（2016）苏0583民初17491号

裁判日期: 2017-06-27

公开日期: 2017-09-26

案件名称

郭端信、郑学花与苏生、胡士兰房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

昆山市人民法院

所属地区

昆山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

案由

法律依据

全文

江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0583民初17491号原告：郭端信，男，1981年10月12日出生，汉族，住安徽省霍邱县。原告：郑学花，女，1984年8月7日出生，汉族，住住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：虞许承，上海市海欣律师事务所律师。（代理上述两原告）被告：苏生，男，1969年1月6日出生，汉族，住江苏省射阳县。被告：胡士兰，女，1972年1月1日出生，汉族，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：朱明，江苏明台律师事务所律师。（代理上述两被告）第三人：昆山理想家园房地产咨询有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇城北萧林路1003号。法定代表人：李邦圣，该公司总经理。委托诉讼代理人：邓灿平，该公司职员。原告郭端信、郑学花与被告苏生、胡士兰、第三人昆山理想家园房地产咨询有限公司（以下简称理想家园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年12月29日立案后，依法适用简易程序，于2017年3月1日第一次公开开庭进行了审理。后本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2017年6月26日第二次公开开庭进行了审理。原告郭端信及两原告的共同委托诉讼代理人虞许承、被告苏生、胡士兰的共同委托诉讼代理人朱明、被告理想家园公司的委托诉讼代理人邓灿平（仅参加第二次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭端信、郑学花向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行与原告于2016年8月5日签订的昆山市存量房买卖合同；2、判令被告赔偿原告律师费损失8300元；3、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求，请求：1、判令解除原、被告签订的昆山市存量房买卖合同；2、判令被告返还原告购房定金20000元、支付原告违约金137000元、赔偿中介费等损失19800元；3、判令被告赔偿原告律师费损失8300元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告因生活需要欲在昆山市××灯镇买房，经第三人居间介绍看中了被告名下位于昆山市××灯镇××家园××楼××室及××、××号车库。2016年8月5日原、被告在第三人主持下签订了昆山市存量房买卖合同，房产转让总价款685000元。签约当天原告支付被告定金20000元，此后被告配合原告及第三人向银行申请了贷款，原告为此向第三人支付了贷款服务费、评估费、中介费共计19800元。但数日后原告通过第三人得知被告不愿意继续履行合同，为此原告提起诉讼。被告苏生、胡士兰辩称，被告同意解除合同。原、被告签订的存量房买卖合同是无效的，涉案房屋系两被告共同所有，存量房买卖合同仅有被告苏生签字，被告胡士兰不同意转让房屋。被告同意返还原告定金20000元。被告认为违约金可以适当支付，但原告主张的违约金137000元过高，要求法院依法调整。被告不同意赔偿中介费等损失19800元，也不同意赔偿律师费损失8300元。第三人理想家园公司述称，签订合同前原、被告查看房屋时是由被告苏生作为卖方代表参与的，被告苏生当着我公司工作人员的面与被告胡士兰电话确认房屋出售价格、向被告胡士兰询问房屋所有权证，故被告胡士兰对被告苏生的卖房行为是知情的。且在签订存量房买卖合同时，因银行贷款需要我公司会要求买卖双方提供相关贷款资料，在准备好贷款资料后，我公司协助原告办理银行贷款审批，并收取原告贷款服务费、评估费、中介费共计19800元。本院经审理认定事实如下：坐落于昆山市××灯镇××家园××楼××室及××楼××、××号车库系两被告共同所有。2016年8月5日两原告（乙方）与被告苏生（甲方）在第三人理想家园公司（丙方）居间下签订昆山市存量房买卖合同，约定由甲方将昆山市××灯镇××家园××楼××室及××楼××、××号车库转让给乙方，房屋总价685000元，甲方为净到手价格，乙方承担交易过程中所有税费及中介费。签约时乙方支付甲方定金20000元，签约后双方于七日内备齐所有资料，配合丙方到银行申请贷款。在办理过户当日支付245000元，在银行放贷三个工作日内到甲方账户410000元，尾款10000元在交房时结清。