（2017）陕民终172号
裁判日期: 2017-06-27
公开日期: 2017-11-17
案件名称
上诉人丁海平与上诉人陕西广福置业发展有限公司房屋买卖合同纠纷民事二审判决书
法院
陕西省高级人民法院
所属地区
陕西省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
丁海平,陕西广福置业发展有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
陕西省高级人民法院民 事 判 决 书（2017）陕民终172号上诉人（原审原告）：丁海平，男。委托诉讼代理人：冯东，陕西圣迪律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陕西广福置业发展有限公司。住所地：陕西省西安市灞桥区浐河东岸滨河路。法定代表人：金钦法，该公司董事长。委托诉讼代理人：路征，该公司职工。上诉人丁海平与上诉人陕西广福置业发展有限公司（以下简称广福公司）房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服西安市中级人民法院（2016）陕01民初3号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人丁海平委托诉讼代理人冯东，上诉人广福公司委托诉讼代理人路征到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。丁海平上诉请求：1、请求撤销西安市中级人民法院（2016）陕01民初3号民事判决第六项，改判被上诉人向上诉人赔偿违约损失450万元及按银行同期贷款利率赔偿该资金占用期间的利息（自2012年11月2日起计算至实际给付之日）；2、本案二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：（一）原审判决对上诉人所遭受实际损失的事实，认定不清。原审判决已认定“被上诉人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况，属于缔约过程中的欺诈行为”。故被上诉人的恶意欺诈行为是导致上诉人将所购买的不符合商业功能的房屋出租于案外人用于商业经营，形成上诉人对《房屋租赁合同》发生违约的直接原因。进而造成了上诉人对案外人承担了定金双倍返还的巨额赔偿损失的结果，即被上诉人的欺诈行为与上诉人所遭受的实际损失（定金双倍返还的巨额赔偿损失）存在必然的因果关系。然而原审判决虽对被上诉人的欺诈行为进行实质性的认定，却割裂了欺诈行为与损害结果的必然联系，而规避了上诉人所遭受的实际损失的事实，致使对上诉人所遭受的500万元的实际损失仅仅判令了50万元，而将其中的450万元不予认定，实属与法相悖。（二）原审判决对事实认定于法无据，进而导致判决有误。原审判决以上诉人和案外人所签订的《房屋租赁合同》由于不具备商业经营功能导致的违约责任，以“不可归责”于上诉人为由而否定上诉人对案外人所承担的定金双倍返还的法律事实，于法无据。定金在在双务合同履行中属交易惯例且受法律保护，上诉人在《房屋租赁合同》履行不能的情况下，向案外人退返定金并承担等额违约赔偿责任，亦是对合同缔约方的信守承诺，也是对立法原则的尊重，完全依照法律规定。然而原审判决在没有任何法律规定的情况下，以“不可归责”为由径行对自愿、合法的定金约定予以否认，进而导致判决有误。综上，原审判决有认定事实不清，适用法律不当的错误，请求二审法院依法予以改判，支持其上诉请求。广福公司答辩称：1.关于合同，整个过程在丁海平购买房屋过程中不管是规划部门还是房屋主管登记部门均认为该房屋性质为商业性质，所以不存在欺诈。消防验收中的关于住宅和办公的定性并不能否定该房屋的性质为商业，因此我们不存在欺诈问题。2.违约金和损失的赔偿是不能并存的，当事人只能选择一项来申请，违约金本身就含有补偿的性质，原审判定我们承担资金利息的违约金，自然就不能就损失再另行提出要求。上诉人中的损失与本案没有相应的关联性，无法以此来归责于广福置业，原审关于此点的判决合法有效。广福公司上诉请求：1.依法撤销西安市中级人民法院（2016）陕01民初3号判决书三、四、五项判决；2.一、二审诉讼费另行确认。事实及理由：丁海平封闭阳台、安装电梯系违法行为，对于违法行为，不应得到支持。50万元赔偿金于法无据。丁海平答辩称，在其购买广福置业的房屋后，合同上写明一、二、三层全是商业用房，但是事实上一层是商业，二层是办公，三层是住宅，所以广福置业存在欺诈，且原审的三、四、五项判决事实清楚，认定正确，请求驳回上诉人陕西广福置业发展有限公司的诉讼请求。丁海平向一审法院起诉请求：1、判令解除2012年5月17日原告丁海平与被告广福公司签订的《商品房买卖合同》，被告广福公司返还原告丁海平购房款3000万元以及资金占用期间的利息；2、被告广福公司返还原告丁海平返还装修加盖钢结构露台花费50万元；3、被告广福公司赔偿原告丁海平损失14203477.7元，共计44703477.7元。