（2016）沪0115民初69540号
裁判日期: 2017-06-27
公开日期: 2017-09-19
案件名称
上海张江高科技园区开发股份有限公司与上海同脉食品有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市浦东新区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海张江高科技园区开发股份有限公司,上海同脉食品有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百一十四条第一款
全文
上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初69540号原告：上海张江高科技园区开发股份有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区龙东大道200号。法定代表人：陈干锦，董事长。委托诉讼代理人：陆垒，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：王嘉熹，上海市锦天城律师事务所律师。被告：上海同脉食品有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区碧波路XXX号XXX幢XXX、XXX室。法定代表人：李君臣，总经理。委托诉讼代理人：季宇航，男。原告上海张江高科技园区开发股份有限公司诉被告上海同脉食品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海张江高科技园区开发股份有限公司的委托诉讼代理人王嘉熹，被告上海同脉食品有限公司的委托诉讼代理人季宇航到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海张江高科技园区开发股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告自2015年5月1日至2016年4月30日期间的欠付租金共计人民币(币种下同)482,346元及截止房屋实际交还之日的利息；(利率是日万分之五，其中以本金80,391元，自2015年6月30日起至房屋实际交还之日；本金120,586.50元，自2015年7月10日至房屋实际交还之日；本金120,586.50元，自2015年10月10日至房屋实际交还之日；本金120,586.50元，自2016年1月10日至房屋实际交还之日；本金40,195.50元，自2016年4月10日至房屋实际交还之日。)2、被告向原告支付截止房屋交还之日的占有使用费，自2016年5月1日起至房屋实际交还之日(按日租金的两倍计算)；3、被告在完成办理承租房屋上全部与被告相关的行政注销或变更手续后将承租房屋返还给原告；4、被告向原告支付承租期间应承担的电费共58,118.50元。事实及理由：2015年6月1日，原告与被告签订《房屋租赁合同》一份，约定由被告承租坐落于上海张江高科技园区碧波路XXX号XXX、XXX、XXX-XXX室房屋及其设施，面积共计600.68平米，月租金40,195.50元，按季支付，每个季度第一个月的10日前支付该季度的租金。合同签订后，被告未按约支付租金，原告分别于2016年2月29日、4月10日、4月19日向被告发送《催款函》要求支付租金。2016年5月6日，被告出具《付款承诺书》，确认2015年5月1日至2016年4月30日期间未缴纳租金共计482,346元，并承诺于2016年5月20日前付清。但被告至今未支付租金，已构成违约，故诉如所请。被告上海同脉食品有限公司辩称，对第1项诉请中的租金数额无异议，但认为违约金标准过高，请求法院依法调整。不同意第2项诉请，合同到期后，被告就通知原告不再承租系争房屋，且因无力支付租金，故已从系争房屋内搬出。同时，原告作为出租方，在合同到期后有义务出具书面通知，告知是否续租等事宜，但原告未告知。对第3项诉请，由法院裁决。不同意第4项诉请，电费具体数额应以供电部门出具的发票为准，对于原告提交的电费表格系原告单方制作，不能以此证明是被告使用的电费。经审理查明，2015年6月1日，原告上海张江高科技园区开发股份有限公司(甲方)与被告上海同脉食品有限公司(乙方)签订《上海张江高科技园区房屋租赁/预租合同》一份，约定由乙方承租/预租位于上海张江高科技园区碧波路XXX号XXX、XXX、XXX-XXX室的房屋及其设施，面积为600.68平方米，租期自2015年5月1日起至2016年4月30日止，租金为每日每平方米2.2元，月租金40,195.50元。