（2017）鲁0103民初3364号
裁判日期: 2017-06-27
公开日期: 2017-08-04
案件名称
中海物业管理有限公司济南分公司与李学海物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
济南市市中区人民法院
所属地区
济南市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中海物业管理有限公司济南分公司,李学海
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款
全文
山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0103民初3364号原告：中海物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市。负责人：常云安，总经理。委托诉讼代理人：刘敏，山东天俊律师事务所律师。被告：李学海，男，1972年9月12日生，汉族，无业，住济南市原告中海物业管理有限公司济南分公司（以下简称“中海物业公司”）与被告李学海物业服务合同纠纷一案，本院于2017年4月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中海物业公司负责人常云安的委托诉讼代理人刘敏、被告李学海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中海物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业服务费7060元，违约金6981.46元，共计14041.46元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告与济南中海地产投资有限公司于2013年3月签订购房合同购买位于中海国际社区铂宫区的7号楼1单元602室，同时，原、被告签订了《中海国际社区前期物业服务协议》，该物业服务协议约定：物业服务费按1.98元/月每平方米计算；被告交纳物业服务费的时间，首次以入住交楼时开始计算一次性预交半年的物业管理服务费（六个月）及相关费用，业主空置房物业管理费按全额标准收取；物业服务费按季度交纳，被告应在每季度首月的10日前（遇节假日则顺延）预交本季度物业服务费，逾期交纳则自逾期之日的次月1日起，每日按应缴费用的0.3%收取违约金。该房产经实测面积为178.18平方米，原告依合同约定为小区提供了物业服务，同时被告也接受了服务。但被告一直拖欠原告自2015年5月1日至2016年12月31日期间的物业服务费7060元，违约金6981.46元，共计14041.46元。原告经多次催收，被告拒不交纳，为了维护自身的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告李学海辩称，原告中海物业公司未尽到相关的职责，被告楼上的装修破坏了楼层地面，影响了楼房质量与安全，但原告没有尽到协调监管义务。本院经审理认定事实如下:2013年3月27日，被告李学海与济南中海地产投资有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告李学海购买位于济南市市中区中海国际社区铂宫区7号楼1单元602室，该房屋建筑面积为178.18平方米。同日，原、被告签订《中海国际社区前期物业服务协议》，该物业服务协议约定：高层住宅用房的物业服务费按1.98元/月每平方米计算；被告应于《商品房买卖合同》约定的房屋交付之日起交纳物业管理服务费，房屋提前交付的，按实际交付之日开始交纳。首次入住交房时需向原告中海物业公司一次性预交半年的物业管理服务费（六个月）及相关费用。业主空置房物业管理费按全额标准收取；物业管理服务费按季度交纳，应在每季度首月的10日前（遇节假日则顺延）预交本季度物业服务费，逾期交纳，自逾期之日的次月1日起，每日按应缴费用的0.3%收取违约金；本协议期限自合同约定入住之日起至首次交付业主后3年止。涉案房屋于2014年10月底交付。对有争议的证据和事实，本院认定如下：被告李学海主张其楼上702室业主在装修时将楼板地面凿开，影响了房屋质量，原告中海物业公司没有尽到相应监管责任。被告要求原告提供相应的证据材料用于维权，但原告也没有配合。对此，被告提交一组照片证实其上述说法。原告中海物业公司辩称，被告提交的照片证据中已经加盖了原告的公章，可以证明原告已经应被告的要求提供了相关的证据。原告已尽到相关的物业服务义务和监管职责。原告中海物业公司要求被告李学海交纳自2015年5月1日起至2016年12月31日止，共20个月，按建筑面积178.18平方米乘以1.98元每月每平方米计算的物业服务费共计7060元；因被告拖欠物业费，按照合同约定应支付违约金，以欠缴的物业费用为基数，按日千分之三分季度计算为6981.46元。被告李学海辩称，对上述物业费的计算方式没有异议，但被告的问题得不到解决，现不同意交纳；对违约金有异议，不同意交纳。本院认为，原、被告于2013年3月27日签订的前期物业服务合同，系双方当事人的真实意思表示，不违法法律法规的强制性规定，合法有效。原、被告均应按照合同约定履行各自的义务。自被告入住涉案房屋至今，涉案小区一直由原告中海物业公司提供物业管理服务，被告李学海也接受了原告提供的服务，既然原告已经对该小区履行了其相应的管理义务，被告就应当交纳相应的物业管理费用，对原告要求被告交纳拖欠的物业服务费的请求，本院予以支持。关于被告主张其不交纳物业费的原因系其楼上装修破坏了楼层地面，影响了楼房质量与安全，原告没有尽到协调监管义务。但被告提交的照片证据不足以证实其上述主张，对此本院不予采纳。另外，本院认为，由于物业公司所提供的物业服务具有公共性，关系到小区全体业主的切身利益，如果允许个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费，就会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，造成服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，导致物业服务区域内的环境卫生、绿化、公共秩序等持续恶化，影响业主正常生活的，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业费。但是从被告的陈述及提交的证据来看，尚不足以证明原告的物业服务存在重大瑕疵。故被告不交纳物业费的理由不能成立，本院不予采信。现原告要求被告李学海支付自2015年5月1日至2016年12月31日期间的物业服务费7060元，合法有据，本院予以支持。关于原告主张的违约金，本院认为，根据被告的陈述，说明原告提供的物业服务尚有不足之处，原告作为物业服务企业应与业主和谐相处，为小区业主提供优质的物业服务，创造优美的生活环境。对于违约金，虽在双方签订的前期物业服务合同中有明确约定，但原告未举证证明因被告未及时支付物业费给其造成了实际损失，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、国务院《物业管理条例》第七条第五项之规定，判决如下：一、被告李学海于本判决生效之日起10日内给付原告中海物业管理有限公司济南分公司2015年5月1日至2016年12月31日期间的物业服务费7060元。二、驳回原告中海物业管理有限公司济南分公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费150元，减半收取75元，由被告李学海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 张译文二〇一七年六月二十七日书记员 徐小然 关注公众号“”