4、案件受理费由被告广福公司承担。一审法院认定事实，2012年5月15日，原告丁海平与案外人何英民签署备忘，载明丁海平承诺：丁海平购买的陕西广福置业发展有限公司开发位于西安市浐河东岸“水岸东方”项目1期B座C座D座一、二、三层约三千平方米（实测为准）商业营业用房交付后，必须保证将该房产整体出租给何利民（何英民）并签订《商品房租赁合同》，否则愿意支付违约金50万元给何利民（何英民）。2012年5月17日，原告丁海平与被告广福公司签订《商品房买卖合同》，约定原告丁海平购买被告广福公司开发的位于西安市浐河东岸“水岸东方”小区一期2号商铺，房号分别为20101、10101、20201、10201、20301、10303、10302、10301，建筑面积暂定共4818.15平方米（最终面积以实测为准）。该商品房按建筑面积计价，上述房屋均价每平方米10000元。总价暂定共48181500元整。合同签订当日，付1000万元定金；协议签订后10个工作日内，付2000万元，2012年12月31日之前，一次性付清全部余款。房屋实测面积与暂定面积差，在实测完成后，于最后一次付款时多退少补。商品房交付时间，出卖人应于2012年6月1日前，将该商品房交付买受人。房屋交付标准为现房交付。本合同销售房屋，现有部分已经出租经营，本买卖合同签订后，出卖人与现承租人《租赁合同》继续由承租人与买受人执行，房租由买受人收取，物业费继续由承租人向物业公司缴纳。现空置的3122.24平方米商业房，免收3年物业费。买受人在后墙加装电梯，必要时征得相邻业主同意，出卖人不干涉。买受人因购买“水岸东方”一期2号商铺，故出卖人以3万元/个的优惠价出售下列车位：“水岸东方”小区一期5号车位：5-008、5-009、5-010、5-011、5-012、5-012、5-014、5-015、5-016、5-017。共十个，该十个车位总价款30万元。在本合同签订后3个工作日内，至销售公司签订购销合同并一次性交纳车位款。车位应缴纳的物业管理费用，由买受人向物业公司缴纳。合同签订后，原告丁海平依约分别于2012年5月17日、2012年6月5日向被告广福公司支付了1000万元排号款（定金）及2000万元购房款。2012年6月5日，被告广福公司向原告丁海平交付了合同约定之房产，并向原告丁海平开具了1000万元和2000万元的收款收据。原告丁海平在接收房产后，于2012年6月6日与案外人何英民签订《房屋租赁合同》，约定案外人何英民租赁原告丁海平购买被告广福公司开发建设的位于西安市浐灞生态区浐河东路6258号浐河滨河花园2号商业楼。租赁标的：西安市浐河东岸“水岸东方”项目1期B座C座D座1-3层，建筑面积为：2336平方米。租赁期限自2012年6月6日起至2022年6月5日止，租赁期为10年，房屋用途：乙方租赁甲方合法的商铺作为商业经营性质使用。租金按租赁建筑面积计算，每平米为50元，房屋月租金为116800元，租金支付方式为整年付，第一年合同签订交纳全年租金，后续合同到期前一个月交纳次年租金。乙方在装修、进驻出租房时，应按甲方规定办理交接手续、提交有关资料，经甲方备案后方可实施。乙方租赁期间，如因不可抗拒的自然灾害所造成的经济损失和财产损失，双方互不承担责任。在租赁期内，甲乙双方如有一方遇到特殊情况需解除合同的，必须提前两个月通知对方，经协商无异议后方可解除本合同。乙方如遇政府行为暂时无法营业，应及时将情况通知甲方，甲方将为乙方保留租赁场所，乙方应按合同约定按时交纳房屋租金；但因甲方原因除外。在合同履行期内，如遇市政府拆迁改造，因拆迁对租赁标的物所补偿的装修损失、营业损失归乙方所有。合同签订当日，何英民通过银行转账向丁海平支付5303365元。2012年8月3日，西安品卓装饰工程有限公司出具收款收据，载明：今收到西安市浐河东岸“水岸东方”小区一期2号商铺三层阳台封闭工程款（钢材、防水及人工费）50万元。2012年9月26日，何英民向丁海平发出通知，载明：丁海平与何英民分别于2012年5月15日签订了“备忘”，2012年6月6日，签订了《房屋租赁合同》，何英民也向丁海平账户打款，缴纳了履约保证金500万元，电梯费85万元。随后发现了房屋的一系列问题，经多次协商无果，现郑重书面通知：1.由于租赁合同第三条约定，乙方租赁甲方合法的商铺作为商业经营性质使用，而你的第三层却纯属规划住宅性质用房。2.你提供的商铺用电负荷仅为住宅照明用电，远远不能满足商业经营性质的用电负荷。3.根据设计图的规划，该房屋应当有集中供暖，但该房屋却没有提供供暖设施。据此，2012年6月6日，你（丁海平）与我（何英民）签订的《房屋租赁合同》终止。希望你接到本通知后，十个工作日内按照合同约定双倍返还我的保证金共计1050万元以及电梯费85万元。逾期支付，本人将依据合同约定，进一步追讨合同租金总额30%的违约金。2012年11月2日，丁海平与何英民签订协议载明：1.甲方确认购买的陕西广福置业发展有限公司开发位于西安市浐河东岸“水岸东方”项目1期B座C座D座商业营业商铺部分不属于营业用房；2.