（2017）浙06民终1888号
裁判日期: 2017-06-27
公开日期: 2017-09-18
案件名称
吕剑、诸暨东远板材装饰市场有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省绍兴市中级人民法院
所属地区
浙江省绍兴市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吕剑,诸暨东远板材装饰市场有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙06民终1888号上诉人（原审原告、反诉被告）：吕剑，男，1988年2月3日出生，汉族，住诸暨市。被上诉人（原审被告、反诉原告）：诸暨东远板材装饰市场有限公司，住所地诸暨市浣东街道曲陶阮村。法定代表人：詹燕萍，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：方炼，浙江月白律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁游星，浙江月白律师事务所律师。上诉人吕剑因与被上诉人诸暨东远板材装饰市场有限公司（以下简称东远公司）租赁合同纠纷一案，不服浙江省诸暨市人民法院（2016）浙0681民初8122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年6月22日对本案进行了法庭询问。上诉人吕剑，被上诉人东远公司的委托诉讼代理人方炼到庭参加庭询。本案现已审理终结。吕剑上诉请求：撤销原审判决并依法改判确认上诉人对被上诉人精品广场一楼A05、A06展位享有优先承租权，依法驳回被上诉人一审反诉请求；本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决认定事实不清，判决驳回上诉人优先承租权理由不足。一审法院以“期满后被告也未将涉案展位出租”为由，不支持上诉人要求享有优先承租权的诉请，忽略了本案重要事实。本案中，被上诉人于2016年4月1日向上诉人发出通知，以上诉人未按协议约定经营品类开展经营活动为由，决定收回租赁权另行出租。事实上，上诉人并未违反经营，理应享有优先承租权。一审法院忽略了这一过程而驳回了上诉人的诉讼请求。上诉人认为，首先，被上诉人作为市场业主方，主要经营事项是对展位进行出租维持市场的良性运行，不能等同于普通的租赁业主。其次，上诉人对涉案展位长期经营，一方面存在较为稳定的经营状态，另一方面还对展位进行了装修、宣传投入。为保证生产经营的稳定性以及社会资源的不必要浪费,在被上诉人继续对外出租时，同等条件下应当认定上诉人享有优先承租权。2.一审将反诉与本诉合并审理并无法律依据。上诉人认为，一审中被上诉人提起的反诉是基于侵权行为，而非合同关系。一审本诉部分是租赁合同关系，故将二者合并审理有违法理。东远公司辩称，1.合同自由是民事主体的基本权利，优先租赁权不具备对抗物权请求权的效力。被上诉人与上诉人未在租赁协议期满前2个月重新签订租赁协议，原租赁协议已经因期满解除。上诉人已不是涉案展位的承租人，其主张优先承租权缺乏事实依据。同时被上诉人对涉案展位未对外出租，判断优先承租权是否被侵犯也缺乏事实依据。（1）被上诉人与上诉人在2013年5月20日签订的租赁协议第二条第4款约定：“本协议履行期满前，双方如有意延长租赁期限，应在本协议期满前2个月重新签订租赁协议。”由于双方已经丧失信任基础，所以未在期满前2个月重新签订租赁协议，原协议已到期终止。（2）虽然双方约定上诉人享有优先租赁权，但同时也约定了在协议期满前2个月重新签订租赁协议，实际上并未签订协议。在原协议到期终止后，上诉人已经不再是涉案展位的承租人，其主张优先承租权缺乏事实依据。（3）所谓优先承租权，正如双方协议约定，必须是在同等条件下才能够认定。被上诉人对涉案展位尚未对外出租，无从对照租赁条件是否同等，因此判断上诉人优先承租权是否被侵犯不具有事实依据。2.一审的本诉与反诉基于相同的事实和法律关系，合并审理并无不妥。被上诉人的反诉请求是要求判令上诉人腾退展位，并赔偿延期腾退给被上诉人造成的损失。腾退摊位系上诉人在租赁期满后应当履行的合同义务，该反诉与本诉同样基于双方的租赁合同关系而产生，故上诉人该上诉理由不能成立。综上，一审判决事实清楚、证据确凿充分、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉、维持原判。吕剑向一审法院起诉请求：要求确认吕剑对东远公司精品广场一楼A05、A06展位享有优先承租权。东远公司向一审法院提起反诉请求：判令吕剑立即腾退精品广场一楼A05、A06展位，并支付自2016年7月1日起至实际腾退日止按每日385元计算的延期腾退损失。一审法院认定事实：2013年5月20日，吕剑、东远公司签订租赁协议书和综合运行协议。租赁协议书约定：吕剑向东远公司租赁诸暨东远板材装饰市场精品广场一楼A05、A06展位，面积为284.55平方米，经营范围为西门子电器，租赁期限为三年，租赁期限及租赁费自正式开业之日起计算。