（2017）苏07民终1393号

裁判日期: 2017-06-27

公开日期: 2017-07-28

案件名称

孙玉竹、刘芳与连云港中发置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

江苏省连云港市中级人民法院

所属地区

江苏省连云港市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

连云港中发置业有限公司,孙玉竹,刘芳

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条

全文

江苏省连云港市中级人民法院民事判决书(2017)苏07民终1393号上诉人（原审被告）：连云港中发置业有限公司，住所地灌云县伊山镇人民西路南侧商业水街10号楼。法定代表人：章仁法，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨军，江苏明亮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙玉竹。被上诉人（原审原告）：刘芳。两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈福梅，灌云县南岗法源法律服务所法律工作者。上诉人连云港中发置业有限公司（以下简称中发公司）因与被上诉人孙玉竹、刘芳房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省灌云县人民法院（2017）苏0723民初304号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2017年6月12日公开开庭进行了审理。上诉人中发公司的委托诉讼代理人杨军，被上诉人孙玉竹、刘芳的共同委托诉讼代理人陈福梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。中发公司上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实和适用法律错误，被上诉人的起诉已经超过法定的诉讼时效。一审判决计算诉讼时效的起算时间错误，在诉讼时效的认定上无相应法律依据，且违背最高人民法院关于民事诉讼时效期间的法律规定。本案系商品房买卖合同纠纷，诉讼时效期间为两年，应从权利人知道或者应当知道权利被侵害时起算。《最高人民法院第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要（民事部分）》第四章关于房地产纠纷案件的审理（五），关于违约责任问题第29条规定：“买受人请求出卖人承担逾期办证的违约金责任，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定出卖人在商品房交付后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，合同确定了上诉人履行备案义务期限为商品房交付后90日内，且双方未约定宽限期，本案诉讼时效应从上诉人履行期限届满之次日起算，一审判决认定的交房时间为2012年9月28日，办理权属登记时间应以此计算90日，即应当办证的期限至2012年12月28日届满，至2012年12月28日起，被上诉人应当知道权利被侵害，以此计算两年，最迟应于2014年12月28日向法院提起诉讼，而本案被上诉人直至2017年1月5日才提起诉讼，超过了诉讼时效期间。上诉人一审中关于被上诉人起诉超过诉讼时效的抗辩理由于法有据，且符合民事诉讼法及司法解释第153条之规定，依法应撤销一审判决并判决驳回被上诉人的诉讼请求。同时最高人民法院认为，按照《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，房地产开发企业履行的是一种协助的义务，即房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权和房屋所有权登记手续，并提供重要的文件。据此，办理权属证书系购买人的义务，开发商是协助义务，购房人应在合同约定的期限内主动申请产权登记，如因开发商的原因不能办证，诉讼时效从其权利受到侵害之日起起算，本案应当办证的期限为2012年12月28日，诉讼时效截止于2014年12月28日。二、一审判决认定“该合同条款并未约定被告承担逾期办证的违约责任，根据最高人民法院司法解释第十八条规定办”，属于违反合同当事人意思自治原则。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条，双方约定如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意按照第3项处理，即：“上诉人协助被上诉人办理权属登记，具体办证期限以灌云的实际情况为准”。该条中1-3项均为并列选项，可供选择，双方已经选定第3项，即上诉人不承担逾期办证违约金。依据《最高人民法院关于审理商品房纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，由于出卖人的原因，买受人在下列期限内不承担违约责任，除当事人有特殊约定外，出卖人承担违约责任。本案中，鉴于双方已有特殊约定不支付违约金，该合同系双方真实意思表示，内容合法有效，应遵从双方意愿。三、2015年1月22日本案房屋已取得《商品房初始登记证明》，一审判决要求上诉人承担2015年1月22日的逾期办证违约金无法律依据。综上，一审判决认定事实及适用法律错误，恳请二审法院依法予以改判驳回被上诉人的诉讼请求，维护上诉人的合法权益。被上诉人孙玉竹、刘芳答辩称：一、上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求依法驳回。二、被上诉人起诉没有超过法定的诉讼时效，上诉人的违约行为从2012年12月28日起至2015年1月22日止，该违约行为一直处于持续状态，依据相关法律规定，违约行为终止后两年期限内属有效主张权利的法定时效，被上诉人于2017年1月5日向一审法院起诉主张权利，不违反法律规定，该主张应受到法律保护。被上诉人请求二审法院依法支持。三、一审法院判决上诉人按中国人民银行规定的金融机构计算收取逾期借款利率的1.3倍支付违约金，依法有据。上诉人与被上诉人之间签订的合同，没有约定不能如期办理房屋产权证登记备案手续支付违约金的具体数额，法律明确规定，合同中有约定按约定计算违约金，没有约定按法定。银发（2003）251号文规定，逾期贷款利息按同期贷款利率水平上加收30%-50%，一审法院计算违约金，显然是迁就了上诉人。一审法院全部按此方法计算，已经统一了审判尺度。综上，被上诉人认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院在查明事实的基础上，依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。孙玉竹、刘芳向一审法院起诉请求：1.