（2017）粤1702民初494号
裁判日期: 2017-06-27
公开日期: 2017-08-07
案件名称
中国农业银行股份有限公司阳江江城支行与陈永尚、阳江市阳东区祥业房地产有限公司（原为阳东县祥业房地产有限公司）金融借款合同纠纷一审民事判决书
法院
阳江市江城区人民法院
所属地区
阳江市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中国农业银行股份有限公司阳江江城支行,陈永尚,阳江市阳东区祥业房地产有限公司（原为阳东县祥业房地产有限公司）
案由
金融借款合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十八条，第一百九十六条，第一百九十八条，第二百零五条，第二百零六条，第二百零七条；《中华人民共和国物权法》：第二十条第一款；《中华人民共和国担保法》：第十八条第一款，第二十一条第一款，第三十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
广东省阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤1702民初494号原告：中国农业银行股份有限公司阳江江城支行。住所地：阳江市江城区金园路*******号。负责人：邢益玲，该行行长。委托诉讼代理人：蔡计存，该行职员。委托诉讼代理人：谭乃忠，该行职员。被告：陈永尚，男，汉族，1990年5月18日生，住所地：阳江市阳东区，被告：阳江市阳东区祥业房地产有限公司（原为阳东县祥业房地产有限公司）。住所地：阳江市阳东区东城镇旭达一路20号，统一社会信用代码：9144172355730110XN。法定代表人：郑好龙，该司经理。原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行（以下简称农行江城支行）与被告陈永尚、阳江市阳东区祥业房地产有限公司（以下简称祥业房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年2月9日立案受理后，依法适用简易程序，因相关的法律文书无法直接送达给被告陈永尚、祥业房地产公司，于2017年3月21日裁定本案转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告农行江城支行的委托诉讼代理人谭乃忠、蔡计存到庭参加了诉讼；被告陈永尚、祥业房地产公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农行江城支行向本院提起诉讼请求：1、请求解除原告农行江城支行与被告陈永尚、祥业房地产公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：NO.44020120120044063号）；2、判令陈永尚立即偿还借款本金227027.98元及利息3743元（利息计至2017年1月22日止，此后至清偿日止的利息按借款合同约定的利率计算）；3、请求判令被告祥业房地产公司承担连带保证责任；4、请求判令原告农业江城支行在处置被告陈永尚所有的坐落于阳江市阳东区东城镇旭达一路20号馨雅苑B幢4层401房抵押物价款优先受偿；5、请求判令被告负责本案诉讼费及相关费用。事实与理由：被告陈永尚因向被告祥业房地产公司购买位于阳江市阳东区东城镇旭达一路20号馨雅苑B幢4层401房，于2012年7月26日在我行借个人住房贷款人民币24万元正，期限30年，年利率6.55%，还款方式为等额本息还款法，并用被告陈永尚所有的阳江市阳东区东城镇旭达一路20号馨雅苑B幢4层401房【商品房买卖（预购）登记证书号码是201200583】的房产作借款抵押及被告祥业房地产公司承担连带保证责任，且三方协商一致于2012年6月13日签订了《个人购房担保借款合同》（NO.44020120120044063号），于2012年7月2日在阳江市住房和城乡规划建设局办理《广东省房地产预告登记证明》（号码是：粤房地预登阳东预押字第3300005510号），原告于2012年7月26日依约借款24万元正给被告陈永尚（借款凭证号码：440220120090727），被告陈永尚依约清偿了49期本息，偿还本金12972.02元，利息59326.12元，但自2016年9月26日至2017年1月22日止连续4期没有清偿本息，违反了原告与两被告所签订的《个人购房担保借款合同》第10页十一条的约定，同时被告祥业房地产公司违反了《个人购房担保借款合同》第二部分特别条款第15页第35条，被告陈永尚2017年1月22日止尚欠贷款本金227027.98元及利息3742.2元（利息计至2017年1月22日止此后至清偿日止的利息按借款合同约定的利率计算）。被告陈永尚经我行多次上门催收无果，为了维护我行的合法权益，故向法院起诉，请求法院判令被告陈永尚立即偿还贷款本息，被告祥业房地产公司对此承担连带保证责任，请贵院给予支持。被告陈永尚、祥业房地产公司没有答辩，在举证期限内亦没有向本院提供证据。本院经审理认定事实如下：2012年5月31日，被告陈永尚因向阳东县祥业房地产有限公司购买位于阳东区东城镇××房而向原告农行江城支行申请贷款24万元。2012年6月13日，被告陈永尚作为借款人、抵押人与原告（贷款人）及阳东县祥业房地产有限公司（保证人）签订了《个人购房担保借款合同》（编号：44020120120044063），合同主要约定：借款本金24万元；借款用途为购买房产，房产位于阳东区东城镇××小区××房，建筑面积103.47平方米，套内建筑面积88.09平方米，购房合同编号201200583；借款期限360个月（自2012年6月13日起至2042年6月12日止）；借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之零后确定；借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率按1.4.1约定的第（3）种方式进行浮动；还款方法为等额本息还款法，还款周期为壹个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；担保方式为阶段性保证+抵押，由阶段性保证人阳东县祥业房地产有限公司按10.1和10.3约定提供保证担保，由在本合同签章的抵押人按10.2和10.3约定提供抵押担保；抵押房屋地址是阳东区东城镇××小区××房；阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任；借款人、担保人的违约责任：发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿，……（2）借款人未按约定按期足额偿还借款；……。