（2017）京01民终2851号
裁判日期: 2017-06-27
公开日期: 2017-07-03
案件名称
北京链家房地产经纪有限公司、任冬青与杨玉丽房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
任冬青,杨玉丽,北京链家房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百七十条
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京01民终2851号上诉人（原审被告、反诉原告）：任冬青，女，1961年11月30日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：赵素云，北京市鑫诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏昊，北京市鑫诺律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨玉丽，女，1983年5月4日出生，汉族，北京中油瑞飞信息科技有限责任公司职工，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：杨杰，北京市两高律师事务所律师。原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路5号院16号楼601室。法定代表人：左晖，董事长。委托诉讼代理人：孙凤起，男，该公司员工。上诉人任冬青因与被上诉人杨玉丽、原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2016）京0114民初5971号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人任冬青及其委托诉讼代理人赵素云、魏昊、被上诉人杨玉丽及其委托诉讼代理人杨杰到庭参加诉讼，原审第三人链家公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，现已审理终结。任冬青上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回杨玉丽的全部诉讼请求；支持任冬青的全部反诉请求；杨玉丽承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：2016年3月4日，办理公积金贷款时，任冬青要求杨玉丽先行支付30万元首付款后才能出具首付款收据与双方约定的首付款支付时间并不相悖，原审判决认为当事人约定首付款给付时间为过户之前3个工作日，当事人的该项约定与实际操作相悖，该认定错误的。杨玉丽未履行办理贷款申请手续义务的时间已经超过合同约定解除的期限，杨玉丽支付首付款的最后日期为2016年3月4日，截至3月22日任冬青发出解除合同通知书时，杨玉丽仍未履行支付首付款的合同义务，任冬青有权解除合同，原审判决认定“未按照公积金贷款政策规定的时间支付首付款非双方约定解除合同的条件”，该认定是错误的。原审判决认定事实错误，导致适用法律错误，根据合同法第九十三条之规定，双方的合同已经解除，原审判决合同继续履行适用法律错误。杨玉丽辩称，同意原审判决，不同意任冬青的上诉请求和事实理由。房屋买卖合同的履行环节很多，杨玉丽已经严格按照步骤履行，任冬青提出的解除合同理由根本不成立。即使成立，也不足以导致合同解除。链家公司提交书面答辩意见称，同意原审判决认定的事实和理由。杨玉丽向一审法院起诉请求：1、任冬青继续履行合同编号为×××的《房屋买卖业务签约文件合订本》、合同编号为C1161424的《存量房屋买卖合同》及相关协议；2、任冬青支付违约金5万元。任冬青向一审法院反诉请求：1、解除任冬青与杨玉丽签订的合同编号为×××的《房屋买卖业务签约文件合订本》、合同编号为C1161424的《存量房屋买卖合同》及相关协议；2、杨玉丽支付任冬青违约金39万元整；3、案件受理费由杨玉丽承担。一审法院认定事实：2015年12月19日，任冬青（甲方，出售人）与杨玉丽（乙方，购买人）、链家公司（丙方，居间人）签订《买卖定金协议书》（编号02415000109095），约定：“交易房屋坐落于北京市昌平区北街家园八区5号楼8层1单元802，产权证明文件所载建筑面积87.92平方米，产权人任冬青；乙方经现场勘验甲方上述房屋后，对甲方出售的该套房产的权属状况、设备、装修等情况进行了解，确认以人民币195万元整的总价款购买，此价款不包含依国家规定应当由甲方承担的税费；甲乙双方同意本次房屋买卖涉及的税费由乙方承担；乙方的房款支付方式为公积金贷款，且乙方首付款不低于75万元；乙方应于本协议签署时向甲方自行支付定金5万元整，甲方收取定金时应向乙方出具收据；甲乙双方应于签署本协议一个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》等相关法律文件，甲乙双方应在本协议约定的期限内签署房屋买卖合同，如甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金，如乙方违约，则甲方已收取的定金不予退还；甲乙双方同意由丙方为本次交易提供居间服务，且应在签署《买卖合同》时由乙方向丙方支付居间代理费48750元；本协议签署后，甲乙双方私自或者另行通过其他居间方签署房屋买卖合同的，丙方有权要求甲方和/或乙方支付本条约定的全部居间代理费。”