（2016）川1403民初1090号
裁判日期: 2017-06-27
公开日期: 2017-08-29
案件名称
李铁平、师良容与四川美盛实业有限责任公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
眉山市彭山区人民法院
所属地区
眉山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李铁平,师良容,四川美盛实业有限责任公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百二十五条第一款；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第十八条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
四川省眉山市彭山区人民法院民 事 判 决 书（2016）川1403民初1090号原告:李铁平，男，1975年1月8日出生，汉族，住四川省眉山市彭山区。原告：师良容，女，1977年10月21日出生，汉族，住四川省眉山市彭山区。二原告共同委托诉讼代理人：邹浩，四川建宜律师事务所律师。被告：四川美盛实业有限责任公司。住所地：眉山市彭山区彭溪镇彭谢路38号，统一社会信用代码：91511422633128573u。法定代表人：何文剑，总经理。委托诉讼代理人：史宣宇，公司员工。委托诉讼代理人：李冰青，四川华敏律师事务所律师。原告李铁平、师良容与被告四川美盛实业有限责任公司（以下简称“美盛公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年7月1日立案后，被告美盛公司于2016年8月12日申请本案中止审理，经审查，符合法律的规定，本院依法予以准许，后于2017年6月13日恢复审理。后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李铁平、师良容的委托诉讼代理人邹浩；被告美盛公司的委托诉讼代理人李冰青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李铁平、师良容向本院提出如下诉讼请求：1.请求判令被告赔偿原告截止本次起诉时的违约金93492元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2012年2月6日与被告签订《商品房买卖合同》，原告在被告处购买位于彭山区彭谢路38号“上岭”小区4幢3单元4楼1号，面积88.43平方米的房屋一套，购房价款为人民币294000元。双方在合同中约定了相关的权利义务，后原告按照约定支付了购房款以及办理房产证、国土使用证等权属证明的税费及相关费用。签订合同后，被告于2013年3月31日向原告交付了房屋，并于2014年8月13日为原告办理了房产证，但原告的国土使用证却一直未办理，原告多次要求办理，被告均以各种理由予以推诿。后原告经询问得知，被告所出售给原告的房产所在地的国有土地使用权因被告与他人的经济纠纷早已被查封，导致原告无法办理国土使用证。现原告认为被告的行为违反了双方签订的《商品房买卖合同》第六条、第十九条第二款的相关约定，被告应支付原告相应的违约金。故原告诉至法院，请求判如所请。被告美盛公司辨称：1.原、被告双方在签订《商品房买卖合同》后，又签订了《补充协议》一份，《补充协议》对房屋权属证的办理有新的约定，应以《补充协议》的约定为准，其中《补充协议》还约定了被告在办理房屋登记时应先收到原告的委托，原告延迟提交委托书违反了合同义务；2.房屋权属证明并不包括国有土地使用权证，故被告没有义务为原告代办国有土地使用权证；3.原告请求的违约金过高，且二原告购买房屋用于居住，未办理国有土地使用证并不影响二原告对该房屋的占有、使用、收益，请求法院按照同期存款利率对违约金进行调整。本院经审理认定事实如下：2012年2月6日,二原告与被告美盛公司签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），约定二原告购买位于被告开发的彭山区彭谢路38号“上岭”小区4幢3单元4楼1号的商品房一套，该房屋的建筑面积为88.36㎡，购房总价款293767元。合同还约定：“第六条出卖人保证该商品房没有产权纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任；第十条（一）出卖人应当在2013-03-30日前向买受人交付该商品房；第十四条（三）双方同意按照下列第2、3种方式缴纳税费：2.买受人同意委托出卖人代交专项维修基金、契税，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人；第十九条产权登记（二）转移登记商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关办理房屋权属转移登记。