等等内容。被告陈永尚分别在合同借款人、抵押人处签名并捺指模，阳东县祥业房地产有限公司在保证人一栏加盖公章确认。2012年7月2日，原告农行江城支行与被告陈永尚办理了上述房产的预购商品房抵押预告登记（证号为：粤房地预登阳东字第3300005510号）。同年7月26日，原告向被告陈永尚发放贷款24万元，约定执行利率为6.55%，逾期利率为9.825%。借款后，被告未能按合同约定偿还按揭款，截至2017年1月22日止，被告陈永尚尚欠原告农行江城支行贷款本金227027.98元、利息3743元。原告向被告催收上述借款无果，为此诉至法院，请求如诉称。另查明，阳东县祥业房地产有限公司于2015年5月12日变更为阳江市阳东区祥业房地产有限公司。本院认为，原告农行江城支行与被告陈永尚、祥业房地产公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《个人购房担保借款合同》，是三方真实的意思表示，合同主体适格，内容合法，应认定为合法有效。各方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。签订合同后，原告依约履行了发放贷款的义务，但被告陈永尚只按合同约定偿还部分借款本息，截至2017年1月22日止，尚欠原告借款本金227027.98元及利息3743元未还，其行为已构成违约。根据合同约定和《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，原告请求解除原告与被告陈永尚2012年6月13日签订的《个人购房担保借款合同》（编号：44020120120044063）；并要求被告陈永尚清偿所欠贷款本金227027.98元及利息3743元（利息计至2017年1月22日止，此后的利息按借款合同约定的利率计算），合法合理，本院予以支持。关于原告农行江城支行对被告陈永尚提供的预抵押房产是否享有优先权的问题。根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押预告登记与抵押权设立登记属于不同的概念，具有不同的法律性质和法律效力。预告登记与一般不动产登记的区别在于，一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而一般只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他的权利。现原告农行江城支行就涉案房屋主张的优先受偿权实质上就是主张其对涉案房屋享有抵押权，而房屋的抵押权属于不动产物权，而不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依照法律规定登记。虽然原告农行江城支行、被告陈永尚双方就涉案房屋办理了抵押权预告登记，但是抵押权预告登记并不等同于抵押权设立登记，其依法也不产生抵押权设立登记的法律效果。现原告农行江城支行与被告陈永尚双方并未办理涉案房屋的抵押权设立登记，而在未办理涉案房屋抵押权设立登记之前，原告农行江城支行享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋抵押权登记的请求权，并非对涉案房屋享有现实的抵押权。综上，原告农行江城支行就涉案房屋变现价款主张优先受偿权的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。被告祥业房地产公司作为保证人，与原告农行江城支行签订《个人购房担保借款合同》，自愿为被告陈永尚向原告的借款提供抵押阶段性连带保证责任，在讼争房产未办理正式抵押登记手续前，被告祥业房地产公司应承担连带保证责任。且《个人购房担保借款合同》约定“阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。”，由于抵押的房产至今仍未办理抵押登记和他项权利证书，保证担保仍在保证期间，被告祥业房地产公司应在保证担保范围内对借款人陈永尚的债务承担连带保证责任。被告祥业房地产公司承担保证责任后，有权向被告陈永尚追偿。被告陈永尚、祥业房地产公司经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十八条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行与被告陈永尚签订的《个人购房担保借款合同》（编号：44020120120044063）；二、限被告陈永尚在本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金227027.98元及利息（利息计至2017年1月22日止为3743元，此后至本判决确定的履行期限届满之日止的利息按借款合同约定的利率计算）给原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行；三、被告阳江市阳东区祥业房地产有限公司对上述判决第二项确定的债务承担连带清偿责任；被告阳江市阳东区祥业房地产有限公司承担保证责任后，有权向被告陈永尚追偿；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4860元（原告已预交），由被告陈永尚负担，被告阳江市阳东区祥业房地产有限公司承担连带支付责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省阳江市中级人民法院。审 判 长 冯喜元人民陪审员 陈永宪人民陪审员 林振杰二〇一七年六月二十七日书 记 员 张耀丹何恭棪 来自