（2017）苏0583民初1694号

裁判日期: 2017-06-27

公开日期: 2017-11-10

案件名称

昆山美联制衣有限公司与昆山肖恩现代家居用品有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

昆山市人民法院

所属地区

昆山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

昆山美联制衣有限公司,昆山肖恩现代家居用品有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十六条第一款，第九十七条，第二百三十一条

全文

江苏省昆山市人民法院民事判决书（2017）苏0583民初1694号原告（反诉被告）：昆山美联制衣有限公司，住所地昆山花桥镇顺杨村，统一社会信用代码：91320583783398747C。法定代表人：金向华，该公司总经理。委托代理人：石建明，江苏海联海律师事务所律师。被告（反诉原告）：昆山肖恩现代家居用品有限公司，住所地昆山花桥镇花安路2888号，统一社会信用代码：913205835593117588。法定代表人：耿峰，该公司总经理。委托代理人：高斌，江苏嘉昆律师事务所律师。原告（反诉被告）昆山美联制衣有限公司（以下简称美联公司）与被告（反诉原告）昆山肖恩现代家居用品有限公司（以下简称肖恩公司）房屋租赁同纠纷一案，本院于2017年1月18日受理后，依法适用简易程序由代理审判员何跃武独任审理，于2017年3月1日公开开庭进行了审理，后依法转为普通程序并组成合议庭于2017年6月22日公开开庭进行了审理。原告法定代表人金向华及其委托代理人石建明、被告肖恩公司法定代表人耿峰及其委托代理人高斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告美联公司提出诉讼请求：1、原、被告所签的两份厂房租赁合同自2016年8月4日起予以解除；2、被告返还原告房屋租金210000元及房屋租赁押金50000元，共计260000元；3、由被告承担本案诉讼费用。事实与理由，2015年4月1日及2015年8月18日，原告与被告分别签订了两份厂房租赁合同，用于原告生产服装的生产车间和储存仓库。生产车间合同租期自2015年5月1日至2018年4月30日，年租金395000元，并交付了50000元押金。储存仓库合同租期自2016年9月1日起算，租期三年，年租金75000元，合同签订后原告依约支付了厂房租金。然而在2016年5月17日，被告公司的喷漆车间发生火灾，殃及原告的存储仓库，导致原告财产损失，生产被迫停止，原告已不能实现厂房租赁的目的。在清理车间残剩物品后，原告2016年8月2日向被告发出通知，要求解除厂房租赁合同并要求被告返还租金。但被告仅退还了210000元，余款拒不退还。事后原告得知被告租赁房屋时向原告隐瞒了厂房未经消防验收的事实，被告将存有消防隐患的房屋出租原告使用，并导致原告不能实现合同目的，原告有权解除合同并要求被告退还租金。现双方未能协商一致，故原告起诉至法院。被告肖恩公司辩称，一、原、被告双方租赁合同实际解除日期为2016年10月31日，火灾未对原告生产造成实际影响，火灾发生后原告没有腾退房屋、交付房屋和钥匙，而是继续使用。后由于被告发现原告擅自转租，且对房屋进行擅自改建，有严重安全隐患，故被告向原告发出解除租赁合同的通知。二、原告在新的租赁期内实际租用时间为6个月，租金应为197500.20元，被告实际多退还了原告租金。三、原告承租厂房时，被告已充分告知其厂房情况，原告对于厂房未经过消防验收系明知，但一直使用至租赁合同解除之日。反诉原告肖恩公司提出诉讼请求：1、反诉被告支付反诉原告厂房租赁期间（即2016年5月至7月）的电费60054.50元；2、由反诉被告承担本案反诉费用。事实与理由，反诉原告与反诉被告于2015年4月1日、2015年8月18日签订了两份厂房租赁合同，根据合同约定每月电费由承租方承担，租赁期间，每月用电量由反诉原告与反诉被告共同抄表确定。现反诉原告已向电力公司代为缴纳2016年5月至2016年7月的电费，并将相应的发票开具反诉被告，但反诉被告拒绝向反诉原告支付电费。反诉被告美联公司辩称，认可欠缴的电费金额为52622.79元。经审理查明，2015年4月1日，原告美联公司（乙方）与被告肖恩公司（甲方）签订了一份厂房租赁合同（以下简称车间合同），约定被告将位于昆山市花桥镇花安路2888号厂房西面五间厂房租赁给原告使用，包括中间大棚的半边以及食堂，租赁物面积约2580平方米，租赁物的功能为服装加工，乙方需办理的全部手续由乙方按照政府有关规定申报，租赁物采取包租的方式，由承租方自行管理。合同约定租赁期限为三年，自2015年5月1日起至2018年4月30日止。2015年3月28日至2015年4月30日期间为免租期免付房租。