（2017）粤0604民初4279号
裁判日期: 2017-06-27
公开日期: 2017-08-25
案件名称
佛山市中腾投资有限公司与王晓明、佛山市禅城区佳义货物运输服务部房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市禅城区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
佛山市中腾投资有限公司,王晓明,佛山市禅城区佳义货物运输服务部
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0604民初4279号原告佛山市中腾投资有限公司，住所地佛山市禅城区文华路安怀大街13号三楼。统一社会信用代码：914406040718983569。法定代表人庞建光。委托代理人蓝伟平，广东广立信律师事务所律师。委托代理人张戈，广东广立信律师事务所律师。被告王晓明，男，汉族，1970年3月1日出生，住广东省佛山市禅城区。被告佛山市禅城区佳义货物运输服务部，住所地佛山市禅城区货站路交通运输配载市场77号。注册号：440602600039497。经营者王晓明。两被告共同委托代理人梁国驹，广东卓领律师事务所律师。原告佛山市中腾投资有限公司诉被告王晓明、佛山市禅城区佳义货物运输服务部（以下简称佳义服务部）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月23日立案受理后，依法由审判员侯德适用简易程序独任审判，并于2017年4月21日公开开庭审理，原告诉讼代理人蓝伟平、张戈，被告王晓明及两被告的委托代理人梁国驹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、原告有权没收被告租赁保证金30000元；2、两被告向原告支付至2016年12月31日止的租金管理费及水电费用合计252630.69元及滞纳金（滞纳金按每月2%，自2017年1月1日起计至被告付清之日止，暂计至2017年2月28日止为10105.23元）；3、两被告向原告支付至2017年1月1日起计至两被告实际交还A区75-76号商铺之日止的场地占用费（场地占用费按每月10000元，暂计至2017年2月28日止为20000元）；4、两被告立即拆除位于A区75-76号商铺的板房，向原告交还A区75-76号商铺；5、两被告承担本案的所有诉讼费。事实与理由：原告佛山市中腾投资有限公司（合同出租方及甲方）与被告王晓明（合同承租方及乙方）于2013年8月26日签订一份《租赁合同》，约定被告王晓明向原告承租位于佛山市禅城区张槎镇大富村季华北路东侧中腾物流城的A区75-76号商铺；租期自2013年9月1日起至2014年8月31日止；租赁保证金为30000元，租金及管理费用为每月10000元；“乙方应在租赁期满或合同提前终止时，应于租赁期满之日或提前终止之日将租赁物清扫干净，搬迁完毕，并将租赁物交还给甲方”；“如逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方加倍支付租金。”合同期满之后双方没有签订书面的租赁合同，两被告继续承租案涉租赁商铺。合同签订之后，被告王晓明在案涉租赁商铺成立了被告佳义服务部从事生产经营。两被告在承租期间占用原告的A区仓库1108方面积用于经营，双方约定每平方米租金为18元，合计每月19944元；两被告也在案涉租赁商铺中加建了二层板房。两被告在2016年12月31日停止承租上述商铺及场地，但至今没有拆除二层板房。截止至2016年12月31日止，两被告尚欠租金管理费及水电费用合计252630.69元；尚欠2017年1月1日起计至2017年2月28日止场地占用费为20000元。事后，原告多次要求两被告支付租金水电费用及滞纳金、场地占用费，并拆除板房将案涉租赁商铺交还给原告，但两被告均置之不理。原告认为，原告与被告之间存在真实合法有效的租赁合同关系，双方均应当严格遵守约定履行合同义务，原告有权没收租赁保证金，要求两被告支付租金水电费用、滞纳金及场地占用费，并拆除板房将案涉租赁商铺交还给原告。为维护原告合法权益，特提起诉讼。两被告辩称：原告诉请没有法律和事实依据，被告对原告称多出的场地面积是不同意的，合同中原告存在欺诈，导致合同无效，且原告没有处分权，涉案出租物没有办理相关规划许可也属没有被批准的临时建筑物，导致合同是无效的，与法律相冲突。