（2017）京02民终5332号
裁判日期: 2017-06-27
公开日期: 2017-07-03
案件名称
北京建筑工业印刷厂与北京福地一品居酒楼房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
北京建筑工业印刷厂,北京福地一品居酒楼
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民终5332号上诉人（原审原告）：北京建筑工业印刷厂，住所地北京市西城区阜外南礼士路*号。法定代表人：王天祥，厂长。委托诉讼代理人：刘怡，北京天驰君泰（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京福地一品居酒楼，住所地北京市西城区南礼士路**号*层西侧。经营者：高宝昆，男，1965年4月28日出生，汉族，个体工商户，住北京市朝阳区洼里乡关西庄村三队***号内*号。委托诉讼代理人：王媛，北京市华博金隆律师事务所律师。上诉人北京建筑工业印刷厂（以下简称工业印刷厂）因与被上诉人北京福地一品居酒楼（以下简称一品居酒楼）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2016）京0102民初10266号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。工业印刷厂上诉请求：要求依法改判由一品居酒楼支付房屋使用费不低于每年75万元，一品居酒楼支付的房屋使用费中不能抵扣5万元房屋押金。事实和理由：一审判决酌定房屋使用费过低，房屋租金不能低于75万元每年；一品居酒楼支付的房屋使用费中不能抵扣5万元房屋押金，应当在确认损失后予以退还。一品居酒楼辩称，不同意工业印刷厂的上诉请求，同意原判。工业印刷厂向一审法院起诉请求：1、一品居酒楼支付2015年9月19日至2016年11月23日期间的房屋使用费229万元（按照每天5000元计算）。2、诉讼费一品居酒楼承担。一审法院认定事实：工业印刷厂与一品居酒楼于2009年6月9日签订房屋租赁合同，约定工业印刷厂（甲方）将其所有的位于北京市西城区南礼士路乙3号首层部分及二层部分（342平方米）出租于一品居酒楼（乙方），用于经营餐饮。租赁期限为2009年6月11日至2015年9月18日；房屋租金为每年40万元，半年租金20万元；乙方签订合同时交纳5万元押金，合同到期结清房租及各项费用后退还押金（不计利息）。租赁期间内，甲方负责房屋主建筑结构的维修及室外供电线路、供水设施的维修。如乙方提出设计电网增容、供水、供暖管道改动发生的费用，由乙方承担。房屋内的装修改造和修缮及室内供电线路、供水���供暖设施的维修均由乙方自行负责并承担所发生的一切费用。承租期内乙方预交1个月水电费押金1.5万元，并按水、电的实际用量与甲方结算。合同届满乙方如需继续承租房屋应在合同履行届满前三个月与甲方协商，在同等条件下有优先续租权。后一品居酒楼向工业印刷厂交纳押金5万元。2015年6月12日，工业印刷厂向一品居酒楼发出通知，称由于上述合同将于2015年9月18日到期，鉴于市场状况，新租赁合同年租金不低于75万元，租赁期限为5年，除此之外其他条款原则上按照原合同执行，但在安全、经营模式等方面，将提出更高要求；一品居酒楼应在20日予以书面答复，并同时续签合同，否则视为自动放弃续租权。2015年6月29日，一品居酒楼向工业印刷厂书面回复称同意与工业印刷厂续签房屋租赁合同；同意关于租金调整的意见，并同意在此基础上续签5年；同意其他条款原则上按照原合同执行，并同意双方尽快签订书面合同。2015年9月18日，工业印刷厂向一品居酒楼出具告知函，称双方合同到期后将房屋收回自用，故一品居酒楼应于2015年9月21日前将房屋退还工业印刷厂。2015年9月18日双方租赁合同到期后，双方未另行签订租赁合同；一审庭审中双方均认可合同到期后，未形成新的租赁合同关系。2016年11月23日，一品居酒楼自涉案房屋搬出。一审庭审中工业印刷厂要求一品居酒楼按照每日租金5000元的标准支付使用费，但是对该标准并未提供证据证实，经一审法院释明，亦未就此提出鉴定。对此一品居酒楼同意支付使用费，但认为标准过高，且工业印刷厂停水停电影响其经营，虽未关门，但处于半停业状态，故应在原年租金40万元的基础上降低30%。对于一品居酒楼所述停水停电问题，工业印刷厂称不清楚该情况，但物业检修是正常工作，房屋水电由物业管理，其并未给一品居酒楼停水停电。一审庭审中，一品居酒楼辩称由于工业印刷厂收取其押金5万元，水电费押金1.5万元，故在计算使用费时应予以抵扣；由于工业印刷厂职工在一品居酒楼处用餐，待结餐费43166元应予以抵扣；一品居酒楼在租赁期间内承担了房屋的煤气改造款8万元，亦应予以抵扣。为证明其上述主张，一品居酒楼提交了运营方案、项目委托设计合同书、收据、改造方案、放假通知、租赁协议及收据、建设工程施工合同及收据、押金收据、餐费收据等加以证实。