（2016）京0106民初23822号
裁判日期: 2017-06-27
公开日期: 2017-09-18
案件名称
马光录与李志良房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市丰台区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马光录,李志良
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0106民初23822号原告：马光录，男，1957年5月2日出生，回族，北京市路新大成公司退休工人，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：马翠如（马光录之妹），住北京市西城区。被告：李志良，男，1949年12月23日出生，汉族，北京市煤炭总公司二厂退休工人，住北京市东城区。委托诉讼代理人：王中民，北京市大瀚（包头）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李双双，北京市大瀚律师事务所律师。原告马光录与被告李志良房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马光录及委托诉讼代理人马翠如、被告李志良的委托诉讼代理人王中民、李双双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马光录向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付自2016年1月4日至2017年2月9日，按照房屋总价180万元为基数的日万分之五为标准的违约金345620元；2、被告承担中介费36000元；3、被告支付水费1225元；4、被告承担诉讼费用。事实和理由：原被告双方在2015年9月15日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定在2015年12月30日之前完成房屋买卖交易程序。后由于被告原因导致房屋无法按时完成交易程序，原告于2016年1月4日将被告起诉至丰台区人民法院，要求被告继续履行合同，经法院审理认为，双方签订的合同真实有效，原告作为守约方，法院支持了原告的诉讼请求，判决被告继续履行合同。被告不服，提起上诉，北京市第二中级人民法院维持一审判决。根据原被告双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》中第一条和第三条的规定，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。故被告应赔偿违约金以及由房屋买卖交易所带来的居间服务费3.6万元。判决书生效后，要求我十天内给被告钱。我11月1日找被告，被告不开门。我还找了社区调解员，要求给钱，被告不收，我就找法院了。执行法官让我把钱寄过去，但是被告拒收了，我就去找执行法官，最后2017年2月9日通过强制执行过户了，房产证是2017年3月2日领取的，我履行了合同和判决书。李志良辩称，原告主张的违约金没有事实和法律依据，原告买完房屋没有实际损失，我方无需支付违约金。中介费主张没有依据，是原告和中介之间产生的，中介是给原告提供服务的，原告房屋已经过户，享受到了服务。水费要是主张应该是自来水公司主张，原告没有权利主张。本案争议焦点是被告是否违约及原告是否有损失。我方不构成违约，2015年9月15日签订合同，合同第3条约定通过中介成交，补充协议约定了如何付款。支付房款后，2016年1月3日前双方向登记部门申请过户。实际情况是原告起诉至法院，判决继续履行，上诉也是继续履行，原告认为法院判决双方继续履行，就是我方造成的不能继续履行，但是是因为网签时有争议，并没有说明具体原因。合同不能继续履行，是因为原告违约，原告私下和中介骗被告由经纪成交方式变成了自行成交方式，被告知道事实后，找了很多部门，要求从新审核，原告不同意，原告要求被告按照自行成交，被告不同意，之后就进入法院诉讼了，上次庭审时中介没有收到中介费，不知道现在有没有交中介费，就算交了中介费，原告也享受到服务了，不应我方承担，而且房屋现在价值上涨了，原告不存在损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年9月15日，马光录（买受人）与李志良（出卖人）经北京安信瑞德房地产经纪有限公司（以下简称安信瑞德公司）居间服务，签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定：出卖人所售房屋坐落于丰台区西罗园南里31号楼1单元306号房屋（以下简称306号房屋），成交价格为180万元。出卖人和买受人通过房地产经纪机构居间介绍成交并办理网签手续。同日，马光录（买受方、乙方）与李志良（出卖方、甲方）、安信瑞德公司签订《补充协议》，约定：第一条，乙方于2015年9月15日向甲方支付定金5万元，于2015年12月30日（前）向甲方支付购房款45万元，于2015年12月30日前将购房款130万元存入建委资金监管账户监管。买卖双方约定，自本合同签订之日起110日内，甲乙双方共同向房屋权属登记部门申请办理权属转移登记手续。甲乙双方应当在过户当日自行办理物业交割手续，丙方陪同。第三条，甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议第一条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。同时，马光录（买受人、甲方）又与安信瑞德公司（居间人、乙方）签订《房屋购买居间协议》，约定甲方在同乙方提供的房屋出卖人签订房屋买卖合同时，应向乙方支付居间服务报酬。