三方在该协议中还约定了其他内容。该协议附任冬青出具的收据一张，称其已收到杨玉丽购买前述房屋的定金5万元。同日，杨玉丽、任冬青和链家公司签订《房屋买卖业务签约文件合订本》（编号为×××），内含《交易资金托管提示函》、《交易方留存信息表》、《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》和《居间服务合同》。《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》的合同当事人为出卖人任冬青和买受人杨玉丽，双方约定：“出卖人所售房屋坐落于昌平区北街家园八区5号楼8层1单元802，产权证明所载建筑面积共87.92平方米；经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为150万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价45万元；买受人向出卖人支付定金5万元，定金支付方式为直接支付给出卖人；买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为120万元；当事人双方同意，自本合同签订之日起80日内，双方共同向房屋权属登记部门办理房屋权属转移登记手续。”双方在该合同还约定了其他内容。《居间服务合同》的合同当事人为任冬青（甲方，出卖人）、杨玉丽（乙方，买受人）及链家公司（丙方，居间人）。合同约定：“鉴于甲、乙双方在丙方的居间服务下就坐落于昌平区北街家园八区5号楼8层1单元802的房屋于2015年12月19日签订了《北京市存量房屋买卖合同》，甲、乙、丙三方在友好协商的基础上订立本居间服务合同；甲、乙双方同意共同委托丙方作为交易居间人；因本次交易涉及房款多次支付等复杂事宜或手续的办理，经各方友好协商，按照规定费率上浮10%的标准向链家地产缴纳居间代理费42900元整，由乙方承担，并应于本合同签订当日向丙方支付。”三方在该合同中还约定了其他内容。同日，任冬青（甲方，出卖方）与杨玉丽（乙方，买受方）、链家公司（丙方，居间方）还签订《补充协议》（编号010151219863），在该协议第二条，三方对房屋交易具体事宜进行了约定，即：“1.定金：乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款的一部分。乙方于2015年12月19日将定金5万元自行支付给甲方；4.首付款：乙方于过户之前3个工作日（含当日）将第一笔首付款人民币陆拾玖万元整（不包含前期支付的全部定金）以理房通托管的方式支付甲方；5.申请购房贷款：甲乙双方应于评估报告出具后7个工作日之内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；6.权属转移登记：甲乙双方同意，在复审通过之后3个工作日之内（含复审当日）,甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。”在该协议第五条，三方还对违约责任进行了约定，即：“1.甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；2.甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的；（6）甲方承诺的学区情况、学区名额不属实，或甲方逾期迁出户口，致使乙方无法实现购买学区房之目的的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。3.乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需的资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。4.在本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。”三方在该协议中还约定：“如本协议与《买卖合同》《居间服务合同》《房屋交易保障服务合同》约定不一致的，均以本协议为准。”同日，任冬青（甲方）、杨玉丽（乙方）还与北京中融信担保有限公司（丙方，服务方）签订《房屋交易保障服务合同》，约定由丙方在甲、乙双方房屋交易过程中，为保障交易流程的顺利进行，负责办理交易方所需的各项服务、及时督促交易方履行应尽义务，并协调处理交易履行产生的争议或纠纷。2016年1月5日，任冬青（出卖人）与杨玉丽（买受人）签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（合同编号：C1161424），该合同对房屋位置、房屋权属情况进行约定，同时约定房屋成交价格为150万元，定金5万元，买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，贷款金额120万元。