（2017）渝0109民初3062号

裁判日期: 2017-06-27

公开日期: 2017-08-01

案件名称

李继兰与陈媛媛房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

重庆市北碚区人民法院

所属地区

重庆市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李继兰,陈媛媛,重庆中房家苑房产经纪有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第五十二条，第九十四条，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

重庆市北碚区人民法院民事判决书（2017）渝0109民初3062号原告：李继兰，女，汉族，1935年8月27日生，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：曾庆荣，重庆大新律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁云亮，重庆大新律师事务所律师。被告：陈媛媛，女，汉族，1983年1月9日生，住重庆市北碚区。第三人：重庆中房家苑房产经纪有限公司，住所地重��市渝北区新南路166号2幢1单元11-6，统一社会信用代码91500000569933788Y。法定代表人：周燕。原告李继兰与被告陈媛媛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月5日受理后，适用简易程序于2017年4月25日公开开庭进行了审理。原告李继兰的委托诉讼代理人曾庆荣、袁云亮，被告陈媛媛到庭参加了诉讼。第三人重庆中房家苑房产经纪有限公司（以下简称中房公司）无理由拒不到庭参加诉讼，本院决定对其缺席审理。本案现已审理终结。原告李继兰向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告于2016年1月20日签订的《房屋买卖（居间）合同》；2、被告返还原告定金10000元、已付购房款68000元；3、被告支付原告违约金100000元（500000元×20%）；4、本案的诉讼费由被告承担。在诉讼中，原告自愿调整要求被告支付违约金50000元（500000元×10%），其他诉��请求不变。事实和理由：原、被告在第三人中房公司居间的情况下，于2016年1月20日签订了《房屋买卖（居间）合同》。约定被告将坐落于北碚区××号××的房屋出卖给原告。房屋建筑面积70.42平方米，总价50万元。房屋办理产权过户及房屋配套设施过户的相关费用由原告承担。原告于签订合同当日支付被告定金10000元，余款分别在过户当日支付485000元、在房屋交付时支付5000元。合同同时约定原被告应在接到第三人通知后十日内提供所需的合法证件和资料，及时到场办理包括但不限于提前还贷、按揭面签、过户及抵押登记等相关手续。若因此出现延误，违约方需承担违约责任，同时合同约定违约金金额为房屋成交价的20%。合同签订当日，原告向被告支付了购房款定金10000元，后又分五次共计支付了购房款68000元。但被告均未向原告履行过户登记手续。时至第三人于2017年3月12日向被告按照合同约定发出履行过户手续的通知后，被告仍拒不配合办理过户登记手续。经原告查询得知，被告已于2016年11月23日将该房屋过户登记至案外人名下。被告的行为已经构成根本性违约，故请求法院依法判如所请。被告陈媛媛答辩：和原告签订《房屋买卖（居间）合同》属实，原告也于签订合同当日支付了定金10000元。后因原告告知被告搬迁事宜一直未解决，故原告陆续支付被告购房款5万元。2016年9月原告和被告达成了口头协议，原告同意被告另行出售涉案房屋。故被告同意解除《房屋买卖（居间）合同》，同意退还原告购房款78000元。但因被告并未违约，故不应当承担支付违约金的责任。第三人未向本院提交陈述意见。本院经审理认定事实如下：2016年1月20日，原告（购房方、乙方）、被告（售房方、甲方）、第三人重庆中房家苑房产经纪有限公司（经纪方、丙方）签订了《房屋买卖（居间）合同》。约定被告将坐落于北碚区××号××的房屋出卖给原告。房屋建筑面积70.42平方米，总价50万元。合同第二条第二、三款约定，房屋办理产权过户手续发生的税费，房屋配套设施过户所产生的相关费用，均由原告承担。合同第三条约定，原告于签订合同当日支付被告定金10000元，于过户当日支付被告485000元，于房屋交付时支付被告5000元。合同第五条第七款约定，甲乙双方应在接到丙方通知后十个工作日内提供所需的合法证件和资料，及时到场办理包括但不限于提前还贷、按揭面签、过户及抵押登记等相关手续。若因此出现延误，责任方需承担对守约方的违约责任。合同第六条第一款约定，本合同签订后，甲乙双方中任何一方违反上述条款约定，导致合同无法继续履行时，均视为严重��约。由违约方向守约方支付违约金，违约金金额按该房屋成交价的20%计算。合同签订当日，原告向被告支付了购房款定金10000元，后又分别于2016年2月4日向被告支付5000元，于2016年2月16日支付5000元，于2016年3月4日支付5000元，于2016年3月16日支付3000元，于2016年5月30日支付50000元，共计支付购房款68000元。2017年3月12日，第三人中房公司向被告邮寄送达《催告函》，告知被告于2017年3月17日前配合中房公司办理该房屋的过户手续。该份《催告函》的送达情况显示为已签收。2017年3月31日，第三人中房公司再次向被告邮寄送达《催告函》，告知被告于2017年4月10日前配合中房公司、原告办理该房屋的过户手续。该份《催告函》的送达情况显示为本人签收。被告在庭审中陈述，确已收到过一份《告知函》。另查明，2016年11月22日，被告与杨智娇签订《重庆��房屋买卖合同》。双方约定被告将涉案房屋，以260000元的价格出售给杨智娇。涉案房屋已经过户登记到杨智娇名下。关于合同的履行情况，双方争议较大。本院于2017年6月6日向第三人重庆中房家苑房产经纪有限公司的工作人员吕秀琼了解情况。吕秀琼陈述：1、我系李继兰与陈媛媛签订的《房屋买卖（居间）合同》的经办人。