（2017）京01民终4760号

裁判日期: 2017-06-27

公开日期: 2017-07-14

案件名称

北京华宇嘉业房地产经纪有限公司与北京四海君成贸易有限公司居间合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第一中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

北京华宇嘉业房地产经纪有限公司,北京四海君成贸易有限公司

案由

居间合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条

全文

北京市第一中级人民法院民事判决书（2017）京01民终4760号上诉人（原审原告）：北京华宇嘉业房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区大成路28号院3号楼4层471。法定代表人：韩梦华，总经理。委托诉讼代理人：万桦，女，1991年1月28日出生。委托诉讼代理人：黄东来，男，1981年12月20日出生。被上诉人（原审被告）:北京四海君成贸易有限公司，住所地北京市门头沟区西老店新建小区27排4号。法定代表人：乔玉军，经理。委托诉讼代理人：朴继刚，男，1971年11月21日出生。上诉人北京华宇嘉业房地产经纪有限公司（以下简称华宇嘉业公司）因与被上诉人北京四海君成贸易有限公司（以下简称四海君成公司）居间合同纠纷一案，不服北京市门头沟区人民法院（2017）京0109民初1003号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月7日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华宇嘉业公司上诉请求：1、依法撤销一审判决，查清事实重新审核和认定，依法改判；2、一、二审案件诉讼费用由四海君成公司负担。其主要上诉事实和理由是：一、一审法院判决��定事实错误。一审法院认为华宇嘉业公司提交的证据难以证实华宇嘉业公司向四海君成公司提供A504号房屋业主的联系方式以及公司实际承租了涉案房屋的情况。但在本案庭审中以及华宇嘉业公司提交的证据来看，华宇嘉业公司一直与四海君成公司的代理人朴××联系并谈判涉案房屋的最低价格以及签约条件，四海君成公司提供的证人以及华宇嘉业公司提交的证据均显示朴××作为四海君成公司的代理人进行了看房、商榷价格等行为，华宇嘉业公司基于信任，才一直和代理人进行沟通交流。居间行为中，不能仅仅以提供业主联系方式作为居间的全部内容，而是要结合整个交易行为对居间行为进行认定。华宇嘉业公司一直与涉案业主谈判争议房屋的最低价格等签约条件，这是居间服务中最重要的服务内容，这也是华宇嘉业公司提供交易机会最重要的条件。四海君成公司��多次实地查看争议房屋并积极主动询问华宇嘉业公司争议房屋的配套设施以及进驻手续等，均为利用了华宇嘉业公司的居间服务行为。在庭审中，四海君成公司第一次表述为通过争议房屋中业主留下的联系方式进行联系业主的行为。在一审法院公布完毕与业主的录音后又改述为通过中铁创业大厦的招商部得知业主的信息。前后表述不一，无法判定四海君成公司是通过何种途径取得的业主联系方式。一审法院认为，现有证据难以证实四海君成公司实际承租了涉案房屋。华宇嘉业公司证人证明四海君成公司的代理人朴××承认四海君成公司的老板已经给付涉案房主定金。四海君成公司的官方招聘网站以及百度查询等方面均显示工作地点为争议房屋。华宇嘉业公司在2017年4月10日，去争议房屋寻找朴××经理，被告知稍等，后被询问目的后拒绝安排见面。四海君成��司辩称与实际承租房屋的北京盛海鸿程电子商务有限公司（以下简称盛海鸿程公司、尚未注册）为业务往来的合作关系。四海君成公司的代理人也在争议房屋实际办公。因此，华宇嘉业公司认为四海君成公司已经间接实际进驻争议房屋。二、一审判决适用法律错误。四海君成公司明知华宇嘉业公司提供的所有居间行为为其生存之本，仍加以恶意利用，给华宇嘉业公司造成了损失。四海君成公司针对华宇嘉业公司的上诉理由答辩称：四海君成公司并没有承租中铁创业大厦A504号房屋。华宇嘉业公司于4月10日到争议房屋找朴××，朴××在那里是因为四海君成公司的老板乔××让朴××临时去帮忙负责招聘的事情。租赁中铁创业大厦A504号房屋的是盛海鸿程公司，和四海君成公司有业务关系。朴××从来没有说过四海君成公司法定代表人交给业主2万元定金��朴××和华宇嘉业公司业务员刘某之间的微信和电话记录中均没有相关记载。四海君成公司联系了好多中介，具体四海君成公司的法定代表人是从哪里联系的业主朴××也不清楚，朴××去帮忙招聘的时候了解到盛海鸿程公司是通过中铁创业大厦的招商部租赁的这个房子。