（2016）桂民再134号
裁判日期: 2017-06-27
公开日期: 2017-09-19
案件名称
林丽、桂平市五星房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷再审民事判决书
法院
广西壮族自治区高级人民法院
所属地区
案件类型
民事案件
审理程序
再审
当事人
林丽,桂平市五星房地产开发有限公司
案由
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百零七条，第一百七十条
全文
广西壮族自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂民再134号再审申请人(一审原告、反诉被告、二审被上诉人）：林丽，女，1971年4月10日出生，汉族，住桂平市。委托诉讼代理人：甘剑峰，广西欣源律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭艳民，广西欣源律师事务所实习律师。被申请人(一审被告、反诉原告、二审上诉人）：桂平市五星房地产开发有限公司，住所地桂平市西山镇碧云天商住中心A区二楼。法定代表人：李卓华，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁日彰，广西理维律师事务所律师。委托诉讼代理人：李俊杰，广西理维律师事务所律师。再审申请人林丽因与被申请人桂平市五星房地产开发有限公司（以下简称五星公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服贵港市中级人民法院（2016）桂08民终342号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年12月20日作出（2016）桂民申2423号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人林丽的委托诉讼代理人甘剑峰、郭艳民，被申请人五星公司的法定代表人李卓华及其委托诉讼代理人梁日彰、李俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林丽申请再审称，（一）二审判决认定申请人与被申请人签订的《商品房买卖合同》无效没有法律依据。二审判决认定的事实违背当事人自愿买卖房屋的真实意愿，该认定违背了客观事实，本案合同已经履行了七年，双方均未提出异议。此外，二审判决所认定的事实与其他生效的民事判决认定的事实存在矛盾。（二）二审判决认定申请人未交付购房款给被申请人缺乏事实依据。以下事实足以认定申请人已支付完毕购房款：1、被申请人向申请人出具的两张收据、应收款项完款通知书、契税完税证以及商铺交付使用的事实；2、申请人的配偶李波向案外人曹某,4付款32万元，曹某,4已向宾明东付款的事实。（三）二审判决认定申请人要求被申请人提供办理C112号商铺产权证书所需资料，并协助申请人办理房屋所有权登记手续无法律依据是错误的。申请人已支付购房款，被申请人应按合同履行协助申请人办证的义务。综上所述，请求撤销二审判决，维持一审判决，一、二审诉讼费由被申请人负担。五星公司辩称，（一）原审判决认定事实清楚，证据充分。涉案C112商铺是五星公司开发的，五星公司以物抵债给案外人宾明东，之后五星公司接受宾明东的委托与林丽签订商品房买卖合同，把商铺交付给林丽。（二）林丽未向五星公司支付购房款。五星公司以7500元/平方米作价抵给宾明东后，宾明东按照原价转让给林丽，合同价款是427350元，林丽没有将该价款交付给五星公司，对方的申请书中也自认把32万元交给案外人曹某,4，没有交给五星公司。（三）合同应认定为无效合同。贵港市中级人民法院（2011）贵民一终字第41号判决认定五星公司以物抵债给宾明东的合同有效，而宾明东为了偷税漏税损害国家利益，所以委托五星公司将房卖给林丽的本案合同是无效的，合同无效林丽应把商铺返还给五星公司。即使合同有效，因林丽没有向五星公司支付购房款，五星公司也没有义务协助林丽办理过户登记。