（2016）京01民终1566号

裁判日期: 2017-06-27

公开日期: 2017-07-03

案件名称

徐妍与北京鲁能物业服务有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第一中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

徐妍,北京鲁能物业服务有限责任公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第一中级人民法院民事判决书（2016）京01民终1566号上诉人（原审被告）:徐妍，女，1974年9月25日出生。被上诉人（原审原告）:北京鲁能物业服务有限责任公司，住所地北京��西城区西单北大街111号911室。法定代表人：尹衍利，董事长。委托诉讼代理人：朱鸾，女，该公司员工。委托诉讼代理人：刘小燕，北京市东卫律师事务所律师。上诉人徐妍与被上诉人北京鲁能物业服务有限责任公司（以下简称鲁能物业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第11563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人徐妍，被上诉人鲁能物业公司之委托诉讼代理人朱鸾、刘小燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐妍上诉请求：撤销一审判决，重新审理，认定房屋受损情况，要求鲁能物业公司赔偿己方因此遭受的身体健康和房屋居住损失。事实和理由：1.作为起诉依据的几份《北京市物业服务��同》由违法组织“X小区业主委员会”在上诉人不知情的情况下签订，且不具备法律效力，签订于2014年4月的《物业服务合同》未在开庭期间举证质证，一审却作为裁决依据，属于违法裁定。2.一审时，上诉人因鲁能物业公司未尽到物业服务的维修义务而提出反诉，未计入庭审笔录，上诉人主张经济赔偿，被回绝，一审裁判不公。3.现要求鲁能物业公司履行物业服务相关义务，赔偿13年以来给上诉人生活造成的损失15万元。鲁能物业公司辩称，同意一审判决，不同意徐妍的上诉主张。徐妍认为其有损失，应当另案起诉，责任主体应该是开发商，与物业公司没有任何关联性。鲁能物业公司向一审法院起诉请求：要求判令徐妍支付拖欠的物业费22642.98元，垃圾费453元，共计23095.98元；徐妍支付物业费逾期付款的违约金20198.87元。案件诉讼费由徐妍负担。一审法院认定事实：鲁能物业公司原名北京鲁能物业管理有限责任公司。徐妍系北京市海淀区X小区X号楼X室（以下简称涉案房屋）房屋的产权人，该房屋建筑面积71.33平方米，徐妍于2002年8月份开始居住使用涉案房屋至今。2002年6月19日，徐妍与鲁能物业公司签订《X小区前期物业管理服务协议》，约定：前期物业管理是指自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效之日止的物业管理；物业名称X；住宅物业服务费用为按照建筑面积每月每平方米3元。2005年4月11日，北京市海淀区X小区业主委员会（甲方）与鲁能物业公司名苑分公司（乙方）签订《X小区物业服务合同》，约定：根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方续聘乙方为X小区提供物业管理服务，订立本合同；物业名称X小区；住宅物业服务费由乙方按��年向业主（或交费义务人）预收，收费标准为3元/平方米/月，如政府发布的指导价有调整，上述价格随之调整。同时可根据政府有关法令法规作出相应的调整；委托管理期限自2004年12月13日起至2006年3月31日止；业主逾期交纳物业服务费的，乙方可以从逾期之日起每日按应缴费用万分之五加收违约金。后业主委员会与鲁能物业公司双方多次续签上述合同以及签订《物业服务合同补充协议》以延长服务管理期限，2014年4月，北京市海淀区X小区业主委员会（甲方）与鲁能物业公司（乙方）签订现物业服务合同，约定物业服务的期限自2014年1月1日至2016年12月31日，高层住宅物业服务费标准自2014年1月1日起变更为3.5元/平方米/月。鲁能物业公司确认，2004年至2007年，其按照房屋面积69.97平方米向徐妍收取物业费，2007年之后按照房屋面积71.33平方米向徐妍收取物业费。徐妍现拖欠2004年7月1日至2009年12月31日、2012年1月1日至2014年12月31日的物业费22642.98元未交纳；2010年度、2011年度的物业费徐妍已交纳。