（2017）粤02民终533号
裁判日期: 2017-06-27
公开日期: 2017-08-03
案件名称
仁化县康润房地产开发有限公司、顾雪炳房屋拆迁安置补偿合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省韶关市中级人民法院
所属地区
广东省韶关市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
仁化县康润房地产开发有限公司,顾雪炳
案由
房屋拆迁安置补偿合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤02民终533号上诉人（原审被告）：仁化县康润房地产开发有限公司。法定代表人：林泽彬，该公司总经理。委托诉讼代理人：叶纬，广东宜方律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁思梅，广东宜方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：顾雪炳，女，汉族。委托诉讼代理人：李晴波，广东韶扬律师事务所律师。上诉人仁化县康润房地产开发有限公司（以下简称康润公司）因与被上诉人顾雪炳房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服仁化县人民法院（2016）粤0224民初375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人康润公司的委托诉讼代理人梁思梅、被上诉人顾雪炳的委托诉讼代理人李晴波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顾雪炳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。顾雪炳向一审法院起诉请求：1、判令康润公司赔付顾雪炳33840元的逾期交房违约金（2014年11月7日至2016年5月13日共计564日，每日60元）；2、判令康润公司按合同约定将仁化县怡雅轩B栋层高5楼的503房交付给原告；3、判令康润公司支付顾雪炳装修补偿款21064元；4、诉讼费用由康润公司承担。后顾雪炳将其第2项诉讼请求变更为：判令康润公司向顾雪炳支付房款431027元；将第4项诉讼请求变更为：本案诉讼费用及鉴定费由康润公司负担。一审法院认定事实：仁化县康润房地产开发有限公司原名称为仁化县锦轩房地产开发有限公司，涉案回迁楼的名称为仁化县怡雅轩B幢。2012年11月6日，顾雪炳（乙方）与仁化县锦轩房地产开发有限公司（甲方）签订《仁化县县城建设路（原法院宿舍）房屋拆迁与补偿合同》，该合同约定：“1、经甲、乙双方和县房管部门一起现场测量，确定甲方拆迁乙方房屋建筑面积77.72平方米，套内面积67.67平方米，杂物房套内面积12.10平方米，合计房屋套内面积79.77平方米。2、房屋拆迁补偿，由乙方自愿选择产权调换的补偿方式，甲方作一次性补偿。3、选择房屋产权调换的，乙方在原法院地块建设范围内选择调换电梯楼B3栋户型，住宅3楼，乙方选择调换的房屋套内面积106.21平方米，调换房屋套内面积超出被拆迁房屋套内面积26.44平方米，其中7.97平方米（被拆迁房屋套内面积10%以内的），乙方按1200元每平方米计9564元补偿给甲方，超出被拆迁房屋套内面积10%以外的房屋套内面积18.47平方米，乙方按2700元每平方米计49869元补偿给甲方，乙方实际应补交给甲方的超面积房屋价款共计59433元。4、乙方被拆迁房屋属砖混结构房屋，调换甲方提供的电梯房楼层高第5层以下（住宅3层以下）不需补层高差额给甲方，住宅层高第4层以上（含第4层），每层每平方米应补差30元，按层高递增，即层高每增加1层，每平方米补差相应增加30元，乙方选择调换房屋属住宅3层。5、甲方自乙方所住楼房被拆迁人中的最后1户移交被拆迁房屋之日起两年内交付回迁房，如因甲方原因逾期不能交付回迁房，从逾期之日起，每逾期交房1天，甲方须支付60元违约金给乙方。6、回迁房套内面积与合同选定房屋套内面积误差正负不能超过5个平方，如小于合同选定房屋套内面积5平方米（含5平方米）以内的按每平方米1200元货币补偿给乙方，如小于合同选定房屋套内面积5平方米以上，不足部分（超出5平方米以外的面积）按每平方米2000元计补偿给乙方，如大于合同选定房屋套内面积5平方米（含5平方米）以内的面积，乙方按每平方米2700元计补交给甲方，大于合同选定房屋套内面积5平方米以上，超出部分（超出5平方米以外的面积）乙方不补差给甲方。”同日，顾雪炳（乙方）与康润房地产公司（甲方）签订了一份《补充协议》约定：“甲方给予乙方拆迁困难补助59433元，在甲方交付回迁房时，用于冲抵乙方回迁房超征收面积应补交给甲方的款项。