（2017）吉05民终723号
裁判日期: 2017-06-27
公开日期: 2018-07-12
案件名称
梅河口营胜矿业有限公司与磐石市宏达物业管理有限责任公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省通化市中级人民法院
所属地区
吉林省通化市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
梅河口营胜矿业有限公司,磐石市宏达物业管理有限责任公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省通化市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉05民终723号上诉人（原审被告）：梅河口营胜矿业有限公司，住所地：吉林省梅河口市新合镇胜利村。法定代表人：宋庆山，总经理。委托代理人：王晓飞，该公司法律顾问。委托代理人：李晓光，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：磐石市宏达物业管理有限责任公司，住所地:吉林省磐石市河南街湘华小区10号门市。法定代表人：刘丽君，执行董事。委托代理人：张朝阳，该公司经理。委托代理人：由龙运，吉林德勋律师事务所律师。上诉人梅河口营胜矿业有限公司（以下简称营胜矿业）因与被上诉人磐石市宏达物业管理有限责任公司（以下简称宏达物业）房屋租赁合同纠纷一案，不服梅河口市人民法院（2016）吉0581民初2276号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年5月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人营胜矿业的委托代理人王晓飞、李晓光与被上诉人宏达物业的委托代理人张朝阳、由龙运到庭参加诉讼。本案现已审理终结。营胜矿业上诉请求：请求二审法院撤销一审判决，发回重审或改判。事实和理由：一、一审法院审理程序违法。一审庭审期间，营胜矿业曾对宏达物业申请财产保全的裁定提出异议，但一审法院对营胜矿业提出的异议置若罔闻，在未对查封异议作出裁定的情况下匆忙判决，程序违法，明显偏袒对方。二、一审法院认定事实不清。1、根据合同约定的期限，营胜矿业应支付宏达物业租赁费、物业费等合计119.5万余元（二审庭审中，将此处变更为90万元），一审法院认定的数额与事实不符。2、财产保全的标的物非营胜矿业所有，标的物所有权为舒兰矿业（集团）公司，营胜矿业只有使用权。3、双方2015年7月2日签订的《房屋租赁合同书》第二条约定，如果延期按月租金的千分之三缴纳迟（滞）纳金。这里提到的迟纳金，根据双方的意思表示应该为违约金。违约金没有按天计算的法律依据，一审判决却以逾期每天来计算迟（滞）纳金，认定事实不清，是错误的。宏达物业辩称：一审法院审理程序合法，适用法律正确，应当维持。宏达物业向一审法院起诉请求：1、判令营胜矿业给付租金、物业费194万元；2、诉讼费由营胜矿业负担。事实和理由：2013年7月2日，宏达物业与营胜矿业签订《房屋租赁合同书》，约定宏达物业将从吉林省浩宇工贸有限公司承租的武警中队楼三层和办公楼五层两座楼房，维修改造符合入住条件，并经营胜矿业验收后转租给营胜矿业，标的物为三层面积为1521.06平方米、五层面积为3386.08平方米，租金为每月18万元，每月20-30日之间付月租金，逾期每天按月租金千分之三交纳迟（滞）纳金。租赁期为三年，每年签订一次。合同履行至2015年12月份营胜矿业开始拖欠租金，经宏达物业多次催要营胜矿业拒不支付租金。为维护宏达物业合法权益，现要求营胜矿业给付拖欠宏达物业租金、物业费。194万元是2015年12月份前欠租金4万元，2016年1月份到7月份在合同履行期限内每月租金18万元，物业管理费1万元。从8月份到10月份合同期限以外，营胜矿业未向宏达物业交付合同期满后的房屋，每月租金18万元，物业管理费1万元。一审法院认定事实：2013年7月2日，宏达物业与营胜矿业签订了《房屋租赁合同书》，约定宏达物业将从吉林省浩宇工贸有限公司承租的武警中队楼三层和办公楼五层两座楼房，维修改造符合入住条件，并经营胜矿业验收后转租给营胜矿业，标的物为三层面积为1521.06平方米、五层面积为3386.08平方米，月租金每月为18万元，每月末20-30日之间付月租金，如果迟延按月租金的千分之三缴纳迟纳金，租赁期为三年，每年签订一次。2015年7月2日，宏达物业与营胜矿业续签了《房屋租赁合同书》，租赁期一年。同时双方签订了1号住宿楼（原监狱办公楼）物业合同书，约定由宏达物业提供物业服务，物业费每月为1万元，物业费和宏达物业签订的（房屋租赁合同）一并支付。合同履行至2015年12月份营胜矿业开始拖欠租金4万元，2016年1月份到7月份在合同履行期限内每月租金未付，物业费未付。合同期满后营胜矿业未交付房屋，占有使用至10月，应比照合同期内租金、物业费标准给付宏达物业费用。经宏达物业多次催要营胜矿业拒不支付租金、物业费。一审法院认为，宏达物业与营胜矿业签订的房屋租赁合同是双方真实意思表示，签订的物业合同是基于租赁物而产生的合同，为减少当事人诉累，与本案一并处理。双方签订的上述合同均合法有效，对双方均具有约束力。营胜矿业提出已通知宏达物业解除租赁合同的主张并未提供证据，故该院不予采信。营胜矿业作为承租方应负有提交其交付租金、物业费及交还租赁物的举证责任，其未提供证据应承担举证不能后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第二百二十六条第一款：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”营胜矿业应承担给付租赁期内租金130万元、物业费7万元的民事责任。