林丽向一审法院起诉请求：一、五星公司继续履行《商品房买卖合同》约定的义务，向桂平市房产管理所提供办理C112号商铺产权证书所需要的资料，为林丽办理房屋产权登记；二、五星公司支付逾期办理房屋产权登记的违约金8547元给林丽。五星公司反诉请求：判令林丽支付购房款427350元并支付逾期付款违约金342935元（以427350元为基数，按日万分之三计算，从2007年11月1日起计至2015年2月28日止，以后另计）。一审法院经审理查明，2007年10月31日，林丽与五星公司签订了《商品房买卖合同》，约定由五星公司将其开发的位于桂平市西山镇碧云天商住中心C112号商铺转让给林丽，转让价款为427350元。合同第六条约定：买受人一次性付款；第十五条约定：关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后180个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起120日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。合同补充协议附件四：付款方式及期限，买受人同意按下列第1种方式付款。《商品房买卖合同》签订后，按如下时间如期将房价款交付出卖人或汇入出卖人指定的银行账号。1、一次性付款。买受人同意在《商品房买卖合同》签订之日交清房价款的100%，合计人民币肆拾贰万柒仟叁佰伍拾元（427350元）。第七条约定：买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。(1)逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行；(2)逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三(该比率应不小于第(1)项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条：出卖人应当在2008年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经综合验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。签订合同当日五星公司开具了金额为40189元的收据给林丽，《收据》内容为“今收到林丽交来碧云天C112号商铺首期款”，2007年12月24日五星公司再开具金额为387161元收据给林丽，《收据》内容为“今收到林丽交来碧云天C112号商铺款”。五星公司于2007年12月24日开具货币资金（现金、银行）支出报批单，注明：申报人为宾明东、莫永梅，用途为支付碧云天、大方城消防安装款、铝型材款、兑C112铺，金额为387161元，有五星公司的部门负责人于2007年12月28日签字同意报批负责人审批，五星公司的负责人于2008年1月31日签字同意支付，五星公司会计负责人复核：票据共贰张，经办人：莫永梅代领。该支出报批单的日期及金额与五星公司出具给林丽的收据的日期、金额相符。五星公司于2007年12月27日再次开具货币资金（现金、银行）支出报批单，用途：支大城、碧云天铝合金窗安装工程款（其中兑C11号433875元、C112号40189元），该支出报批单同样有五星公司相关负责人签字核批支付，申报人为宾明东。在该支出审批单中C112号商铺交付的40189元款与五星公司于2007年10月31日出具给林丽的收据商铺号及金额相符。2009年3月4日五星公司出具确认林丽已经交清购房款和水电装裱入户费、财政契税已完税的《商铺应收款项完款通知书》，并将C112号商铺交付给林丽使用至今。林丽以五星公司未在商品房交付使用后180日个工作日内提供资料报产权登记机关备案、违反合同约定为由起诉至一审法院。一审法院另查明，案外人宾明东与五星公司于2007年5月1日签订《碧云天、大方城铝合金窗制作安装工程施工合同》，由五星公司将其开发的碧云天、大方城项目建筑物铝合金门窗制作安装工程，以包工包料包质量形式发包给乙方（宾明东）施工。