（2017）苏01民终4129号

裁判日期: 2017-06-27

公开日期: 2017-07-30

案件名称

江苏广盛建设工程有限公司与南京恒德汽车服务有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省南京市中级人民法院

所属地区

江苏省南京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

案由

法律依据

全文

江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终4129号上诉人（原审被告、反诉原告）：南京恒德汽车服务有限公司，住所地南京市大厂中山科家园F108号（大厂金陵新城饭店对面）。法定代表人：潘敬军，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘强，江苏天九律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：江苏广盛建设工程有限公司，住所地南京市大厂中山科家园F108号（大厂金陵新城饭店对面）。法定代表人：耿达，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈荣花，江苏衡鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏巍，江苏衡鼎律师事务所实习律师。上诉人南京恒德汽车服务有限公司（以下简称恒德公司）因与被上诉人江苏广盛建设工程有限公司（以下简称广盛公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市六合区人民法院（2016）苏0116民初7256号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月3日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人恒德公司的法定代表人潘敬军及委托诉讼代理人刘强、被上诉人广盛公司的委托诉讼代理人陈荣花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒德公司上诉请求：1、请求撤销一审判决，将本案发回重审。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人分别承租了被上诉人的厂房和场地，其中场地租赁合同约定面积为5500平方米，但该场地部分（约500平方米）早在2015年之前就已经按照被上诉人的要求转给其他两家使用，自2015年6月和10月起上述两家用户已经将租金向被上诉人交付，上诉人未收取该占用场地的租金。对此重要事实一审法院在未予以查明的情况下，判决上诉人按照合同约定的面积向被上诉人交付租金的结论是错误的。2、上诉期间，当地的政府拆迁部门约恒德公司去谈话，在商谈的过程中恒德公司才发现其承租的地块已经于2015年7月1日被政府正式纳入拆迁范围，且已经出了公告。因此，恒德公司认为按照政府的拆迁公告，在政府拆迁公告以后的时间点，被上诉人不能再收取上诉人的租金。广盛公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉，本案的诉讼费用应由上诉人承担。理由如下：1、双方的租赁协议已经明确约定预拆迁应如何处理的问题。2、对于六合区人民政府拆迁的行为，被上诉人并不认可，并进行了行政诉讼，广盛公司已经胜诉，拆迁行为已经搁置。广盛公司向一审法院起诉请求：1、恒德公司立即搬离广盛公司位于南京市六合区中山科技园区F108号厂房及场地；2、恒德公司支付厂房使用费损失（自2016年4月1日起至2016年12月7日按12万元/年计算）、场地使用费损失（自2016年2月28日起至2016年12月7日按14万元/年计算）及违约金26000元；3、诉讼费由恒德公司承担。恒德公司向一审法院反诉请求：1、广盛公司赔偿恒德公司停业损失100000元；2、反诉诉讼费用由广盛公司承担。一审法院认定事实：恒德公司自2010年起承租使用广盛公司位于南京市六合区中山科技园区F108号部分场地，后又租赁该场地内的部分厂房，用于经营车辆停放和汽车修理业务，双方签订了租赁合同，上述合同到期后，双方于2015年3月1日续签《场地租赁协议书》，约定甲方（广盛公司）将南京市六合区中山科技园区F108号公司内道路以东的部分场地，总面积约5500平方米租赁给乙方（恒德公司）。第二条：场地用途约定为停车场，除双方另有约定外，乙方不得任意改变场地用途，若该地块被国家调整规划及政府征用或甲方另有特殊用途，甲方提前1个月通知乙方，并退还当年剩余租金。乙方投资设备在租赁期满后，或因政府拆迁，乙方自行拆除，设备归乙方所有，甲方不承担任何费用；第三条：租赁期限自2015年3月1日至2016年2月28日止（本协议每1年签订一次）；第四条：租金及付款方式约定为年租金14万元，付款方式为先付后用，场地押金2万元（租赁期满后全部费用交清后一次性退还）。