合同第五条约定签订合同时甲方将该房产产权证和土地证交于丙方代管以利办理后续流程。甲方保证该房产产权清晰且已告知产权共有人并取得同意出售此房产，若因其债务、产权纠纷等因素或产权共有人不履行本合同，则由甲方承担本合同中约定之违约责任。合同第九条约定若产权人不到场，由代理人代其签订本合同，则代理人必须确保已征得产权人同意或出具真实有效的委托书。若因代理人隐瞒实情或委托书无效，导致本合同不能履行则代理人须承担本合同之违约责任。合同第十条约定甲乙双方若有任何一方未按照本合同的约定全面履行自己的义务，则每逾期一日向守约方支付总价款的万分之三作为违约金。逾期超过二十日，守约方有权单方面解除合同，违约方应向守约方支付总价款的20%作为违约金。合同第十一条约定乙方支付佣金12700元，做贷款当天支付。合同第十四条约定甲方承诺该房屋工商银行剩余房贷自己想办法还，与乙方无关。合同落款甲方由被告苏生签字并由其代签“胡士兰”，乙方由两原告签字，丙方由第三人理想家园公司盖章及该公司邓灿平签字。合同签订当日，原告支付被告苏生定金20000元，被告苏生出具收条。2016年8月17日原告支付第三人贷款服务费、评估费、中介费共计19800元，第三人向原告出具收据。因被告未予办理涉案房屋不动产权证变更登记手续而引起本案诉讼。审理中，本院至中国银行股份有限公司昆山支行调查核实原告申请贷款情况，该行工作人员反映原告于2016年8月17日递交贷款申请，2016年9月8日通过该行贷款审批。涉案房屋上的他项权证未涤除，他项权人为中国工商银行股份有限公司苏州留园支行。原告于2017年6月26日第二次庭审中主张解除合同，两被告表示同意解除合同。另查明，2016年10月11日原告为本次诉讼与上海市海欣律师事务所签订聘请律师合同，约定律师代理费8300元。2017年3月6日上海市海欣律师事务所向原告出具8300元律师服务费发票。上述事实，有原告提供的房屋所有权证、昆山市存量房买卖合同、收条、收据、聘请律师合同、律师服务费发票、本院调查笔录、不动产产权登记信息查询结果证明及当事人在庭审中的陈述所证实。本院认为，原告与被告苏生订立房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，依法成立有效。原告依约向被告苏生给付定金，并申请办理银行贷款，在原告的银行贷款申请已通过审批的情形下，被告苏生未能继续履行合同，被告苏生构成根本违约，应向原告承担违约责任。现原告主张解除合同，被告苏生于2017年6月26日第二次庭审中表示同意解除合同，故本院确认涉案房屋买卖合同于2017年6月26日解除。原告要求被告苏生返还定金20000元的诉讼请求，本院予以支持。合同约定双方若有任何一方未按照本合同的约定全面履行自己的义务，逾期超过二十日，守约方有权单方面解除合同，违约方应向守约方支付总价款的20%作为违约金，原告要求被告苏生支付违约金137000元的诉讼请求，本院亦予以支持。被告辩称原告主张的违约金137000元过高，要求法院依法调整，因涉案房屋市场价格在双方签订房屋买卖合同后处于上行趋势，合同解除必然给原告造成合同履行后可得利益损失，故被告上述抗辩意见本院不予采信。至于原告主张的贷款服务费、评估费、中介费、律师费，属于违约损失范畴，已包含在上述赔偿费用中，故本院对原告有关贷款服务费、评估费、中介费、律师费的主张不予支持。原告与被告苏生签订的房屋买卖合同约定签订合同时被告苏生将该房产产权证和土地证交于第三人代管以利办理后续流程。被告苏生保证该房产产权清晰且已告知产权共有人并取得同意出售此房产，若因其债务、产权纠纷等因素或产权共有人不履行本合同，则由被告苏生承担本合同中约定之违约责任。且合同还约定若产权人不到场，由代理人代其签订本合同，则代理人必须确保已征得产权人同意或出具真实有效的委托书。若因代理人隐瞒实情或委托书无效，导致本合同不能履行则代理人须承担本合同之违约责任。本案中被告苏生代涉案房屋共有权人胡士兰在房屋买卖合同上签字，并未提供被告胡士兰的授权委托书，原告亦无充分证据证明被告苏生已征得被告胡士兰同意出售涉案房屋，故合同相应违约责任应由被告苏生承担，原告要求被告胡士兰共同承担合同违约责任的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百三十条之规定，判决如下：一、原告郭端信、郑学花与被告苏生于2016年8月5日签订的昆山市存量房买卖合同于2017年6月26日解除。二、被告苏生于本判决生效之日起十日内返还原告郭端信、郑学花定金20000元。三、被告苏生于本判决生效之日起十日内支付原告郭端信、郑学花违约金137000元。四、驳回原告郭端信、郑学花的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费10650元，由被告苏生负担。此款原告已预交，本院不再退还，被告于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。）审　判　长　汪　华人民陪审员　朱　炜人民陪审员　曾　洁二〇一七年六月二十七日书　记　员　曹梦绮附判决引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。 来自：