其中合同第六条工程计价及付款办法第4小点：工程款70%宾明东选用五星公司未售商铺等价抵折（商铺单价以公司现行价格计算），27%工程款待工程全部安装好并验收合格后一个月内用现金结付，3%工程款作为保修押金，待保修期满后10天内用现金付清。2009年11月13日案外人宾明东以未收到涉案商铺的购房款为由起诉五星公司及林丽，该案经一审判决认定林丽尚未支付C112号商铺的价款给宾明东或五星公司，宾明东与五星公司存在以C112号商铺抵偿宾明东工程款427350元的关系，C112号商铺价款应属宾明东所得，因此一审判决林丽应偿还购房款427350元给宾明东。林丽不服该判决提起上诉，经二审法院作出(2011)贵民一终字第41号民事判决，认定宾明东在未取得产权证明前又将房屋转让给林丽，后又为规避国家房地产转让和税收相关法律规定，委托五星公司以自己名义将C112号商铺直接转让给林丽，违反法律禁止性规定，损害国家利益，属于无效协议。宾明东向林丽追索购房款无法律依据，应予驳回宾明东对林丽的诉讼请求。但五星公司又与林丽签订商品房买卖合同并将商铺交付给林丽使用，五星公司事实上不能再履行与宾明东之间的抵偿协议，应当返还给宾明东工程款427350元的责任。至于五星公司主张出卖房屋给林丽后，林丽是否已支付购房款的问题，可由当事人自行协商或另案处理。遂判决由五星公司直接支付工程款427350元给宾明东。宾明东起诉五星公司、林丽商品房买卖合同纠纷一案诉讼期间，宾明东于2009年11月16日向该院申请查封C112号商铺，该院作出（2009)浔民初字第2660号民事裁定书予以查封上述商铺。该案进入执行程序后，该院于2011年11月28日作出（2011)浔执字第(342)-1号执行裁定书，继续转入执行查封，后林丽以查封物属其所有，对诉讼阶段的诉讼保全行为于2011年11月11日提出异议，该院在2012年4月17日作出(2011)浔执异字第342号执行裁定书，驳回林丽的异议申请。后因未在裁定书上告知林丽救济途径，该院又于2014年9月22日作出（2014)浔执字第450-1号执行民事裁定书，裁定撤销(2011)浔执异字第342号执行裁定书，于2014年10月13日作出（2014)浔执字第450-2号执行裁定书，继续对C112号商铺进行查封，对林丽提出的执行异议至今未有处理结果，至今该商铺还在查封之中。一审法院再查明，林丽与案外人李波属夫妻关系。李波在林丽购买五星公司上述商铺期间其农业银行账户内有一定的存款，足以支付购买该商铺的购房款。一审法院认为，本案一审的争议焦点为：1、五星公司应否继续履行双方签订的《商品房买卖合同》约定的义务，五星公司应否向房产管理部门提供办理C112号商铺产权证书所需要的资料，为林丽办理房屋产权登记手续；2、林丽是否应支付购房款427350元给五星公司；3、林丽应否支付违约金342935元给五星公司；4、林丽的起诉与五星公司的反诉是否已经超过了诉讼时效。一审法院经审理认为，关于五星公司应否继续履行双方签订的《商品房买卖合同》约定的义务，五星公司应否向房产管理部门提供办理C112号商铺产权证书所需要的资料，为林丽办理房屋产权登记手续的问题。林丽与五星公司于2007年10月31日签订的《商品房买卖合同》意思表示真实，内容客观真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，亦未违背公共秩序和善良风俗，应属合法有效的合同，双方均应恪守履行。林丽已经履行了支付购房款的义务，五星公司也出具《收据》给林丽收执，林丽亦按国家的税收制度缴纳相应契税，五星公司同时也于2009年3月4日出具确认林丽已经交清购房款和水电装裱入户费、财政契税已完税的《商铺应收款项完款通知书》，将C112号商铺交付给林丽使用至今。从本案现有证据分析以及结合商品房买卖的交易习惯分析，视为林丽已按合同约定履行了其应尽的义务，交清购房款。五星公司辩称林丽没有交付购房款，但没有提供相反证据予以证实，故对五星公司该辩解意见不予采信。在商品房买卖合同中，交付房屋给买受人使用，提供相关资料协助买受人办理房屋产权登记手续属出卖方的义务，但五星公司将商品房交付给林丽使用后，至今未提供办理房屋产权所需资料至房产管理部门，为林丽办理房屋产权证，五星公司尚未完全履行其应尽的主要义务，已构成违约，应承担违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。