判令中发公司支付孙玉竹、刘芳迟延办理房产权证违约金8066.20元，车库迟延办证违约金2928元，共计10994.20元；2.中发公司承担本案的诉讼费用。一审法院查明事实：2010年12月17日，孙玉竹、刘芳与中发公司签订两份商品房买卖合同，合同约定中发公司将其坐落于灌云县伊山镇人民路南侧九龙港商业水街第X幢X单元X室房屋售予孙玉竹、刘芳，房屋总价款408911元；第X幢XX号自行车库售予孙玉竹、刘芳，自行车库总价款24400元。二份商品房买卖合同第十五条均约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：…3.甲方协助乙方办理房屋权属登记，具体的办证期限以灌云的实际情况为准”。2012年11月13日，中发公司向孙玉竹、刘芳出具432610元购房款发票（802室房屋408210元、30号自行车库24400元）。2012年9月28日中发公司向孙玉竹、刘芳交付房屋、自行车库。2015年1月22日中发公司向产权登记机关提交办理产权登记所需资料后，取得了涉案商品房、自行车库初始登记证明。2015年5月6日孙玉竹、刘芳取得涉案房屋的房产权证，自行车库尚未取得房产权证。一审法院认为：中发公司于2012年9月28日交付房屋、自行车库，按照双方合同约定，中发公司应于2012年12月27日前将办理权属登记需由中发公司提供的资料报产权登记机关备案，但其直至2015年1月22日才取得涉案房屋、自行车库的初始登记，构成违约。双方合同约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：…3.甲方协助乙方办理房屋权属登记，具体的办证期限以灌云的实际情况为准。”因中发公司协助孙玉竹、刘芳办理权属登记是其应当履行的合同义务，该合同条款并未约定中发公司承担逾期办证的违约责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”因此，本案中，中发公司应承担的逾期办证违约责任为：按照已付购房款、自行车库款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。该项违约责任系以日或月为单位累计计算违约金数额，属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效，每日或者每月的违约金均为独立债权，有独立的清偿期限，应单独适用诉讼时效。因此，中发公司自2012年12月28日起即已构成违约，孙玉竹、刘芳至2017年1月5日才起诉主张逾期办证违约责任，对孙玉竹、刘芳起诉前两年内的违约金一审法院予以支持，即计算违约金的起止时间应从2015年1月5日起至2015年1月22日止。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，一审法院遂判决：中发公司于判决生效之日起十日内给付孙玉竹、刘芳自2015年1月5日起至2015年1月22日止的逾期办证违约金（以432610元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算上述逾期办证违约金）。如中发公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费40元，由中发公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明：一审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为:1.被上诉人起诉是否已经超过法定诉讼时效；2.一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定判决上诉人承担逾期办证违约金是否属于违反合同当事人意思自治原则；3.一审判决上诉人承担2015年1月22日的逾期办证违约金是否正确？关于第一个争议焦点，本院认为：本案中，上诉人中发公司于2012年9月28日向被上诉人孙玉竹、刘芳交付涉案商品房。根据双方签订的商品房买卖合同第十五条约定，中发公司应当在商品房交付使用后90日内即于2012年12月27日前将办理权属登记需由中发公司提供的资料报产权登记机关备案，但中发公司并未按约履行，构成违约。后中发公司直至2015年1月22日才将办理产权登记所需资料全部提交给产权登记机关并取得涉案商品房初始登记证明。由此可见，中发公司的违约行为从2012年12月28日一直持续至2015年1月22日。由于中发公司应承担的违约责任是以日为单位累计计算违约金数额，所以一审法院据此认定中发公司的违约责任属于继续性债权是正确的。作为继续性债权，在诉讼时效的适用上可将每日单独发生的违约金这一个体债权分别适用诉讼时效。在此情形下，判断被上诉人的起诉是否超过诉讼时效，应当从被上诉人主张权利之日倒推两年来看，在该两年之内的违约金均未超过诉讼时效。本案中，被上诉人于2017年1月5日才起诉主张逾期办证违约金，一审法院判决支持被上诉人起诉前两年内的违约金符合法律规定。中发公司上诉主张被上诉人的起诉已经超过法定的诉讼时效，一审判决计算诉讼时效的起算时间错误，在诉讼时效的认定上无相应法律依据的理由不能成立，本院不予采信。关于第二个争议焦点，本院认为：对于逾期办证的违约责任，上诉人中发公司与被上诉人孙玉竹、刘芳在签订的商品房买卖合同第十五条中虽然约定由中发公司协助被上诉人办理房屋权属登记，具体的办证期限以灌云的实际情况为准，但是中发公司协助被上诉人办理房屋权属登记是其应当履行的合同义务。一审法院据此认定该合同条款对中发公司应承担逾期办证违约责任未作约定并无不当。在此情况下，一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决中发公司按照被上诉人已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准承担逾期办证违约金是正确的。中发公司上诉主张一审法院上述判决违反合同当事人意思自治原则的理由不能成立，本院不予采信。关于第三个争议焦点，本院认为：中发公司虽然在2015年1月22日将办理产权登记所需资料全部提交给产权登记机关并取得涉案商品房初始登记证明，完成了商品房买卖合同中约定的其应尽的办证义务，但是中发公司的违约行为是从2012年12月28日就已经开始的，且一直持续至2015年1月22日，所以在计算逾期办证违约金时应当将2015年1月22日这一天计算在内。中发公司上诉主张一审判决其承担2015年1月22日的逾期办证违约金无法律依据的理由不能成立，本院亦不予采信。综上所述，中发公司的上诉请求及理由均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由连云港中发置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　乙　斌审判员　王学明审判员　万子榕二〇一七年六月二十七日书记员　武　圣法律条文附录《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。百度搜索“”