（2017）黔01民终2249号
裁判日期: 2017-06-27
公开日期: 2018-08-16
案件名称
颜勇、贵阳官房承汇物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省贵阳市中级人民法院
所属地区
贵州省贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
颜勇,贵阳官房承汇物业管理有限责任公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2017）黔01民终2249号上诉人（原审原告）：颜勇，男，1974年4月26日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：姜荣祥，贵州诚合律师事务所律师，执业证号：15201199410235882。被上诉人（原审被告）：贵阳官房承汇物业管理有限责任公司，住所地贵州省贵阳市鹿冲关路欣歆园小区。法定代表人：杨智远，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴启刚，贵州黔成起智律师事务所律师，执业证号：15201201010850931。委托诉讼代理人：王义奇，贵州黔成起智律师事务所实习律师，实习证号：2301160321039。上诉人颜勇与被上诉人贵阳官房承汇物业管理有限责任公司（以下简称官房物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院（2016)黔0103民初6945号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。颜勇上诉请求：1、依法撤销贵州省贵阳市云岩区人民法院（2016）黔0103民初6945号民事判决，改判支持颜勇一审全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费用由官房物业公司承担。事实及理由：1、一审判决前后认定自相矛盾，明显偏袒被上诉人。一审判决一方面根据《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条的规定，认定官房物业公司作为该小区物业管理企业，不能对该车位收取停车费。另一方面又认定“物业公司为保证小区业主的停车需求及停车秩序，对停放在小区公共道路上划定的停车位及停放车辆进行维护和管理，并每月收取140元停车管理费属合理收费，亦不违反双方当事人签订的《欣歆园小区物业管理公共契约》及《欣歆园小区管理规约》的约定。对上述认定，颜勇认为没有法律依据，也和判决书前面的认定自相矛盾。2、按照《贵州省物业管理条例》第五十一条“建设单位应当在房屋销售之前拟订临时管理规约，报物业所在地县级房屋行政主管部门和街道办事处或者乡镇人民政府备案。临时管理规约不得侵害房屋买受人的合法权益。临时管理规约示范文本。首次业主大会通过管理规约后，临时管理规约失效”的规定，《欣歆园小区物业管理公共契约》已经在业主委员会通过《欣歆园小区管理规约》后失效。一审仍然将其作为判决依据是错误的。3、即使官房物业公司确实需要收取停车管理费，也不能任由官房物业公司自己擅自决定。《贵州省物业管理条例》第八十五条规定：“业主共同决定利用共有部分进行经营的，应当征得相关业主同意。物业服务企业、其他管理人未经业主共同决定，不得利用共有部分进行经营。用共有部分进行经营获得的收益，有约定的按照约定分配；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占物业管理区域内建筑物总面积的比例补充专项维修资金、支付物业服务费以及业主大会或者业主委员会工作经费等。业主委员会应当按照管理规约的规定定期公布经营收益的收支情况。”第八十八条规定：“利用物业管理区域内共有道路或者其他相关场地停放车辆，有关车位的设置、使用、收费等管理事项，由业主大会决定。车位经营所得收益的分配适用本条例第八十五条第二款的规定。”《欣歆园小区管理规约》第八条规定：“业主大会、物业服务企业同意，按规定办理相关合法手续后方可实施。