现林丽没有提出解除合同，而是要求五星公司继续履行合同义务，提供办理产权证资料至房产管理部门进行备案登记，为其办理登记手续，符合法律规定与合同约定，依法应予支持。五星公司应继续履行双方签订的《商品房买卖合同》约定的义务，向房产管理部门提供办理C112号商铺产权证书所需要的资料，为林丽办理房屋产权登记手续。对于林丽自愿放弃要求五星公司支付违约金8547元的诉讼请求，属林丽自行处分其民事诉讼权利的行为，依法予以准许。关于林丽是否应支付购房款427350元给五星公司的问题。根据林丽提供的证据，可证实林丽收到了五星公司出具确认林丽交付了购房款的两份《收据》。五星公司作为一个依法成立的有资质开发房地产的公司，其财务人员应严格按照财务制度对开具收据票据的行为进行管理，如公司财务未收到买房人交付购房款则将加盖公司公章《收据》交给买受人收执一年多，而没有尽其职责向买受人催收购房款，其应预见到可能会产生相应的不利后果。五星公司的财务人员虽然证实未收到林丽交付的购房款，但均是五星公司的财务人员，且涉及自身利益，其所作的证言也与本案其他证据不能相互印证。同理，如案外人宾明东及其会计在明知林丽尚未完成交付购房款的情况下，将其从五星公司处领取来的《收据》交给林丽，自2007年12月24日至2009年3月4日止，也从没有要求林丽交付购房款给五星公司或案外人宾明东。因此，五星公司及案外人宾明东均无证据否定林丽已经交付购房款的事实，五星公司请求林丽支付购房款427350元及违约金，于法无据，不予支持。关于林丽与五星公司的起诉是否已经超过了诉讼时效的问题。在商品房买卖合同中，出卖方最主要的义务是交付房屋给买受人使用，为买受人办理房屋产权登记手续，但五星公司至今未能为林丽提供办理房屋产权所需资料至房产管理部门，为林丽办理房屋产权证，五星公司尚未完全履行其应尽的主要义务，应继续履行合同义务，不存在超过诉讼时效问题。另外，该商铺从宾明东起诉之日至本案诉讼，一直处于所有权待定状态。从林丽提出执行异议至该院于2014年10月13日作出（2014)浔执字第450-2号裁定书，继续对C112号商铺进行查封，期间存在时效中断的情形，因此，林丽的起诉未超过诉讼时效。对于五星公司的反诉时效问题，如五星公司认为林丽尚未交付购房款，该事实其从2009年案外人宾明东起诉五星公司、林丽商品房买卖合同纠纷一案时已明确知悉，但从2009年至2014年，五星公司都没有明确要求林丽支付购房款，至本案林丽起诉时才提出反诉请求，要求林丽支付购房款及违约金，期间没有中止、中断的法定事由，其反诉已超过二年的诉讼时效，应予驳回。一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三第二款、第六十四条第一款的规定，并经该院审判委员会讨论决定，判决：一、本诉被告桂平市五星房地产开发有限公司应继续履行《商品房买卖合同》约定的义务，向桂平市房产管理部门提供办理桂平市西山镇碧云天商住中心C112号商铺产权证书所需要的资料，协助原告林丽办理上述商铺的产权登记手续；二、准予本诉原告林丽撤回要求本诉被告桂平市五星房地产开发有限公司支付违约金8547元的诉讼请求；三、驳回反诉原告（本诉被告）桂平市五星房地产开发有限公司的反诉请求。本案本诉受理费100元，由原告林丽负担50元，由被告桂平市五星房地产开发有限公司负担50元；反诉受理费5751.5元，由被告（反诉原告）桂平市五星房地产开发者限公司负担，多收5751.5元退还给被告桂平市五星房地产开发有限公司。五星公司不服一审判决，上诉称，（一）一审判决认定五星公司与林丽于2007年10月31日签订的《商品房买卖合同》合法有效是错误的。案外人宾明东承建了五星公司的碧云天项目和大方城项目的安装工程，约定70%的工程款由宾明东选取五星公司未售的商铺等价抵折。宾明东选取了五星公司的碧云天商住中心C111-C117号商铺等价抵折相应工程款，再转让给他人。宾明东与被上诉人林丽的丈夫约谈转卖C112号商铺事宜。