（2017）鲁0103民初3417号
裁判日期: 2017-06-27
公开日期: 2017-08-04
案件名称
中海物业管理有限公司济南分公司与谷瑞等物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市市中区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中海物业管理有限公司济南分公司,谷瑞,于朝阳
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0103民初3417号原告：中海物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市。负责人：常云安，总经理。委托诉讼代理人：刘敏，山东天俊律师事务所律师。被告：谷瑞，女，1981年8月4日生，汉族，职业不详，住济南市。被告：于朝阳，男，1977年6月27日生，汉族，职业不详，住济南市。原告中海物业管理有限公司济南分公司（以下简称“中海物业公司”）与被告谷瑞、于朝阳物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中海物业公司负责人常云安的委托诉讼代理人刘敏到庭参加诉讼，被告谷瑞、于朝阳经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中海物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令两被告向原告支付物业管理费17646元，违约金13429.13元，共计31075.13元；2、本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：被告与济南中海地产投资有限公司于2013年6月签订购房合同购买位于中海国际社区铂宫区的65号楼103室，原、被告签订了《中海国际社区前期物业服务协议》，该物业服务协议约定：物业费按3.5元/月每平方米计算；被告交纳物业服务费的时间，首次以入住交楼时开始计算，一次性预交半年的物业服务费（六个月）及相关费用，业主空置房物业管理费按全额标准收取；物业服务费按季度交纳，被告应在每季度首月的10日前（遇节假日则顺延）预交本季度物业服务费，逾期交纳则自逾期之日的次月1日起，每日按应交费用的0.3%收取违约金。该房产经实测面积为296.51平方米，原告依合同约定为小区提供了物业服务，同时被告也接受了服务。但被告一直拖欠原告2015年8月1日至2016年12月31日期间的物业服务费17646元，违约金13429.13元，共计31075.13元。原告经多次催收，被告拒不交纳，为了维护自身的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告谷瑞、于朝阳未作答辩。本院经审理认定事实如下：2013年6月29日，被告谷瑞、于朝阳与济南中海地产投资有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告谷瑞、于朝阳购买位于济南市市中区中海国际社区铂宫区65号楼103室，该房屋建筑面积为296.51平方米。同日，原、被告签订《中海国际社区前期物业服务协议》，协议约定：被告谷瑞、于朝阳同意原告中海物业公司按本合同提供服务，物业管理服务费标准为商业及别墅3.5元/建筑平方米/月；交纳费用时间，首次以入住交楼时开发企业开具的《交房通知书》规定的日期起，一次性交纳半年的物业管理服务费及相关费用。以后每季首月的1-15日缴纳当季物业管理费及相关费用；未按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，从逾期之日起每日按欠费总额的千分之三交纳计算滞纳金。原告中海物业公司称被告谷瑞、于朝阳于2013年5月份收房后交了半年的物业费，之后因为房屋质量问题，济南中海地产投资有限公司替两被告交纳了2013年11月至2015年11月份期间的物业费，之后两被告未交纳过物业费。原告中海物业公司要求被告谷瑞、于朝阳支付2015年8月1日至2016年12月31日拖欠的物业费，计算方式为建筑面积296.51平方米乘以3.5元/月/平方米,每月物业费四舍五入为1038元，再乘以17个月，共计17646元。另外，原告要求被告谷瑞、于朝阳支付自2015年8月1日起至2016年12月31日止，以其欠缴的物业费为基数，按日千分之三分季度计算的违约金13429.13元。本院认为，原、被告签订的前期物业服务合同，系双方当事人的真实意思表示，不违法法律法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按照合同约定履行各自的义务。自被告入住涉案房屋至今，涉案小区一直由原告中海物业公司提供物业管理服务，被告谷瑞、于朝阳也接受了原告提供的服务，既然原告已经对该小区履行了其相应的管理义务，两被告就应当交纳相应的物业管理费用，对原告要求两被告交纳拖欠的物业服务费的请求，本院予以支持。现原告中海物业公司要求被告谷瑞、于朝阳支付2015年8月1日至2016年12月31日期间拖欠的物业费17646元，但原告认可济南中海地产投资有限公司已替两被告交纳了2013年11月至2015年11月份期间的物业费，故原告在本案中再要求两被告支付2015年8月至11月期间的物业费，于法无据，本院不予支持。被告谷瑞、于朝阳应支付给原告2015年12月1日至2016年12月31日期间拖欠的物业费，按照建筑面积296.51平方米乘以3.5元/月/平方米乘以13个月计算,共计13491.21元。关于原告主张的违约金，本院认为，原告中海物业公司起诉涉案小区其他业主的同类物业服务合同纠纷案件中，其他业主反映原告提供的物业服务存在不到位的情况，原告未履行相应的服务义务，说明原告提供的物业服务尚有不足之处。原告作为物业服务企业应与业主和谐相处，为小区业主提供优质的物业服务，创造优美的生活环境。对于违约金，虽在双方签订的前期物业服务合同中有关于滞纳金的明确约定，但原告未举证证明因被告未及时支付物业费给其造成了实际损失，故对原告要求被告谷瑞、于朝阳支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，国务院《物业管理条例》第七条第五项之规定，判决如下：一、被告谷瑞、被告于朝阳于本判决生效之日起10日内给付原告中海物业管理有限公司济南分公司自2015年12月1日至2016年12月31日的物业服务费13491.21元。二、驳回原告中海物业管理有限公司济南分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费580元，减半收取290元，由被告谷瑞、被告于朝阳共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 张译文二〇一七年六月二十七日书记员 徐小然 微信公众号“”