合同期满后，营胜矿业继续占有使用租赁物，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”的规定，应比照合同期内租金、物业费标准给付宏达物业公司占有使用费54万元、物业费3万元。综上所述，宏达物业要求营胜矿业给付租金、物业费、占有使用费194万元的诉讼请求，该院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条的规定，遂判决：被告梅河口营胜矿业有限公司给付原告磐石市宏达物业管理有限责任公司租金、物业费137万元，并支付占有使用费、物业费57万元，合计人民币194万元，于该判决生效后立即付清。案件受理费28760元，财产保全费5000元，合计33760元，由被告梅河口营胜矿业有限公司负担。二审中，宏达物业提供照片23张，本院组织当事人进行了质证。对双方无争议的案件事实，本院予以认定，并在卷佐证。综合双方当事人一、二审中的诉辩陈述、举证质证意见以及对无争议事实的总结，本院审理查明如下案件事实：2013年7月2日，宏达物业与营胜矿业签订了《房屋租赁合同书》，约定宏达物业将从吉林省浩宇工贸有限公司承租的武警中队楼三层和办公楼五层两座楼房，维修改造符合入住条件，并经营胜矿业验收后转租给营胜矿业。标的物为三层面积1521.06平方米、五层面积3386.08平方米。月租金18万元，每月20-30日之间付月租金。约定如果迟延，按月租金的千分之三缴纳迟纳金。租赁期为三年，每年签订一次。2015年7月2日，宏达物业与营胜矿业续签了《房屋租赁合同书》，租赁期一年，双方同时签订了1号住宿楼（原监狱办公楼）物业合同书，约定由宏达物业提供物业服务，物业费每月为1万元，物业费和房屋租赁费一并支付。合同履行至2015年12月，营胜矿业拖欠租金4万元，之后合同履行期内的租金及物业费营胜矿业未予支付。双方租赁合同履行期满日为2016年7月，在期满之前营胜矿业已经撤走人员及主要办公物品。营胜矿业同意给付租金至合同期满即2016年7月。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，双方当事人二审中的争议焦点为营胜矿业欠付宏达物业房屋租金及物业管理费的数额为多少？《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条规定：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”依照该规定，营胜矿业应对其欠付宏达物业房屋租金及管理费的多少承担举证证明责任。首先，营胜矿业认可欠付宏达物业2016年3-7月份房屋租金共计90万元。对于宏达物业诉求的2015年12月之前欠付的4万元房屋租金以及2016年1、2月份的房屋租金，营胜矿业称其没有核实，如果欠缴可以认账。但在本案整个一、二审庭审中以及庭后告知营胜矿业可以补充证据的合理期限内，营胜矿业均未提交证据证明其主张，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”营胜矿业应承担举证不能的不利后果，其应当给付宏达物业至租赁合同期满即2016年7月的房屋租金，共计130万元。关于物业费，营胜矿业与宏达物业签订的物业合同书约定由宏达物业为营胜矿业提供物业服务，营胜矿业每月交纳物业费1万元。二审中，营胜矿业主张其公司于2016年2月迁出、撤出人员。宏达物业对此未作否定表示，只是称“没有收到他们撤出的通知，问过矿长，他说有可能回来有可能不会来。他们会议室的椅子、电视等物品都没有撤出。”结合双方以上诉辩，营胜矿业主张其公司于2016年2月迁出，应予认定。虽留有少量的生活用品，但不能否定营胜矿业于2016年2月整体迁出的客观事实，对于未能拿走少量的生活用品的原因，营胜矿业亦能进行合理说明，且不影响宏达物业对租赁物的接收。因2016年2月以后宏达物业未向营胜矿业提供双方合同约定的物业服务，故对于宏达物业主张的2016年2月以后的物业费，营胜矿业无需给付。对于2016年1、2月份的物业费共计2万元，依双方合同约定以及合同履行情况，营胜矿业应予给付。依上述认定，宏达物业要求营胜矿业给付2016年8-10月份的房屋占有使用费及物业费，欠缺事实及法律依据，其主张不应支持。综上，营胜矿业应予给付宏达物业房屋租金130万元、物业费2万元，合计132万元。营胜矿业在其上诉中还提到了一审保全以及“一审判决以逾期每天来计算迟（滞）纳金”的问题。关于诉讼保全，一审法院已就保全异议问题向营胜矿业进行了答复，并且诉讼保全问题不属于二审法院对上诉案件的审理范畴。对于滞纳金，宏达物业一审并无此诉求，一审法院也未就滞纳金做出判决，营胜矿业的该上诉主张本院不予审理。综上所述，一审判决关于房屋租金及物业费给付的部分案件事实认定错误，依法应予撤销。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销梅河口市人民法院（2016）吉0581民初2276号民事判决；二、上诉人梅河口营胜矿业有限公司于本判决生效后三日内给付被上诉人磐石市宏达物业管理有限责任公司房屋租金130万元、物业费2万元，合计132万元。一审案件受理费28760元，二审案件受理费11250元，合计40010元，梅河口营胜矿业有限公司负担27223元，磐石市宏达物业管理有限责任公司负担12787元。财产保全费5000元，由梅河口营胜矿业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吴兴彦审判员 黄吉国审判员 盖晓晨二〇一七年六月二十七日书记员 张 楠 微信公众号“”