第八条：租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将场地退还甲方，如乙方要求继续租赁，则须提前2个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前1个月内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同；第十二条：违约责任约定为租赁期间任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的1%向乙方加收滞纳金。超过3个月不付租金的，合同自动解除。2014年3月24日，恒德公司和广盛公司双方续签《房屋租赁协议书》，约定甲方（广盛公司）将南京市六合区中山科技园区F108号标准厂房1000平方米租赁给乙方（恒德公司）。第二条：房屋用途汽车修理；第三条：租赁期限一年，自2015年4月1日至2016年3月31日止；第四条、第五条租金及付款方式约定为，年租金12万元，实行先付后用原则。第十条：租赁期满后，本合同即终止，届时乙方须将场地退还甲方，如乙方要求继续租赁，则须提前2个月书面向甲方提出，甲方在合同期满前1个月内向乙方正式书面答复，如同意继续租赁，则续签租赁合同；第十三条：违约责任约定为，租赁期间任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方交纳年度租金的10%作为违约金，乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的1%向乙方加收滞纳金。上述合同履行期间届满后恒德公司尚欠广盛公司两份租赁协议履行期间的租金50000元。一审庭审中，双方一致确认，该50000元系两份协议履行期间共欠付的租金，但无法界定两份合同项下分别欠付租金的数额。一审另查明，恒德公司承租期间按约向广盛公司交纳了场地押金20000元（2010年1月14日交纳）。2015年12月12日，广盛公司向恒德公司发出《房屋租赁协议期满通知》，要求恒德公司在两份合同期满后两个月内搬迁。2016年9月24日，恒德公司以现金的方式向广盛公司支付租金20000元，另以银行转账的方式向广盛公司支付50000元。2016年9月26日，广盛公司向恒德公司发出《限期搬迁通知》，要求恒德公司接到本通知书后20日内搬迁完毕，即日起厂内实行物品、车辆一律只出不进，若在规定期限内没有实施搬迁或付清房租款，广盛公司有权追诉本年度的房租费并停电停水。2016年10月10日，广盛公司关闭了六合区中山科技园区F108号场地及厂房的进出大门，恒德公司停止经营业务。一审另查明，2006年10月25日广盛公司通过土地出让的方式取得南京市六合区中山科技园区F108号16745.6平方米的国有土地使用权，恒德公司承租使用的地块属该地块范围内。另广盛公司出租给恒德公司使用的厂房无相关的建设工程规划手续及相关的权利证书。一审法院认为，一、关于本诉部分：恒德公司和广盛公司双方签订的《场地租赁协议》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法律的强制性规定，合法有效。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。承租人逾期返还租赁物的，出租人有权要求承租人返还租赁物并赔偿损失。本案中，《场地租赁协议》约定的租赁期限已于2016年2月28日届满，广盛公司在向恒德公司发出《房屋租赁协议期满通知》及《限期搬迁通知》后，恒德公司仍拒绝搬离租赁场地，故广盛公司主张要求恒德公司搬离租赁场地，于法有据，应予支持。由于恒德公司未能按期搬离，其还须按《场地租赁协议书》约定的租金标准14万元/年支付其实际占有使用费损失，鉴于广盛公司已于2016年10月10日关闭了租赁场地的大门，之后恒德公司无法再实际使用，因此，该占有使用费的损失应计算至2016年10月10日，金额为85556元，恒德公司应予支付。恒德公司和广盛公司双方在签订《房屋租赁协议书》时，广盛公司尚未取得六合区中山科技园区F108号厂房的合法建设手续，因此，双方签订的《房屋租赁协议书》应属无效协议。根据法律规定，房屋租赁合同经确认无效后，承租人应将租赁房屋返还出租人，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁物并赔偿损失。现恒德公司未能按期搬离，故应按《场地租赁协议书》约定的租金标准12万元/年支付实际占有使用费损失，由于2016年10月10日，广盛公司已关闭了租赁场地的大门，之后恒德公司无法再实际使用，承租人无法实现合同目的。因此，该占有使用费的损失应计算至2016年10月10日，金额为63333元，恒德公司应予支付。恒德公司辩称拆迁征用事宜，未举证予以证明，一审法院不予采信。