基于第一条，甲方同意与乙方终止2012年6月6日签订的《房屋租赁合同》；3.由于甲方在购买该房屋中没有履行认真的审查，甲方向开发商追讨损失的过程，乙方必须无条件的全力配合；4.上述第三条成立后，甲方向乙方返还合同定金500万元，支付违约金500万元，返还电梯款85万元，合计1085万元；5.乙方放弃“备忘”中约定的违约金50万元。2012年11月2日，丁海平分别通过中国银行西安中海国际社区支行和交通银行西安曲江新区支行向何英民转款585万元、500万元。2012年11月2日，何英民向丁海平出具收条载明：今收到丁海平付定金500万元、违约金500万元、电梯费85万元，共计人民币1085万元整。之后，丁海平提出解除其与被告广福公司签订《商品房买卖合同》并退回其购买的涉讼房屋，经协商未果遂诉至该院，请求依法判令解除其与被告广福公司签订《商品房买卖合同》，陕西广福置业发展有限公司赔偿其1085万元。2013年7月26日，该院以丁海平自愿申请撤回起诉为由，以（2013）西民二终字第00002号民事裁定准许丁海平撤回起诉。之后，丁海平以房屋登记纠纷为由将西安市规划局、陕西广福置业发展有限公司诉至西安市莲湖区人民法院。2014年11月3日，西安市莲湖区人民法院以丁海平自愿申请撤回起诉为由，以（2014）莲行初字第00130号、（2014）莲行初字第00131号、（2014）莲行初字第00132号行政裁定准许丁海平撤回起诉。2015年，丁海平以规划许可为由将西安市规划局、陕西广福置业发展有限公司诉至西安市莲湖区人民法院。2015年4月28日，西安市莲湖区人民法院以丁海平自愿申请撤回起诉为由，以（2015）莲行初字第00057号行政裁定准许丁海平撤回起诉。随后，丁海平又以撤销西安市规划局浐灞河（2005）008号《建设工程规划许可证》为由，将西安市规划局、陕西广福置业发展有限公司再次诉至西安市莲湖区人民法院。2015年8月21日，西安市莲湖区人民法院作出（2015）莲行初字第00099号行政判决认为，西安市规划局是城乡规划的行政主管部门，具有对建设项目的用地和工程规划实施许可管理的法定职责。西安市规划局依据广福公司提交的申请及相关材料，经过审查，向广福公司颁发了浐灞河（2005）008号《建设工程规划许可证》。广福公司开发建设的水岸东方小区，建设用地性质属于住宅用地，其中涉诉的2#商业服务楼系该小区配套设施。按照建设部《城市居住区规划设计规范》（2002年版）6.0.1规定，居住区的公共服务设施（也称配套公建），应该包括：教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电等设施。由此可以得出结论，住宅小区必须规划相应的配套公建，因此，丁海平认为住宅用地规划商业服务设施属于超越职权范围的理由是不能成立的。至于丁海平提出广福公司没有严格按照市规划局做出的许可范围对房屋结构进行设计，使得丁海平购买的房屋名为商用房屋，实际却是住宅结构一节，此系广福公司在施工建设方面的问题，与规划设计无关，故驳回了丁海平的诉讼请求。宣判后，丁海平不服一审判决，又向该院提起上诉。认为根据《西安市国土资源局、西安市规划局、西安市城乡建设委员会、西安市房屋管理局关于强化建设用地管理的意见》市国土发（2008）316号第五项第一条规定，“对以招拍挂方式或协议出让方式受让的商业、旅游、娱乐、商品住宅等四类经营性用地申请在四项经营性用地内改变用途或者变为四类经营性用地以外其他用途的，规划部门在对申请人所持《国有土地使用证》、政府审批土地件、《出让合同》等相关资料进行审核后，允许变更的，出具新的建设用地规划条件。”可知经营性用地分为四类，广福公司改变规划用途，是需要经过市规划局的重新审核。原审判决认为房屋与规划设计无关，认定有误。故请求撤销西安市莲湖区人民法院（2015）莲行初字第00099号行政判决书，改判西安市规划局行为不当。广福公司针对丁海平的上诉辩称，丁海平的诉讼目的与法律规定有不一致之处。按行政诉讼法第2条的规定，公民、法人或其他组织认定行政机关或行政机关工作人员侵犯其合法权益的有权向人民法院提起行政诉讼。丁海平的本意就是购买商业房屋，丁海平又以行政机关将房屋规划为商业用房起诉，存在矛盾。广福公司在申请规划中严格依照法律规定进行申报，小区中配建商业房屋也是法律的强制性规定。广福公司从未改变过规划用途，完全是按照规划用途申报和建设。丁海平依据的（2008）316号文件在涉案具体行政行为发生时尚未发布，不能适用该文件否定本案行政行为的合法性。该院在审理该起行政案件中认为，本案审理的焦点问题是在住宅用地上能否规划商业用房？丁海平所购买的广福公司开发建设的“水岸东方”小区一期2#商铺，属于该小区公共服务部分的配套公建。市规划局依据广福公司提交的申请及材料，经审核后向其颁发浐灞河（2005）008号《西安市建设工程规划许可证》，符合《中华人民共和国城市规划法》、《西安市城市规划管理条例》、建设部《城市居住区规划设计规范》（2002版）的规定。市规划局并未改变浐河滨河花园项目用地的规划用途。