（2017）陕07民终21号
裁判日期: 2017-06-27
公开日期: 2017-08-04
案件名称
许大东与勉县黄沙供销合作社、勉县福万家购物广场房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
陕西省汉中市中级人民法院
所属地区
陕西省汉中市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
许大东,勉县黄沙供销合作社,勉县福万家购物广场
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零八条，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省汉中市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)陕07民终21号上诉人（原审被告）：许大东，男，生于1976年5月16日，住勉县。委托诉讼代理人：文伟，陕西兴振业律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：勉县黄沙供销合作社，住所地勉县。法定代表人：马继勇，主任。委托诉讼代理人：黄永军，系该合作社职工。委托诉讼代理人：陆栩安，陕西兢业律师事务所律师。原审被告：勉县福万家购物广场，住所地勉县同沟寺。经营者：许大东。上诉人许大东因与被上诉人勉县黄沙供销合作社、原审被告勉县福万家购物广场房屋租赁合同纠纷一案，不服陕西省勉县人民法院（2016）陕0725民初1024号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人暨原审被告勉县福万家购物广场业主许大东、上诉人许大东的委托诉讼代理人文伟、被上诉人勉县黄沙供销合作社的委托诉讼代理人黄永军、陆栩安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许大东上诉请求：撤销原判，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求。主要事实和理由：1、一审判决对部分事实认定不清。2012年1月1日，上诉人和被上诉人签订了房屋租赁合同，租期15年，用于经营超市。此后，上诉人先后投资170万元开办了勉县福万家购物广场。2012年5月，陕西省对乡镇开办超市的经营者实施扶持政策，简称“镇超工程”，对于营业面积达到1000平方米以上的乡镇超市，可以补助30万元，提供货物冷藏配送车一辆。全县符合条件的只有包括上诉人在内的两家。上诉人按照被上诉人的要求，对商场进行了整改，接受了上级部门的检查验收。2013年7月，上级补助了30万元，下拨了一台货物冷藏配送车，被上诉人收到后并未给上诉人任何补助款，也没有给上诉人冷藏配送车。上诉人与被上诉人就此事协商多次，均没有得到解决，以上事实一审并未查清；2、一审判决解除合同不符合合同约定和法律规定。首先，被上诉人曾承诺给上诉人14万元补助款和一台冷藏配送车，已足够折抵2014年至2016年的租金。其次，正是由于被上诉人没有正确处理“镇超工程”补助款的问题，才导致双方之间发生纠纷，以至于上诉人自2014年就没有再向被上诉人支付租金。最后，上诉人按15年的租期投资170万元开办超市，一审草率解除合同，上诉人的投资损失如何处理。勉县黄沙供销合作社答辩称：1、上诉人拖欠租金达三年之久，被上诉人依照合同约定和法律规定行使合同解除权，符合法律规定；2、“镇超工程”是由勉县新世纪商城争取的，上诉人与被上诉人签订的租赁合同中并没有对“镇超工程”进行任何约定，被上诉人也没有同意给上诉人14万元的补助款，因此不存在折抵租金的情形。综上，请求维持原判。原审被告勉县福万家购物广场未答辩。勉县黄沙供销合作社向一审法院起诉请求：1、解除原告和被告2012年1月1日签订的《房屋（资产）租赁合同》及《职工养老保险费代收代缴协议》；2、被告立即向原告移交房屋（资产）；3、被告支付房屋租赁费480000元，承担逾期支付上述费用的同期银行贷款利息46740元、滞纳金150000元。4、被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2012年1月1日，原告和被告许大东协商一致，签订了一份《房屋（资产）租赁合同》和《职工养老保险费代收代缴协议》。合同和协议约定：被告许大东承租原告地处勉县同沟寺镇同沟寺街坐西朝东的上下两层新建营业大楼；承租期限2012年1月1日至2026年12月30日；每年被告许大东支付原告房屋租金20000元和职工养老保险费140000元；第一年的房屋租金和职工养老保险费在签订合同时付清，以后每年在上一年租期届满前一个月交清；被告许大东不能按期交清上述费用，原告有权单方面终止合同，同时被告许大东对欠款承担同期银行贷款利息并加收日千分之五的滞纳金等内容。合同和协议经双方签字生效后，原告按约定将自己所有的地处勉县同沟寺镇同沟寺街坐西朝东的新建营业大楼移交给被告许大东。被告许大东接收原告新建营业大楼后开办了被告勉县福万家购物广场进行经营，并按合同和协议约定向原告交清了2012年至2013年两年的房租和职工养老保险费。此后，自2013年12月1日起即从第三年租赁期开始，被告许大东、勉县福万家购物广场未向原告支付房屋租赁费和职工养老保险费，至今已欠原告2014年、2015年、2016年三个年度的房屋租赁费60000元、职工养老保险费420000元（三年合计数）。原告曾书面通知被告许大东，要求其立即交纳所欠房租和职工养老保险费，但被告许大东拖欠至今未向原告支付且仍使用、收益原告出租的房屋（资产），正常经营被告勉县福万家购物广场。原告遂诉至一审法院，提出上述诉讼请求。本案在审理中，被告当庭提出自“镇超工程”验收之日，其与原告签订的租赁合同和职工养老保险费代收代缴协议就自行解除，自己不应再向原告交纳房租和职工养老保险费，但被告就其主张向法院未提供证据予以证明。