商品房交付使用后，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90个工作日内取得房屋所有权证书的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金,并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”合同尾部由被告加盖合同专用章，二原告签字捺印。同日，双方签订《商品房买卖合同》补充协议，协议第1条“……《商品房买卖合同》与本协议有抵触的，以本协议为准。”，第6条“关于产权登记的补充约定”：出卖人自商品房交付使用之日起365日内，将办理商品房权属登记的资料报送产权登记机关备案。出卖人在取得商品房所有权证（大产权）之日起90日内，按照政府规定程序协助买受人或者按照买受人的委托开始办理房屋过户手续。买受人委托出卖人代办的，须在出卖人交房当日出具办理房屋权属证书和他项权利证书的委托书并在其后全力配合出卖人开展办证工作。同时，买受人还须在房屋交付时向出卖人提交办理房屋权属转移登记所需的全部相关资料，并向出卖人预交按政府规定应由买受人承担的各种相关税、费；若买受人未在上述期限内提供委托办理权属登记的全部资料、交清全部相关税、费的，出卖人有权拒绝买受人提出的交付房屋的请求，且由此引起的逾期收房以及不能及时办理房屋权属转移登记的后果均由买受人自行承担……。合同签订后,二原告按约向被告付清了全部购房款293767元,被告向二原告出具了正式发票（发票号码：00****89）。被告于2013年3月31日向原告交付了该房屋。同时，二原告按约缴纳了该房屋的契税、印花税及专项维修基金等相关税费。二原告于2014年8月13日取得了该房屋的房屋所有权证（档案保管号：权00***64）。另查明，四川省新都建筑总公司与美盛公司因建设工程施工合同发生纠纷，成都市中级人民法院于2013年8月12日对美盛公司位于眉山市彭山区彭谢路的土地使用权[彭国用(2006)第****号]予以查封，期限：2013年8月12日至2015年8月11日。后该院于2015年8月4日对上述土地进行续查封，期限：2015年8月4日至2017年8月3日。再查明，2013年1月12日，汪秀容与美盛公司签订《商品房买卖合同》。基于美盛公司在交付房屋后，迟迟未办理国土使用证，向本院提起诉讼。本院于2015年10月9日作出（2015）彭山民初字第1380号民事判决，判决美盛公司在判决生效之日起十日内支付汪秀容违约金52303.39元；驳回汪秀容的其他诉讼请求。后，美盛公司不服向眉山市中级人民法院提起上诉。眉山市中级人民法院作出（2015）眉民终字第827号民事判决：驳回上诉，维持原判。后，美盛公司仍不服，向四川省高级人民法院提起再审申请。四川省高级人民法院于2017年4月1日作出（2016）川民再53号民事判决：一、撤销四川省眉山市中级人民法院（2015）眉民终字第827号民事判决和眉山市彭山区人民法院（2015）彭山民初字第1380号民事判决；二、四川美盛实业有限责任公司于判决生效之日起十日内支付汪秀容违约金34868.92元；三、驳回汪秀容的其他诉讼请求。上述事实有《商品房买卖合同》、《补充协议》、二原告缴纳购房款的发票、税收缴款书、房屋专项维修资金缴款凭证、交房证明、房屋所有权证、四川省高级人民法院作出的（2016）川民再53号民事判决书及庭审中原、被告双方的陈述等证据在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规等强制性规定，合同成立并生效，本院依法予以采信。结合本院查明的事实及双方提供的证据，本案存在如下争议焦点：一、《商品房买卖合同》补充协议中办理产权转移登记的效力问题。二、二原告至今未取得国有土地使用权证的原因是否归责于被告，被告是否应承担违约责任问题。三、本案违约金的计算标准问题。关于争议焦点一，该补充协议对被告办理产权转移登记开始时间进行了约定，并没有约定办理完毕时间，相当于免除了《商品房买卖合同》中明确约定的美盛公司应当承担限期办理产权转移登记的义务。根据《商品房买卖合同》第26条“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充，但补充协议中含有不合理地减除或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”的规定，故补充协议中“关于产权登记的补充约定”并不产生法律效力，仍应以《商品房买卖合同》第19条的相关约定为准。故被告辨称补充协议与合同具有同等法律效力，合同与补充协议有不一致的应以补充协议为准的理由不能成立，本院不予支持。关于争议焦点二，经审理查明，二原告至今未取得国有土地使用证的原因是由于二原告购买的商品房所在土地被四川省成都市中级人民法院依法查封，查封原因是被告与四川省新都建筑总公司建设工程施工合同纠纷。因此，本案是由于被告的原因导致二原告至今未取得国有土地使用权证。根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条：“预售商品房购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款（二）项“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应担承担违约责任。