从2015年5月1日起开始计租，乙方先期交5万元押金，第一年租金在2015年4月6日前交清，以后每年4月1日付清，不含税年租金为395000元，甲方开收据给乙方，如需要发票，则乙方需要承担税金。甲方原有一台400K**变压器，每月电费由承租方承担。合同对于转租约定为，经过出租房书面同意，承租方可将租赁物的部分面积转租，但转租部分的管理工作由承租方负责，包括向转租户收取租金等，同时约定，转租期限不得超过承租方对出租方的承租期限，转租租赁物的用途不得超过合同约定的用途，承租方应在转租合约中列明，倘承租方提前终止本合同，承租方与转租户的转租租约应同时终止等。合同中对于防火安全、装修条款、合同解除等亦作了约定。2015年8月18日，原、被告双方又签订一份厂房租赁合同（以下简称仓库合同），约定被告将位于昆山市花桥镇花安路2888号东面办公室后面第一间仓库租赁于承租方使用，功能为服装成品存放，租期三年，从2015年8月19日起至2018年8月18日止，租金从2015年8月19日起计租，第一年租金在2015年8月20日前交清，以后每年7月18日付清，不含税年租金为75000元，合同约定仓库不得转租。此外，该合同的其他约定同车间合同。审理中，原、被告双方确认仓库合同自2015年9月1日起开始计租。车间合同与仓库合同签订后，原告已向被告支付了车间合同第一年度租金395000元及押金50000元、仓库合同第一年度租金75000元；车间合同第一年租期到期后，原告又支付了第二年度租金395000元。另查明，审理中原、被告双方提交了涉案厂房的厂区分布图，根据分布图以及原、被告双方庭审中确认，原告通过车间合同实际承租的厂房为厂区西面六间厂房及东面食堂，其中西面最北边一间厂房又由原告转租给案外人金更新经营干货。原告通过仓库合同实际承租的厂房为东面由南向北第二间、第七间仓库。其中该厂区东面由南向北第三、四、五间仓库由被告肖恩公司自行使用。原告租赁涉案厂房期间，2016年5月17日17时02分，涉案厂房发生火灾，根据消防大队火灾事故认定书，此次火灾造成肖恩公司设备、办公用品等受损，同时造成好孩子集团有限公司的建筑、美联公司的面料、辅料、成品、昆山科尔源仪器仪表有限公司设备、成品、半成品等受损，无人员伤亡。经调查，对火灾原因认定为，该起火灾起火部位在肖恩公司喷漆车间内水帘柜南侧水泵位置，火灾原因为可排除外来火源或遗留火种引燃周边可燃物引发火灾的可能性；不排除由水帘柜南侧水泵电机连接端子因接触不良，产生过热经导线绝缘层延燃引起火灾的可能性。审理中，本院调取了公安机关对涉案厂房的消防检查记录，2015年10月22日、2016年4月22日公安机关两次对厂房进行了消防检查认定不合格并责令原告整改，但此后原告并未整改。再查明，原告称火灾导致其无法正常经营，故2016年7月20日原告从其承租的西面由南向北五间车间以及东面的两间仓库中搬出，西面最北边的车间由次承租人金更新租用故未搬出。2016年8月2日，原告向被告寄送终止厂房租赁合同通知，表明由于归公司于2016年5月17日下午发生火灾，造成原告公司租赁的仓库及食堂烧毁，现已不适合进行服装生产，同时被告不具备服装生产所要求的消防资质，原告已于2016年7月20日搬迁结束，原告要求在2016年8月4日起解除厂房租赁合同，同时在一个星期内返还多交部分房租。2016年8月6日该通知被退回，退回原因为拒收。原告另提交了其与被告法定代表人耿峰之间的微信记录，2016年8月4日原告通过微信将终止厂房租赁合同拍照发给被告，被告未回复。被告称未收到上述通知，其认为原告直至2016年10月31日被告向原告发出关于厂租合同违约的通知后才搬出。该通知中被告称原告未按约支付房租，且未经许可转租厂房并改变用途，存在安全隐患，故要求收回厂房。原告称并未收到过该份通知，故对此不予认可。原、被告就涉案厂房租赁合同产生纠纷后，被告已于2016年5月退还了租金210000元。关于涉案厂房西面最北边的车间的租赁情况，原告从被告处承租后，2015年5月13日与案外人金更新签订了厂房租赁协议，将该间厂房转租给金更新，租赁期限自2015年5月20日至2018年5月20日，租金为每年55000元，金更新称其自2015年5月20日承租后一直未搬，原告在发生火灾后一个月左右搬离，此后该车间由案外人尹雪峰承租，其又与尹雪峰签订房屋租赁合同继续承租该车间使用至今。根据原告补充提交的合同，2016年10月23日，被告肖恩公司与案外人尹雪峰签订厂房租赁合同，被告将西面厂房出租给尹雪峰使用，租期自2016年9月1日至2019年8月30日，年租金395000元。审理中被告认可该合同系补签。2016年11月7日，龚静洁（系尹雪峰妻子，合同抬头甲方处载明为尹雪峰）与金更新就西面最北边厂房签订租赁合同，租期2016年9月1日至2017年8月30日。又查明，原告承租被告厂房后，其用电电费均是由被告先行缴纳给电力公司，再有被告与各分电表用户分别抄表结算，并由被告开具发票给分电表用户。