一审法院认为，原告与被告许大东于2012年1月1日签订的《房屋（资产）租赁合同》和《职工养老保险费代收代缴协议》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，对合同双方当事人具有约束力。被告许大东依据上述有效合同和协议，取得、使用、收益租赁物至今，却不按合同和协议约定的时间向原告支付2014年、2015年、2016年度的房屋（资产）租赁费和职工养老保险费，显系违约，应承担违约责任，故对原告要求被告支付拖欠房屋租金、职工养老保险费和承担违约金之请求，依法予以支持。关于违约金，因合同、协议中既约定给付利息又约定了支付滞纳金，依据法律规定，应选择适用利息或滞纳金，该案房屋租金大部分是给付职工养老保险费，职工养老保险又关系到原告职工切身利益，因此支付滞纳金较为适宜，同时合同、协议约定支付滞纳金的标准为日千分之五，远远超出了原告自身的损失，现原告起诉只要求被告承担滞纳金150000元，符合自身预期损失，滞纳金计算标准又在日万分之五内，符合相关法律规定，依法应予支持。双方签订的合同、协议中约定：……以后每年房屋租金，职工养老保险费在上一年租期届满前一个月交清，被告许大东不能按期交清上述费用，原告有权单方面终止合同。该约定为一方解除合同的条件，而被告许大东不按合同和协议约定的时间向原告支付租赁费和职工养老保险费，导致原告解除合同、协议的条件成就，且原告曾书面通知被告交纳房屋租金和职工养老保险费，被告至今未交，致使原告不能实现合同、协议目的，故原告请求解除与被告许大东签订的房屋（资产）租赁合同及职工养老保险费代收代缴协议、立即归还租赁房屋（资产）之请求，符合法律规定，依法予以支持，但因被告许大东经营的勉县福万家购物广场，还有商品需要处理，原告要求支付所欠房租和职工养老保险费里包含了2016年度的房屋租金和职工养老保险费，故合同和协议应在2016年度租期届满之日解除，归还租赁物应给予一定处理商品的时间。被告勉县福万家购物广场，是被告许大东租赁原告房屋（资产）后开办的，营业执照上登记的经营者为被告许大东，故被告许大东应为本案的适格被告，享受权利承担义务。被告许大东、勉县福万家购物广场辩称自勉县新世纪商城的“镇超工程”验收之日，是其与原告签订的合同和协议自行解除之日，合同、协议自行解除后，不应再交房租和职工养老保险费，因二被告未提供任何证据予以证明，且其辩称事实即使存在，也与原、被告之间的租赁合同关系不属同一法律关系，不能对抗原、被告之间签订的租赁合同效力，故对其辩解理由不予采纳。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（三）、（四）项、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十六条、第二百一十二条、二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、原告勉县黄沙供销合作社与被告许大东签订的《房屋（资产）租赁合同》和《职工养老保险费代收代缴协议》于2016年12月31日解除。二、被告许大东将所租赁使用的原告勉县黄沙供销合作社房屋（资产）原状于2017年1月15日前移交给原告勉县黄沙供销合作社。逾期移交，按《房屋（资产）租赁合同》、《职工养老保险费代收代缴协议》约定的房租和代收养老保险费标准及逾期移交时间，向原告勉县黄沙供销合作社交纳房租和养老保险费。三、被告许大东向原告勉县黄沙供销合作社支付所欠的房租60000元和养老保险费420000元，并承担逾期支付滞纳金150000元。限被告许大东于本判决生效后30日内付清。四、驳回原告勉县黄沙供销合作社其他诉讼请求。案件受理费10570元，减半收取5285元，由被告许大东负担。二审经审理查明的事实与一审认定的事实一致。另查明，陕西省“镇超工程”是政府为改善农村消费环境，提升乡镇流通业水平，在具备条件的乡镇建设标准化超市，并对承办企业新建设的“镇超工程”项目，验收合格后给予一次性资金补贴的惠民政策。二审庭审中，双方当事人均认可勉县“镇超工程”是以勉县新世纪超市为主体申报，实际验收检查是以勉县福万家购物广场的场地进行的。本院认为，本案的争议焦点是上诉人许大东与被上诉人勉县黄沙供销合作社签订的《房屋（资产）租赁合同》及《职工养老保险费代收代缴协议》是否符合约定或者法定的解除条件。被上诉人以上诉人拖欠2014年至今的租赁费、职工养老保险费为由要求解除合同，上诉人则辩称其未按期交纳租赁费是因为被上诉人借用其超市场地进行“镇超工程”的检查验收，但却未给其支付“镇超工程”补助款及冷藏配送车，本院认为，上诉人是否应当取得“镇超工程”补助款和冷藏配送车，应当依据相关政策、规定来确定，上诉人不能以此为由拒付租赁费及养老保险费，一审判决上诉人向被上诉人支付拖欠的租赁费、养老保险费并承担滞纳金符合双方合同约定及法律规定，依法应予维持。鉴于上诉人拒付租赁费、养老保险费是因“镇超工程”而引发，并非恶意拖欠，且双方签订的租赁合同为期15年，上诉人在承租房屋后投入了大量的资金进行装修及物品采购，目前超市尚在正常经营之中，考虑到解除合同必将造成资源浪费、损失扩大，经本院征求被上诉人意见，被上诉人亦表示在上诉人按期交纳租赁费的情况下，双方可以继续履行合同，故结合法律规定及本案实际情况，双方签订的合同、协议应当继续履行为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零八条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持陕西省勉县人民法院（2016）陕0725民初1024号民事判决主文第三项、第四项；二、撤销陕西省勉县人民法院（2016）陕0725民初1024号民事判决主文第一项、第二项；三、驳回许大东的其他上诉请求。一审案件受理费负担不变；二审案件受理费10500元，由许大东负担5250元，由勉县黄沙供销合作社负担5250元。本判决为终审判决。审 判 长 陆 波代理审判员 刘际勇代理审判员岳媛二〇一七年六月二十七日书 记 员 赵 霞 关注公众号“”