（2017）豫12民终1080号
裁判日期: 2017-06-27
公开日期: 2017-07-04
案件名称
杨海山、三门峡鼎原置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省三门峡市中级人民法院
所属地区
河南省三门峡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨海山,三门峡鼎原置业有限公司,河南省渑池县公安局
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫12民终1080号上诉人（原审原告）：杨海山，男，1972年6月29日生，汉族，河南省渑池县公安局干部，住河南省渑池县。委托诉讼代理人：段素雷，男，1962年11月1日生，汉族，住河南省渑池县。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：李怀敏，河南仰韶律师事务所律师，代理权限为一般代理。被上诉人（原审被告）：三门峡鼎原置业有限公司，住所地河南省三门峡市黄河路南八街坊建业新天地2号楼7-13。法定代表人：辛海军，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡月军，河南永兴律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：河南省渑池县公安局，住所地河南省渑池县会盟路。法定代表人：倪建军，该局局长。委托诉讼代理人：黄丽，该局工作人员，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：周俊祥，该局工作人员，代理权限为特别授权。上诉人杨海山因与被上诉人三门峡鼎原置业有限公司（以下简称鼎原公司）、河南省渑池县公安局（以下简称渑池县公安局）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省渑池县人民法院（2016）豫1221民初2499号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人杨海山的委托诉讼代理人段素雷、李怀敏、被上诉人鼎原公司的委托诉讼代理人胡月军、被上诉人河南省渑池县公安局的委托诉讼代理人黄丽、周俊祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨海山上诉请求：依法改判由鼎原公司、渑池县公安局支付逾期交房违约金共计38283.75元。事实和理由：1、原审对房屋交付的事实认定不清且自相矛盾。根据商品房买卖合同和相关法律规定，房屋交付的条件是房屋经过综合验收合格，案涉房屋至今没有综合验收合格，原审以交付房屋钥匙的时间作为房产交付的时间显然是错误的，与双方签订的合同不符，亦与法律规定相违背。2、原审认定“车位不在合同中约定”不支持违约金是错误的。双方虽然没有在合同中约定车位的违约金，但通过我支付车位款2万元的事实，能够证明双方存在车位的买卖合同关系，且车位至今没有交付。3、原审不支持物业费是错误的。因鼎原公司没有对案涉房屋进行综合验收合格，违反了《河南省物业管理条例》第三十条规定“建设单位须在建筑物及其附属设施综合验收合格后，方可将其管理权移交给业主委员会，未经综合验收合格的物业，建设单位不得移交，并继续承担应当由其承担的物业管理费用。建设单位向业主委员会移交物业管理权时，应当同时移交物业综合验收档案资料和房屋使用说明”。因此，我要求鼎原公司、渑池县公安局承担物业费的请求应予支持。4、渑池县公安局与鼎原公司合作开发建设房屋，双方签订有定向开发协议书，该局没有按照合同约定履行，在工程没有验收合格的情况下，将全部购房款支付给鼎原公司，导致鼎原公司在收到购房款后迟迟不履行后合同义务，房产至今没有综合验收和办理房产证，因此，渑池县公安局应当承担连带责任。