至于广福公司申请将小区配套公共服务部分房屋性质登记为商业，与房屋实际结构状况不符，致丁海平与广福公司为各自利益发生争议，与市规划局的行政行为没有直接关系。丁海平称广福公司改变规划用途，与市规划局的行政许可无关，故对丁海平要求撤销被上诉人市规划局作出的浐灞河（2005）008号《西安市建设工程规划许可证》的诉请不予支持；同时认为丁海平与广福公司房屋买卖纠纷应通过协商或民事诉讼予以解决，遂以（2015）西中行终字第00520号行政判决维持了西安市莲湖区人民法院（2015）莲行初字第00099号行政判决。2016年1月8日，丁海平以房屋买卖纠纷为由将陕西广福置业发展有限公司诉至该院。案件在审理过程中，丁海平向该院提交《商店建筑设计规范》，其中第2.1.3条规定，大中型商店建筑应有不少于两个面的出入口与城市道路相邻接；或基地应有不少于1/4的周边总长度和建筑物不少于两个出入口与一边城市道路相邻接。第2.1.4条规定，大中型商店基地内，在建筑物背面或侧面，应设置净宽度不小于4米的运输道路。基地内消防车道也可与运输道路结合设置。第3.1.1条规定，商店建筑按使用功能分为营业、仓储和辅助三部分。建筑内外应组织好交通、人流、货流应避免交叉，并应有防火、安全区分。第3.1.6条规定，营业部分的公用楼梯，坡道应符合下列规定：一、室内楼梯的每梯段净宽度不应小于1.40m，踏步高度不应大于0.16m，踏步宽度不应小于0.28m；二、室外台阶的踏步高度不应大于0.15m，踏步宽度不应小于0.30m。第4.1.4条规定，综合性建筑的商店部分应采用耐火极限不低于3h的隔墙和耐火极限不低于1.5h的非燃烧体楼板与其它建筑部分隔开；商店部分的安全出口必须与其它建筑部分隔开。注：多层住宅底层商店的顶楼板耐火极限不低于1h。第4.2.1条规定，商店营业厅的每一防火区安全出口数目不应少于两个；营业厅内任何一点至最近安全出口直线距离不宜超过20m。第4.2.2条规定，商店营业厅的出入口、安全门净宽度不应小于1.40m。第5.3.1条规定，商店建筑电气负荷，根据其重要性和中断供电所造成的影响和损失程度而分级，并应符合下列规定：三、中型百货商店、商场的营业厅、门厅、公共楼梯和主要通道的照明及事故照明、乘客电梯应为二级负荷，其余应为三级负荷。同时，丁海平提出其购买被告广福公司的涉讼商铺仅有220伏照明电力、上下水管网细小、无消防预留设施，尤其是第三层完全是四套“四室两厅两卫”的住宅结构，该水、电、消防设计与建设结构完全不能用于商铺的经营使用。被告广福公司认为丁海平提供的《商店建筑实施规范》不适用本案，认为涉讼商铺系商业服务，加之丁海平提供的《商店建筑实施规范》是2004年颁布的，不适用本案。为妥善彻底地解决纠纷，双方均同意本着互谅互让之精神，愿意在法院主持下进行调解。经该院询问双方当事人意见并多次组织协商，被告广福公司2016年1月8日的调解意见为其与丁海平之间的房屋买卖合同不能解除，但愿意在房屋价格做一些让步。丁海平当时的意见，认为其购房的目的就是为了商业使用，产生效益。其在支付合同约定的1000万元定金之后，即准备进行商业使用。后发现了一系列问题：其在装修过程当中，经广福公司同意并介绍安装公司增加四部电梯，但在安装电梯过程中，发现第三层电是照明电，结构是住宅房；消防楼梯通往小区内，而非与城市道路相邻接；承租方（何英民）要求丁海平提供图纸（施工图），广福公司迟迟不给提供；由于涉讼房屋实际情况与合同约定的商铺根本不符，导致后来其与承租方（何英民）解除了租赁合同。其多次找广福公司交涉，广福公司仍拒不提供图纸。如果双方继续履行所签订的房屋买卖合同，那么主要是房屋价格的问题。另外广福公司应给其提供完整的手续，能够让其购买的三层房屋实现作为商业使用的目的。广福公司当即表示愿意配合丁海平办理手续，提供报批需要的资料。如果属于房屋自身问题导致最基础的商业使用中的消防、环评等政府需要的手续无法通过，由广福公司承担责任。丁海平当即联系了设计部门，准备筹办教育培训机构。后来由于丁海平提出广福公司一直没有给其提供消防审批手续，2016年5月31日，该院向西安市消防支队灞桥中队发出咨询函，就丁海平购买位于西安市浐河东岸“水岸东方”小区一期2#商铺，房号为10301、10302、10303、10101、20101、20301，建筑面积为4818.15平方米的房屋了解有关情况：丁海平接收该商铺后，发现该商铺第三层房屋现状不符合商业消防规范，可能无法通过商业消防验收，导致不能作为商铺使用。由于庭审中双方当事人对是否通过商业消防验收争议较大。现将有关材料送去，请西安市消防支队灞桥中队针对上述问题，结合有关政策和实际情况提出书面意见，并在意见书上加盖单位公章后送交我院。西安市消防支队灞桥中队未予回复。2016年9月5日该院再次组织双方当事人进行调解。丁海平表示愿意继续履行双方之间的合同，希望广福公司回复价格让步的具体意见以及提供包括建筑施工图、消防施工图等在内的相关手续，以便其进行改造，着手开业。广福公司提出原先关于第三层的设计主要是考虑针对小区商业配套服务，适合做茶秀、棋牌等经营活动，并表示愿意积极配合，除消防手续由于公司搬家、时间久远没有找到，其余手续已经准备完毕。