合同第9.4.1条约定，租金按季度支付。乙方须在租赁期内的【B】每个季度第1个月的10日前支付该季度的租金。合同第9.4.2条约定，首期租金。乙方须在2015年6月30日前支付自2015年5月1日起至2015年6月30日止的租金作为首期租金，共计80,391元。合同第10.1条约定，乙方应向甲方支付足额履约保证金，履约保证金相等于3个月的租金，即120,586.50元。乙方已支付给上海张江(集团)有限公司的201、203、206、211-A室的履约保证金134,195.90元，扣除206室的履约保证金37,551.94元，剩余96,643.96元自动转为本合同项下的部分履约保证金。签订合同后5个工作日内，乙方还应及时向甲方支付履约保证金差额部分23,942.54元。合同第10.4条约定，租赁关系终止时，甲方收取的履约保证金除用以抵充合同约定或者租赁过程中产生的应当由乙方承担的费用外…….合同第13.1条约定，本合同期满或解除或提前终止时，乙方应按本合同附件二以及附件三约定的交付(返还)标准将租赁/预租房屋恢复至交付时原状并经甲方或甲方委托的物业管理单位书面确认后归还甲方(本合同项下另有约定的及正常的损耗除外)，并应在租期届满前10日或者在本合同解除或终止之日起的20日内完成租赁/预租房屋的所有行政登记/备案的变更或注销手续…….在甲方要求乙方交还租赁/预租房屋的期限届满前，乙方仍应支付租金。超过甲方指定的交还时间乙方仍未交还租赁/预租房屋的，自甲方指定的交还期限届满之次日起，每迟延1日，乙方应承担当期日租金2倍的占用使用费。合同第13.2条约定，租赁/预租房屋归还给甲方后，乙方遗漏在租赁/预租房屋内的所有物品、设施及设备(若有)，甲方为其保留3个工作日，3个工作日后如乙方未领取该物品，该物品将视为乙方遗弃物，乙方自动放弃该等物品、设施及设备的所有权及使用权，甲方可自由处理，由此造成乙方或任何第三方任何损失的，均由乙方承担。对此，乙方不得对甲方提出追索。合同第13.3条约定，本合同期满或解除或提前终止时，若乙方不能将租赁/预租房屋归还给甲方并按本合同第13.1条约定的期限完成租赁/预租房屋的所有行政登记/备案的变更或注销手续，则自租赁期满或解除或提前终止的第2天起直到乙方按上述约定交还租赁/预租房屋并完成租赁/预租房屋的上述所有行政登记/备案的变更或注销手续之日为止，每迟延1天，乙方应按照当期应缴日租金的2倍标准向甲方支付房屋占有使用费。合同第18.1条约定，乙方逾期支付租金、履约保证金或其他费用的，从乙方应付之日第2日起，乙方应按日向甲方支付未付款总金额的0.05%的逾期付款利息，直至乙方付清为止。合同附件二约定：乙方确认，租赁房屋交付之前，乙方已对租赁房屋进行了实地查验，并同意按租赁房屋现状(毛坯状态)交付；若交付时，乙方签署房屋交接验收单或类似文件，交付标准及现有装修、附属设施、设备状况以该房屋交接验收单或类似文件为准。附件三约定合用部位的使用范围、条件和要求：见物业管理公约或物业管理合同或类似物业管理文件。合同签订后，原告将系争房屋交付被告使用。2016年1月19日，原告向被告发送《催款通知单》，要求被告支付碧波路XXX号XXX、XXX、XXX-XXX室办公房2015年5月1日至2015年12月31日的房屋租金321,564.00元。同年，2月29日，原告向被告发送《催款通知单》，要求被告于2016年3月4日前支付2015年5月1日至2015年12月31日的房屋租金321,564.00元。同年4月10日，原告向被告发送《催款通知单》，要求被告于2016年4月30日之前支付2015年5月1日至2016年4月30日的租金482,346元。同年5月6日，被告向原告发送《付款承诺书》，载明2015年5月1日至2016年4月30日的租金482,346元，被告于2016年5月20日前支付。另查，被告为系争房屋权利人。庭审中，原、被告均表示合同现已到期终止，确认被告已支付押金120,586.50元，同意抵扣被告的应付费用。原告称，合同到期后被告并未交还房屋，系原告公司业务人员查看现场才得知被告已搬离系争房屋，但未将全部物品搬走。被告则辩称合同期满后，就通知原告不再承租系争房屋，遗留在房屋内的系垃圾，但并未举证证明。