦与被告签订《房屋租赁协议》时，原告韦金艳并未在该协议上签名，事后，原告韦金艳未经被告同意在协议上补签名字。此后，梁吉伦与其情侣韦金艳在该房屋内共同经营美容美发店。但是，被告并未将四楼的厨房交给原告梁吉伦使用，安排其员工居住。2017年3月10日，原告韦金艳应平春玉的要求将2017年3月25日至2018年3月25日的租金13680元交付给平春玉。现原告以被告未按约定将租赁的四楼厨房交给原告使用为由诉至本院，提出如前诉讼请求。在诉讼，被告提出反诉请求判决解除其与原告梁吉伦签订的《房屋租赁协议》，二原告搬出租赁房屋，将租赁房交给被告使用。另查明，张启福对原告梁吉伦与被告签订的《房屋租赁协议》不持异议，在本院询问时表示，其知道梁吉伦向杨祥豪转租房屋，转租是梁吉伦与杨祥豪之间的事，与其无关，其只是将房屋租给平春玉，原、被告扯皮与其无关，只要他们不损害房屋。本院认为，本案争议焦点为：1、梁吉伦与杨祥豪签订的《房屋租赁协议》是否合法有效；2、涉诉房屋的厨房是否租赁给二原告管理使用；3、双方签订的《房屋租赁协议》是否应当解除？关于争议焦点一，张启福将其位于贞丰县珉谷镇富民路电信公司对面的房屋租赁给平春玉，在租赁期限内，平春玉将该房屋第三层和第四层租赁给被告杨祥豪及其弟杨某使用。2016年12月10日，原告梁吉伦与被告杨祥豪签订的《房屋租赁协议》，虽然签订协议时，并未征求张启福的意见，但是，张启福在本院询问时并未明确反对原、被告双方签订的《房屋租赁协议》，应当视为张启福同意杨祥豪将涉诉房屋转租给梁吉伦。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人”的规定，因此，梁吉伦与杨祥豪签订《房屋租赁协议》合法有效，受法律保护。2017年3月10日，平春玉收取韦金艳支付的房屋租金，表明平春玉亦同意梁吉伦与杨祥豪签订的《房屋租赁协议》，只是变更租金的交付方式，并未改变该协议的效力。关于争议焦点二，原告主张被告未将涉诉房屋的厨房交付给原告管理使用。根据梁吉伦与被告签订的《房屋租赁协议》的约定，被告将张启福位于贞丰县珉谷镇富民路电信公司对面房屋第四层房屋租赁给梁吉伦使用，双方各自承担被告租赁的房屋一半的租金。而张启福位于贞丰县珉谷镇富民路电信公司对面房屋第三层和第四层房屋结构一致，被告主张未将第四层房屋的厨房租赁给梁吉伦管理使用，与双方签订的协议及查明的事实不符，因此，原告请求判决被告搬出第四层房屋的厨房，将厨房交给原告管理使用，于法有据，本院予以支持。关于争议焦点三，被告请求解除与梁吉伦签订的《房屋租赁协议》，但是并未提供梁吉伦违约的证据。梁吉伦在协议签订后，交付了房屋租金，履行其应当承担的交付租金的义务。虽然被告主张梁吉伦未按时交水电费，亦未提供证据证明，即使梁吉伦偶尔迟延交水电费并非构成根本违约，因此，被告请求解除《房屋租赁协议》，将租赁房屋归还被告使用的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。另，原告韦金艳在《房屋租赁协议》时，未在协议上签名，事后补签其名字在协议上，原告韦金艳并非本案适格主体，对其请求应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告杨祥豪自本判决生效后十日内搬出原告梁吉伦承租张启福位于贞丰县珉谷镇富民路电信公司四楼的厨房，将该厨房交给原告梁吉伦使用；二、驳回原告韦金艳的诉讼请求；三、驳回反诉原告杨祥豪的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行义务的，权利人可在自动履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。本诉案件受理费60元，减半收取30元，由被告杨祥豪负担，反诉案件受理费60元，减半收取30元，由反诉原告杨祥豪负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南州布依族苗族自治州中级人民法院。审判员　　石成兵二〇一七年六月二十七日书记员　　张玉洁搜索“”