丁海平遂根据涉讼楼盘的具体情况，综合考虑小区业主的消费水平以及实际需要，着手联系相关教育培训机构洽谈租赁涉讼房屋。在报请消防手续时遇阻，经双方当事人努力无果的情况下，该院和双方当事人一起到消防部门了解该手续无法正常通过的原因，被告知其单位成立较晚，涉讼楼盘消防验收审批手续应该西安市公安局消防支队。经该院调取西安市公安局消防支队关于西安市浐河东岸“水岸东方”小区一期2号商铺建筑工程施工图消防审核意见审批表，载明：西安市浐河东岸浐河滨河花园（“水岸东方”小区）一期2号商业楼为三层框架结构。A段为纯商业建筑，B段一层为商铺，二层为办公，三层为住宅。整座建筑无地下室。为一个防火分区，三层为一个防火分区，设三部疏散楼梯，疏散宽度分别为：1号楼梯1460mm，2号楼梯1400mm，3号楼梯1800mm，总宽4660mm；B段住宅与其它用房不相连通，自成两个防火分区。西安市公安局消防支队遂于2010年5月3日出具关于浐河滨河花园1#、2#商业楼及3#、4#地下汽车库建设工程消防验收的编号为：西公消（建验）字【2010】第0120号建筑工程消防验收的意见书，载明：西安市公安局消防支队对广福公司申报的浐河滨河花园1#、2#商业楼及3#、4#地下汽车库建筑工程进行了消防验收，该工程位于浐河东岸，总建筑面积19787㎡。其中1#商业楼AB段建筑面积8064㎡，地下一层，地上3层，A段地下1层为设备用房，B段地下1层为戊类库房，A、B段地上1至3层均为商业用房；2#商业楼，建筑面积4765㎡，地上3层，1层为商业用房，2层为办公用房，3层为住宅，1#、2#楼均属于多层公共建筑；3#汽车库，建筑面积4656㎡；4#汽车库，建筑面积2300㎡，均为地下1层，属于三类汽车库。依据消防法律法规和国家工程技术标准综合评定该建筑工程消防验收合格。丁海平因广福公司故意隐瞒涉讼房屋第三层为住宅的真实情况，导致其与何英民解除了已经签订并已着手履行的《房屋租赁合同》，并根据该《房屋租赁合同》向何英民双倍返还订金且赔偿经济损失；而且广福公司在其为主张权利七次诉讼的过程中，仍然继续隐瞒该事实，七次诉累给其造成了极大的经济和精神损失，故坚决不再同意调解，请求法院依法公正处理，故最终未能达成调解。一审法院认为，公民合法的民事权益受法律保护。合同为当事人设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，是确定当事人民事权益的重要依据。原告丁海平在与案外人何英民签署备忘并向何英民作出承诺，将其准备购买的涉讼房产整体出租给案外人何英民之后，即与被告广福公司签订《商品房买卖合同》，明确约定原告丁海平购买被告广福公司开发的位于西安市浐河东岸“水岸东方”小区一期2号商铺用于商业经营，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，为有效协议。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”当事人均应按照约定履行自己的义务，一方不能或者不能完全履行约定义务，应当承担相应的责任。合同签订后丁海平按照协议约定履行了自己的义务，广福公司亦按照协议约定于2012年6月5日向丁海平交付了涉讼房屋。丁海平当即于2012年6月6日与案外人何英民签订《房屋租赁合同》，原告丁海平与被告广福公司签订《商品房买卖合同》。可以看出原告丁海平与被告广福公司均充分知晓涉诉房屋买卖的目的是进行商业经营，该目的具有一定程度的客观性，不再属于严格的主观范畴，这种客观性从丁海平所签订的一系列合同能够得到体现。在涉诉房屋买卖合同中，原告丁海平同时购买了十个车位，其以尽可能清楚的方式陈述了自己具体的要求，并使出卖人充分知晓其需要该房屋的动机，丁海平作为买受人的动机已经构成主观意义上的原因。但在何英民履行该《房屋租赁合同》的过程中却发现涉讼房屋存在第三层纯属规划住宅性质用房，该商铺用电负荷仅为住宅照明用电，远远不能满足商业经营性质的用电负荷等问题，遂要求终止其于2012年6月6日与丁海平签订的《房屋租赁合同》。丁海平与何英民解除了双方之间的《房屋租赁合同》，并根据该《房屋租赁合同》向何英民双倍返还订金且赔偿经济损失后，起诉了广福公司。在丁海平为主张权利的七次诉讼过程中，广福公司仍然继续隐瞒该事实，经该院调取西安市公安局消防支队关于西安市浐河东岸“水岸东方”小区一期2号商铺建筑工程施工图消防审核意见审批表，始知西安市浐河东岸浐河滨河花园（“水岸东方”小区）一期2号商业楼为三层框架结构，A段为纯商业建筑，B段一层为商铺，二层为办公，三层为住宅。由于被告广福公司所出售的商铺不仅第三层为住宅性质，而且第二层经消防部门验收为办公用途，导致涉诉房屋商业使用功能严重受限，无法正常经营。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”被告广福公司隐瞒涉讼房屋的真实情况，未向原告丁海平充分告知涉讼房屋1层为商业用房，2层为办公用房，3层为住宅，导致原告丁海平购买涉讼房屋的合同目的无法实现，应认定为根本违约，故原告丁海平请求解除合同，该院依法予以支持。