（2017）鄂28民终811号
裁判日期: 2017-06-27
公开日期: 2017-07-24
案件名称
恩施州集群电子商务有限公司、恩施州瑞都假日酒店管理有限责任公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院
所属地区
湖北省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
恩施州集群电子商务有限公司,恩施州瑞都假日酒店管理有限责任公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂28民终811号上诉人（原审原告）：恩施州集群电子商务有限公司，住所地湖北省恩施市航空大道176号。法定代表人：吴琼，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄志敏，湖北正典律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：恩施州瑞都假日酒店管理有限责任公司，住所地湖北省恩施市民族西路27号。法定代表人：刘群，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭铖珍，湖北鹏恩律师事务所律师。上诉人恩施州集群电子商务有限公司（以下简称集群电子公司）因与被上诉人恩施州瑞都假日酒店管理有限责任公司（以下简称瑞都假日酒店）租赁合同纠纷一案，不服湖北省恩施市人民法院（2016）鄂2801民初2268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。集群电子公司的上诉请求：撤销原判，依法改判；一、二审诉讼费用由瑞都假日酒店承担。事实和理由：原判事实认定错误，双方2014年10月26日签订的合同明确约定了租赁房屋的面积，并约定了租金标准，由此可见双方约定的是按照房屋面积计算租金。2014年11月7日的合同只是对前份合同的补充，且瑞都假日酒店在该合同中故意删除房屋面积，致使合同标的数量不明确，欠缺主要条款，不能作为独立的合同使用。现无证据证明双方在合同中对房屋面积进行了变更，因集群电子公司对租赁房屋进行了装修，瑞都假日酒店解除合同将给集群电子公司造成重大经济损失，请求二审法院查清事实，依法改判。瑞都假日酒店辩称，一审事实清楚，程序合法，判决无误，请求二审法院维持原判。集群电子公司向一审法院起诉请求：1.瑞都假日酒店2016年5月31日发出的《解除合同通知书》无效；2.瑞都假日酒店履行2014年10月26日签订的合同第一条约定的义务即交付集群电子公司面积为1500平米的房屋；3.瑞都假日酒店支付违约金5000元，并赔偿集群电子公司损失10000元（以评估金额为准）；4.瑞都假日酒店承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年10月26日集群电子公司与瑞都假日酒店签订《门面转租合同》一份，约定：转租方为瑞都假日酒店，承租方为集群电子公司；房屋坐落于恩施市民族路××号；面积约1500平米；租赁期限自2014年11月1日至2024年10月30日止；房屋交付：甲方须于合同签订后当日交付；租金每年50万元，签订合同三日内支付20万元，进驻装修10日内支付10万元，装修完毕前2日内支付当年余款；下一年度对应日一次性付清；违约责任：如因瑞都假日酒店原因导致本合同不能履行，须支付集群电子公司全部经济损失，并支付年度租金1%的违约金；如集群电子公司不能依约支付租金，须支付年度租金1%的违约金，瑞都假日酒店有权终止合同，并不补偿集群电子公司任何损失。该合同由瑞都假日酒店的法定代表人刘群签字确认，并由集群电子公司的法定代表人吴琼签字并加盖公司印章确认。同年11月7日，双方再次签订《房屋转租合同》一份，合同约定：租赁物面积为瑞都假日酒店原西餐厅范围内全部面积（消防控制室和公共消防通道除外），租赁期限为自2014年11月7日至2019年11月6日止，满期后集群电子公司优先续租，12年内租金不变；租金为每年50万元，支付方式为按年度支付，每租赁年度的起租日前7日内一次性交清该年度租金，第一年租金特别约定：签订合同3日内支付20万元，10日内支付10万元，2014年11月30日以前支付20万元；违约责任约定同10月26日的合同约定。该合同亦由双方法定代表人分别签字并加盖各自公司印章予以确认。合同签订后，瑞都假日酒店于2014年11月7日将房屋交付集群电子公司，集群电子公司于同年11月15日入驻装修，现一直在集群电子公司使用当中。截至2016年6月，集群电子公司陆续支付瑞都假日酒店租金28万元。