所得收益主要用于补充专项维修基金及业主委员会工作经费”。按照上述规定，官房物业公司收取停车费一是要取得相关业主、业主大会同意。二是要办理相关合法手续才可实施。三是要将所得收益用于补充专项维修基金及业主委员会工作经费。但官房物业公司没有达到以上三条中的任何一条。4、官房物业公司按照贵州省物价局颁发的《贵州省经营服务性收费许可证》对室外停车场的收费标准进行公共道路停车收费是错误的。因为小区公共道路停车位属于全体业主共有，不是官房物业公司的财产，不能作为物价局批准收费的客体进行定价，它和停车场完全不是一回事，物价局无权颁发收费许可证。被上诉人无权据此收费。物价局颁发的“收费许可证”只是针对“室外停车场”，并不包括小区公共道路。5、欣歆园小区原开发商贵阳官房房地产开发有限公司已经被工商局依法吊销，作为官房物业公司的前期物业管理委托人，其委托资格已经终止，官房物业公司基于前期物业委托管理的基础法律事实已经消失，其已经没有继续进行物业管理的资格，其无权单方面决定对小区物业管理和停车位（包括小区道路公共停车位）进行收费。官房物业公司辩称：1、一审法院认定官房物业公司对于占用业主共有的道路用于停放汽车的车位不能收取停车费，该认定不能收取的是停车费，而不是管理费。事实上，业主拥有所有权与物业公司收取管理费并不矛盾，即使是业主拥有独立产权的封闭车位，也同样要交管理费。业主认为停车收费违法其实是曲解了相关法律法规的规定。一审法院在作出前述官房物业公司不能收取停车费的认定后，认为官房物业公司为保证小区业主的停车需求及停车秩序，对在小区公共道路上划定的停车位内停放的车辆进行维护和管理，作为享受权利及服务的业主应当支付相应管理费。上述认定并无矛盾之处；2、颜勇认为《欣歆园小区物业管理公共契约》已经在业主委员会通过《欣歆园小区管理规约》后失效是错误的，因为前者约定的是合同双方当事人的权利义务，适用主体是业主与物业公司；后者规定的全体业主的权利义务，适用主体是全体业主。故《欣歆园小区管理规约》的生效实施并不能使《欣歆园小区物业管理公共契约》自动失效；3、根据《物业管理条例》等法律法规的规定、合同约定及行业惯例，且官房物业公司也依法取得了收费许可证，故官房物业公司收取停车管理费具有相应的事实及法律依据，符合公平合理原则，并不是擅自决定。官房物业公司在维持小区的停车秩序以及维护停车场地、设施等方面是需要投入成本的，如不能收取停车管理费，将会严重影响小区的服务质量，对无车业主而言也显失公平；4、颜勇称“本案小区原开发商贵阳官房房地产开发有限公司已经被工商局依法吊销，因此在官房物业公司与业主委员会签订新的委托合同前，无权单方面决定对小区的物业管理及停车位进行收费。”明显与事实及法律不符。贵阳官房房地产开发有限公司营业执照不是被吊销，而是自己申请注销，其在注销以前的委托行为是有效的，并不因一方主体的注销而自动失效，且贵阳官房房地产开发有限公司营业执照是否注销与本案无关。在官房物业公司为涉案小区提供物业服务期间，并没有业主委员会、业主大会按照法定程序否定官房物业公司的服务主体资格，也没有选定、变更新的物业服务企业；5、对物业公司的选聘或服务收费的协商应由业主委员会代表业主行使权利，而不是由单个业主通过诉讼解决。颜勇向一审法院起诉请求：1、判决确认官房物业公司以小区公共道路划定的停车位名义向颜勇收取车位停车费的行为无效；2、诉讼费用由官房物业公司承担。一审法院认定事实：官房物业公司自贵阳市云岩区蛮坡“欣歆园小区”建成交房后即向该小区提供物业管理服务至今，颜勇是该小区3幢2单元4层2号业主。官房物业公司对小区室外划定的停车位每月向停放车辆的业主收取140元停车费，未交纳月票的按次计时收费。颜勇认为“欣歆园小区”内部的道路，属于小区业主共有，占用业主共有的道路用于停放汽车的车位，也属于业主共有，因此，根据物权法第73条、74条，及管理规约第六条、第八条的约定，官房物业公司无权就小区公共道路划定的停车位向原告收取停车费，拒绝向官房物业公司支付停车费，双方产生纠纷，颜勇遂诉至法院。