宾明东为省一道过户税费，与五星公司商定由五星公司与林丽签订商品房买卖合同，因此，五星公司与林丽签订的《商品房买卖合同》，实际是五星公司受宾明东的委托，将宾明东以物抵债取得的商铺以五星公司的名义转给林丽，五星公司与林丽签订的《商品房买卖合同》是无效的。一审判决认定五星公司与林丽签订的《商品房买卖合同》有效，亦与生效的贵港市中级人民法院（2011）贵民一终字第41号民事判决书相抵触，是错误的。（二）一审判决认定林丽已向五星公司交清房款是错误的。林丽持有的两张《收据》是五星公司按宾明东的要求，用工程款抵偿碧云天C112号商铺价款而出具给宾明东的会计莫永梅收执的，莫永梅收到上述《收据》后，再按宾明东和李波的意思表示交给林丽的。《商铺应收款项完款通知书》也不能证明林丽向五星公司交清了购房款。五星公司的财务部审查复核后认定宾明东申请支付消防安装费387161元及铝合金窗安装工程款40189元，两项合计427350元用来兑付碧云天C112号商铺价款，五星公司认为C112号商铺价款已代林丽交清，才出具《商铺应收款项完款通知书》给林丽。林丽提供的《中国农业银行流水账凭证》与本案没有关联性，且多笔款项是在与××市城区距离较××木圭镇领取，大笔的现金交易也不符合商品房买卖的交易习惯。五星公司于一审提供的李卓华与李波的《谈话录音》、《严毅的询问笔录》、《莫永梅的调查笔录》等证据可以充分证实林丽没有向五星公司交付购房款。（三）由于林丽没有向五星公司交付购房款，五星公司有权拒绝林丽要求向桂平市房产管理所提供办理C112号商铺产权证书所需资料，并拒绝协助林丽办理房屋所有权登记手续。应依法判决林丽返还C112号商铺给五星公司。（四）五星公司要求林丽支付购房款没有超过诉讼时效。贵港市中级人民法院（2011）贵民一终字第41号民事判决书生效后，宾明东申请强制执行涉案的C112号商铺，法院对涉案C112号商铺进行了查封，纠纷一直没有得到解决，五星公司的反诉请求没有超过诉讼时效。五、一审判决程序违法。本案的《商品房买卖合同》是无效的，一审判决认定有效，没有行使释明权，程序违法。请求撤销一审判决，改判驳回林丽一审的诉讼请求，并判决林丽向五星公司支付购房款或由林丽返还商铺给五星公司。被上诉人林丽辩称，（一）一审判决认定《商品房买卖合同》有效是正确的，与生效判决并不冲突。（二）林丽提供的两张《收据》及《商铺应收款项完款通知书》足以证实林丽已向五星公司支付了购房款。（三）《商品房买卖合同》合法有效，林丽也已交清了购房款，五星公司应当向桂平市房产管理所提供办理C112号商铺产权证书所需资料，并协助林丽办理房屋所有权登记手续。五星公司在一审中没有提出要求返还商铺的诉讼请求，二审提出要求返还没有依据。（四）虽然涉案房产被查封，但相关裁定已明确告知五星公司纠纷没有解决，五星公司应及时主张权利，但其过了4年才提出主张，已超过诉讼时效。（五）一审时双方当事人均认为合同有效而提出相应诉讼请求，一审判决也认定合同有效，不需要释明，一审程序不存在违法的情形。一审判决正确，请求驳回上诉，维持一审判决。二审对一审查明的事实予以确认。二审另查明，五星公司受宾明东的委托与购房人签订商品房买卖合同卖出的C111号、C113-C117号商铺均是由购房人与宾明东结清了款项。二审认为，五星公司与林丽签订的《商品房买卖合同》，实际是五星公司受宾明东的委托，将宾明东以物抵债取得的碧云天C112号商铺以五星公司的名义转给林丽，五星公司与林丽签订的《商品房买卖合同》是在五星公司以物抵债给宾明东的基础上签订的，但根据该院生效的（2011）贵民一终字第41号民事判决确定，五星公司不能以本案讼争的C112号商铺充抵其所欠宾明东的债务，因此，该合同签订的基础已经丧失，亦不是双方当事人的真实意思表示，是无效的合同。林丽以其持有五星公司开出的交购房款收据等证据主张其已向五星公司交清了购房款，但五星公司提供的证据证实林丽持有的交购房款收据是五星公司按宾明东的要求，用工程款抵偿本案讼争的C112号商铺价款而出具给宾明东的会计莫永梅收执，再由莫永梅按宾明东的指示而交给林丽的。本案中五星公司以自己的名义与林丽签订《商品房买卖合同》，是基于宾明东的委托，按交易习惯，应由林丽与宾明东结清购房款，宾明东卖出的其他六间商铺（亦是以五星公司名义签订合同）均是由宾明东与购房人结清房款的事实也证实了这一点。