（2017）粤12民终959号

裁判日期: 2017-06-27

公开日期: 2017-12-04

案件名称

覃志芳、肇庆市高要区信诚物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省肇庆市中级人民法院

所属地区

广东省肇庆市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

覃志芳,肇庆市高要区信诚物业管理有限公司

案由

物业服务合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第六十九条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

广东省肇庆市中级人民法院民事判决书（2017）粤12民终959号上诉人（原审被告）：覃志芳，女，1976年4月26日生，汉族，住广东省肇庆市端州区。委托诉讼代理人：卢永余，男，1973年10月7日生，汉族，住广东省肇庆市端州区。被上诉人（原审原告）：肇庆市高要区信诚物业管理有限公司，住所地：广东省肇庆市高要区。法定代表人：邓瑞华，负责人。委托诉讼代理人：李惠安、李惠玲，均为该公司职员。上诉人覃志芳因与被上诉人肇庆市高要区信诚物业管理有限公司（以下简称信诚物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服肇庆市高要区人民法院（2016）粤1283民初1419号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。覃志芳上诉请求：1、撤销一审判决，改判覃志芳无须支付2010年1月1日至2016年4月30日的物业管理服务2448.11元给信诚物业公司；2、诉讼费用由信诚物业公司承担。事实和理由：一、覃志芳与高要市x房地产置业发展有限公司签订的《商品房买卖合同》虽然约定要签订《前期物业管理服务协议》，但双方至今没有签订《前期物业管理服务协议》，该公司也从来没有告知覃志芳其委托的物业管理公司；信诚物业公司也从来没有告知覃志芳其为高要市x房地产置业发展有限公司委托的物业管理公司，覃志芳根本不知道信诚物业公司的存在。覃志芳与信诚物业公司之间不可能存在物业服务合同关系。二、信诚物业公司没有证据证明其已为覃志芳的物业提供了管理服务。覃志芳的物业为临街车房，出入不在小区大门，没有享受信诚公司任何物业管理服务。特别是智能服务费，管理服务协议列明智能服务费的内容是提供对讲机和智能设备的使用费用。作为车库不要说享受这些服务了，根本连这些智能设备都没有。同时，覃志芳物业门前的街道长期垃圾堆积，没有任何管理的显示，这些有小区及附近居民书面证明和车位门前的照片可以证明。三、信诚物业公司已放弃对覃志芳追讨物业管理费、放弃管理责任。2013年信诚物业公司对欠费的小区内业主向一审法院提出诉讼，但没有对覃志芳提出起诉，由此可间接证明信诚物业公司放弃对覃志芳临街车库物业的管理责任。四、信诚物业公司张贴催交物业管理费通知书为假，而且信诚物业公司的起诉已超过两年诉讼时效。信诚物业公司认为覃志芳从2010年开始欠物业管理费，但却没有任何有效证据显示其曾向覃志芳追讨过物业管理费。信诚物业公司提供的2011年、2013年、2015年向覃志芳发出三份《催交物业管理费通知书》，信诚物业公司在一审时说张贴在车库门口，但覃志芳从来没有见过，且其相片均为局部照片，并没有全景相片为证，不能证明是张贴在覃志芳的车库门前、墙上或张贴在物业公众场所，无法证明其已达成法律认可的催告送达结果。另外，信诚物业公司所提供的相片以及其他证据均为复印件而未提供原件，有造假嫌疑。其应当提供合法原件并证明其真实性。信诚物业公司有覃志芳电话，但其一直没打电话告知覃志芳，其也没有覃志芳签名确认的告知书和其他能够证明告知覃志芳的证据，应承担不利后果。一审判决仅仅凭借此三张不知真假的复印件就认为信诚物业公司已尽告知责任实属不当。根据民法通则的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为二年，信诚物业公司的诉请已超时诉讼时效，应不予支持。综上所述，一审判决认定事实错误，适用法律不当，请求二审法院依法查清事实，支持覃志芳的上诉请求。信诚物业公司辩称，一、覃志芳向发展商高要市x房地产置业发展有限公司购买位于高要市××Ｃ21车房时，按照双方签订的《广东省商品房买卖合同》第三条规定，交楼时要签订《前期物业管理服务协议》。二、为了小区的正常管理，从2008年9月5日开始，高要市x房地产置业发展有限公司与信诚物业公司签订了合法的《文峰豪苑前期物业服务委托合同》，委托信诚物业公司对高要市文峰豪苑进行管理。虽然覃志芳与信诚物业公司没有签订《前期物业管理服务协议》，但根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位与物业公司签订的物业服务合同对业主具有约束力。三、覃志芳在收楼时已经向物业管理处缴纳了2009年1月至2009年12月的物业费，是明确知道其购买的物业是由发展商指定信诚物业公司进行物业管理以及物业费收费标准的。