合同约定每月每间租金为2000元，而8000元物业管理费是违反佛山物业管理办法。诉讼中，原告举证、被告质证的证据如下：1、原告营业执照，被告王晓明身份证、被告佳义服务部企业信用信息,证明原被告的诉讼主体适格。两被告无异议。2、《租赁合同》、方位图，证明双方之间存在合法的租赁合同关系，约定的租赁范围及被告实际占用的范围。两被告对证据的不予认可。3、银行卡客户交易查询/打印、账户明细，证明被告实际支付租赁费用的情况。两被告对证据无异议，对实际金额的计算有异议，特别是占用范围的计算。4、王晓明（佛山佳义物流有限公司）欠费清单、2016年交欠费记录，证明被告支付租赁费用及拖欠租赁费用的情况。两被告对准确金额有异议，请求法院核实。5、现场照片，证明被告实际占用场地的情况、被告搭建的部分至今尚未拆除的现状。两被告对证明内容有异议，被告是在承租范围搭建了板房，至今没有拆除。6、收款收据，证明被告于2017年1月12日支付费用情况及原告要求被告办理终止合同手续。两被告质证称是原告单方制作的单据，被告的确于2017年1月12日交款是为了结算所有费用。2016年11月份被告已经搬离，且于同年11月28日终止租赁合同，所以不存在被告违约和与被告办理终止合同手续。7、录音光盘及录音内容文字，证明被告承认占用场地的情况，但拒不支付租金费用。两被告否认该证据的三性。8、2016年8月-2016年12月缴款通知单，证明原告向被告发出通知，两被告租用的面积以及租金的费用。两被告质证称是原告补充提交的证据，是原告单方制作，对三性不予确认。9、2015年5月缴费通知书，收款收据，收款通知单，证明缴费通知书包含了租金和水电费等费用，但两被告于2015年5月11日只支付了A区30号商铺水电费、三相电费共计4715.96元。两被告质证称是原告为了招商、承诺让我方免费使用30号铺，我方确实缴纳了水电费。本院认证如下：被告对证据1、3真实性无异议，本院对以上证据真实性予以采信。证据5为照片，仅凭照片不能证明被告存在搭建行为，本院不予采信。证据2、6，原告提供原件予以质证，本院予以采信。证据7，该证据不能直接证明原告欲证明的事实，且没有其他证据予以佐证，本院不予采信。证据4中对承租合同约定面积的租金及水电费的统计，与被告提供的收据及缴费通知单能对应，本院予以部分采信。证据8为原告单方制作，且未能提供送达给被告的证据予以佐证，本院不予采信。证据9，被告确认缴纳了水电费，本院对证据9予以采信。诉讼中，被告举证、原告质证的证据如下：1、照片（2016年12月1日、3日、10日），证明被告于2016年11月28日完全撤离原告的场所。原告对照片真实性无异议，对拍摄时间无法确认，且无法证明其证明内容。2、土地租赁合同书，证明被告王晓明于2016年11月23日签订合同确认张槎莲塘单基塘之二场地为新的办公地址。原告质证称其不是合同当事人，合同的真实性和合法性由法院核实，即使合同是真实，但无法证明被告终止与我方的租赁合同且交还租赁物。3、搬迁通知，证明被告于2016年11月28日向客户发出通知并张贴在新的办公地点。原告称是被告单方制作，我方无法确认。4、土地租赁合同，证明原告负责人（实际投资人）与大富村委会签订合同，约定合同到期日到2016年7月31日。原告与被告签订租赁合同是存在欺诈行为，合同应为无效。且合同约定场所只可用作仓库，合同第三条第8款约定该土地要转租、分租必须经过村委会的同意才有效，但原告没有提交相关证据证明合同是有效的。原告对合同的三性不予确认。5、不动产查询结果，证明原告出租的商铺没有取得建设工程建工许可也是没有取得有关部门的批准的临时建筑物，该租赁合同是无效。原告确认出租的商铺是没有办理建工许可。6、电信登记单、申请单、收据，证明被告王晓明于2016年11月22日为新的办公地址办理通信手续，且证明被告已搬至新的办公地址和有效使用。原告对证据的真实性不予确认，该组证据无法证明被告终止与原告的租赁合同且交还租赁物。7、搬迁通知，证明2016年7月份，原告连续4次书面向被告发出搬迁通知，是原告违约在先。原告对证据的真实性无异议，原告的确在2016年7月要求被告搬迁，但被告不同意，且没有办理终止手续。2016年7月底其他商铺已经搬离，原告还是一直让被告使用。8、收费收据、缴费通知书、中国建设银行网上银行电子回单、银行卡客户交易查询。证明被告不拖欠租金、水电费。原告对收费收据的真实性无异议，其他证据不予确认。