（2017）豫0502民初1439号
裁判日期: 2017-06-27
公开日期: 2017-08-01
案件名称
安阳好家物业管理有限责任公司与孟慧锋物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
安阳市文峰区人民法院
所属地区
安阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
安阳好家物业管理有限责任公司,孟慧锋
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠���案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
河南省安阳市文峰区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫0502民初1439号原告：安阳好家物业管理有限责任公司，住所地安阳市文峰区文明大道东段456号御峰名苑2号楼2单元502室。法定代表人：周国红，职务董事长。委托诉讼代理人：周静，河南金太行律师事务所律师。被告：孟慧锋，男，1978年10月29日出生，汉族，住安阳市文峰区。原告安阳好家物业管理有限责任公司（以下简称好家物业公司）与被告孟慧锋物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月8日立案后，依法适用简易程序，于2017年6月12日公开开庭进行了审理。原告好家物业公司委托诉讼代理人周静，被告孟慧锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告好家物业公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告支付原告物业费5541元及违约金4459元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告接受文峰区中华路街道昌泰社区居民委员会的委托，接替安阳市东方物业管理有限责任公司，于2011年3月17日起进入安阳市文峰区御峰名苑小区，依据安阳市东方物业管理有限责任公司与该小区业主签订的《御峰名苑前期物业服务协议》之约定，为该小区业主提供物业服务。被告孟慧锋系御峰名苑小区8号楼2单元9层902室的业主，该房屋面积133.84平方米。协议第四条第二项约定，小高层按建筑面积每月每平方米1.15元交纳物业费，每次交纳一年的物业费；协议第六条第三项约定，逾期未缴纳的，从逾期之日起每天支付百分之一的违约金。被告现欠原告2012、2013、2014共三个年度（2012年5月1日—2015年4月30日）的物业费��计5541元（1.15元/㎡/月×133.84㎡×36个月），违约金4459元（对于超出部分的违约金原告自愿放弃）。经原告多次催要，被告仍拒不交纳。为此，原告依法提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。关于被告辩称意见，原告不存在停水停电、剪断水表等黑社会性质的行为；供暖问题，由于开发商建设该小区住宅时设计建设的原因，业主需将采暖费用交到物业公司后，物业公司再向热力公司交纳，但这不是物业公司造成的，更不存在物业公司不让被告用暖气；办房产证不归物业公司管，物业公司也办不了被告的房产证；被告所称的财产受损均与原告无关。被告孟慧锋辩称，1.被告没有与原告签过合同，原告好家物业公司进驻御峰名苑小区没有经过正规程序，经小区业主到中华路办事处了解，该办事处主任明确表示中华路办事处从来没有向好家物业公司出具过任何委托手续。昌泰社区个别工作人员私自出具的委托手续于法无据。2.物业公司将小区内的公共设施私自对外出租，对不满意的业主采取停水停电、剪断水表等黑社会性质的行为，是被告不交物业费的主要原因。3.物业公司六年没有让被告用一天暖气，没有给被告办理房产证，给被告家门上涂胶水，将被告汽车的挡风玻璃砸坏，均不合法。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告好家物业公司提交了业主基本情况登记表、御峰名苑前期物业服务协议、安阳市文峰区中华路街道昌泰社区居民委员会出具的委托书、（2016）豫0502民初1728号民事判决书。本院组织当事人进行了证据质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.被告孟慧锋系本市文峰区御峰名苑小区8号楼2单元9���902室房屋的业主，该房屋建筑面积133.84平方米。2.2010年2月22日，被告孟慧锋（乙方）曾与安阳市东方物业管理有限责任公司（甲方）签订“御峰名苑前期物业服务协议”，其中物业管理服务费用约定：小高层按建筑面积每月每平方米1.15元，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天1%交纳违约金；后安阳市东方物业管理有限责任公司从御峰名苑小区撤离，不再提供物业服务。3.2011年3月17日，河南京成房地产开发有限公司与原告好家物业公司签订“御峰名苑物业管理委托合同”，其中约定服务标准和收费价格仍按原定前期标准执行，价格不变，1.15元/平方/月；河南京成房地产开发有限公司系御峰名苑小区的开发建设商。4.2011年3月17日，安阳市文峰区中华路街道昌泰社区居民委员会向原告好家物业公司出具委托书，内容为“好家物业：东方物业公司已撤出御峰名苑的物业服务及管理工作，经请示上级部门批准，现委托你公司接管御峰名苑的物业服务及管理工作。时间为：居民入住率达60%以上，选举产生新的业主委员会后，由业主委员会选聘新的物业管理公司为止”。5.御峰名苑小区尚未成立业主委员会，该小区业主委员会正在筹备阶段；原告好家物业公司具备物业服务从业资质。原告主张被告孟慧锋未支付2012年5月1日至2015年4月30日期间的物业服务费，被告予以认可。本院认为，御峰名苑小区的建设单位河南京成房地产开发有限公司与原告好家物业公司签订“御峰名苑物业管理委托合同”，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。原告好家物业公司依据该物业管理委托合同向御峰名苑小区提供物业服务，被告孟慧锋作为御峰名苑小区的业主，应当向原告好家物业公司支付相关物业服务费。根据物业管理委托合同的约定，结合原告主张及被告房屋面积，被告孟慧锋应支付原告2012年5月1日至2015年4月30日期间的物业服务费5540.98元（1.15元×133.84平方米×36个月）。原告主张逾期支付物业费的违约金按每天1%计算，建设单位与原告签订的合同中并未对违约金进行约定，本院不予支持。被告辩称原告对小区内的公共设施私自对外出租的问题，可由该小区的业主委员会主张权利；被告辩称门被涂胶水、车玻璃被砸问题，被告可直接向侵权方主张权利；被告辩称原告对小区的物业服务管理不善存在多种问题，不应支付物业服务费，被告对此未提交证据证实，该意见不予采信，被告可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告孟慧锋应于本判决生效之日起十日内支付原告安阳好家物业管理有限责任公司2012年5月1日至2015年4月30日期间的物业服务费5540.98元；二、驳回原告安阳好家物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，原告安阳好家物业管理有限责任公司负担11元，被告孟慧锋负担14元。如不服本判决，可以在判决书送达��日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 员 孙莉莉二〇一七年六月二十七日代理书记员 程 露 关注公众号“”