信诚物业公司按合同约定为覃志芳所在的小区提供了相应的物业管理服务，覃志芳应缴交相应的物业管理费。四、信诚物业公司先后在2011年、2013年、2015年以张贴形式向覃志芳发出过催交物业管理费通知书，覃志芳却拒不履行自己的缴费义务。综上所述，一审判决公平公正、有理有据，请求二审法院依法维持原判，驳回覃志芳的全部上诉请求。信诚物业公司向一审法院起诉请求判令：1、覃志芳向信诚物业公司支付从2010年1月至2016年4月30日的物业管理服务费2448.11元（包括公共水、电费；智能系统维护费、物业费）和违约金2311元；2、由覃志芳承担诉讼费。一审法院认定事实：覃志芳于2007年12月30日向高要市x房地产置业发展有限公司购买位于高××区南岸××Ｃ21车房，建筑面积26.728平方米，并于2008年底收楼。2008年9月5日，信诚物业公司作为覃志芳所在小区的物业管理公司与建设单位高要市x房地产置业发展有限公司签订了《文峰豪苑前期物业服务委托合同》，委托信诚物业公司管理文峰豪苑小区，管理时间从合同签订之日至本物业的业主大会选聘的物业公司并签订物业服务合同生效时终止。《文峰豪苑前期物业服务委托合同》约定：物业管理服务费每月0.4元、商业物业每月0.8元。合同还对其他问题进行了约定。信诚物业公司进驻小区后，同时又与每个业主签订了《前期物业管理服务协议》，在协议中附有“文峰豪苑前期物业管理收费标准”，在标准中约定：住宅收费为每月0.5元、小车房为0.65元、小区智能维护5元、垃圾清理费10元。《前期物业管理服务协议》还对其他相关的问题进行了约定。但本案覃志芳没有与信诚物业公司签订《文峰豪苑前期物业服务委托合同》。覃志芳于2008年底收房后，管理费交至2009年底，2010年1月后的物业服务费未交。信诚物业公司于2016年4月30日撤出了该小区的管理。高要市物价局以“关于调整文峰豪苑物业服务收费的复函”的形式批准了文峰豪苑物业服务收费和机动车停放保管服务收费为住宅每平方每月0.5元、自有产权车位车库每平方每月为0.65元，并从2010年4月1日起执行。由于覃志芳欠交物业服务费，信诚物业公司先后在2011年、2013年、2015年以张贴形式向覃志芳发出催交物业管理费通知书。一审法院认为，本案的争议焦点一是信诚物业公司作为物业管理公司与建设单位高要市x房地产置业发展有限公司签订的《文峰豪苑前期物业服务委托合同》是否有效，对覃志芳是否有约束力的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位与物业公司签订的物业服务合同对业主具有约束力。信诚物业公司与覃志芳建设单位高要市x房地产置业发展有限公司签订《文峰豪苑前期物业服务委托合同》的内容没有违反法律规定，合法有效，该院予以确认。覃志芳应原则上按该委托合同的收费标准交纳物业管理费给信诚物业公司，如该委托合同没有约定有关收费的，才可参照信诚物业公司与每个业主签订的《前期物业管理服务协议》中的标准收取。信诚物业公司起诉认为应按与业主签订的《前期物业管理服务协议》及物价部门批复的收费标准收费，不符合之前与建设单位前期签订的委托合同，对此，该院不予支持和采纳。物价部门虽然对有关收费作出批复，但还需要经业主协议同意才能产生效力，仅以批复就作标准收费，并不符合双方协商一致的原则，因此对信诚物业公司以物价批复作收费标准，该院不予支持和采纳。覃志芳抗辩认为与信诚物业公司不存在物业服务合同关系的意见，没有法律依据，该院不予支持。本案的争议焦点二是有关收费的标准问题。由于信诚物业公司与覃志芳建设单位高要市x房地产置业发展有限公司签订《文峰豪苑前期物业服务委托合同》的内容没有违反法律规定，合法有效，原则上应按此约定收费，但该合同没有对车位、智能维护费、垃圾清理费等收费约定，因此可参照信诚物业公司与每个业主签订的《前期物业管理服务协议》中的标准参照收取。根据该收费标准，车库按每月每平方0.65元、智能维护费每月每户5元、垃圾清理费每月每户10元，从2010年计至2016年4月30日，覃志芳应交的费用为2448.11元。至于覃志芳抗辩要求退回以前可能多收的费用，由于此前所交纳的费用属于自愿交纳，因此，覃志芳要求退回不符合事实，对此，该院不予支持和采纳。信诚物业公司先后在2011年、2013年、2015年以张贴形式向覃志芳发出过催交物业管理费通知书，因此覃志芳抗辩认为信诚物业公司的起诉已过诉讼时效的意见，不符合事实，该院不予支持。本案的争议焦点三是信诚物业公司在物业管理上是否存在不当和瑕疵问题。覃志芳没有交纳物业服务费，构成违约，应支付违约金给信诚物业公司，但从该小区的部分业主举证的材料显示，信诚物业公司确在小区管理上存在一定的问题，在管理上有需要改进的地方，信诚物业公司自身存在一定的过错和违约行为，根据公平原则，信诚物业公司的过错应抵减其请求的违约金，信诚物业公司的违约金损失由其自行承担，其要求覃志芳支付违约金已抵减，该院不予支持。覃志芳抗辩认为信诚物业公司在小区管理上存在问题的意见，该院予以支持。综上所述，信诚物业公司起诉要求覃志芳交纳物业服务费2448.11元，符合实际情况，该院予以支持和采纳；但要求覃志芳交纳违约金，不符合法律规定，该院不予支持。