9、照片、声明，证明佳义服务部在2017年6月25日将在原告的活动板房拆除，以照片资料为准。原告确认是2017年6月25日已经拆除，现场没有进行清理，有大量垃圾，应由被告进行清理再交还铺位。本院认证如下：本院认证如下：原告对证据1、5、7、9的真实性无异议，本院对以上证据的真实性予以采信。证据2、3，被告提供了原件予以质证，本院对以上证据的真实性予以采信。证据4，被告未提交原件予以质证，本院不予采信。证据8中的收费收据、缴费通知书及转账凭证能够形成证据链，且金额与原告统计欠费清单中的相应月份的费用相吻合，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2013年8月26日，原告（出租方，合同甲方）与被告王晓明（承租方，合同乙方）签订《租赁合同》[合同编号：中腾物字（2013）第(A区75-76)号]，合同约定：甲方将位于佛山市禅城区张槎镇大富村季华北路东侧中腾物流城的A区75-76商铺租赁给乙方使用，租赁面积为240平方米，本租赁物的功能为物流货运，租赁期限为一年、从2013年9月1日起；租赁保证金30000元，租金每间每月2000元，物业管理费（包括治安管理费、垃圾清运费）每间每月8000元；乙方应于本合同签订之前向甲方支付租赁保证金30000元；乙方应于合同规定交租期5日内或该日以前向甲方支付次3个月的租金和物业管理费，逾期支付租金每日需支付欠缴租金千分之五的滞纳金；乙方在租赁期满或合同提前终止时，应于租赁期满之日或提前终止之日将租赁物清扫干净，搬迁完毕，并将租赁物交还给甲方。同日，被告缴纳保证金30000元。被告王晓明在承租场地经营佳义服务部。上述合同到期后，被告王晓明继续承租，双方继续按《租赁合同》约定履行权利义务。2016年7月21日、22日，原告两次向被告发出《通知》，通知称：中腾物流城近两年来由于限行货车等不良条件的影响，使得物流方面的经营举步维艰、难以维持，我司只好计划转变此场地的经营项目，因此近期内要将此场地全部封闭拆建；贵商户与我司签订的《租赁合同》也已经过期，我司决定不再续租，请贵商户在2016年7月31日前安排完成搬迁等相关事宜。2016年8月12日，原告向被告发出《围蔽拆铺通知》，通知称：中腾物流城围蔽拆迁工作即将开始进行，请还没有搬迁的商户尽快搬迁，凡需要拆迁的区域在拆铺当日即刻实行关闭水电，因此请各商户尽早做好安排。2016年11月23日，被告与佛山市禅城区张槎街道莲塘莲丰股份合作经济社签订《土地租赁合同书》，承租该合作社位于莲塘单基塘之二场地、面积1030平方米用于经营。2016年11月28日，被告佳义服务部并向其新老客户发出《搬迁通知》，通知客户公司由原中腾物流城搬迁至新地址即佛山市禅城区季华二路。另查，被告已缴清了涉案A区75-76商铺至2016年6月的租金。2016年10月26日，被告王晓明向原告指定收款人李新媚转账35000元，原告开具《收款收据》，内容为：今收到A区75-76、B区33号转账35000元。必须持押金单、原合同及工商迁移证明尽快到我处办理终止。终止合同手续未办结之前，押金不能冲抵租金。2016年11月28日，被告王晓明向原告指定收款人李新媚转账22000元，原告开具收款收据，内容为：今收到A区75-76及B区33号转账租金22000元。终止合同手续未办结之前，押金不能冲抵租金。必须持押金单、原合同及工商迁移证明尽快到我处办理终止。2016年12月，原告向被告发出《缴费通知单》，通知单内容：A区75-76租金2016年7月、8月、9月、10月、11月、12月共50000元，水费2016年5月25日-12月10日1310.93元，电费2016年5月25日-12月10日8535.76元；B区33租金2016年7月、8月、9月、10月、11月、12月共45000元，水费2016年5月25日-12月10日2766.23元，电费2016年5月25日-12月10日6264.53元；公用水电分摊A75-762016年6月7月8月9月（分摊费76元/月）304元；上月欠费10月26日转账－35000元，押金-57000元；B区33(营业执照场地税金)2015年及2016年全年代收税金（756/年）1512元。以上费用合计23693.44-22000元=1693元。2017年1月12日，被告委托案外人郭玲丽向原告缴纳现金1693元，原告开具《收款收据》，内容为：今收到A区75-76及B区33号交现金1693元。