另查，垃圾费标准为2.5元/户/月。徐妍主张鲁能物业公司未解决其房屋漏水问题及鲁能物业公司管理不善，导致其生活品质严重下降，系鲁能物业公司未履行合同义务，举证不足。上述事实，有双方当事人陈述及鲁能物业公司提交的名称变更通知、物业服务合同等证据，徐妍提供的《X小区前期物业管理服务协议》等证据在案佐证。一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，北京市海淀区X小区业主委员会与鲁能物业公司签订的全部物业服务合同及补充协议均系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，均为有效合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。上述物业服务合同及补充协议对小区全体业主具有约束力，鲁能物业公司已经提供了相应的物业服务，故徐妍应按物业服务合同的约定交纳相应物业费，但徐妍拖欠物业费及垃圾费未予交纳，显系违约，故鲁能物业公司要求徐妍交纳物业费及垃圾费的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。关于物业费的具体数额，因徐妍向鲁能物业公司交纳了2010年、2011年度的物业费，然鲁能物业公司未于其时积极向徐妍主张其所拖欠的2004年7月1日至2009年12月31日的物业费、垃圾费，怠于行使权利，故现鲁能物业公司对徐妍主张2004年7月1日至2009年12月31日期间的物业费、垃圾费，已经超过诉讼时效，法院不予支持；故此次诉讼中徐妍依法应向鲁能物业公司交纳的为2012年1月1日至2014年12月31日期间的物业费8131.62元及垃圾费150元。关于违约金，因徐妍未交纳物业费系对小区物业服务存在不满，并非恶意拖欠，��此鲁能物业公司要求徐妍支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。徐妍抗辩主张鲁能物业公司未解决其房屋漏水问题，且鲁能物业公司管理不善，导致其生活品质严重下降，系该公司未履行合同义务，但就此未提交充足证据证明，法院无法采信。关于诉讼时效，因物业服务具有连续性，徐妍系连续拖欠2012年至2014年度的物业费，故鲁能物业公司对于该期间的物业费的诉讼请求，并未超过诉讼时效。另，本案纠纷的根源在于业主对物业服务的期待与物业服务公司实际提供的物业服务之间存在差距，业主在诉讼中的责难也并非无凭无据，对此，鲁能物业公司应多倾听业主的合理建议和意见，努力提高自身的物业服务水平。作为业主也要与物业公司保持良好的沟通，拒绝交纳物业费并非是解决物业服务问题的有效手段，更有可能进一步导致物业服务质量的降低。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、徐妍于判决生效后七日内向北京鲁能物业服务有限责任公司交纳物业费人民币八千一百三十一元六角二分、垃圾费人民币一百五十元，共计人民币八千二百八十一元六角二分。二、驳回北京鲁能物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，徐妍提供2016年2月17日家中的照片，证明房屋内装修的损坏程度加剧，外墙楼顶渗水，鲁能物业公司一直未予维修，其没有尽到物业维修的责任。鲁能物业公司质证意见为：徐妍房屋存在质量问题，并通过了仲裁，应该找开发商解决，物业公司没��能力解决，照片无法证明和物业服务有关系。鲁能物业公司提供以下材料复印件，1.2013年8月12日维修单，证明徐妍房屋阳台漏雨，物业上门维修，业主不在家；2.2015年8月5日徐妍房屋漏水维修单，证明做防水；3.2017年2月6日徐妍家更换门把手维修单；4.2013年8月15日徐妍房屋总闸漏电已维修；5.2013年5月14日徐妍家厨房洗菜池下水管漏水已维修；6.2016年7月28日徐妍房屋墙做防水，7.物业公司登记表，可以对应2016年7月28日维修单；8.电话录音光盘和文字整理稿，说明2012年7月24日物业公司联系徐妍给其维修房屋，徐妍说她不在家。徐妍对上述证据的质证意见为：1.此维修单不是我的签字，我报修了，但没有给我修；2.这是我楼下维修作的防水，物业公司跨过我家，维修楼下，我在这张维修单中签字是说我家漏水的情况，并不确认给我家做防水工作；3.此证据认可，但与本案无关；4.不确认是我的签字；5.是我的签字，但属于收费服务；6.没有我的签字，不认可；7.不认可真实性；8.认可录音真实性，文字整理有几个字是错的，整体意思认可，我当时确实没有在家，有过联系，当时不方便修理，时间记不清楚了。