乙方生活困难，增加装修补偿21064元，在甲方交付回迁房时一次性付给乙方。”本案涉案被拆迁住宅楼中的最后1户拆迁户移交被拆迁房给康润公司的时间为2012年12月17日，双方确认顾雪炳主张的逾期交房违约金从2014年12月18日开始计算。仁化县怡雅轩B幢503号房屋的建筑面积为131.44平方米，其中套内建筑面积109.20平方米，超出合同选定房屋套内面积（106.21平方米）2.99平方米。该房屋是另一拆迁户的回迁房，且该拆迁户已签收该房屋。经韶关中一房地产与土地估价有限公司评估，该房屋的市场价值为439100元。一审法院认为，本案是房屋拆迁安置补偿合同纠纷。一、顾雪炳（乙方）与康润房地产公司（甲方）签订的《仁化县县城建设路（原法院宿舍）房屋拆迁与补偿合同》，是合同双方的真实意思表示，合同双方应按合同的约定行使权利及履行义务。本案争议的焦点是：按双方签订合同的约定，康润公司应交付给顾雪炳的房屋是仁化县怡雅轩B幢503房还是仁化县怡雅轩B幢303房。双方签订的合同约定：“乙方在原法院地块建设范围内选择调换电梯楼B3栋户型，住宅3楼，乙方被拆迁房屋属砖混结构房屋，调换甲方提供的电梯房楼层高第5层以下（住宅3层以下）不需补层高差额给甲方，住宅层高第4层以上（含第4层），每层每平方米应补差30元，按层高递增，即层高每增加1层，每平方米补差相应增加30元，乙方选择调换房屋属住宅3层。”根据该约定可以认定，顾雪炳调换康润公司提供的电梯房楼层高第6层开始需补层高差额，顾雪炳选择调换的房屋属住宅3层，即楼层高第5层，顾雪炳不需补层高差额给康润公司，故该院认为，康润公司应交付给顾雪炳的房屋楼层高应为第5楼，即按合同约定，康润公司应交付给顾雪炳的房屋应为位于仁化县××房（以下简称涉案房屋）。经审理查明，由于涉案房屋也是另一拆迁户的回迁房，康润公司已将房屋交付给了该拆迁户，该拆迁户也已签收，导致康润公司不能按合同约定交付涉案房屋给顾雪炳，顾雪炳的合同目的已不能实现，故顾雪炳要求康润公司支付涉案房屋相应价款的诉求理由充分，该院应予以支持。经评估，涉案房屋的市场价值为439100元，另涉案房屋的实际套内面积为109.20平方米，超出合同选定房屋套内面积2.99平方米，根据双方签订的合同约定，原告需按每平方米2700元补交差额给康润公司，故涉案房屋的价款应扣该款项，因此，康润公司应支付给顾雪炳的房款为431027元（439100元-2.99平方米×2700元/平方米）。二、至于顾雪炳主张的逾期交房违约金及装修补偿款21064元。1、违约金，顾雪炳认为，康润公司将应交付给其的涉案房屋交付给了另一拆迁户，导致康润公司至今未能将涉案房屋交付给其，根据合同约定，康润公司应支付逾期交房违约金给其；康润公司认为，按合同约定，其应交付给原告的房屋是仁化县怡雅轩B幢303房，该房屋其一直为顾雪炳保留，且于2015年12月9日通知顾雪炳收房，是顾雪炳拒绝收房，故违约金应计算至2015年12月9日。双方签订的合同约定：“康润公司自顾雪炳所住楼房被拆迁人中的最后1户移交被拆迁房屋之日起两年内交付回迁房，如因康润公司原因逾期不能交付回迁房，从逾期之日起，每逾期交房1天，被告须支付60元违约金给顾雪炳。”根据该院上述第一点的认定，康润公司应交付给顾雪炳的涉案房屋已由康润公司交付给了另一拆迁户，且该拆迁户也已签收房屋，导致康润公司至今未能将涉案房屋交付给顾雪炳，应认定被告持续违约到现在，故顾雪炳诉求违约金计算至2016年5月13日，该院予以支持，庭审时，双方均确认顾雪炳主张的逾期交房违约金自2014年12月18日开始计算，违约天数为513天，违约金为30780元（513天×60元/天）。2、装修补偿款21064元，康润公司同意支付给顾雪炳，该院对顾雪炳该诉求予以支持。综上所述，康润公司应支付顾雪炳房屋价款431027元、违约金30780元、装修补偿款21064元，合计482871元。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条规定，于2017年1月16日作出（2016）粤0224民初375号民事判决：仁化县康润房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日支付顾雪炳房屋价款431027元、违约金30780元、装修补偿款21064元，合计482871元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7570元、财产保全费2610元、评估费2000元（顾雪炳均已预交），合计12180元，均由仁化县康润房地产开发有限公司负担。本院二审期间，顾雪炳提交仁化县人民法院（2016）粤0224民初374号民事判决书复印件1份，拟证实（2016）粤0224民初374号案（下称374号案）与本案是系列案，与本案案情相似，且374号案已经生效，该案查明的案情与本案案情类似，可以作为定案的依据。