（其中1512元为2015年及2016年B区33号铺工商场地代交地税金）注：必须持押金单、原合同及工商迁移证明到我处办理终止合同手续。2017年6月9日，本院组织原、被告到中腾物流城被告承租的A区75-76号商铺进行现场勘查，现场情况为：佳义物流挂牌在租赁的A区75-76号商铺，办公场所空置、无办公用品，大门未上锁、人员可自由进入；被告在商铺搭建有10间活动板房，板房空置，人员可自由进入，板房长14.1m、宽2.9m、高约5m。2017年6月25日，被告王晓明拆除了上述活动板房。庭审中，原告确认被告在2016年12月搬离租赁场地。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，原告出租的商铺缺乏建设工程规划许可，依据上述法律规定，原告与被告王晓明在2013年8月26日签订的《租赁合同》为无效合同。关于没收租赁保证金的问题。本院认定《租赁合同》为无效合同，也即合同中有关租赁保证金的条款亦无效，原告主张没收租赁保证金缺乏合同及法律依据，且从2016年12月份原告发给被告《缴费通知单》中可知，原告实际已用保证金抵扣了被告的租金及水电费，故本院对原告要求没收保证金的诉请不予支持。关于计算租金面积的问题。合同约定原告承租的场地为A区75-76号商铺、面积为240平方米，现原告主张被告在承租期间还占用了A区A1及A2区域、应支付此部分的租金。对此，本院认为，原告对其诉称的事实负有举证责任，但原告所举证据不能证明被告使用了超出承租面积的区域，并且双方对超出承租面积部分的租金进行了明确约定，此外，从原告发给被告每月的缴费通知单中亦未体现超出承租面积部分的租金，故本院对原告诉称的相应事实不予确认，被告王晓明应按合同约定的承租面积240平方米缴纳租金。关于返还租赁物及拆除活动板房的问题。原告确认被告在2016年12月搬离了涉案场地，本院对原告的自认予以确认。经本院现场勘查，被告王晓明搭建的10间活动板房[面积为40.89㎡（长14.1m×宽2.9m）]未拆迁，商铺其余位置空置、人员可以自由出入，原告控制使用商铺的其余部分不存在客观障碍。案件审理过程中，被告王晓明于2017年6月25日自行拆除了前述10间活动板房。综上，本院认为，承租人2016年12月已搬离涉案商铺，在案件审理期间已拆除了其在租赁物内搭建的活动板房，并将租赁商铺已返还给原告，故本院对原告要求返还租赁物及拆除活动板房的诉请不予支持。关于租金及水电费、滞纳金、占有使用费的问题。原告主张被告超出使用面积部分的租金，本院已在前段已论述了被告仅需按合同约定的A区75-76号商铺240平方米计算租金管理费，故对原告主张的超过合同约定面积的租金管理费及水电费不予支持。至于A区75-76号商铺的租金管理费及水电费、占有使用费，被告已缴清了涉案商铺至2016年12月的租金管理费及水电费，但被告王晓明之后仍留有其搭建的活动板房在商铺内，仍未清退的面积为40.89㎡（长14.1m×宽2.9m，即活动板房占用的部分），承租人在2017年6月25日才拆除板房，其仍应按法律规定支付期间的占有使用费，占用期间从2017年1月1日至2017年6月25日共176天，占有使用费为9995元（10000元/月÷240㎡×40.89㎡÷30天×176天）。至于滞纳金的问题，涉案租赁合同无效，相应的滞纳金条款亦归于无效，本院对原告诉请的滞纳金不予支持。关于被告佳义服务部的责任问题。虽被告王晓明在承租的场地上经营佳义服务部，但租赁合同相对方为原告与被告王晓明，且历次租金均由被告王晓明缴纳，原告要求被告佳义服务部承担本案责任缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告王晓明应于本判决生效之日起十日内向原告佛山市中腾投资有限公司支付至2017年6月25日的占有使用费9995元；二、驳回原告佛山市中腾投资有限公司其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及支付迟延履行金。本案适用简易程序，受理费减半收取2996元，财产保全费2020元，合计诉讼费用5016元，原告佛山市中腾投资有限公司负担4866元，被告王晓明负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 侯 德二〇一七年六月二十七日书记员 罗凤华 来源：