对此工业印刷厂称，房屋押金5万元已经收到，水电费押金1.5万收据显示收款方为物业公司，餐费部分现未核实，对于上述款项同意在执行阶段抵扣；煤气改造款应由一品居酒楼承担，工业印刷厂不同意承担该笔费用。在本案一审审理过程中，一品居酒楼曾提出反诉要求确认双方于2015年9月19日已经达成租期为5年、年租金为75万元的租赁合同等，后经释明，一品居酒楼就确认合同成立事宜另行提出诉讼后撤诉，并撤回在本案提出反诉请求。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法、有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。按照合同约定，双方的房屋租赁合同于2015年9月18日到期终止，双方就续租事宜未达成一致，工业印刷厂也已经通知一品居酒楼不再续签合同，并要求一品居酒楼腾房，但一品居酒楼仍占用工业印刷厂房屋至2016年11月23日。��工业印刷厂要求一品居酒楼给付自2015年9月19日至2016年11月23日的房屋使用费，有事实和法律依据。但工业印刷厂主张的房屋使用费的标准过高，亦未提供证据证实，结合房屋租金标准及房屋的使用情况，法院酌定房屋使用费按照每天一千一百元计算。对于一品居酒楼所述要求抵扣房屋押金5万元的意见，法院认为庭审中工业印刷厂亦认可收到一品居酒楼交付的房屋押金5万元，该部分押金可在一品居酒楼应交付的使用费中直接抵扣。对于一品居酒楼所述要求抵扣水电费押金及工业印刷厂员工未结餐费的意见，在一审审理阶段工业印刷厂不同意直接抵扣，且餐费结算与本案并非同一法律关系，一品居酒楼未就此提出反诉，本案不宜直接处理，但一品居酒楼可就该部分费用另行主张。对于一品居酒楼所述要求抵扣煤气改造工程款8万元的意见，由于双方合同中约定该部分费用应由一品居酒楼自行承担，一品居酒楼庭审中称工业印刷厂同意支付该部分费用，但未提供证据，工业印刷厂当庭亦表示不同意负担，亦未作出此承诺，故对一品居酒楼该意见法院不予采纳。依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：一、判决生效之日起七日内，北京福地一品居酒楼一次性支付北京建筑工业印刷厂二〇一五年九月十九日至二〇一六年十一月二十三日的房屋使用费四十二万五千二百元（已经抵扣房屋押金五万元）。二、驳回北京建筑工业印刷厂的其他诉讼请求。如果北京福地一品居酒楼未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，双方当事人均未提交��证据。工业印刷厂提出房屋押金应当在确认损失后予以退还，经本院释明，工业印刷厂确认涉案房屋双方已经交接，但对是否欠费并不清楚，工业印刷厂没有就其上诉所称的要求在押金中抵扣的费用提交相关证据，亦未对其上诉所称的房屋损失提供相关证据。二审查明的事实与一审查明事实无异，本院予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于工业印刷厂认为一审酌定房屋使用费过低，房屋租金标准每年不能低于75万元的上诉主张，本院认为，工业印刷厂与一品居酒楼的房屋租赁合同于2015年9月18日到期终止后，双方就续租事宜未达成一致且未能签订续租合同。在双方未能就作为整体的续租合同达成一致的情况下，双方为签订续租合同所发生的往来函件所涉及的房屋年租金标准只是续租合同条款中的一部分，不能仅以此为由即孤立的认定双方对原租赁合同到期终止后的租金标准又达成了一致意见。故在工业印刷厂未提供其它证据佐证该项上诉主张的情况下，一审法院结合房屋租金标准及房屋使用情况，酌定涉案房屋使用费标准，并无不当。工业印刷厂的该项上诉意见依据不足，本院不予支持。关于工业印刷厂认为一品居酒楼支付的房屋使用费中不能抵扣5万元房屋押金，应当在确认损失后予以退还的上诉主张，本院认为，根据双方签订的房屋租赁合同的约定，合同到期结清房租及各项费用后退还押金，现本案合同到期终止后，双方已经对涉案房屋进行了交接，而关于工业印刷厂上诉提出的房屋损失的问题，工业印刷厂未提供证据证实其在房屋交接时双方对此予以过确认，或一审法院审理期间其曾向一品居酒楼进行过主张。在本院审理过程中，经本院释明，工业印刷厂称对是否欠费并不清楚，且工业印刷厂没有就其上诉所称的要求在押金中抵扣的费用提交相关证据，亦未对其上诉所称的房屋损失提供相应证据，故工业印刷厂以此为由拒绝在一品居酒楼应当支付的房屋使用费中抵扣5万元房屋押金的上诉主张不能成立，本院不予支持。工业印刷厂就其上诉提出的房屋损失问题可另行解决。综上所述，工业印刷厂的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项���规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25120元，由北京建筑工业印刷厂负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王 平审 判 员 李明磊审 判 员 何江恒二〇一七年六月二十七日法官助理 何海云书 记 员 祝 石 来源：