鼎原公司辩称：1、一审判决查明事实确实存在错误，我公司与杨海山之间不存在房屋交易。我公司就涉案房屋而言，无论是从设计、审批还是销售以及相关购买人的选择和房产手续的办理等等全部归属于渑池县公安局。我公司与杨海山签订的《商品房买卖合同》，仅是为了办理房产证、土地证而存在。该合同自签订之日起，杨海山就知道我公司没有出售权，双方自始就没有履行该合同的主观意识，更没有履行该合同实际行为。故杨海山与我公司之间不存在买卖关系。2、原判不支持杨海山车位违约金是正确的。根据我公司与渑池县公安局签订的《商品房定向开发合同》约定，地面车位和地下车位我公司应收回成本600万元，杨海山所支付车位款2万元，车位的价款是否符合约定，我公司与渑池县公安局之间尚未结算。同时，我公司也未与杨海山约定交付时间。2013年8月9日，杨海山使用车位后，并未提出异议，在时隔三年后提出，明显超出诉讼时效。3、杨海山要求我公司承担物业费，缺乏事实依据和法律依据。物业费的收取是在交房后产生的。一审中三方认可，杨海山是向渑池县公安局支付购房款，该局按工程进度向我公司支付工程款，我公司向渑池县公安局交付房屋钥匙，公安局与杨海山交接房屋钥匙。同时，杨海山向该局支付的购房款明显高于《商品房买卖合同》中约定的价款，杨海山与我公司之间没有任何交付房款或交付房屋钥匙的行为存在。渑池县公安局也未提交相关证据证明工程款已经全部按合同约定支付给我公司。使用房屋后产生的物业费，应当由使用人承担，而不是我公司。4、我公司与渑池县公安局之间存在建设工程施工关系，不存在开发本案房产的事实。我公司已经按照与渑池县公安局签订的合同要求，履行了自己的义务。房屋没有经过渑池县住房和城乡建设局的验收，是由于渑池县公安局的原因造成，由此所造成的后果应当由该局承担。综上，我公司认为原判认定我公司与杨海山之间存在房屋买卖关系，缺乏事实依据，请求二审法院在查明事实的基础上，依法驳回杨海山的上诉请求。渑池县公安局辩称：我局与鼎原公司签订的《商品房定向开发合同书》，是鼎原公司在渑池县招投标中心竟得的土地后签订的定向开发协议，将在该土地上建成商品住宅楼出售给我局民警，民警将购房款交给我局，由我局全部转给鼎原公司，所建住宅楼的质量必须达到设计和规范要求，并通过建筑工程质量管理监督站验收，质量标准为合格工程。由于案涉工程逾期未验收，且房屋出现裂痕、坠物，造成杨海山所购房屋未能办理房产证，故鼎原公司应当承担相应的违约责任。对于杨海山支付的2万元所购买的停车位，至今未交付使用，属鼎原公司违约，鼎原公司也应当支付相应的违约金。综上，杨海山对我局的起诉，缺乏事实和法律依据，原审判决正确，请求二审驳回杨海山的上诉请求。杨海山原审提出的诉讼请求：1、请依法判令鼎原公司立即支付违反合同交房违约金43507.16元（违约金暂时计算到2016年11月1日）；2、判令鼎原公司交付停车位，并按同期贷款利率支付违约金4183.2元（违约金暂计算至2016年11月1日）；3、判令鼎原公司承担自2013年6月至今的物业管理费4964元；4、渑池县公安局承担连带责任；5、本案的诉讼费由鼎原公司、渑池县公安局负担。原审法院查明：2011年4月4日，鼎原公司在渑池县招投标中心竞得编号为2010-20号土地（该土地位于渑池县公安局办公楼后），并于2011年6月与渑池县公安局订立定向合作开发协议，双方约定合作开发渑池县金盾馨苑小区，由渑池县公安局负责项目的前期工作和各种手续，鼎原公司负责项目的开发建设并积极配合公安局的工作和交纳各种税费。渑池县公安局负责代收购房款。2013年1月10日，杨海山与鼎原公司签订商品房买卖合同，约定：杨海山购买鼎原公司的金盾馨苑小区2号楼1单元4层东户房产，面积145.35平方米，总价款232560元，另约定鼎原公司应当在2013年5月30日前将综合验收合格的房产交付杨海山；逾期交房，出卖方应按日向买收人支付每日已支付房价款万分之一的违约金等约定。后杨海山通过渑池公安局把房款全部支付给鼎原公司，该公司给杨海山出具销售不动产统一发票一份，收到杨海山房款232560元。