2016年2月18日，北京康正宏基房地产评估有限公司对涉案房屋出具《抵押物初审意见书》。2016年3月4日，任冬青、杨玉丽共同到链家公司门店办理贷款面签事宜。当日，任冬青（甲方，出卖方）、杨玉丽（乙方，买受方）及链家公司（丙方，居间方）签订《协议》，约定：“甲、乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计195万元整，此价款为甲方净得款，不含税；存量房屋买卖合同（合同编号C1161424）仅供乙方申请购房公积金贷款和缴税过户使用；一切法律责任，均依据房屋买卖业务签约文件合订本（合同编号×××）。”因办理贷款面签时，任冬青拒绝出具已收到30万元首付款的确认函而未能办理相关手续。2016年3月11日及3月21日，链家公司向任冬青发出催告函，要求任冬青配合杨玉丽办理交易房屋的银行贷款面签手续。任冬青认可其收到前述催告函。经法庭询问，任冬青称其尚未收到首付款30万元，无法出具确认函；杨玉丽称其同意支付首付款30万元，但未能就该30万元的给付方式达成一致意见；杨玉丽同意向任冬青全款支付，并要求任冬青继续履行合同并配合办理房屋过户手续。另查，杨玉丽于2015年12月21日与熊金茂登记离婚。一审法院认定上述事实，有《买卖定金协议书》、《房屋买卖业务签约文件合订本》、《补充协议》、《房屋交易保障服务合同》、《存量房屋买卖合同》、《协议》、催告函、离婚证及当事人陈述等证据在案佐证。一审法院认为，当事人在签订的《房屋买卖业务签约文件合订本》（编号为×××）中的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《居间服务合同》，以及《买卖定金协议书》、《补充协议》、《房屋交易保障服务合同》、《存量房屋买卖合同》、《协议》是合同各方当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属合法有效。合同各方当事人均应按照约定履行相应权利义务。本案争议焦点有二:一是首付款何时给付及如何给付。杨玉丽认为应按照《补充协议》约定在“过户之前3个工作日”通过理房通托管给付。而任冬青则认为，杨玉丽应按照北京市住房公积金管理中心《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》的要求在申请贷款时必须提前支付所购房屋总价款的20%至30%，支付方式可以直接给付卖方或者通过理房通支付。法院认为，按照房屋交易惯例和相关政策，办理公积金贷款时需要先行支付符合公积金贷款条件的首付款。鉴于本案当事人在合同中约定首付款给付时间为“过户之前三个工作日”，则当事人的该项约定与实际操作相悖，当事人应当协商变更支付时间并明确支付方式。杨玉丽同意向任冬青支付符合公积金贷款条件的首付款，法院不持异议。二是本案房屋买卖合同是否符合解除条件。任冬青认为，杨玉丽违反国家限购政策签署合同、未按照公积金贷款政策规定的时间支付首付款且未在合同约定的签约后80日内完成房屋产权转移登记手续，其已构成根本违约，故应解除合同。法院认为，是否违反国家限购政策不能作为合同解除的条件，且涉案房屋已办理了网上签约手续。而未按照公积金贷款政策规定的时间支付首付款和未在合同约定的签约后80日内完成房屋产权转移登记手续均非双方所约定的解除合同的条件。本案房屋买卖合同不符合约定解除的条件，亦不存在法定解除的条件，应当继续履行。故任冬青主张解除合同之请求无事实及法律依据，法院不予支持。综观各方在房屋买卖合同履行过程中之行为，均无违约情形存在，故杨玉丽和任冬青要求对方支付违约金之请求无事实及法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、杨玉丽与任冬青继续履行双方于2015年12月19日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、交易编号为010151219863的《补充协议》、合同编号为C1161424的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》以及2016年3月4日签订的《协议》，杨玉丽于本判决生效之日起三十日内向任冬青支付剩余购房款一百九十万元整，任冬青于杨玉丽履行完上述支付剩余购房款义务之日起三日内配合杨玉丽办理坐落于昌平区北街家园八区5号楼8层1单元802的房屋的转移登记手续，将上述房屋转移登记至杨玉丽名下；二、驳回杨玉丽的其他诉讼请求；三、驳回任冬青的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，任冬青提交2016年3月22日告知书一份，欲证明任冬青已依照合同约定行使合同解除权，向链家公司及杨玉丽送达解除合同的告知书。任冬青提交2017年1月9日任冬青与杨玉丽电话录音及2017年1月11日杨玉丽、熊金茂与任冬青夫妇的面谈录音，欲证明杨玉丽始终未履行办理贷款手续的义务，未支付公积金贷款所要求的首付款；80天内完成过户是双方签订合同的真实意思；任冬青在发解除合同的告知书之前多次催告杨玉丽支付合同款项，杨玉丽均未支付。