一审法院认为，双方于2014年11月7日签订的《房屋转租合同》，系双方真实意思表示，并不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有拘束力，一审法院予以确认。本案争议焦点为双方于2014年10月26日、11月7日签订的两份《房屋转租合同》，具体应依哪一份来履行的问题。对此，一审法院认为，双方先后签订的两份转租合同均为同一合同目的，且约定的租赁物位置一致。虽前一合同约定了标的物具体面积，但后一合同亦约定了标的物具体名称及位置，足以确定面积，且合同中双方并未明确约定以面积计算租金。同时11月7日的合同对10月26日的合同部分内容进行了实质变更。另，依据合同内容看，2014年11月7日的合同已具备合同基本要件，因此依照交易习惯及签订时间，2014年11月7日的合同实为一独立合同，并非集群电子公司所称的是10月26日合同的补充文件。故，双方合同的实际履行应以2014年11月7日签订的为准。因此，集群电子公司主张瑞都假日酒店于2016年5月31日发出的《解除合同通知书》无效的理由不成立，瑞都假日酒店有证据证实集群电子公司确未足额支付相应租金，且多次催收无果，解除合同系依照双方合同约定，不予支持。同时集群电子公司主张瑞都假日酒店交付1500平米面积的房屋的理由亦不成立，亦不予支持。对于集群电子公司主张瑞都假日酒店支付违约金5000元并赔偿其损失10000元（以评估金额为准）的理由，缺乏充分证据证实，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决驳回恩施州集群电子商务有限公司诉讼请求。案件受理费188元,由恩施州集群电子商务有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审另查明，2015年10月15日瑞都假日酒店书面通知集群电子公司，称集群电子公司截止2015年10月15日仍欠瑞都假日酒店35万元的租金，要求集群电子公司在2015年10月25日前付清；2016年5月20日瑞都假日酒店再次书面通知集群电子公司，要求其将2015年度和2016年度所欠的租金共85万元，在5月30日前付清；2016年5月31日瑞都假日酒店以集群电子公司没有在最后通知的时间支付租金，书面通知集群电子公司解除合同。一审判决查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，综合集群电子公司的上诉理由及瑞都假日酒店公司的答辩意见，结合案件审理情况，本案二审的争议焦点为：瑞都假日酒店能否根据《房屋转租合同》的约定解除双方的租赁合同关系。对此，本院分析评判如下：从合同签订情况看，《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方签字或者盖章时合同成立。2014年11月7日的《房屋转租合同》已经经双方法定代表人签字并加盖了公司公章，因此该合同已经成立并生效；从合同内容看，《房屋转租合同》对租赁物的名称、位置、租赁期限、租金及其支付期限和方式等租赁合同主要内容进行了约定；从合同的履行情况看，双方系在《房屋转租合同》签订后交付房屋和支付租金，双方实际上是按照《房屋转租合同》的约定履行各自义务。对于集群电子公司上诉主张《房屋转租合同》系对《门面转租合同》的补充，瑞都假日酒店应当按照《门面转租合同》的约定交付1500平方米的房屋的问题。虽然《门面转租合同》与《房屋转租合同》均是对同一位置的租赁房屋进行的约定，但是双方在《房屋转租合同》中对租赁期限、租金的支付方式等合同的主要内容进行了变更。集群电子公司二审陈述《房屋转租合同》是为了补充约定车位而签订，但该合同中并没有车位的相关约定。且集群电子公司的法定代表人吴琼陈述在交付房屋之前其与集群电子公司的总经理已经实际查看过房屋。吴琼虽陈述，实际租赁的房屋面积仅800多平方米，但是其与集群电子公司的总经理在实际查看房屋时并未对房屋面积提出异议，而且还与瑞都假日酒店签订合同并支付租金。集群电子公司主张租赁房屋装修后其向瑞都假日酒店就房屋面积提出过异议，但并未提交证据予以证明。因此，集群电子公司认为《房屋转租合同》系对《门面转租合同》的补充的上诉理由不能成立。因集群电子公司未按《房屋转租合同》的约定向瑞都假日酒店支付租金，瑞都假日酒店根据该合同的约定，解除其与集群电子公司的租赁合同关系具有事实和法律依据。综上所述，集群电子公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费188元，由上诉人恩施州集群电子商务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 南庆敏审 判 员 李 丽审 判 员 杨 芳二〇一七年六月二十七日法官助理 何奕娥书 记 员 杨 蕾 来源：百度“”