（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”的规定，被告应当承担违约责任。被告辩称房屋权属证书不包括国有土地使用证，故二原告未办理国有土地使用证的原因不能归责于被告。本院认为，房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权，对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的合法凭证，而房屋权属转移是商品房买卖合同的核心，权利人若要享有房屋的完整权利，不仅包括房屋产权的转移，还应包括房屋所附着的国有土地使用权的转移，故根据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该款的真实意思。”的规定，房屋权属证书应作广义理解，即包含房屋产权证和国有土地使用权证，对此，被告在庭审中辩称合同及补充协议中并未约定被告负有为原告代办国有土地使用权证的义务，却并未提供相应证据予以证实，且违背了双方签订商品房买卖合同的真实意思表示，故对被告的该项辩称本院不予采信。被告还辩称，《补充协议》约定了被告在办理房屋登记时应先收到原告的委托，原告未提交或延迟提交委托书违反了合同义务，导致了二原告没有办理国有土地使用证，被告不应承担违约责任。本院认为，根据合同约定及商品房买卖的交易目的，被告作为房屋出卖人，有义务为作为买受人的二原告办理所售房屋的产权证和国有土地使用权证，同时在本案中，二原告按约向被告缴纳办证需要的契税、房屋专项维修基金等税、费及相关资料，若因原告未提交代办证照的委托书，从日常生活经验出发，被告有权及时书面进行说明、催告并拒绝交房，但在本案中，被告已将房屋交付给原告，结合上述事实和日常房屋交易习惯，对被告主张原告未向其提供或延迟提供委托书导致未办理国有土地使用权证的抗辩理由，本院依法不予采信。关于争议焦点三、经审理查明，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十九条约定“产权登记（二）转移登记商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关办理房屋权属转移登记。商品房交付使用后，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起90个工作日内取得房屋所有权证书的……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止,出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金,并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”但上述条款中所表述的房屋权属证书只有房屋所有权证，没有国有土地使用证，因此，可以视为原、被告双方对于逾期办理国有土地使用证没有约定。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”此次，本案违约金应从交房之日起90个工作日后，参照同期金融机构计收贷款利息的标准计算，确定由被告按日计算向二原告支付全部已付款万分之二的违约金。同时，按照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(二)》的相关规定,关于违约金过高的认定标准问题,应当以当事人遭受的实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益等因素，结合公平原则，诚实信用原则予以衡量。作为开发商的被告在协助二原告办理国土使用证上存在严重过错，未依法履行开发商的应尽义务，本院已根据本案的具体情况，对违约金标准进行了重新认定，因此，对被告辩称违约金过高的请求不予支持。据此，被告应从交房之日（2013年3月31日）起90个工作日即从2013年8月5日起按已付购房款293767元每日万分之日向二原告支付违约金，即293767元×1061天（从2013年8月5日起至2016年7月1日止）×2÷10000=62337.36元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告四川美盛实业有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告李铁平、师良容违约金62337.36元。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1069元（原告已预交），由被告四川美盛实业有限责任公司负担。（该款由被告在向原告支付上述违约金时一并向原告履行）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于眉山市中级人民法院。审判员 李 彬二〇一七年六月二十七日书记员 马文如s 搜索“”