原告丁海平在终止其于2012年6月6日与何英民签订的《房屋租赁合同》后，即提出解除其与被告广福公司签订的《商品房买卖合同》予以退房，涉讼房屋应由广福公司接管。《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，“当事人在订立合同过程中有下列情形之一的，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”原告丁海平购买被告广福公司涉诉房屋，最初的目的是租赁给案外人何英民作为商业用途，并与案外人何英民签订《房屋租赁合同》，何英民在履行该《房屋租赁合同》的过程中安装了电梯，丁海平亦对西安市浐河东岸“水岸东方”小区一期2号商铺三层阳台进行了封闭，工程花费50万元。何英民在进一步装修过程中发现涉讼房屋存在第三层纯属规划住宅性质用房，该商铺用电负荷仅为住宅照明用电，远远不能满足商业经营性质的用电负荷等问题，遂要求终止其于2012年6月6日与丁海平签订的《房屋租赁合同》。丁海平承认自己在购买该房屋中没有履行认真的审查，经过协商丁海平向何英民返还合同定金500万元，支付违约金500万元，返还电梯款85万元，共计1085万元。由于被告广福公司隐瞒涉讼房屋的真实情况，未向原告丁海平充分告知涉讼房屋1层为商业用房，2层为办公用房，3层为住宅这一重要事实。在丁海平为主张权利而进行的七次诉讼过程中，甚至在该院为妥善、彻底地解决双方纠纷主持调解的过程中，丁海平已经联系了设计部门，准备筹办教育培训机构，广福公司仍然继续隐瞒该事实，直至丁海平提出广福公司一直不能给其提供消防审批手续，申请法院调取消防审批手续时才发现涉讼房屋1层为商业用房，2层为办公用房，3层为住宅。《中华人民共和国合同法》第五十五条规定，“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）、具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权；（二）、具有撤销权的当事人自知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表示放弃撤销权。”丁海平自2012年11月2日与何英民解除双方之间的租赁合同之后，一直通过诉讼主张自己的权利，广福公司公司辩称当事人解除合同的时效是一年，认为原告丁海平曾在2013年提起诉讼，于2013年7月又撤回起诉，现在原告丁海平申请解除双方之间的合同，已经超过法定诉讼时效的主张不能成立。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见》第六十八条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”该院认为欺诈是指一方当事人故意实施某种欺骗他人的行为，并使他人陷入错误而订立的合同，其特点为：1、欺诈方故意陈述虚假事实或隐瞒真实情况；2、欺诈方客观上实施了欺诈行为。广福公司故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，属于缔约过程中的欺诈行为。原告丁海平因广福公司故意隐瞒涉讼房屋1层为商业用房，2层为办公用房，3层为住宅之事实，涉讼房屋无法满足全部作为商业经营使用的目的而与案外人何英民解除了所签的租赁合同，该院认为如果属于当事人一方的原因未能履行租赁合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致租赁合同未能履行的，丁海平应当将定金返还何英民。由于解除租赁合同系不可归责于丁海平的事由引起，即丁海平没有违约行为，过错不在丁海平，故不应适用定金罚则。原告丁海平主张其向何英民返还支付违约金500万元的诉讼请求，依法不能成立，原告丁海平可以另案处理。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”涉讼房屋实际一层为商业用房、二层为办公用房、三层为住宅，案外人何英民因此终止其与原告丁海平签订的《房屋租赁合同》，丁海平在与何英民“备忘”中保证的将涉讼房屋整体出租给何英民，否则支付50万元违约金的损失。何英民在丁海平向其返还定金500万元并支付支付违约金500万元，返还电梯款85万元之后，有条件地放弃了“备忘”中约定的违约金50万元。广福公司应当预见到其因违反合同可能造成的损失，由于广福公司在缔约过程中存在过错，违反诚信缔约的义务，应当对丁海平支付的违约金承担相应的赔偿责任。