《欣歆园小区管理规约》第五条载明“按时交纳物业服务费用和停车管理费，及水、电、煤气等相关费用”；第六条载明“物业共同部分，公用设施、设备为全体业主共同所有，任何单位和个人不得占用公共及共有部位”；第八条载明“利用共用部位、公共设施、设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意，按规定办理相关合法手续后方可实施，所得收益主要用于补充专项维修基金及业主委员会工作经费”。2003年3月15日，颜勇收房入住，与官房物业公司签订《欣歆园小区物业管理公共契约》，主要约定：第一条、经委托，贵阳市官房承汇物业管理有限责任公司是本住宅区的物业管理机构，依照国家法律、行政法规对住宅的房屋公共设施、居住秩序等事务行使管理，住户及物业管理公司必须履行本契约内容；第八条、对住宅区的各种车辆（含机动车和非机动车）实行停放管理。外来车辆处特种车辆外，其他机动车未经许可，一律不准驶入住宅区。对所有进入住宅区的车辆，指定地点停放并收取管理费（管理办法及交费标准详见《停车场管理规定》）。其中，《停车场管理规定》第11条载明“车场车位属有偿占用，票据必须盖有车场专用章，否则无效，请各位驾驶员监督”。2014年3月26日，贵州省物价局向官房物业公司颁发《贵州省经营服务性收费许可证》，载明：“收费单位：贵阳官房承汇物业管理有限责任公司停车场（室外，1个副本）；收费项目：欣歆园小区机动车停车服务收费（贵阳市云岩区春雷路32号）；有效日期2014年3月至2017年3月止”。许可证副本还载明“室外停车场固定停放（需停）时间在一个月以上的小型车收费标准为140元/月”。另查明，官房物业公司于2002年开始为欣歆园小区提供管理服务，除与小区业主签订有上述《欣歆园小区物业管理公共契约》，未签订其他物业服务合同。颜勇入住小区后也曾向官房物业公司办理交纳停车费月票，无固定车位，官房物业公司为规范小区停车，在小区规划道路上划定停车位。一审法院认为，颜勇入住欣歆园小区时与官房物业公司签订的《欣歆园小区物业管理公共契约》合法有效，对颜勇与官房物业公司均具有约束力。根据该合同的约定，官房物业公司作为欣歆园小区的物业管理机构，对住宅的房屋公共设施、居住秩序等事务进行管理。其中，对住宅区的各种车辆（含机动车和非机动车）实行停放管理，对所有进入住宅区的车辆，指定地点停放并收取管理费。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”、第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”之规定，欣歆园小区公共道路上划定的停车位属于业主共有，官房物业公司作为该小区物业服务管理企业不能对该停车位向业主收取停车费。但官房物业公司为保证小区业主的停车需求及停车秩序，对停放在小区公共道路上划定的停车位及车辆停放进行维护和管理，颜勇作为享受权利及接受服务的业主，亦应当支付相应管理费。对于该费用的收取办法，在小区未经业主大会讨论业主共同决定的前提下，官房物业公司参照贵州省物价局颁发的《贵州省经营服务性收费许可证》对室外停车场的收费标准，对小区公共道路上划定的停车位向业主包括原告收取停车管理费应属合理收费，亦不违反《欣歆园小区物业管理公共契约》及《欣歆园小区管理规约》的约定。故颜勇要求确认官房物业公司就小区公共道路划定的停车位向其收取停车费的行为无效之诉请，不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第八十三条第一款“业主应当遵守法律、法规以及管理规约”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张,有责任提供证据”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，判决：驳回原告颜勇的诉讼请求。案件受理费人民币60元，减半收取30元，由原告颜勇负担（已交）。本院二审期间,颜勇围绕上诉请求依法提交了如下证据：2016年3月份登的欣歆园业主委员会的告示以及致欣歆园小区业主的一封信、云岩区住房和城乡建设局文件、函告各一份，证明物业管理公司的收费行为应当由业主委员会与物业管理公司签订以及协商，但被上诉人没有与业主委员会协商的情况下，被上诉人的收费行为是无效的，物业管理公司所有的收费没有与业主委员会商量，物业公司没有公布过收支账目，账目物业管理以及收费都是不合法的。