居间服务报酬的金额为36000元。上述合同签订后，马光录将定金50000元支付李志良。后马光录、李志良在签署网签合同过程中产生纠纷，致使马光录未能支付房款。2016年1月4日，马光录诉至本院，要求李志良继续履行双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，协助马光录将306号房屋所有权转移登记至其名下。在该案审理过程中，李志良提起反诉，要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。2016年7月19日，本院作出（2016）京0106民初22号民事判决书，判决如下：一、马光录于本判决书生效之日起十日内将剩余房款175万元支付给李志良；二、李志良于收到上述房款当日协助马光录将306号房屋的产权登记过户至马光录名下；三、驳回李志良的反诉请求。李志良不服，提出上诉，2016年10月27日，北京市第二中级人民法院作出（2016）京02民终8351号民事判决书，驳回上诉，维持原判。马光录称，其曾于2016年11月1日找李志良要求向李志良支付房款，但李志良不开门，又找来社区调解员，李志良仍不收房款。2016年11月8日，马光录通过邮政储蓄银行将175万元房款汇给了李志良。11月9日，马光录申请强制执行，本院于2017年2月9日作出（2017）京0106执1666号民事裁定书，将李志良名下的306号房屋过户到马光录名下。2017年3月2日，马光录取得306号房屋不动产权证书。3月15日，马光录入住306号房屋。关于网签，马光录称，2015年12月25日，原告和中介打车去接被告，拿着银行卡、银行流水，说去银行打首付，被告不去，原告报警了，是东直门派出所出警。被告的爱人刘安苹写了一个条，让我们28日去，28日就不接电话了，敲门也不开。李志良称，我们要求按照经纪成交方式网签，不同意按照自行成交方式网签。当时担心原告的支付能力，没有建委监管我们觉得不安全。在（2016）京0106民初22号民事案件开庭笔录中，安信瑞德公司称，是我公司工作人员与原被告去做网签。中介有中介提交版和自行成交版，涉案房屋是自行成交版，二者没有本质的不同，即使是自行成交版我公司也一起去指导。去办理网签的时候我们约好时间，后来卖房人不去，我们通知了被告，资质核验的时候直接约好了去办理网签的时间，并且我们去被告家好几次。被告坚持要原告付全款之后再办理网签手续，但是涉案房屋没有过户，不可能付全款，被告一直没有去网签。经纪成交与自行成交我们都负责办理，合同中没有明确约定选择哪一种，建委对这两种方式都是允许的。庭审中，马光录认可中介费尚未交纳，但认为根据行规，应当谁违约谁出中介费。马光录又提交自来水缴费通知单，证明2017年3月15日马光录入住房屋时，被告欠水费1225元。目前该笔水费尚未交纳。马光录对其实际损失未进行举证，但称一年多没地方住。以上事实，有当事人陈述、北京市存量房屋买卖合同、补充协议、房屋购买居间协议、本院（2017）京0106执1666号执行裁定书、邮政储蓄银行汇款收据、本院（2016）京0106民初22号民事判决书、北京市第二中级人民法院作出（2016）京02民终8351号民事判决书、不动产权证书、情况说明、自来水缴费通知单、网页截图、庭审笔录、顺丰速运快递单、通知函、证词、名片、房地产经纪服务事项告知书等证据在案佐证。本院认为：马光录与李志良签订的《北京市存量房屋买卖合同》及双方与安信瑞德公司签订的《补充协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。双方均应依约履行自己的义务。本案中，双方在合同中约定出卖人和买受人通过房地产经纪机构居间介绍成交并办理网签手续，合同中并未约定以经纪成交版签订网签合同。双方在安信瑞德公司居间服务下促成交易并办理网签手续，该程序不违反合同约定。李志良要求按照经纪成交版签订网签合同无合同依据，其以该理由拒绝配合办理网签手续及后续交易手续，构成违约。《补充协议》第一条约定，自本合同签订之日起110日即2016年1月3日内，甲乙双方共同向房屋权属登记部门申请办理权属转移登记手续，且应当于过户当日办理物业交割手续。现李志良未依约履行义务，马光录要求李志良向其支付自2016年1月4日至2017年2月9日，按照房屋总价180万元为基数的日万分之五为标准的违约金345620元。通过马光录提起诉讼、支付购房款、申请强制执行的时间可见，马光录对于主张权利和履行义务的时间不存在迟延，故本院认为，马光录主张的违约期间合理。关于违约金数额，本院认为，违约金作为我国合同法中的一种民事责任形式，其以赔偿非违约方的损失为主要功能。当约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可请求法院予以减少。现李志良认为违约金过高要求法院予以减少，马光录对其损失虽未提交相关证据，但称其在违约期间没房住，本院结合马光录的实际损失及双方合同履行情况，参考同地段同户型的租金标准，将违约金数额调整为5万元。对于超出部分，本院不予支持。对于马光录主张的中介费及水费的诉讼请求，本院认为，马光录要求李志良支付中介费无合同依据，水费损失因其未交纳尚未发生，故对于该两项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告李志良于本判决生效之日起七日内支付原告马光录违约金五万元。二、驳回原告马光录其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2932元，由被告李志良负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 魏敬贤二〇一七年六月二十七日书 记 员 贾思雨 更多数据：搜索“”来源：