原告丁海平要求被告广福公司返还原告丁海平返还阳台封闭工程款50万元、支付电梯款85万元，于法有据，该院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条第一款之规定，遂判决：一、原告丁海平与被告陕西广福置业发展有限公司于2012年5月17日签订的《商品房买卖合同》予以解除；二、被告陕西广福置业发展有限公司于本判决生效后十日内返还丁海平购房款3000万元，并按中国人民银行同期贷款利率赔偿原告丁海平资金占用期间的利息（其中1000万元利息自2012年5月7日起计算至实际给付之日，2000万元利息自2012年6月5日计算至实际给付之日）；三、被告陕西广福置业发展有限公司于本判决生效后十日内向丁海平支付阳台封闭工程款50万元，并按中国人民银行同期贷款利率赔偿原告丁海平资金占用期间的利息（自2012年8月3日起计算至实际给付之日）；四、被告陕西广福置业发展有限公司于本判决生效后十日内向原告丁海平支付电梯款85万元，并按中国人民银行同期贷款利率赔偿原告丁海平资金占用期间的利息（自2012年11月2日起计算至实际给付之日）；五、被告陕西广福置业发展有限公司于本判决生效后十日内向原告丁海平支付违约金50万元，并按中国人民银行同期贷款利率赔偿原告丁海平资金占用期间的利息（自2012年11月2日起计算至实际给付之日）；六、驳回原告丁海平其余的诉讼请求。案件受理费265317元，由陕西广福置业发展有限公司承担（原告丁海平已预交，被告陕西广福置业发展有限公司随上述款项迳付原告丁海平）。本院二审审理期间，丁海平提交两份新证据：证据1.陕西蓝田楼宇电梯设备有限公司出具的《证明》一份，欲证明丁海平对购买广福公司的商品房进行装修并安装电梯，是经广福公司建议并介绍引荐电梯公司。证据2.《现场照片》共8张，欲证明广福公司隐瞒房屋用途，致使丁海平以商业用房出租给他人，造成承租人的经济损失，承租人采取极端手段向丁海平主张赔偿损失，在丁海平依法向承租人赔偿后，广福公司依法应予向丁海平赔偿。广福公司质证称，对该两份证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院二审查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，因双方对原审判决就案涉《商品房买卖合同》予以解除，广福公司返还丁海平购房款3000万元和相应利息的判项未提出异议，故本院对原审就此部分的判处予以确认。依据双方诉辩，并经双方确认，本案争议的焦问题：1.原审就案涉合同解除的违约责任认定是否正确；2.原审判令广福公司赔偿丁海平的各项损失是否妥当。关于原审就案涉《商品房买卖合同》解除的违约责任认定是否正确的问题。对此，广福公司辩称，不管是规划部门还是房屋主管登记部门均认为该房屋性质为商业性质，消防验收中的关于住宅和办公的定性并不能否定该房屋的性质为商业，故其不存在欺诈问题。本院认为，因原审法院调取的由建设单位广福公司、设计单位中国建筑西北设计研究院有限公司报送的《建筑工程施工图消防审核意见审批表》及西公消（建验）【2010】0120号《西安市公安消防支队建筑工程消防验收的意见书》，明确记载案涉房产：1层为商业用房，2层为办公用房，3层为住宅。而广福公司提交的证据又不能否定前述两份证据真实性、合法性，因此，广福公司上诉认为消防验收中关于住宅和办公的定性并不能否定案涉房屋为商业性质的理由不能成立。对于广福公司是否存在故意隐瞒案涉房产性质的情形问题，因上述《审批表》是广福公司与设计单位一并报审的，其对案涉房产的性质在签订《商品房买卖合同》之前应是明知的，但其在签约时并未将案涉房产的性质如实告知购房人丁海平，且其在诉讼期间还一直隐瞒消防验收审批的相关资料，致使一审法院依据丁海平的申请方在消防部门得以调取上述消防报审的资料，最终对案涉房产的性质得以查明。因此，原审认定广福公司构成故意隐瞒案涉房产性质重要事实的情形成立。又因双方签订的《商品房买卖合同》首部内容表明，丁海平所买案涉房产为“商业商品房”，《商品房买卖合同》第一条也明确该商品房为“商铺”，况且，依据查明的事实可知，广福公司对于丁海平购买案涉商品房是用于商业经营目的是明知的，但广福公司交付的案涉房产中的二、三层并非商业用途，与双方签订的《商品房买卖合同》的约定不符，致使丁海平购房用于经营目的不能实现，加之，广福公司存在故意隐瞒案涉房产性质重要事实的情节，故广福公司就《商品房买卖合同》的解除应承担根本违约责任。关于原审判令广福公司赔偿丁海平的各项损失是否妥当的问题。《中华人民共和国合同法》第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一的，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，由于广福公司故意隐瞒涉讼房屋的真实情况，未向丁海平告知涉讼房屋1层为商业用房，2层为办公用房，3层为住宅这一重要事实，从而导致双方签订的《商品房买卖合同》予以解除，因此，丁海平向广福公司主张违约损失赔偿的请求于法有据，本院依法予以支持。第一，对于丁海平向案涉房屋承租人赔付的500万元违约定金损失应否予以赔偿的问题。首先，对于丁海平与何英民之间的《租赁合同》终止后，丁海平向承租人支付500万元违约金的事实是否成立的问题。