因此，林丽主张其已向五星公司交付了购房款，证据不足，不予采信。综上所述，林丽要求五星公司向桂平市房产管理所提供办理C112号商铺产权证书所需资料，并协助其办理房屋所有权登记手续，以及五星公司反诉请求林丽支付购房款，均依法无据，不予支持。因五星公司在一审中未主张林丽返还C112号商铺，二审中提出的该项请求，不是本案二审的审理范围，二审不作处理。一审判决认定事实错误,导致判决结果错误，予以纠正。五星公司上诉理由成立的部分，予以支持；不成立的部分，依法予以驳回。二审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决：一、撤销桂平市人民法院（2015）浔民初字第1077号民事判决；二、驳回林丽的诉讼请求；三、驳回桂平市五星房地产开发有限公司的反诉请求。一审本诉受理费100元，由林丽负担；反诉受理费5751.5元，由桂平市五星房地产开发有限公司负担。二审案件受理费5752元（五星公司已预交），由林丽负担。再审庭审中，申请人林丽的诉讼代理人与被申请人五星公司双方均确认，五星公司受案外人宾明东的委托，将涉案的C112商铺出售给林丽。在签订本案《商品房买卖合同》时林丽知道宾明东与五星公司的委托关系。再审中，申请人林丽一方的证人曹某,4出庭作证，证明林丽的配偶李波已向其支付本案购房款32万元，其于当天即转账85万元给宾明东，85万元中包含李波支付的32万元购房款。被申请人五星公司不予认可。因案外人宾明东不是本案当事人，因而无法对曹某,4的证言进行质证，本院对曹某,4所证明的目的不予确认。再审查明的其他事实和一、二审相同。根据当事人双方的诉辩意见，本案再审的争议焦点是：1、林丽与五星公司签订的《商品房买卖合同》是否有效？2、林丽是否已按照合同约定向五星公司支付了全部的购房款？3、五星公司应否协助林丽办理产权登记手续？（一）关于林丽与五星公司签订的《商品房买卖合同》是否效的问题。本院认为，要解决本案的纠纷，首先应确认涉案当事人之间的法律关系。1、五星公司与案外人宾明东之间的法律关系。根据五星公司与宾明东于2007年5月1签订的《碧云天、大方城铝合金窗制作安装工程施工合同》可以认定，五星公司与宾明东之间的基础法律关系属于建设工程施工合同发包人与承包人的法律关系。在履行施工合同中，五星公司与宾明东约定以由五星公司C112号商铺抵销宾明东债权427350元，该约定属于五星公司通过以物抵债履行支付工程款义务，因此，双方又形成代物清偿的合同关系。2、林丽与案外人宾明东的法律关系。因诉讼中林丽和五星公司均确认，五星公司是受到宾明东的委托，由五星公司将C112商铺出售给林丽，双方为此签订了《商品房买卖合同》，因此，可以认定，林丽与案外人宾明东是商品房买卖合同的当事人，宾明东是出卖人，林丽是买受人，五星公司在该买卖关系中是宾明东的受托人。3、林丽与五星公司的法律关系。依上述第2点分析，林丽虽然和五星公司签订了《商品房买卖合同》，但其主张是宾明东向其出售该房屋，五星公司亦予以认可。因此，林丽和五星公司签订《商品房买卖合同》只是宾明东出售房屋的一种形式，根据宾明东的指定，五星公司向林丽交付房屋的占有，属于法律上的指示交付，林丽和五星公司之间并没有直接的买卖合同的法律关系。林丽在签订合同时知道五星公司受案外人宾明东的委托，因此，五星公司与林丽从事的民事行为产生的法律后果依法应由委托人宾明东承担，林丽和五星公司签订了《商品房买卖合同》所产生的权利义务直接约束林丽和宾明东。本院认为，宾明东通过委托五星公司与林丽签订的《商品房买卖合同》，是宾明东为了实现其工程款债权而将五星公司以物抵债的商铺进行处分，双方买卖商铺的意思表示真实，内容亦不违反法律和行政法规的强制性规定，该合同合法有效。二审认定双方当事人签订该买卖合同目的是以合法形式掩盖非法目的而无效，与事实不符，本院予以纠正。根据合同成立的时间不同，合同在分类中可分为诺成合同和实践合同，诺成合同是指当事人意思表示一致即告成立的合同，实践合同指当事人意思表示一致以外尚需交付标的物才能成立的合同。