官房物业公司经质证，认为：1、颜勇的举证期限已超期。2、对证据的真实性不予认可，因为欣歆园业主委员会告示盖章是欣歆园的业主委员会的公章，但是没有负责人签字，没有证据证明是在这个时间内进行公示的。剩下的三份证据都是复印件，没有签字以及盖章，所以不予认可。该证据只能说明原业主委员会可能对官房物业公司的物业权利和收费有异议，但没有通过相关规定重新选择其他的物业服务企业，没有通过合法程序撤销官房物业公司对欣歆园小区进行管理的权利。官房物业公司提交本院（2017）黔01民终1315号民事判决，证明颜勇的上诉请求没有事实和法律依据。颜勇经质证，对判决书真实性无异议，但是该判决与本案无关，不能对本案产生同样的效果。对于颜勇提交的证据，因官房物业公司提出异议，颜勇未能就逾期提交证据进行合理说明，且该证据中欣歆园业主委员会告示仅对调整服务标准进行表述，与本案事实无必然关联，其他证据与本案无关联性，故本院不予确认。对于官房物业公司提交的证据，颜勇对该证据的真实性无异议，故本院予以确认。经审理查明，2016年7月13日，贵阳市云岩区黔灵镇人民政府对涉案欣歆园小区全体业主发出公告，称该小区原业主委员会于2012年6月5日在相关部门登记备案，任期四年，按照业主委员会章程的规定其任期至2016年6月5日结束。至颜勇起诉时，该小区新的业主委员会尚未选举产生。除此之外，二审查明的事实与原判认定的事实相一致，本院对原判认定的事实予以确认。本院认为，当事人对自己主张的事实有责任提供证据，没有证据或者提供证据不足以证实其主张的，应自行承担举证不能的法律后果。关于颜勇所提“一审判决认定欣歆园小区公共道路上划定的停车位属于业主共有，官房物业公司作为该小区物业管理企业不能对该停车位收取停车费；接着又认定官房物业公司对停放在前述停车位的车辆进行维护和管理，并每月收取140元的停车管理费属合理收费，亦不违反双方当事人签订的《欣歆园小区物业管理公共契约》及《欣歆园小区管理规约》的约定。前后认定自相矛盾，明显偏袒被上诉人。”的上诉理由，首先，原判根据《中华人民共和国物权法》第七十三条“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”、第七十四条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”之规定，认定欣歆园小区公共道路上划定的停车位属于业主共有，官房物业公司不能对该停车位收取停车费符合法律规定；其次，由于物业服务具有特殊性，涉及不特定多数人的共同利益，官房物业公司为保证小区业主的停车需求，在该小区公共道路上划定停车位提供给业主用于停放车辆，属于正常的物业服务行为。同时，官房物业公司为维护小区公共秩序，保证小区业主能够享有和谐有序的生活环境，势必需要对小区公共道路上的车辆停放进行引导、规范和管理。业主在车辆停放过程中实际上已经享受了官房物业公司提供的管理和服务，应当对此支付相应的管理费用；第三，在欣歆园小区原业主委员会通过的《欣歆园小区管理规约》第五条中，规定了业主应当按时交纳物业服务费和停车管理费等相关费用；在颜勇与官房物业公司于2003年3月15日签订的《欣歆园小区物业管理公共契约》第八条中，也规定了对住宅区的各种车辆实行停放管理，对所有进入住宅区的车辆，指定地点停放并收取管理费（管理办法及交费标准详见《停车场管理规定》）。其中，《停车场管理规约》第11条约定，车场车位属有偿占用。据此，官房物业公司在小区公共道路上划定停车位并对停放一个月以上的车辆收取停车管理费，符合小区原业主委员会通过的管理规约的规定以及双方当事人的合同约定。故原判作出前述认定并不违反法律规定，颜勇的该项上诉理由不能成立。关于颜勇所提“按照《贵州省物业管理条例》第五十一条：‘首次业主大会通过管理规约后，临时管理规约失效。’的规定，在《欣歆园小区物业管理公共契约》已经在业主委员会通过《欣歆园小区管理规约》后失效，一审判决仍将其作为判决依据是错误的”的上诉理由，首先，根据《物业管理条例》第二十二条：“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。”