华宇嘉业公司向一审法院起诉请求：要求四海君成公司给付居间服务费24768元。一审法院认定事实：2016年10月至11月期间，朴××与华宇嘉业公司签订《房屋承租委托协议及看房确认书》两份，其中约定：“承租方（甲方）为四海君成公司，居间方（乙方）为华宇嘉业公司，甲方于2016年10月18日在乙方的业务人员刘某的带领下看过乙方居间介绍的房源，……一、经甲、乙双方确认，甲方委托乙方提供居间服务，乙方为甲方提供的居间服务内容为：1、乙方根据甲方的要求提供出租房屋信息，并带领其实际参观看房；2、乙方协助甲方与出租方签署有关房屋的《租赁合同》；二、……居间服务费在甲方与乙方介绍的出租方签署《租赁合同》或交纳租房定金时一同支付给乙方；三、甲方义务：其本人、配偶、亲属、朋友均不得私下对经由乙方居间带看的房屋直接承租，亦不得私下再通过其他中介机构（含个人）对该房屋进行承租；四、乙方义务：依法从事居间服务工作；利用自身的信息资源、媒体广告为甲方寻找潜在的可供出租的房源；协助与潜在出租方协商洽谈，以促成签约；五、如甲方违反本确认书第三条约定，私下承租乙方居间带看的房屋，甲方应以实际成交月租金或本协议表明租金价格中的高者为限向乙方支付违约金，作为对乙方提供相关信息及付出劳动的补偿；甲方应于接到乙方书面通知之日起三日内一次性将上述费用支付给乙方。否则，乙方有保留追加甲方责任的权利。……”甲方处有朴××字样的签名，未加盖四海君成公司的公章，乙方处显示有华宇嘉业公司的合同专用章。2016年11月26日，业主张×与华宇嘉业公司签订《钥匙保管收付书》，显示张×是北京市石景山区苹果交通枢纽商务区A座504号房屋的所有权人，因委托华宇嘉业公司出租上述房屋，现将上述房屋的钥匙委托该公司保管，委托期限自2016年11月26日至2017年2月25日。一审法院另查，华宇嘉业公司未获得A504号房屋的独家代理权。对于双方当事人没有争议的上述事实，该院予以确认。一审中，四海君成公司主张，关于上述两份《房屋承租委托协议及看房确认书》，其中一份显示“具体所看房屋：中铁创业大厦A403#、503#、504#、1109#”，时间为2016年10月18日；另一份显示“具体所看房屋：中铁创业大厦504#、503#”，时间为2016年11月29日，其中朴××的签字属实，但503#、504#、1109#房屋其都没有看过，当时乙方处没有显示华宇嘉业公司的合同专用章，日期也是后补的。华宇嘉业公司主张，其公司提供了居间服务，四海君成公司跳过其公司与业主直接签约，并提交如下证据：1、微信聊天记录，系华宇嘉业公司工作人员刘某与四海君成公司工作人员朴××于2016年10月至2016年12月期间的聊天记录，其中显示2016年11月30日，朴××“老板说价格不合适，我们老板上个月就跟504业主沟通过，他门上贴过广告”；刘某“中铁这边的房子现在就这几套，要不哥你这边给我个您能接受价格，带装修的，我跟业主聊聊”；朴××“我们老板说他找业主沟通吧”；刘某“那好吧，有便宜合适的房子再联系哥吧，谢谢哥，费心了”；2016年12月3日，朴××“我们正在商量，没有签约！”；刘某“哥这事我已经不管了”。2、录音资料，证明华宇嘉业公司带四海君成公司看房、提供居间服务的事实。3、申请证人刘某出庭作证。刘某当庭陈述，其是华宇嘉业公司选址顾问；其曾带着朴××等人看过房，第一次是2016年10月18日，对方是朴××、他的老板和一个男助理，第二次、第三次对方是朴××、他的老板和一个女助理，第二次看房时间是11月29日，第三次看的是A504号房屋；A503号房屋确实没有带对方看过；签署看房确认书是在看房之后，当时其要求对方老板签署，但对方称朴××就可以代表公司。4、网页打印件，其中赶集网的北京企业名录中四海君成公司页面显示联系人为朴经理，公司地位为北京市石景山区苹果园南路28号中铁创业大厦A座504号，联系电话为159XX****XX，公司网站为XXXXXXXX。赶集网的四海君成公司招聘信息页面显示更新时间为2017年2月4日，联系电话为130XX****XX，朴经理，工作地点为北京苹果园南路28号中铁创业大厦A504号。经质证，四海君成公司对证据1的真实性认可，但称华宇嘉业公司带看诉争的A504号房屋之前并未告知其公司具体房号，其公司老板在此前已经与A504号房屋业主沟通过了；对证据2，认为不够完整；对证据3，称证人所述的女助理是老板的朋友，华宇嘉业公司只带看过两次房屋，A504号房屋是最后一次看的，其公司没有义务告知对方是否看过上述房屋；对证据4的真实性认可，但主张其公司并未到A504号房屋办公，因另一公司尚未办理下来执照，借用其公司的名字发布的招聘信息，两个公司并非同一法定代表人，之前可能有业务往来。华宇嘉业公司就其主张的A504号房屋系四海君成公司实际承租的情况未提供其他证据证实。