就此，丁海平提交的两张《银行回单》及何英民出具的《收条》，能够证明其于2012年11月2日通过银行向何英民转款1085万元，其中返还定金款500万元，支付违约金500万元，电梯费85万元。虽然广福公司辩称丁海平支付的500万元违约金是承出租双方串通，该违约金的支付是虚假的，但因其并未提交相应证据加以证明，依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，应认定丁海平向承租人支付500万元违约金的事实成立。其次，对于丁海平要求广福公司向其赔偿该500万元违约金经济损失应否予以支持的问题。就此，本院认为，依据《租赁合同》第三条第5项：“根据《担保法》之规定乙方（何英民）向甲方（丁海平）缴纳履约定金500万元。”之约定，何英民在签订《租赁合同》后，向定海平支付的500万元定金应是履约保证金。本案中所涉《租赁合同》的终止，又是因丁海平向何英民出租的房屋中的二、三层及相关设施不能用于商业经营，致使租赁合同的目的不能实现所致。而该租赁合同目的不能实现虽非出租人丁海平过错，但依据查明的事实可以认定，致使租赁合同目的不能实现是因租赁合同关系以外的第三人广福公司故意隐瞒案涉房产性质的过错所致。依据《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第一百二十二条规定：“因不可抗力、意外事件致使主合同不能履行的，不适用定金法则。因合同关系以外的第三人的过错，致使合同不能履行的，适用定金法则。受定金罚的一方当事人，可以依法向第三人追偿。”丁海平可以向广福公司主张其因受定金罚则给其造成的经济损失。据上，原审认为由于解除租赁合同系不可归责于丁海平的事由引起，即丁海平没有违约行为，过错不在丁海平，故不应适用定金罚则，进而认定丁海平要求广福公司赔偿500万元违约金损失的诉讼请求，依法不能成立，丁海平可以另案处理，显属不当，应予纠正。至于具体赔偿数额的认定问题，《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第一百二十一条规定：“当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超出部分，人民法院不予支持。”本案中，虽然丁海平已向租赁合同的承租人何英民赔偿了500万元违约金，但因租赁合同正常履行完毕，总租金为14416395.78元，故丁海平依法支付的违约定金最高应为2883279.16元（14416395.78元X20%）。因此，丁海平要求广福公司赔偿其违约定金损失500万元中的2883279.16元应予支持，对超付部分本院不予支持，就该超付部分，丁海平可以另案处理。第二，关于丁海平与案外人何英民于2012年5月15日签署“备忘”所涉50万元保证违约金如何处理的问题。依据“备忘”记载的内容应认定，该保证金应是订约定金。因丁海平在其将案涉房产购买后，依照上述“备忘”已与何英民签订了《租赁合同》，何况，《租赁合同》双方在协商解除《租赁合同》时，何英民也已经放弃了“备忘”中约定的违约金50万元。据上，原审判令广福公司向丁海平赔付该50万元违约损失，既无事实依据，也无法律依据，原审就此部分的判处显属不妥，应予纠正。第三，关于广福公司对丁海平支付阳台封闭工程款50万元和电梯款85万元损失应付赔偿的问题。对此，广福上诉认为封闭阳台及安装电梯为违法建筑，其不应承担赔偿责任。本院认为，虽然安装电梯依法需要审批，但因安装电梯的公司是经广福公司介绍，封闭阳台并非需相关行政部门的审批，而广福公司对案涉《房屋买卖合同》的解除应负根本违约责任，因此，原审判令广福公司向丁海平支付上述两项费用及相应利息并无不当。另外，关于广福公司认为违约金和损失的赔偿不能并存，原审判定其承担利息的违约金，自然不能就损失再另行提出要求的问题。本院认为，因双方签订的《房屋买卖合同》中并无违约金的相关约定，而本案所涉及的利息损失应为实际损失的一部分，故其该项抗辩理由不能成立。综上，丁海平、广福公司的上诉请求部分成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持西安市中级人民法院（2016）陕01民初3号民事判决第一、二、三、四、六项；二、变更西安市中级人民法院（2016）陕01民初3号民事判决第五项为“陕西广福置业发展有限公司于本判决生效后十日内向丁海平支付违约金损失2883279.16元，并按中国人民银行同期贷款利率赔偿原告丁海平资金占用期间的利息（自2012年11月2日起计算至实际给付之日）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费案件受理费265317元，由陕西广福置业发展有限公司承担235317元，丁海平承当30000元；二审案件受理费76805元（丁海平预交51352元，广福公司预交25453元），由广福公司承担46083元，丁海平承担30722元。本判决为终审判决。审判长 曹文军审判员 刘立革审判员 张润民二〇一七年六月二十七日书记员 张 瑞 更多数据：