2013年8月9日鼎原公司将涉案房屋交于杨海山入住。另查：鼎原公司于2012年9月7日收到杨海山车位费2万元，2013年8月9日，鼎原公司向杨海山交付了地上车位一个。原审法院认为，杨海山与鼎原置业有限公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思的表示，为有效合同，双方应按合同约定全面履行义务。杨海山作为买受方已按合同的约定支付了全部购房款，但鼎原公司未按合同约定期限向杨海山交付房屋，其行为已构成违约，应承担民事责任。关于车位问题，因双方签订的商品房买卖合同对车位没有约定，现杨海山诉求鼎原公司支付逾期未交车位违约金，不予支持。渑池县公安局虽作为定向商品住宅楼项目的合作开发方，但不是本案商品房和车位的出卖方，故杨海山要求渑池公安局承担连带责任，理由不足。关于杨海山诉求鼎原公司、渑池县公安局承担2013年6月至今的物业管理费4964元，因杨海山已实际居住该房，故要求承担物业费的诉讼请求，不能支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条之规定，判决：一、三门峡鼎原置业有限公司于本判决生效后十日内支付杨海山违约交房违约金1581.4元；二、驳回杨海山的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1116元，由三门峡鼎原置业有限公司承担。本院查明的事实与原审相同。本院认为：渑池县公安局与鼎原公司签订商品房定向开发协议，双方约定鼎原公司负责金盾馨苑小区项目的开发建设并积极配合渑池县公安局的工作和交纳各种税费，该局负责代收购房款。之后，案涉商品房鼎原公司以预售的方式，与杨海山签订商品房买卖合同，约定逾期交房应支付违约金。杨海山通过渑池县公安局把房款全部支付给鼎原公司，鼎原公司将涉案房屋逾期交付杨海山入住。原审据此判决鼎原公司承担相应的违约金并无不当。关于案涉房产交付时间的确定问题。由于杨海山与鼎原公司均认可2013年8月9日双方交接房屋钥匙的事实，杨海山在交接时，并没有因双方约定的“该商品房经综合验收合格”的条件未成就而拒绝接受鼎原公司交付的案涉房屋钥匙，杨海山以案涉商品房没有经综合验收合格为由，要求确认案涉房屋至今没有交付，诉请违约金计算至案涉商品房经综合验收合格之日止，与本案查明的杨海山接受房屋钥匙的事实不符，故杨海山的此项上诉理由不能成立。关于车位款是否计算违约金的问题。杨海山缴纳车位款和鼎原公司收到该款的事实没有争议，但双方在购买车位时没有约定违约金，现要求鼎原公司承担违约金，因双方对此没有约定，亦无法律规定，故杨海山的该项上诉理由不足，本院不支持。关于案涉房屋物业费的问题。根据《河南省物业管理条例》第三十条规定“建设单位须在建筑物及其附属设施综合验收合格后，方可将其管理权移交给业主委员会，未经综合验收合格的物业，建设单位不得移交，并继续承担应当由其承担的物业管理费用。建设单位向业主委员会移交物业管理权时，应当同时移交物业综合验收档案资料和房屋使用说明”。本案物业费的收取，没有证据证明是鼎原公司成立的物业公司收取，杨海山亦未举证证明由鼎原公司将其物业管理权移交给业主委员会，因此，杨海山要求鼎原公司、渑池县公安局承担物业费的请求于法相悖不予支持。关于渑池县公安局是否承担连带责任的问题。渑池县公安局为解决工作人员的住房问题，在本单位组织实施团购房的行为，没有出售商品房的资格，收取的房款也已转交给鼎原公司，杨海山要求渑池县公安局对本案承担连带责任的请求没有法律依据。因此，杨海山的此项上诉理由，不予采信。综上所述，杨海山的上诉理由不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费757元，由上诉人杨海山负担。本判决为终审判决。审 判 长 李占通审 判 员 乔建刚代理审判员 辛喜艳二〇一七年六月二十七日书 记 员 马志光 微信公众号“”