因为李继兰在签订上述合同之时，并不知晓何时能够搬迁，从而获得拆迁安置款，故在双方签订的上述合同中没有明确房屋的过户时间。2、2016年5月30日，李继兰向陈媛媛支付了50000元房款，并三方一起就涉案房屋买卖的具体事宜达成了如下口头协议：如果李继兰于2016年9月之前将剩余的房款凑齐并支付给陈媛媛，那么陈媛媛将涉案房屋出售给李继兰；如果李继兰于2016年9月之前仍不能凑齐剩余房款，则陈媛媛有权自行处置涉案房屋。但必须退还李继兰已经支付的78000元，双方解除合同。且无论继续履行合同，还是解除合同，双方均应当通知中介公司。3、2016年5月份之后，中介公司并未接到过任何一方的电话。直到2017年3月，公司接到李继兰的通知，表示已经凑齐了全部房款，要求继续履行和陈媛媛的买卖合同。原告对上述证据的真实性无异议，但认为上述证据不属于法院依职权调取证据的范围；且从上述证据可知，被告解除合同需要满足两个前提条件：1、退还已付房款78000元；2、向原告行使解除权。被告并未履行上述条件，而是将涉案房屋自行变卖，故被告存在违约行为。被告陈述，2016年5月30日，三方在一起所达成的口头协议并没有谈及解除买卖合同。2016年9月，原告主动打电话给我，说我可以把房屋另行出售。如果有合适的，我可以出售；没有合适的，原告可以继续等我。后来双方就没有再��系过。原告申请证人曾某某出庭作证。曾某某陈述，我是李继兰的女儿，因我妈妈的年纪较大，且身体一直不好，故2016年5月30日，我和我妈妈一起去中介机构处谈的合同的履行情况。当时被告同意如果在2016年9月份，李继兰没有凑齐剩余全部房款，则被告要先把已经支付的78000元退还给李继兰，我们才同意解除合同。被告也才能另行出售该房屋。之后，我们一直不知道涉案房屋被另行出售的情况，直到2017年3月中介向被告发出催告函，以及在不动产中心查询才得知涉案房屋已经被另行出售。被告对证人证言不发表意见。被告补充陈述，我在卖房之前给原告打过电话，当原告的电话打不通。我联系不上原告，只好等原告来找我。本院认为，原被告于2016年1月20日签订的《房屋买卖（居间）合同》，系双方真实意思的表示，且不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效情形。故双方签订的《房屋买卖（居间）合同》当属合法、有效，原被告均应当按照该合同约定的内容履行各自的义务。根据本案已查明的事实，双方于2016年5月30日就涉案房屋的买卖达成了口头协议。原告认为，该口头协议对双方之前所签订的《房屋买卖（居间）合同》的解除约定了两个前提条件，即退还已付房款78000元，以及向原告行使解除权。为此，原告申请了证人出庭作证。本院认为，证人对双方就解除买卖合同的前提条件的陈述，与本院向买卖合同经办人吕秀琼所取的询问笔录的内容基本一致。被告辩称双方在2016年5月30日的头口协议中，并未谈及合同解除的前提条件；原告还于2016年9月主动电话告知被告可以另行出售房屋；被告在出售涉案房屋之时，给原告电话联系过。但被告并未对其上述主张，举示相应的��据。故被告应当承担举证不利的后果。根据常理分析可知，李继兰在尚未收到陈媛媛向其退还的已付房款之前，同意解除双方签订买卖合同，并且同意被告另行出售涉案房屋的可能性不大。故本院综合上述意见，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款之规定：对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本院对原告诉称双方达成的口头协议中，约定了解除双方签订的《房屋买卖（居间）合同》的需要满足两个前提条件，即退还已付房款78000元，以及向原告行使解除权的意见，本院予以支持。在本案中，被告未履行上述行为，故双方签订的《房屋买卖（居间）合同》并未于2016年9月解除。双方仍应当按照上述合同约定的内��，履行各自的义务。根据合同第五条第七款约定，甲乙双方应在接到丙方通知后十个工作日内提供所需的合法证件和资料，及时到场办理包括但不限于提前还贷、按揭面签、过户及抵押登记等相关手续。中介公司分别于2017年3月12日、2017年3月17日，向被告邮寄送达《催告函》，告知被告配合中介公司、原告办理该房屋的过户手续。但被告已于2016年11月将涉案房屋另行出售，且涉案房屋已经过户登记到他人名下，而被告并未履行向原告和中介公司的告知义务。本院认为，被告另行出售房屋的行为，已经构成违约，且导致原被告双方签订的买卖合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。故对原告诉称要求解除与被告签订的《房屋买卖（居间）合同》的意见，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告已经向被告支付购房款78000元，现双方合同解除，故被告应当向原告返还原告已经支付的购房款78000元。根据合同第六条第一款约定，本合同签订后，甲乙双方中任何一方违反上述条款约定，导致合同无法继续履行时，均视为严重违约。由违约方向守约方支付违约金，违约金金额按该房屋成交价的20%计算。本案原告要求按照房屋成交价的10%向被告主张违约金的请求，符合合同约定，本院予以支持。故被告应向原告支付违约金50000元（500000元×10%）。据此，依照《中华人��共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款之规定，判决如下：一、解除原告李继兰与被告陈媛媛于2016年1月20日签订的《房屋买卖（居间）合同》；二、被告陈媛媛于本判决生效之日起十日内返还原告李继兰购房款78000元、支付违约金50000元，合计128000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3860元，减半收取1930元，由被告陈媛媛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，��诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员　　黄飞二〇一七年六月二十七日书记员　　何琴微信公众号“”