为此，该院依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第一条、第六条的规定，判决：一、覃志芳应于该判决发生法律效力后十天内支付从2010年1月1日至2016年4月30日的物业管理服务费2448.11元给信诚物业公司；二、驳回信诚物业公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由覃志芳承担。本院经审理查明，双方当事人没有签订“前期物业管理服务协议”。一审中，信诚物业公司主张覃志芳每月应交纳17.21元的管理费、10元垃圾费和5元的智能维护费，合计32.21元。信诚物业公司提供3张照片证明其先后在2011年、2013年、2015年以张贴形式向覃志芳发出过催交物业管理费通知书，但该3张照片没有显示形成时间，信诚物业公司亦无法提供该3张照片的原始文件。一审法院查明的其他事实属实，本院二审予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。二审争议的焦点是覃志芳是否应当向信诚物业公司交纳物业管理费和信诚物业公司的主张是否超过诉讼时效。关于覃志芳是否应当向信诚物业公司交纳物业管理费的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位与物业公司签订的物业服务合同对业主具有约束力。该解释第六条规定:“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”本案中，信诚物业公司与建设单位高要市x房地产置业发展有限公司签订《文峰豪苑前期物业服务委托合同》的内容没有违反法律规定，合法有效，应予确认。覃志芳应按该委托合同的收费标准交纳物业管理费给信诚物业公司，如该委托合同没有约定有关收费的，可参照信诚物业公司与每个业主签订的《前期物业管理服务协议》中的标准收取。根据该收费标准，车库按每月每平方0.65元、智能维护费每月每户5元、垃圾清理费每月每户10元，覃志芳每月应交纳费用为32.37元，信诚物业公司主张每月交纳费用32.21元，没有超过上述标准，本院予以确认。因此，从2010年1月1日计至2016年4月30日，覃志芳应交的费用为2448.11元。覃志芳上诉认为与信诚物业公司不存在物业服务合同关系、不应当交纳物业管理费的意见，缺乏理据，本院不予支持。对于覃志芳认为信诚物业公司在从事物业服务过程中存在的不规范之处，覃志芳可以在当时向有关行政主管部门反映解决，其作为业主也可以要求物业服务企业限期整改，或通过成立业主委员会来提议选聘新的物业管理企业等方式维护自己的合法权益，但覃志芳没有证据显示其通过上述方式维护自己的合法权益，其以此为由主张不交纳物业管理费的理据不足，本院不予采纳。关于信诚物业公司的主张是否超过诉讼时效的问题。信诚物业公司主张其先后在2011年、2013年、2015年以张贴形式向覃志芳发出过催交物业管理费通知书，并提供了3张照片为证，覃志芳对此不予确认。因该3张照片没有显示形成日期，信诚物业公司亦无法提供该3张照片的原始文件，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：……（四）无法与原件、原物核对的复印件、复制品；……”的规定，信诚物业公司主张其先后在2011年、2013年、2015年以张贴形式向覃志芳发出过催交物业管理费通知书，证据不足，本院不予采纳。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，本案双方当事人的物业服务关系并无约定终止的时间，覃志芳所欠物业管理费为定期给付的债务，该债务是在合同履行过程中不断产生的，因而各期债务履行期限届满后，均为独立债务，并非同一笔债务。一审法院根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”的规定，认定信诚物业公司的主张没有超过诉讼时效，属适用法律不当，本院二审予以纠正。信诚物业公司于2016年8月提起本案诉讼，其主张2014年7月前的物业管理费已超过诉讼时效，应不予支持。因此，2014年8月至2016年4月共21个月，覃志芳应交纳物业管理费676.41元。综上，覃志芳关于诉讼时效的上诉意见，部分理由成立，本院予以采纳。综上所述，覃志芳的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销肇庆市高要区人民法院（2016）粤1283民初1419号民事判决第二项；二、变更肇庆市高要区人民法院（2016）粤1283民初1419号民事判决第一项为：覃志芳应于本判决发生法律效力后十天内支付从2014年8月1日至2016年4月30日的物业管理服务费676.41元给肇庆市高要区信诚物业管理有限公司；三、驳回肇庆市高要区信诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，由覃志芳负担15元，肇庆市高要区信诚物业管理有限公司负担35元。二审案件受理费50元，由覃志芳负担15元，肇庆市高要区信诚物业管理有限公司负担35元。本判决为终审判决。审　判　长　张日红审　判　员　任喜跃代理审判员　欧阳平平二〇一七年六月二十七日法官　助理　李结琼书　记　员　邵丽虹微信公众号“”