四海君成公司主张华宇嘉业公司工作人员是在欺骗和隐瞒的情况下让��公司签署的《房屋承租委托协议及看房确认书》，并申请证人高×出庭作证，高×当庭陈述其是四海君成公司的市场总监；2016年冬某日，某中介公司带着看房，其陪同朴××和乔先生前往看的中铁创业大厦A403号房屋，后来中介公司人员要求签一个单子，朴××签字的时候只露出了签名的部分，其余部分拿夹子挡住了。经质证，华宇嘉业公司对证人证言的真实性没有异议，证明目的有异议。四海君成公司称未承租A504号房屋，现其公司在注册地北京市门头沟区西老店新建小区27排4号办公。为查明案件事实，该院与张×电话联系，其称系A504号房屋业主，上述房屋已经出租，是与高×个人签订的合同，高×是通过中铁创业大厦的招商部与其联系的；其当时委托了很多中介，华宇嘉业公司是其中之一，其不认识乔××，也不清楚四海君成公司；其不在北京，现在上述房��的具体用途其不清楚。该院又到中铁创业大厦进行调查，当时A504号房屋内有多人在办公，工作人员称其公司的名称为盛海鸿程公司，法定代表人为高×；该院又至该大厦的物业公司中铁建设集团物业管理有限公司进行调查，工作人员表示经查询，A504号房屋的业主为张×，未登记房屋承租人情况。一审法院认为,居间合同是指居间人向委托人提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，双方签订的《房屋承租委托协议及看房确认书》具有居间合同性质。虽然双方就《房屋承租委托协议及看房确认书》的签订时间及其中手写字迹的填写时间存在分歧，但双方均认可签订确认书及华宇嘉业公司为四海君成公司带看房的事实，故该院对该《房屋承租委托协议及看房确认书》的真实性予以认可。关于《房屋承租委托协议及看房确认书》中“其本人、��偶、亲属、朋友均不得私下对经由乙方居间带看的房屋直接承租，亦不得私下再通过其他中介机构（含个人）对该房屋进行承租”的约定，该约定属于居间合同中常有的禁止跳单格式条款，意在防止四海君成公司利用华宇嘉业公司提供的房源信息却“跳”过华宇嘉业公司承租房屋，从而使华宇嘉业公司无法得到应得的佣金。因此，华宇嘉业公司请求权的基础能否成立，关键在于是否有充分证据证明四海君成公司实质利用了华宇嘉业公司提供的房源信息、机会等条件。首先，从双方提交的证据及该院调查情况来看，现有证据难以证实华宇嘉业公司向四海君成公司提供A504号房屋业主的联系方式以及四海君成公司实际承租了涉案房屋的情况。其次，华宇嘉业公司认可A504号房屋业主并未独家委托其公司出租涉案房屋，故四海君成公司完全可以通过其他途径获得该房源信息��并有权选择合适的方式促成租赁合同成立。最后，带看房屋并不是居间服务内容的全部，作为承租人，在接受带看之后，也可以根据居间方提供的服务水平进行选择。综上，现有证据不足以证实四海君成公司存在恶意“跳单”行为，不构成违约，该院对华宇嘉业公司的诉讼请求不予支持。综上所述，该院依据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回华宇嘉业公司的诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院结合一审卷宗的证据材料及开庭笔录，经二审审理，对一审判决所查明的本案事实予以确认。上述事实，并有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。本院认为，居间合同是指居间人向委托人提供订立合同的媒介服务，委托人支付��酬的合同。本案中，双方签订的《房屋承租委托协议及看房确认书》具有居间合同性质，双方均认可签订确认书及华宇嘉业公司为四海君成公司带看房的事实，但四海君成公司是否实质利用了华宇嘉业公司提供的房源信息、机会等条件但未通过华宇嘉业公司和业主签订了租房合同：首先，从双方提交的证据及一审法院调查情况来看，现有证据难以证实华宇嘉业公司向四海君成公司提供A504号房屋业主的联系方式以及四海君成公司实际承租了涉案房屋的情况；其次，华宇嘉业公司认可A504号房屋业主并未独家委托其公司出租涉案房屋，故四海君成公司完全可以通过其他途径获得该房源信息，并有权选择合适的方式签订租赁合同；再次，带看房屋并不是居间服务内容的全部，作为承租人，在接受带看之后，也可以根据居间方提供的服务水平进行选择。综上，华宇嘉业公司关于四海君成公司存在恶意“跳单”行为的上诉理由证据不足。综上所述，华宇嘉业公司上诉理由不能成立，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费420元，由北京华宇嘉业房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长　　张辉审判员　　邵普审判员　　刘慧二〇一七年六月二十七日书记员　　万晶