租金三年期分三次缴款，第一年租费为63739元，于协议签订时付清，第二年租费为66869元，于2013年12月31日前付清，第三年租费为70283元，于2014年12月31日前付清。同时约定本协议履行期满前，双方如有意延长租赁期限，应在本协议期满前2个月重新签订租赁协议，同等条件下，以原承租方优先为原则（租赁费整体同幅上涨，市场可对局部区位给予优惠）。本协议解除或终止后，吕剑应于解除或终止之日起三日内（或按东远公司指定的其他期限）撤出展位。协议还约定了物业服务费、违约责任等内容。租赁协议签订后，吕剑在A05、A06展位经营西门子电器及威法橱柜。2016年4月1日，东远公司向吕剑发送了通知，该通知载明“你户承租的A05、A06展位将于2016年6月30日到期。因你户在租赁期间未按协议约定的经营品类开展经营活动，现市场决定于2016年7月1日收回租赁权另行出租，请你户提前做好撤场安排，按时腾退展位”。吕剑要求继续承租展位未果，遂诉至该院。另查明，吕剑承租的A05、A06展位于2016年6月30日到期。到期后，吕剑仍继续占用展位。一审法院认为，吕剑、东远公司之间的租赁合同，系双方的真实意思表示，且未违反国家法律法规的禁止性规定，应确认有效。合同约定租赁期限三年，已于2016年6月30日期满。租赁协议书约定，双方如有意延长租赁期限，应在本协议期满前2个月重新签订租赁协议，同等条件下，以原承租方优先为原则（租赁费整体同幅上涨，市场可对局部区位给予优惠），在实际履行中，东远公司于2016年4月1日通知吕剑到期后收回租赁权，之后双方未重新签订租赁协议，期满后东远公司也未将涉案展位出租，而根据双方约定涉案展位继续出租时在同等条件下吕剑才有优先承租权，故吕剑现在主张优先承租权，该院无法支持。原租赁期限已届满，双方未续订租赁协议，因此吕剑应当返还租赁物。吕剑到期后继续使用展位，应当支付相应费用，费用可以参照租赁协议约定的上年度租费70283元折算每天为193元。东远公司的反诉请求其中合理部分该院予以支持。东远公司的反诉与本诉基于相同的事实和法律关系，故可以合并审理。吕剑针对反诉的辩称意见，该院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第一百零七条的规定，判决：一、驳回吕剑要求确认对东远公司精品广场一楼A05、A06展位享有优先承租权的本诉诉讼请求；二、吕剑应将上述A05、A06展位腾退给东远公司，并支付东远公司A05、A06展位自2016年7月1日起至腾退之日止按每日193元计算的使用费，均限判决生效之日起十日内履行；三、驳回东远公司的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费80元，减半收取40元，由吕剑负担；反诉案件受理费1195元，减半收取597.50元，由吕剑负担298.75元，东远公司负担298.75元。本院二审期间，被上诉人未向本院提交新的证据。上诉人围绕其上诉请求向本院提供保证金缴纳凭证一份，以证明如果二审维持一审判决，上诉人支付的展位使用费应当在保证金里抵扣。经质证，被上诉人对其真实性无异议，但认为相关内容超出上诉人诉讼请求范围。经审查，本院认为，上诉人提交的该份证据，与本案无直接关联性，不予认定。经审理，本院二审查明事实与一审认定事实一致。本院认为,本案二审的主要争议焦点为上诉人主张的优先承租权是否成立以及一审法院将本诉与反诉合并审理是否恰当。本案中，上诉人主张其应当享有案涉展位的优先承租权来源于双方于2013年5月20日共同签订的租赁协议中“履行期满前，双方如有意延长租赁期限，应在本协议期满前2个月重新签订租赁协议，同等条件下，以原承租方优先为原则（租赁费整体同幅上涨，市场可对局部区位给予优惠）”的内容。判断上诉人是否享有优先承租权，首先应当分析双方在原租赁协议届满前是否具有续租的合意，其次需要界定上诉人是否具备同等租赁条件。被上诉人于2016年4月1日以书面形式告知上诉人租赁期届满前不再续租并说明了理由，可以确定双方对续租事宜无法达成合意，客观上上诉人在租赁期满后，被上诉人亦未将案涉展位对外承租，故不存在“同等条件下”这一比较对象。上诉人诉请要求确认其享有优先承租权，无事实依据，本院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条规定，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。上诉人提起本诉系基于双方签订的租赁协议约定，被上诉人提起反诉亦是基于该份协议中关于到期后约定内容，本诉与反诉均是基于相同的事实和法律关系，故一审将本诉与反诉合并审理，并无不当。综上所述，上诉人吕剑的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚、适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1275元，由上诉人吕剑负担。本判决为终审判决。审 判 长 ＸＸ斌代理审判员 茹赵鑫代理审判员 薛 敏二〇一七年六月二十七日书 记 员 李佳丽 关注公众号“”