（2017）豫01民终7790号

裁判日期: 2017-06-27

公开日期: 2017-07-04

案件名称

崔云飞、连红岭房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省郑州市中级人民法院

所属地区

河南省郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

崔云飞,连红岭

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

全文

河南省郑州市中级人民法院民事判决书（2017）豫01民终7790号上诉人(原审被告)崔云飞，男，1982年4月10日出生，汉族，住河南省淮阳县。委托诉讼代理人赵志朋，河南英泰律师事务所律师。委托诉讼代理人吴晗玉，河南英泰律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）连红岭，男，1950年5月20日出生，汉族，住河南省郑州市中原区。委托诉讼代理人��亚涛，河南鑫苑律师事务所律师。委托诉讼代理人王永花，河南鑫苑律师事务所律师。上诉人崔云飞因与被上诉人连红岭房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2017）豫0102民初883号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月17日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。崔云飞上诉请求：1、撤销河南省郑州市中原区人民法院（2017）豫0102民初883号民事判决，发回重审或依法改判驳回连红岭的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由连红岭承担。事实和理由:一、原审法院认为出租厂房是否漏水、是否给崔云飞造成损失与本案不属于同一法律关系，崔云飞无权以此拒付8月份之后的租金，严重错误。原审诉讼中，如果崔云飞主张连红岭赔偿侵权损害损失的，原审法院可以认定与本案不属于同一法��关系，不予认定；但崔云飞在原审中主张的是在连红岭提供出租物不符合约定使用条件，且拒绝修缮的情况下，崔云飞有权拒付此后的租金，与本案属于同一法律关系，原审法院应依法认定。因崔云飞从事纸品制造业，对厂房的防潮、防湿要求较高，连红岭在协议中明确保证厂房不漏水，若漏水造成崔云飞损失的，连红岭承担全部责任并赔偿损失。2016年8月份因天降大雨，厂房地势低洼，墙体四周出现严重渗水、漏水，致使厂房内的机器设备，纸品材料全部损坏。连红岭提供的出租物不符合双方约定的使用条件，给崔云飞造成了巨大的经济损失，结合公平原则双方约定的租金应酌情减少。8月份严重漏水后，连红岭虽承诺会及时对厂房进行防水处理，但一直未进行相关处理。在出租厂房不能满足不漏水的基本条件的情况下，连红岭作为出租人拒绝修缮，致使出租厂房已经丧失租赁价值。连红岭违反《合同法》第二百二十条规定的法定维修义务，崔云飞有权拒付此后的租金。事实上，因担心厂房再次漏水造成更大的损失，自2016年8月份开始崔云飞已经被迫放弃使用连红岭的厂房。原审法院不顾客观事实，判令崔云飞支付整年租金，违背公平原则。二、原审法院并未查明出租厂房的具体拆迁时间，原审判决证据不足。案件审理时，涉案出租房屋早已拆迁，具体拆迁时间直接影响到房租的止付时间。连红岭在原审中并未提交证据证明厂房拆迁的具体时间，致使原审法院认定的事实缺乏证据依据。连红岭辩称，一、本案房屋拆迁时间不影响其向崔云飞主张支付至2016年12月的房租。郑州市中原区须水镇街道二砂村经前期大量宣传动员，于2017年1月中旬被拆迁、2017年2月拆迁完成，是众所周知的事实。若按郑州市政府的通告，拆��时间更晚。2、崔云飞称“房屋漏水”是其拒不支付房租的苍白托词。连红岭每次索要被拖欠房租，崔云飞都以经营不佳等各种原因推拖，2016年年底得知房屋即将拆迁消息后，更是一走了之，再不联系。崔云飞2015年1月开始承租连红岭房屋，若房屋漏水等原因不具出租条件，早就应该提出，其一直承租房屋的行为即表明房屋符合双方约定的条件。崔云飞称房屋漏水无任何证据支持。2016年8月份的一场较大雨水使厂房院内积水，积水流进厂房淹了厂房内存放的物品。对此损失崔云飞应自担。其从事纸品制造行业，既然自知对厂房的防潮、防湿要求高，就应采取一定的防范措施，并尽到相应的注意。况且，崔云飞的损失赔偿与本案不是同一法律关系。