（2017）黔0382民初2874号
裁判日期: 2017-06-27
公开日期: 2018-09-21
案件名称
李显刚与贵州惠邦房地产开发有限公司仁怀公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
仁怀市人民法院
所属地区
仁怀市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李显刚,贵州惠邦房地产开发有限公司仁怀公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条；《城市房地产开发经营管理条例》：第三十一条第一款
全文
贵州省仁怀市人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0382民初2874号原告：李显刚，男，1970年11月2日出生，汉族，住贵州省仁怀市。委托诉讼代理人：严勇，贵州名城（仁怀）律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙礼莲，贵州名城（仁怀）律师事务所实习律师。被告：贵州惠邦房地产开发有限公司仁怀公司，住所地贵州省遵义市仁怀市醉美大道惠邦国际城。法定代表人：林贤弟，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：吴正彦，贵州贵达（遵义）律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢旭，贵州贵达（遵义）律师事务所实习律师。原告李显刚与被告贵州惠邦房地产开发有限公司仁怀公司（以下简称惠邦房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告李显刚及其委托诉讼代理人严勇、龙礼莲，被告惠邦房地产公司的委托诉讼代理人吴正彦、卢旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李显刚向本院提出诉讼请求：1．请求判决被告立即向原告交付惠邦A17栋2单元1503号房屋《竣工验收备案表》、《商品房面积实测技术报告书》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》；2．请求被告向原告支付违约金25969.186元；3．请求被告向原告支付自2017年5月5日起，每日按房屋总价528904元的万分之一，至被告交付给原告《竣工验收备案表》、《商品房面积实测技术报告书》、《住宅质量保证书》、《住宅适用说明书》、《住宅工程分户验收表》等相关文件之日止的违约金。事实与理由：2014年11月18日，原、被告双方签订商品房买卖合同，合同约定，被告将其开发的位于贵州仁怀市××大道道惠邦国际城1期A17号商住楼2单元15层03号房屋以528904元的价格卖与原告，被告于2015年12月31日前向原告交付该房屋，并在交房时向原告交付建筑工程竣工合格证明文件、《商品房面积实测技术报告书》等相关文件。原告按照合同约定支付被告购房款，但在合同约定的交房之日，被告却只委托物业公司向原告交付了该房屋的防盗门钥匙，未按照合同约定交付给原告建筑工程竣工合格证明文件、《竣工验收备案表》等相关文件。根据相关法律规定，因被告在交房时，未按照合同约定，将相关文件交与原告，其已构成违约，被告虽然向原告交付了该商品房钥匙，但被告的交付行为已违反了相关法律的强制性规定，也违反了原、被告双方之间的合同约定，故被告向原告交付房屋的行为应属至始无效，被告构成根本违约，故提起诉讼。被告惠邦房地产公司辩称，首先，原告与被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，被告依法开发建设了位仁怀市××大道道的“惠邦国际城”项目，并取得了《商品房预售许可证》准许预售，故被告将所建房屋出售给原告并签订的《商品房买卖合同》合法有效；其次，根据《商品房买卖合同》第十一条的约定，被告应在2015年12月31日前向原告交付该商品房。2015年12月31日，惠邦国际城一期二组团A17号楼经被告、施工单位、地勘单位、设计单位、监理单位一致验收合格并经被告、施工单位及监理单位分户验收合同。被告在合同约定的交房之日将惠邦国际城一期二组团A17号楼2单元15楼3号房交付原告。被告于2017年5月9日将《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》交付给原告。被告交付给原告的房屋已竣工并验收合格，符合《中国人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定的交付使用条件，原告关于交付无效的诉称缺乏事实和法律依据。然后，根据《商品房买卖合同》第十一条、第十四条的约定，被告不具有交付建筑工程竣工合格证明文件及有资质的房产测绘机构出具的商品房面积实测技术报告书的义务，且根据《补充协议》第3.5条、第9.9条的约定，原、被告约定取消《商品房买卖合同》第十一条、第十四条关于出示相关文件及提供《住宅工程分户验收表》的义务。最后，被告不存在违约行为，原告的起诉缺乏事实和法律依据，依法不能成立，请依法判决驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告依法开发建设位贵州省××盐××街道城南南社区惠邦国际城一期A17号楼，2014年4月8日开工，2015年12月31日竣工验收。仁怀市住房和城乡建设局于2014年4月18日向被告颁发《商品房预售许可证》，被告取得惠邦国际城一期二组团A14、A15、A16、A17、A18号楼的商品房预售条件。2014年11月18日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，被告将惠邦国际城第A17号楼2单元15层2-15-3号房屋出售给原告，该合同主要内容为：第七条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款，1.按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4823.57元，总价款528904元。第十一条交付时间和条件。