（2017）吉24民初186号
裁判日期: 2017-06-27
公开日期: 2017-07-24
案件名称
金英花与延边鑫汇佳商贸有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院
所属地区
吉林省
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
金英花,延边鑫汇佳商贸有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条
全文
中华人民共和国吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉24民初186号原告：金英花（YINGHUADOUCET），女，1970年11月24日生，美利坚合众国公民，住美利坚合众国加利福尼亚州。委托代理人：马春蕾，吉林吉延律师事务所律师。被告：延边鑫汇佳商贸有限公司，住所地延吉市新兴街团结路97-2-10号。法定代表人：金松男，该公司经理。委托代理人：李春吉，吉林孝信律师事务所律师。原告金英花与被告延边鑫汇佳商贸有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年5月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告金英花的委托代理人马春蕾，被告延边鑫汇佳商贸有限公司及其委托代理人李春吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金英花向本院提出诉讼请求:1.依法确认原告与被告于2005年1月8日签订的《商品房买卖合同》有效（房款总额299535元）；2.判令被告立即为原告办理房地产权属证书，办理房地产权属证书的税费由原、被告按照法律规定各自负担；3.判令被告支付逾期办理房地产权属证书的违约金（按已付购房款总额，按照中国人民银行规定的金融机构计收区贷款利息的标准计算至被告为原告实际办理房地产权证书为止）；4.案件受理费等一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：2005年1月8日，原告与被告（原延边鑫华房地产开发有限公司）签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于吉林省延吉市海兰路北侧、新兴街西侧的“黄金大道”商品房第1幢7层F7-B-01号。该商品房合同约定建筑面积为59.65平方米（其中，套内建筑面积为20.205平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积为39.442平方米）。双方约定该商品房价款的计价方式为按套（单元）计算，总价款为人民币299535元。合同另约定，被告应当在2005年12月31日将验收合格的房屋交付原告使用，并应在商品房交付使用后180日内将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。合同签订后，原告已将全部购房款交付被告，但被告至今为止仍未按约定为原告办理房屋产权证书，已严重违约，故应承担违约责任，支付逾期办证违约金。因被告所提供的商品房买卖合同第十五条违反了公平原则，逾期办证违约金明显过低，而原告因逾期办证所受损失数额又难以确定，故根据最高人民法院商品房买卖合同相关司法解释的规定，被告应按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利率的标准支付违约金。被告延边鑫汇佳商贸有限公司辩称，双方签订的房屋买卖合同真实有效。被告未给原告办理房屋产权证是因为原告未缴纳房屋超面积款32840元，被告不存在违约行为。另，原告所主张的违约金诉讼请求已过诉讼时效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据的质证，因双方当事人对对方提交的证据的真实性均无异议，且各方当事人所提交的证据均与本案相关联，故本院对双方当事人所提交的护照复印件、声明书、商品房买卖合同地、延吉市工商行政管理局核准变更登记通知书等均予确认。对被告所提供的延吉市房产测绘有限公司出具的房屋面积测绘报告所要证明的问题，因原告有异议，故本院不予评价。经审理查明：2005年1月8日，原告与延边鑫华房地产开发有限公司（该公司于2013年4月3日，经延吉市工商行政管理局核准，企业名称变更为延边鑫汇佳商贸有限公司）签订商品房买卖合同。合同主要内容为：金英花购买延边鑫华房地产开发有限公司开发的位于延吉市海兰路北侧、新兴街西侧的“黄金大道”商品房第1幢7层F7-B-01号，建筑面积共59.65平方米，其中套内建筑面积20.205平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积39.442平方米；计价方式与价款约定按套（单元），总价款为人民币299535元；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付约金。合同签订后后，原告按合同约定支付了全部房款299535元。双方当事人均认可延边鑫华房地产开发有限公司已于2005年12月31日前，已按合同约定交付了房屋。房屋交付后，因被告至本案诉讼时止，仍未为原告办理房屋产权证书，故原告诉讼来院。本院认为，本案为涉外民事关系纠纷。依照《中华人民共和国民事关系法律适用法》第四十一条之规定，当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。本案中双方当事人均同意本案适用中华人民共和国法律进行调整，故本案适用中华人民共和国法律作为准据法。本院认为，原、被告双方所签订的商品房买卖合同，意思表示真实，内容不违相关法律规定，故应认定有效。本案中，双方当事人的争议焦点为：1、本案中，未能办理房屋产权证书的违约责任是否存在，是否应由被告承担；2、原告所诉违约金请求是否已过诉讼时效；3、原告请求变更违约金计算方式是否具有相应的事实及法律依据。一、关于原、被告双方当事人所争议的本案未能办理房照的违约责任及承担主体问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据本院查明的事实，2005年1月8日，金英花与延边鑫华房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，原告支付了全部购房款299535元，延边鑫华房地产开发有限公司亦在2005年12月31日前向原告交付了涉案房屋，但至本案原告成诉时止，被告并未给原告办理房屋产权证书，被告未履行双方签订的商品房买卖合同中关于产权登记的约定义务，已构成违约。现延边鑫华房地产开发有限公司已于2013年4月3日，变更名称为延边鑫汇佳商贸有限公司，故本案被告理应承担相应的违约责任。二、关于原告所诉违约金请求是否已过诉讼时效问题。双方当事人在所签订的房屋买卖合同中已经明确约定“出卖人应当在商品房交付使用后180日内办理权属登记手续”，“出卖人未在商品房交付使用后180日内给买受人办理所有权登记的，出卖人应支付已付房款0.5%的违约金”。按上述约定及本案交付房屋的日期，出卖人应在2006年7月1日之前应为买受人办理房屋产权证，如未办理已构成违约。综合本案事实，因原告并未提供充分证据证实其在2006年7月1日至2008年7月1日期间向被告主张逾期办理房屋产权证的违约金。被告据此提出原告主张违约金的请求已过诉讼时效的主张，本院应予支持。三、关于原告请求变更违约金计算方式是否具有相应的事实及法律依据的问题。如上所述，因原告所提应由被告支付违约金的请求，本院不予支持，故原告请求变更违约金计算方式的诉讼请求，本院亦不作调整。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：一、原告金英花与被告延边鑫汇佳商贸有限公司之间商品房买卖合同有效；二、被告延边鑫汇佳商贸有限公司于本判决生效之日立即给原告金英花办理房屋所有权证；三、驳回原告金英花的其他诉讼请求。案件受理费5793元（已由原告金英花预交），由被告延边鑫汇佳商贸有限公司负担。如不服本判决，原告金英花可在本判决送达之日起三十日内，被告延边鑫汇佳商贸有限公可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审判长 母龙刚审判员 陈立晖审判员 叶明晶二〇一七年六月二十七日书记员 王 欢 关注公众号“”