康润公司对顾雪炳提交的证据质证意见为：374号邝金凤案与本案没有直接关系。在374号案中，康润公司没有上诉是基于对邝金凤的照顾，但不等于康润公司认可一审法院认定的事实及处理结果。邝金凤案争议的是A栋的户型，其关键的情形是邝金凤补交了楼层差价款，本案争议的是B栋，本案顾雪炳没有补交楼层差价款，二审法院不能以374号案作为定案的依据。对顾雪炳二审提交的证据，本院认定如下：374号案与本案并非同一当事人且案情不同，顾雪炳要求以374号案的案情作为本案定案依据的主张没有法律依据，本院不予采信。经审查，本院确认一审法院查明的事实。本院认为，本案系房屋拆迁安置补偿合同纠纷。根据各方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点是：一、康润公司应交付的房屋是怡雅轩B幢503房还是怡雅轩B幢303房。二、康润公司的逾期交房违约金截止日期应如何认定；三、一审法院支持房屋装修补偿21064元是否正确及康润公司主张应扣除困难补助59433元理由能否成立。一、关于康润公司应交付的房屋是怡雅轩B幢503房还是怡雅轩B幢303房的问题。本案中，康润公司、顾雪炳对双方签订的《仁化县县城建设路（原法院宿舍）房屋拆迁与补偿合同》均无异议。根据该合同约定：“乙方在原法院地块建设范围内选择调换电梯楼B3栋户型，住宅3楼，乙方被拆迁房屋属砖混结构房屋，调换甲方提供的电梯房楼层高第5层以下（住宅3层以下）不需补层高差额给甲方，住宅层高第4层以上（含第4层），每层每平方米应补差30元，按层高递增，即层高每增加1层，每平方米补差相应增加30元，乙方选择调换房屋属住宅3层。”，顾雪炳选择调换的房屋为住宅3层，即楼层高第5层，且无需补层高差额款给康润公司，故康润公司应交付给顾雪炳的房屋应为怡雅轩B幢503房。康润公司上诉称顾雪炳因未补层高差价款，故其回迁房应为B幢303房的理由不符合双方合同约定的内容，且根据康润公司提交的关于怡雅轩B幢503房的房屋拆迁与补偿合同，B幢503房亦为回迁房，B幢503房的被拆迁户也无需补层高差价款，故康润公司的该项上诉没有事实与法律依据，本院予以驳回。因康润公司将应交付给顾雪炳的怡雅轩B幢503房交付给了另一拆迁户，导致顾雪炳的合同目的已不能实现，故顾雪炳要求康润公司支付涉案房屋相应价款的理由充分，一审法院予以支持并无不当。二、关于康润公司的逾期交房违约金截止日期应如何认定的问题。本案中，康润公司主张逾期交房违约金自2014年12月18日开始计算，顾雪炳对此无异议。康润公司上诉主张逾期交房违约金应计算至其短信通知顾雪炳收楼的2015年12月9日，但康润公司将本应交付给顾雪炳的怡雅轩B幢503房交付给了另一拆迁户，其于2015年12月9日通知顾雪炳接收的房屋B幢303房并非双方约定房屋，对此康润公司应承担相应的违约责任，其主张逾期交房违约金计算至2015年12月9日没有事实依据，本院不予支持。顾雪炳主张逾期交房违约金应计算至其提起诉讼的2016年5月13日理由充分，故一审法院以此认定违约天数为513天，违约金为30780元（513天×60元/天）并无不当，本院予以维持。三、关于一审法院支持装修补偿21064元是否正确及康润公司主张应扣除困难补助59433元理由能否成立的问题。对此，康润公司上诉主张称增加装修补偿21064元与拆迁困难补助59433元的适用前提为交付回迁房才支付，现因顾雪炳不同意收房，故康润公司无需支付该两笔费用。根据前文论述，康润公司将本应交付给顾雪炳的怡雅轩B幢503房交付给了另一拆迁户，故本案并非是顾雪炳不同意收房，而是因康润公司交付的房屋不符合双方约定，从而导致双方签订的合同无法履行。另外，《补偿协议》与《仁化县县城建设路（原法院宿舍）房屋拆迁与补偿合同》为同一天签订，在《补偿协议》中亦约定了“本补充协议与甲乙双方签订的拆迁补偿协议书同时使用”，故《补偿协议》约定的康润公司给予顾雪炳困难补助59433元与增加装修补偿21064元是康润公司为与顾雪炳达成拆迁补偿协议而双方共同协商确定的内容，亦属康润公司的真实意思表示，康润公司应按照该补充协议履行。故一审法院支持顾雪炳要求康润公司支付装修补偿21064元并无不当，本院予以维持。康润公司主张应在涉案房屋价款中扣除困难补助59433元的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，康润公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8543元，由康润公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈俊东审 判 员 神玉嫦审 判 员 李 罡二〇一七年六月二十七日法官助理 胡仕忠书 记 员 林子峻 更多数据：