关于房屋漏水情况，徐妍表示，2002年入住时因漏水问题曾与开发商协商，2003年后房屋继续漏水，又找过开发商，但开发商没有给予解决，也未通过法律程序解决。此后，其年年报修，物业公司也老去看其房子，但没有进行过维修。鲁能物业公司表示，可能是施工时保温没有做好造成开裂，是开发商造成的，但过了质保期后，维修需要重新作防水，工程可能动用公共维修基金，需三分之二以上的业主和业委会同意。此外，徐妍及X小区其他业主于2015年11月5日以鲁能物业公司为被告，向北京市海淀区人民法院提起诉讼，要求确认2014年4月9日X小区业委会与鲁能物业公司签订的《北京市物业服务合同》无效。北京市海淀区人民法院已经受理该案，案号为（2015）海民初字第40579号。本院认为，（2015）海民初字第40579号案件的审理结果直接关系到本案的审理，故于2016年3月15日裁定中止审理此案。2017年6月13日本院恢复审理。另查，北京市海淀区人民法院于2016年9月28日作出（2015）海民初字第40579号民事判决，判决驳回了徐妍等业主的诉讼请求。徐妍等业主不服，向本院提起上诉，本院于2017年6月21日作出(2017)京01民终4540号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审庭审中，鲁能物业公司表示，同意只要求徐妍支付2012年至2014年期间每年30元的垃圾清运费，共计90元。一审法院查明其他事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人一、二审审理期间陈述、照片、维修单、录音光盘及文字整理稿、（2015）海民初字第40579号民事判决、(2017)京01民终4540号民事判决等证据在案佐证。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，徐妍虽对2014年4月9日X小区业委会与鲁能物业公司签订的《北京市物业服务合同》提出异议，并向一审法院提起诉讼，要求确认该合同无效，但法院经审理后，二审法院终审判决驳回了其诉讼请求，并确认了X小区业委会与鲁能物业公司于2014年4月9日签订的《北京市物业服务合同》为有效合同，故该合同对X小区的全体业主具有约束力。徐妍作为小区业主，在接受了鲁能物业公司提供的物业服务后，应按照合同约定的标准及时交纳物业费。关于徐妍提出鲁能物业公司未尽维修义务问题。鲁能物业公司作为物业服务企业，虽对小区公共区域内共用部位、设施、设备、绿地、卫生、秩序负有日常维修、养护、管理的职责，但徐妍从入住开始房屋即存在渗漏情况，在同开发商协商不能解决的情况下，徐妍并未依法解决。在鲁能物业公司管理期间，徐妍确实有报修情况，但从本案证据材料看，鲁能物业公司也曾联系徐妍维修事宜，故徐妍提出的现有证据不足以认定鲁能物业公司未履行其物业职责。同时，鲁能物业公司作为物业服务企业，也应配合业主协调有关方面，提供可行的维修方案，以使业主房屋漏水问题得到尽快解决。故，徐妍以鲁能物业公司未尽维修��务为由不同意交纳物业费的上诉理由，本院不予采信。至于徐妍主张漏水给其造成损失要求经济赔偿，与本案非同一法律关系，其可持有效证据，另行主张权利。鉴于鲁能物业公司庭审中同意只要求徐妍支付2012年至2014年期间每年30元的垃圾清运费90元，本院不持异议，对一审确定此项数额进行调整。综上，徐妍之上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第11563号民事判决；二、徐妍于本判决生效后七日内向北京鲁能物业服务有限责任公司交纳物业费人民币8131.62元、垃圾费人民币90元，共计人民币8221.62元；三、驳回北京鲁能物业服务有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回徐妍上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费882元，由北京鲁能物业服务有限责任公司负担715元（已交纳），由徐妍负担167元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费50元，由徐妍负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长　　陈　伟审判员　　汤　平审判员　　王国庆二〇一七年六月二十七日法官助理　　黄慧婧法官助理　　任可娜书记员　　赵倬希书记员　　周　玮微信公众号“”