、第二十三条：“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示，并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。”的规定，临时管理规约系由建设单位在销售物业之前单方制定，并要求物业买受人书面承诺予以遵守的行为守则。该临时管理规约不需要双方当事人协商签订，在物业买受人书面承诺予以遵守后对其产生约束力，并在业主委员会通过正式的管理规约后失效；而《欣歆园小区物业管理公共契约》并非是该小区建设单位制定并要求业主书面承诺予以遵守的临时管理规约，该契约是由颜勇与官房物业公司双方经协商一致后签订，具体规定了物业服务过程中双方当事人的权利、义务、物业服务企业的职责及服务内容、物业服务费的缴纳及标准、违约责任等，属于物业服务合同，一经签订后即对合同双方当事人产生约束力。故《欣歆园小区物业管理公共契约》与该小区前期临时管理规约的性质、内容、制定及签订的主体、适用对象等均完全不同，两者之间不具有关联性。该小区前期临时管理规约是否失效与《欣歆园小区物业管理公共契约》的效力无关；其次，《欣歆园小区物业管理公共契约》系上诉人与被上诉人双方协商一致后签订，是双方当事人的真实意思表示，为有效合同，应当受到法律保护，原判将其作为判决依据并无不当。故上诉人的该项上诉理由不能成立。关于颜勇所提“即使被上诉人确实需要收取停车管理费，也需要取得业主及业主大会的同意并办理相关合法手续才能收取，不能任由其擅自决定”的上诉理由，首先，本案官房物业公司在小区公共道路上划定停车位并对停放的业主车辆收取管理费时，该小区原业主委员会尚在任期内，原业主委员会对此并未提出反对意见；且颜勇提交的证据不能证明原业主委员会反对官房物业公司在小区公共道路上划定停车位并收取管理费。故官房物业公司收取停车管理费的行为应当视为得到了小区原业主委员会的同意和许可；其次，官房物业公司是在依法取得贵州省物价局颁发的《贵州省经营服务性收费许可证》以后，按照许可证核定的收费标准进行收费，在收费过程中也不存在违反规定擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费的情形。官房物业公司收取停车管理费具有合法依据，并非是其擅自决定。故颜勇的该项上诉理由不能成立。关于颜勇所提“被上诉人按照贵州省物价局颁发的《贵州省经营服务性收费许可证》对室外停车场的收费标准对在小区公共道路上划定的停车位收取停车管理费是错误的，因为该停车位属于业主共有，不是室外停车场”的上诉理由，由于涉案小区无法为小区业主提供足够的停车场所，故官房物业公司在小区公共道路上划定停车位，引导、规范业主车辆在划定的车位内定点停放，该划定的车位实际上承担了室外停车场的相应功能，官房物业公司比照贵州省物价局颁发的《贵州省经营服务性收费许可证》对室外停车场的收费标准收取停车管理费应属合理收费。故颜勇的该项上诉理由不能成立。关于颜勇所提“本案小区原开发商贵阳官房房地产开发有限公司已经被工商局依法吊销，其作为官房物业公司的前期物业管理委托人的委托资格已经终止，官房物业公司已经没有继续进行物业管理的资格，其无权单方面决定对小区的物业管理及停车位进行收费”的上诉理由，因建设单位的法人资格是否存续，与其选聘的物业服务企业的服务资格是否终止无关。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人”以及《物业管理条例》第十一条“下列事项由业主共同决定：选聘和解聘物业服务企业”的规定，物业服务企业的选聘和解聘，应当由全体业主共同决定。在欣歆园小区全体业主并未共同决定解聘官房物业公司之前，官房物业公司为该小区提供物业服务仍合法有效。故颜勇的该项上诉理由亦不能成立。综上所述，上诉人颜勇的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由颜勇负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 庞 敏审判员 谌致华二〇一七年六月二十七日书记员 曹 艳 来源：