（2017）豫07民终1222号
裁判日期: 2017-06-27
公开日期: 2017-08-16
案件名称
阮定美、王磊磊房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省新乡市中级人民法院
所属地区
河南省新乡市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
阮定美,王磊磊
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫07民终1222号上诉人（原审原告）：阮定美，女，汉族，1969年3月14日出生，住浙江省上虞市。委托诉讼代理人：张保红，新乡市��旗区148法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：王磊磊，女，汉族，1986年7月9日出生，住河南省辉县。上诉人阮定美因与被上诉人王磊磊房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省新乡市红旗区人民法院（2016）豫0702民初2432号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人阮定美的委托诉讼代理人张保红、被上诉人王磊磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。阮定美上诉请求：依法撤销一审判决，一、二审诉讼费由王磊承担。事实与理由：谢峰明明知已无权处分案涉房屋仍与王磊磊签订租房协议，该协议应属无效。现案涉房屋租赁价格应该是每月7000元，谢峰明故意以低价租给王磊磊，损害了阮定美的合法权益，王磊磊应按每月7000元从2015年5月开始向阮定美支付房租。王磊磊辩称，2015年4月26日王磊磊与谢峰明签订合同时并不知道谢峰明与阮定美离婚。合同签订后王磊磊向谢峰明交纳了2015年4月至2016年4月房屋租赁费。2015年11月份阮定美拿着房证要求王磊磊腾房，因合同未到期王磊磊未同意。2017年2月份我已经从案涉房屋中搬出，期间占用房屋的租赁费仍应按合同约定价格交纳，而不应按每月7000元交纳租赁费。阮定美向一审法院起诉请求判令：王磊磊返还位于新乡市红旗区辉龙阳光城名苑3号楼1层西数1户的房屋；赔偿阮定美经济损失84000元（庭审中明确自2015年5月起为至执行完毕止，按照每月7000元计算）并承担本案诉讼费。一审法院查明，2015年4月26日，王磊磊与谢峰明签订租房协议一份，约定王磊磊租赁位于新乡市辉龙阳光城名苑1层西1号房（经双方确认为本案涉案房屋），租期自2015年5月10日起至2018年4月9日止，租金为每年50000元，每年4月15日交下年房租，押金6000元，合同还约定了其他有关内容。后王磊磊称其向谢峰明支付租金至2016年4月底，之后未再缴纳房租。另查明，2014年11月3日，新乡市中级人民法院作出（2014）新中民四终字第318号民事判决书，判决内容中包涵准予阮定美与谢峰明离婚，涉案辉龙阳光城名苑3栋1层西户的房屋归归阮定美所有，该判决书于2014年11月7日送达双方当事人并已发生法律效力。2015年5月4日，阮定美将上述房产办至其个人名下。一审法院认为，不动产以登记作为公示，本案中阮定美经生效判决确认于2014年11月7日取得了涉案房屋的产权，但其办理权属登记的时间为2015年5月4日，故王磊磊与谢峰明签订租房协议时不能认定王磊磊明知或者应当知道谢峰明已经没有涉案房产的处置权利，且阮定美也未举证证明王磊磊与谢峰明之间存在恶意串通等情形，故王磊磊与谢峰明之间签订的租赁协议应属有效协议，阮定美要求王磊磊搬出的诉讼请求，不能成立，不予支持，但因涉案房屋产权已经归阮定美个人所有，依据合同法规定，租赁物在租赁期发生所有权变动的，不影响租赁的效力，双方应当继续履行租房协议。故协议约定的租金也应自其取得产权之日起归其所有，因王磊磊已经向谢峰明支付租金至2016年4月底，故自此时间之前的租金损失，阮定美应当向谢峰明主张，自此时间之后，王磊磊应当将租金按时支付给阮定美。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、王磊磊于本判决生效之日起十日内向阮定美缴纳自2016年5月起至2017年4月15日的租金50000元。二、驳回阮定美的其他诉讼请求。案件受理费2000元，双方各承担1000元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审期间王磊磊称已于2017年2月从案涉房屋中搬出，将房屋腾空，但未提交2017年2月搬出房屋的证据。阮定美认可王磊磊腾空房屋的事实，主张2015年5月至2017年3月王磊磊占用房屋期间的租金，按月租金7000元计算。二审经审理查明的其他事实与原审认定一致。本院认为，案涉房屋的租赁合同签订时间为2016年4月26日，阮定美经离婚生效判决于2014年11月7日取得房屋所有权，并于2015年5月4日办理房屋产权证，阮定美无证据证明王磊磊在与谢峰明签订合同时存在恶意串通，损害阮定美利益的情况，故阮定美以此主张租赁合同无效的理由不能成立。因二审中，王磊磊已从案涉房屋中搬出，阮定美亦表示认可，故对阮定美要求王磊磊返还房屋的诉讼请求本院不予支持。根据案涉房屋租赁合同约定，租赁期自2015年5月10日至2018年4月9日止，租金为每年50000元，在合同履行期间至王磊磊搬出案涉房屋，阮定美无证据证明双方就房屋租金变更达成一致，故2016年5月至2017年3月期间的房屋租金仍应按每年50000元计算。综上，阮定美上诉理由不能成立，本院不予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由王磊磊负担。本判决为终审判决。审判长 赵霞审判员 王华审判员 贾威二〇一七年六月二十七日书记员 刘冬 来源：百度搜索“”