审理中，上海新张江物业管理有限公司提供其自行制作的2015年9月至2016年9月《上海张江高科技园区开发股份有限公司电费分摊开票清单》，其中被告2015年9月应缴电费为3,617.04元；2015年10月应缴电费为2,662.42元；2015年11月应缴电费为2,906.30元；2015年12月应缴电费为3,789.98元；2016年1月应缴电费为4,297.09元；2016年2月应缴电费为3,859.09元；2016年3月应缴电费为3,080.54元；2016年4月电费为2,745.64元；2016年5月应缴电费为2,484.54元；2016年6月应缴电费为2,774.34元；2016年7月应缴电费为3,378.64元；2016年8月应缴电费为2,031.33元；2016年9月应缴电费为1,503.58元；共计39,130.53元。被告则不予确认。以上事实，由原告提供的上海张江高科技园区房屋租赁/预租合同、催款通知单、付款承诺书、上海市房地产登记薄等证据及原、被告的当庭陈述在案佐证。本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。根据双方合同约定，被告应于每个季度第1个月的10日前支付该季度的租金，逾期支付应承担违约责任。现被告未支付租金，故原告主张被告支付租金及逾期付款利息(违约金)的诉请符合合同约定，依法应予支持。被告抗辩逾期付款利息(违约金)日万分之五的标准过高，请求法院调整，本院认为，日万分之五的逾期付款利息标准属法律规定的合理范围内，且违约金数额不仅与欠租金额相关，也与违约期限相关，被告该抗辩无事实及法律依据，本院不予采纳。租赁合同届满时，承租人应将租赁物返还出租人。原、被告之间的租赁期限至2016年4月30日已到期终止，现被告辩称其于合同届满后即搬离了系争房屋，且通知过原告方，遭原告否认，被告亦未能提供证据证明，被告应承担举证不能的后果，故原告要求返还房屋的请求，本院依法予以支持，原告要求被告按照当期应缴日租金的2倍标准支付自2016年5月1日至房屋实际交还之日止的房屋占有使用费的请求，亦符合双方合同约定，依法予以支持。原告要求被告支付自2015年9月到2016年11月的电费，共计58,118.50元，但原告未能提供充分证据证明，原告该请求本院难以支持。原告表示将押金冲抵被告欠付金额，被告对此亦无异议，本院依法予以确认。原告主张的行政注销或变更手续，不属于本案的处理范围，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告上海同脉食品有限公司应于本判决生效之日起十日内迁出上海张江高科技园区碧波路XXX号XXX、XXX、XXX-XXX室房屋，将房屋及其设施返还给原告上海张江高科技园区开发股份有限公司；二、被告上海同脉食品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海张江高科技园区开发股份有限公司欠付租金482,346元。该款应扣除被告上海同脉食品有限公司的已付押金120,586.50元；三、被告上海同脉食品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海张江高科技园区开发股份有限公司逾期付款违约金(以80,391元为本金，自2015年6月30日起按每日0.05%的标准计算至实际付款之日止；以120,586.50元为本金，自2015年7月10日起按每日0.05%的标准计算至实际付款之日止；以120,586.50元为本金，自2015年10月10日起按每日0.05%的标准计算至实际付款之日止；以120,586.50元为本金，自2016年1月10日起按每日0.05%的标准计算至实际付款之日止；以40,195.50元为本金，自2016年4月10日起按每日0.05%的标准计算至实际付款之日止)；四、被告上海同脉食品有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海张江高科技园区开发股份有限公司自2016年5月1日至房屋实际交还之日止的房屋占有使用费，使用费标准为每日2,643元；五、驳回原告上海张江高科技园区开发股份有限公司其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,501.90元，由被告上海同脉食品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 杨晓云人民陪审员 梅丽华人民陪审员 田有娣二〇一七年六月二十七日书 记 员 袁颖丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 关注公众号“”