审理中被告提交了一张与原告双方确认的抄表明细，其中载明2016年4月、5月、6月、7月原告用点数。对于被告提交的三张开票日期为2016年8月10日的电费增值税专用发票，原告予以认可并确认尚未支付，其中分别载明2016年5月电费17125.95元、2016年6月电费20984.20元、2016年7月电费14512.64元。对于被告提交的开票日期为2016年9月1日，金额为7431.71元的增值税专用发票，原告不予认可，原告认为系2016年9月份被告自行发生的费用，庭审中被告陈述称该张发票系2016年8月份用电电费。上述事实有原、被告之间的厂房租赁合同、租金支付凭证、厂区分布图、火灾事故认定书、消防检查材料、终止厂房租赁合同通知及邮寄凭证、微信记录、被告寄送的通知书、情况说明、案外人尹雪峰、金更新之间的租赁合同、用电抄表明细、电费增值税专用发票及当事人陈述等予以证实。本院认为名原告美联公司与被告肖恩公司之间签订的车间合同及仓库合同系双方当事人真实意思表示，合同内容并未违反法律、行政法规规定，虽涉案厂房未通过消防验收，但原告在承租后就对该情形明知且未提出过异议，故原、被告双方之间的两份厂房租赁合同依法成立有效，双方均应恪守履行。在原告承租期间，2016年5月17日涉案厂房发生火灾导致厂区仓库被烧毁且原告公司的生产材料、产品等受损，火灾发生导致原告无法继续租赁厂房，厂房租赁合同目的无法得以实现，故原告搬离并要求解除合同的诉讼请求本院予以支持。对于合同解除时间，原告称其2016年7月20日前搬迁结束并向被告提出2016年8月4日解除合同，被告不予认可。本院认为，根据原告的终止厂房租赁合同通知及其邮寄凭证，原告2016年8月2日作出该份解除通知并寄送给被告，但该邮件因被告拒收而被退回。而2016年8月4日原告在微信上也已向被告发送了该解除通知，被告虽未回复但已收悉。另外，根据涉案厂房其中一车间的次承租人金更新所述，原告在火灾发生后一个月左右搬离。而被告确系在2016年10月23日通过补签租赁合同方式，将原告原承租的涉案厂房出租给了案外人尹雪峰，租期自2016年9月1日起计算。故综上所述，本院对被告抗辩所称原告2016年10月底方才搬离的主张不予认定，本院以被告实际收到原告解除通知之日即2016年8月4日认定为原、被告间租赁合同的解除日期。对于原告要求被告退还自2016年5月17日发生火灾之后的房屋租金，本院认为，被告肖恩公司厂房发生火灾，原告因不可归责于其自身的原因无法继续承租涉案厂房，被告肖恩公司作为侵权方应赔偿原告火灾发生后至合同解除前的房租损失，原告已将该部分房租提前支付被告，故被告应予以返还。据此，本院认定被告应将收取的原告2016年5月17日至2017年4月30日期间的车间租金377685元（395000元*349/365），及2016年5月17日至2016年8月31日期间的仓库租金21986元（75000元*107/365），共计399471元予以退还。被告火灾后已退还210000元，剩余租金189671元及押金50000元应予以退还。对于被告反诉主张的2016年5月、6月、7月电费，根据抄表明细及增值税发票，该三个月原告发生的电费约52622.79元，该费用原告尚未缴纳，故本院认定原告应支付被告2016年5月、6月、7月电费52622.79元。该费用在被告返还原告的房租中予以抵扣，故被告应退还原告房租为187048.21元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第二百三十一条之规定，判决如下：一、被告昆山肖恩现代家居用品有限公司退还原告昆山美联制衣有限公司租金189671元及押金50000元，共计239671元，于本判决生效后十五日内履行完毕。二、原告昆山美联制衣有限公司支付被告昆山肖恩现代家居用品有限公司代缴的电费52622.79元，于本判决生效后十五日内履行完毕。三、上述第一项、第二项相互抵扣，被告昆山肖恩现代家居用品有限公司退还原告昆山美联制衣有限公司187048.21元，于本判决生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。本诉案件受理费5200元，由被告昆山肖恩现代家居用品有限公司负担，反诉案件受理费651元，由原告昆山美联制衣有限公司负担，该费用已分别由原、被告交至本院，本院不再退还。该两项费用相抵扣后，由被告昆山肖恩现代家居用品有限公司在履行本判决时将抵扣后的4549元支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审　判　长　　何跃武人民陪审员　　郭静芳人民陪审员　　陆　芳二〇一七年六月二十七日书　记　员　　颜晓龙附：《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。来源：百度“”