综上，恒德公司应支付《场地租赁协议书》、《房屋租赁协议书》项下的占用使用费损失合计148889元，扣除其已付的20000元及押金20000元，还应支付108889元。关于违约金，由于恒德公司未能按约支付租金，已构成违约，故对于双方签订的合法有效的《场地租赁协议书》约定的按年租金10%支付违约金，恒德公司应予以遵守，据此，恒德公司应支付该合同项下的违约金14000元。关于广盛公司主张的《房屋租赁协议》项下的违约金，因该协议系无效协议，故广盛公司要求恒德公司支付违约金，于法无据，不予支持。二、关于反诉部分。租赁合同到期后，出租人明确表示不同意续租，承租人应在合同期满后归还租赁物，出租人无须继续履行原租赁合同义务向承租人提供符合使用条件的租赁物，故本案中，广盛公司在多次要求恒德公司搬离返还租赁物未果，并在履行提前告知义务的情况下，采取关闭大门的措施并无不当，恒德公司要求其赔偿损失，于法无据，不予支持。判决如下：一、南京恒德汽车服务有限公司于判决生效之日起三十日内搬离江苏广盛建设工程有限公司出租的位于南京市六合区中山科技园区F108号厂房及场地；二、南京恒德汽车服务有限公司于判决生效之日起三十日内向江苏广盛建设工程有限公司支付占有使用费合计108889元；三、南京恒德汽车服务有限公司于判决生效之日起三十日内向江苏广盛建设工程有限公司支付违约金14000元；四、驳回江苏广盛建设工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费3886元，由南京恒德汽车服务有限公司负担2758元、由江苏广盛建设工程有限公司负担1128元，一审反诉案件受理费减半收取525元，由南京恒德汽车服务有限公司负担（本诉案件受理费广盛公司已预交，恒德公司在支付上述款项时一并支付）。本院二审期间，上诉人提供以下证据：1、南京市六合区人民政府六政发（2001）74号文、六政复（2015）14号文，上述文件是对涉案地块的征收补偿方案及批复，证明涉案地块征收补偿方案已经经过六合区人民政府正式批复。证据2、南京市六合区人民政府六政发（2016）47号文，是关于涉案地块的房屋征收决定。证明：因被上诉人不服六政发（2015）74号文，而提起行政诉讼，通过诉讼六政发（2015）74号文被法院依法撤销；2016年5月7日，南京市六合区人民政府就涉案地块重新做出了征收决定。证据3、证据1补偿方案的送达回证、房屋征收决定的送达回证、征收补偿方案征求意见公告的公示图。证明上述材料有关部门均向被上诉人送达。被上诉人质证称：对于上述证据的真实性均没有异议；对关联性有异议，（2016）47号文是一个新的征收决定，应当有相应的补偿方案，以及相应的送达材料，该份征收决定，被上诉人没有收到；证据2决定的下文时间为2016年5月7日，已经不在上诉人与被上诉人的租赁期限内。被上诉人在二审中提交了（2015）宁行初字第207号行政判决书及（2015）宁行初字第209号之一行政判决书，证明南京市六合区人民政府六政发（2015）47号文件被撤销，不再有法律效力。上诉人对上述证据均予以认可。二审经审理查明，双方当事人对一审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。另查明，一审法院审理中，上诉人恒德公司提出，其在合同期内征得广盛公司同意转租了两部分场地。被上诉人对此不予认可，主张恒德公司私自转租，未告知广盛公司。恒德公司在一审庭审中认可转租的场地属于其承租部分，并认可在合同期内收取了转租费用。本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据的，应当承担不利的法律后果。恒德公司上诉提出涉案场地在2015年之前就已经按照被上诉人的要求转给其他两家使用且上述两家用户已经将租金向被上诉人交付。被上诉人对恒德公司这一主张不予认可。恒德公司对其这一主张未提供证据予以证明，且恒德公司这一主张与其一审庭审中所作的陈述不符。综上，恒德公司这一主张本院不予支持。上诉人恒德公司提出，其承租的地块已经于2015年7月1日被政府正式纳入拆迁范围。经审查，从双方二审提供的证据可以认定，2015年7月1日南京市六合区人民政府六政发（2001）74号文已被生效的行政判决撤销。之后，南京市六合区人民政府于2016年5月7日以六政发（2016）47号文再次发布征收决定，但此时双方的场地和房屋租赁合同期限均已届满，故上诉人这一上诉理由不能成立。综上所述，上诉人南京恒德汽车服务有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3886元，由上诉人南京恒德汽车服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　李飞鸽审判员　　孙　伟审判员　　张旭东二〇一七年六月二十七日书记员　　汪海燕 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