本案五星公司与宾明东约定以C112号商铺抵偿尚欠宾明东的427350元工程款的代物清偿条款属于实践合同。因商铺属于不动产，不动产交付的完成是转移占有和过户登记，如五星公司未向宾明东移转该商铺所有权或未向宾明东指示的第三人移转商铺所有权之前，五星公司与宾明东约定的以物抵债条款则尚未成立。本案五星公司虽按宾明东指示于2007年10月31日以受托人的名义与林丽签订合同，并将商铺的占有使用权交付给林丽，但并未办理不动产权属登记到林丽名下，该商铺所有权并未发生移转，五星公司仍未完成不动产交付，因此五星公司与宾明东以物抵债的合同条款并未成立。签订以物抵债协议以及通过五星公司交付房屋给林丽后，宾明东又于2009年11月13日以其未能实现相应工程款债权为由，起诉五星公司和林丽向其支付该商铺购房款。2011年10月7日贵港中院作出（2011）贵民一终字第41号民事判决，支持宾明东的诉讼请求，判决五星公司支付427350元给宾明东正确，但该判决认为本案商品房买卖合同无效的理由欠妥。正确的理由是，因代物清偿协议是实践合同，五星公司未能转移商铺所有权给宾明东或宾明东指定的第三人，以物抵债合同未成立，一方当事人反悔的，人民法院应就双方当事人原来的基础法律关系进行审理。本案五星公司与宾明东的基础法律关系是建设工程施工的法律关系，根据该双方结算认定，五星公司应向宾明东支付尚欠的工程款。（二）关于林丽是否已向五星公司履行了支付购房款义务的问题。本院认为，五星公司受其债权人宾明东的委托与林丽签订《商品房买卖合同》，林丽在履行该合同过程中，不管其向合同相对人宾明东还是向宾明东的受托人五星公司支付约定的购房款，即可认定其已履行了合同的主要义务。本案林丽起诉时主张已向五星公司支付完毕合同约定购房款，二审判决认定该主张证据不足后，再审中，林丽的诉讼代理人坚持主张林丽已通过案外人曹某,4向其合同相对人宾明东支付了全部32万元的购房款，不再坚持一审称已向五星公司支付购房款的主张，因此，可以认定林丽未向五星公司支付合同约定的购房款。至于林丽是否已向宾明东支付购房款的问题。根据合同法第四百零二条规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案林丽在签订合同时知道五星公司与宾明东的代理关系，因此林丽与五星公司签订的合同，依法直接约束委托人宾明东。因林丽在一审起诉时并未将买卖合同相对人宾明东列为本案被告，而是将买卖合同关系的受托人五星公司列为被告，虽然再审中林丽的证人曹某,4出庭作证称其已将林丽的购房款转交给了宾明东，但因宾明东未能参加庭审参与质证，证人主张已将购房款交付给宾明东的证言无法进行质证，因而无法认定宾明东是否收到或全部收到林丽的购房款。因此，对于再审中林丽主张已向宾明东付款的主张，本院不予认定。（三）关于五星公司应否协助林丽办理产权登记手续的问题。本院认为，合同具有相对性，林丽签订买卖合同相对人是宾明东，林丽行使债权请求权的对象应是宾明东。五星公司与宾明东是受托人与委托人的代理法律关系，五星公司受托与林丽签订的《商品房买卖合同》并不能约束五星公司，因此，不管林丽是否已向宾明东支付完毕购房款义务，林丽均无权请求五星公司协助其办理过户登记手续。另外，不动产所有权客观上能否转移，除买卖合同有效外，出卖人还应对不动产的转移有处分权。本案宾明东作为商铺的出售方，因其另案诉讼，生效的贵港中院（2011）贵民一终字第41号民事案件已经判决五星公司向宾明东支付工程款427350元，五星公司与之间宾明东以物抵债的法律关系已经解除，因此宾明东已无权处分涉案的C112号商铺。综上所述，宾明东委托五星公司与林丽签订的《商品房买卖合同》合法有效，林丽并未向受托人五星公司支付合同约定的购房款，林丽未起诉合同相对人宾明东，其请求五星公司协助其办理房屋过户登记没有法律依据，应予驳回其诉讼请求。二审判决认定事实清楚，虽判决理由欠妥，但处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：维持贵港市中级人民法院（2016）桂08民终342号民事判决。本判决为终审判决。审判长 覃 龙审判员 蔡向荣审判员 林国华二〇一七年六月二十七日书记员 贺 芳 来源：