崔云飞称2016年8月放弃使用连红岭厂房与实际情况不符，与一审时自身的辩解自相矛盾（其一审时称厂房内的财物价值已超��金）。直至房屋被拆迁时，厂房内还有崔云飞的物品没有搬离。最重要的是，双方租赁协议并未解除，崔云飞实际使用房屋与否，并不影响连红岭向其主张房租。连红岭向一审法院起诉请求：1、判令崔云飞立即支付房屋租金45万元；2、崔云飞承担本案所有的诉讼费用。一审法院认定事实：2015年1月1日，连红岭与崔云飞签订《租赁协议》，第一条，现有郑州市中原区须水镇二砂村西侧有一处厂房，面积3000平方米，办公用房和住房共28间，经双方同意租期为两年，每年租金36万，第三年递增8%。第四条，租赁期间，如国家征收或不可抗力因素，连红岭、崔云飞双方必须在得到相关通知时可以解除协议。第五条，连红岭必须保证厂房不漏水，若因漏水造成崔云飞损失，连红岭承担全部责任并赔偿崔云飞所有损失。附四：在租赁期间生效时，崔云飞先交定金壹万元整，为防止在协议生效后一年内厂房拆迁，崔云飞暂不付前3个月房租，一年后付清该3个月房租，若一年内厂房拆迁，崔云飞不付前3个月房租（作为崔云飞搬迁赔偿），崔云飞从协议生效后第4个月开始支付连红岭房租，付款方式为一月一付。合同签订后，连红岭、崔云飞开始履行合同，崔云飞按照合同向连红岭支付了2015年度9个月租金，但未支付2016年全年租金36万元及双方约定的在2016年支付的2015年前3个月的租金9万元。诉讼中，连红岭、崔云飞对租赁房屋被政府拆迁的时间发生争议。连红岭称述租赁房屋于2017年2月被通知拆迁。一审法院认为，2015年1月1日连红岭与崔云飞签订《租赁协议》系双方真实意思表示，具有法律效力。崔云飞应按照《租赁协议》支付2016年全年租金36万元及双方约定的在2016年支付的2015年前3个月的租金9万元。但其未予支付，其行为已构成违约。关于崔云飞辩称连红岭出租厂房严重漏水给其造成损失，故有权拒付8月份以后的租金的意见。因崔云飞提供的照片中无法证明房屋漏水的事实,且若因连红岭过错导致其损失，与本案不属于一个法律关系，崔云飞可以另行主张。崔云飞辩称起诉时厂房已被征迁拆除，连红岭要求整年租金无事实依据的意见，因厂房拆迁时间为2017年2月，连红岭主张2016年全年租金合理有据。崔云飞还辩称连红岭虚假承诺、恶意提供不具备租赁条件的租赁物并拒绝修复，给其造成经济损失，有权拒付之后租金并扣留前期租金以弥足自己的经济损失的意见，以及崔云飞辩称出租厂房被征迁拆除时连红岭扣留其厂房内机器等财物的价值已超租金，连红岭无权再主张租金的意见，与本案不属于同一法律关系，崔云飞可以另行诉讼主张。判决：崔云飞在该判决生效之��起十日内向连红岭支付租金45万元。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10820元，由崔云飞负担。本院二审期间，连红岭围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下，涉案厂房的拆迁时间为2017年2月。其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，当事人应对自己的主张，提供相应的证据加以证明，否则应承担不利的法律后果。本案中双方在《租赁协议》中约定“连红岭必须保证厂房不漏水，若因漏水造成崔云飞损失的，连红岭承担全部责任并赔偿崔云飞所有损失。”崔云飞上诉称涉案厂房于2016年8月份漏水给其造成损失，故有权拒付8月份之后的租金。本院认为，崔云��提交的照片仅能证明厂房存在积水，而无法证明系厂房漏水所致，且若因连红岭存在过错导致崔云飞因厂房积水造成损失，崔云飞可另行主张。故崔云飞的该项主张，证据不足，本院不予支持。崔云飞上诉还称，连红岭提供的厂房不符合约定使用条件，且拒绝修缮，致使厂房丧失租赁价值，并导致其被迫放弃使用，故有权拒付8月份之后的租金。但崔云飞未提交充分证据予以证明，且若因此给其造成损失，崔云飞可另行主张。故崔云飞的该项主张，证据不足，不能成立，本院不予支持。崔云飞上诉又称，涉案厂房早已拆迁，具体拆迁时间直接影响房租的止付时间。本院认为，涉案厂房于2017年2月被拆迁，不影响连红岭请求2016年度的租金，故崔云飞的该项主张，无事实依据，理由不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依��《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8050元，由上诉人崔云飞负担。本判决为终审判决。审判长　　石红振审判员　　邢彦堂审判员　　杜麒麟二〇一七年六月二十七日书记员　　王　昕微信公众号“”