（一）出卖人应当在2015年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件，1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文书；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；……该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。第十四条交接手续。（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。原、被告双方还于签订《商品房买卖合同》之日签订了《补充协议》即合同附件十二，该补充协议第3.5条约定，买受人同意出卖人委托贵州绿地物业管理有限责任公司办理房屋交付使用手续，买受人收取房屋钥匙后即完成《合同》约定之房屋交付，且证明出卖人交付房屋符合双方约定的交付条件；第9.9条约定，若《合同》主文空白处打“×”且本《补充协议》或附件中未作约定，则视为双方对该条款不作约定。《合同》条款与本《补充协议》条款不一致的，以本补充条款为准。合同签订后，原告按约定向被告支付了购房款528904元，被告在约定的交付房屋之日向原告交付了合同约定的商品房门钥匙，现原告以被告在交付房屋时未交付《竣工验收备案表》、《商品房面积实测技术报告》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》为由提起诉讼。上述事实，有原、被告的陈述，原告提交的身份证复印件、销售房款专用收据、住房贷款及抵押合同、商品房买卖合同，被告提交的商品房预售许可证、单位工程竣工验收意见书、竣工验收备案表、房屋测绘面积报告、住宅工程质量分户验收表、建设工程消防验收意见书、营业执照等证据在卷佐证，且经庭审质证和本院审查，可以认定。本院认为,原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律规定，该合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。合同签订后，原告依约定向被告支付了购房款，被告向原告交付了合同约定的房屋（交付钥匙）。对原告要求被告交付《住宅工程质量分户验收表》、《竣工验收备案表》、《房屋面积测绘报告》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的诉讼请求，首先，对原告要求被告交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》，因双方对此有合同约定，虽然双方签订的合同或补充协议约定买受人收取房屋钥匙后，即证明出卖人交付房屋符合双方约定的交付条件，但是《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》系针对每套房屋的文件，每户均有一表，故被告应提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》给原告；然后，对原告主张被告交付《竣工验收备案表》、《商品房面积实测技术报告书》的请求，原、被告对此没有约定，根据《贵州省城市房地产开发经营管理条例》第四十一条规定：“房地产开发企业交付商品房，应当向买受人出示或者提供下列资料：（一）本条例第四十条规定的有关部门出具的认可文件或者准许使用文件；（二）住宅质量保证书和质量说明书；（三）、具有资质的房产测绘机构出具的商品房面积测量证明文件；（四）、物业共用部位、共用设施设备等资料”，该规定并未要求房地产开发企业必须向买受人交付《商品房面积实测技术报告书》、《竣工验收备案表》，而是出示亦可、提供亦可，故对原告主张被告交付《竣工验收备案表》、《商品房面积实测技术报告书》缺乏事实根据和法律依据，不予支持；但在审理过程中，被告已出示该两份证明文件，如原告确有需要，可以自行去被告处查阅。对原告主张被告支付违约金25969.186元以及自2017年5月5日起每日按房屋总价万分之一支付至交付上述文件之日止的违约金的诉讼请求，首先，根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，如果双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。在本案中，虽然被告没有在交房时向原告出示或提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》、《竣工验收备案表》、《商品房面积实测技术报告书》，但原告在交接房屋时并没有拒绝接收房屋，被告按照合同约定的日期交付房屋，并没有造成逾期交房；其次，原、被告双方在合同中并未约定未交付上述证明文件应承担的违约责任，原告也未提交证据证明其因被告未按期交付上述证明文件所遭受的损失，因此，原告所主张被告支付违约金，亦没有事实依据，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，上述两项诉讼请求，本院不予支持。被告辩称，其已将《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》交于原告，但被告并没有提供充分的证据予以证明，故不予以采信。综上所述，被告向原告交付惠邦国际城第A17号楼2单元15层2-15-3号房屋《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》；驳回原告的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条，《贵州省城市房地产开发经营管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、限被告贵州惠邦房地产开发有限公司仁怀公司在本判决生效后十日内向原告李显刚交付惠邦国际城第A17号楼2单元15层2-15-3号房屋《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》；二、驳回原告李显刚的其余诉讼请求。案件受理费225元（已减半收取），由原告李显刚承担125元，被告贵州惠邦房地产开发有限公司仁怀公司承担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员 王洵二〇一七年六月二十七日书记员 张玲 微信公众号“”