杨玉丽针对任冬青提交的告知书及录音材料发表质证意见认为，任冬青提交的告知书不属于二审新证据，不具备证据资格，该告知书是在链家公司已两次向任冬青发出催告函之后，任冬青才给链家公司告知书要求解除合同的，是链家公司向杨玉丽转述的，合同能否解除应得到法律的确认，本案合同不具备解除的条件。杨玉丽对任冬青提交的录音材料的真实性、关联性、证明目的均不予认可，认为录音材料不足以反映合同履行过程，无法反映出全部的客观事实。二审中，杨玉丽提交中国建设银行个人资信证明书、杨玉丽名下中国建设银行账号为×××储蓄卡、杨玉丽书写的《关于全款支付能力的说明》，欲证明杨玉丽名下账户内有176万余元，另外14万元杨玉丽拟申请信用贷款，可及时到账，进而证明其具备支付剩余购房款190万元的付款能力。任冬青针对杨玉丽提交的上述证据材料发表质证意见认为，2017年4月12日杨玉丽名下中国建设银行储蓄卡内有176万元，不代表本案判决下来时其卡内是否还有176万元，而且剩余总房款是190万元，卡内余额不足190万元。任冬青对杨玉丽书写的《关于全款支付能力的说明》的证明目的不认可，认为杨玉丽不能保证一定能够申请到信用贷款。针对双方向本院提交的上述证据材料及质证意见，本院认定如下事实：任冬青于2016年3月22日出具告知书，主要内容为：告知链家公司及杨玉丽：有关2015年12月19日签订的房屋买卖合同（×××），由于链家公司及杨玉丽在合同约定的期限内（80日）未履行相关责任，超出规定期限，正式告知链家公司及杨玉丽，第一，立即终止合同，并撤销网签；第二，按合同规定赔偿任冬青房屋成交价195万元的20%钱款。杨玉丽认可链家公司已向其转述上述告知书内容，本院对任冬青于2016年3月22日出具告知书，并已告知链家公司及杨玉丽告知书内容的事实予以认定。针对任冬青向本院提交的2017年1月9日及2017年1月11日录音材料，本院认为，该录音均形成于本案一审判决之后本案诉讼期间，即使录音真实，也不能全面客观反映合同履行当时的情况，且杨玉丽对该录音材料的真实性、关联性、证明目的均不予认可，故本院不予采纳。杨玉丽提交中国建设银行个人资信证明书、杨玉丽名下中国建设银行账号为×××储蓄卡（复印件）、显示2017年4月12日(时点)，杨玉丽在中国建设银行持有账号为×××储蓄卡内活期存款金额为1768006.04元。杨玉丽在《关于全款支付能力的说明》中明确表示余款14万元其拟申请信用贷款，可及时到账。故本院对杨玉丽主张的其具备剩余购房款支付能力的事实和证据予以认定。对任冬青关于杨玉丽不能证明其具备剩余购房款支付能力的质证意见不予采纳。上述事实，有任冬青提交2016年3月22日告知书一份、杨玉丽提交中国建设银行个人资信证明书、杨玉丽名下中国建设银行账号为×××储蓄卡（复印件）、杨玉丽《关于全款支付能力的说明》等证据材料在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，《房屋买卖业务签约文件合订本》（编号为×××）中的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》、《居间服务合同》，以及《买卖定金协议书》、《补充协议》、《房屋交易保障服务合同》、《存量房屋买卖合同》、《协议》是合同各方当事人真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，应属合法有效。合同各方当事人均应按照约定履行相应权利义务。关于首付款的给付。杨玉丽认为应按照《补充协议》约定在“过户之前3个工作日”通过理房通托管给付。而任冬青则认为，杨玉丽应按照北京市住房公积金管理中心《关于个人住房贷款政策有关问题的通知》的要求在申请贷款时必须提前支付所购房屋总价款的20%至30%，支付方式可以直接给付卖方或者通过理房通支付。本院认为，按照房屋交易惯例和相关政策，办理公积金贷款时需要先行支付符合公积金贷款条件的首付款。鉴于本案当事人在《补充协议》中约定首付款69万元给付时间为“过户之前三个工作日（含当日）”，则当事人的该项约定与实际操作相悖，当事人应当协商变更首付款支付时间并明确支付方式。杨玉丽同意向任冬青支付符合公积金贷款条件的首付款，法院不持异议。关于本案房屋买卖合同是否符合解除条件。任冬青认为，杨玉丽违反国家限购政策签署合同、未按照公积金贷款政策规定的时间支付首付款且未在合同约定的签约后80日内完成房屋产权转移登记手续，其已构成根本违约，故应解除合同。本院认为，涉案房屋已办理网上签约手续,杨玉丽具备购房资格，双方合同具备履行条件。未按照公积金贷款政策规定的时间支付首付款和未在合同约定的签约后80日内完成房屋产权转移登记手续均非双方所约定的解除合同的条件。任冬青虽于2016年3月22日向链家公司及杨玉丽出具解除合同告知书，但本案房屋买卖合同不符合约定解除的条件，亦不存在法定解除的条件，应当继续履行。杨玉丽表示同意向任冬青支付剩余购房款，且其具备支付剩余购房款的能力。原审判决支持杨玉丽要求继续履行合同的诉讼请求并驳回任冬青要求解除合同的反诉请求并无不当。任冬青上诉要求解除合同的理由和请求，缺乏事实根据及法律依据，本院不予支持。各方在房屋买卖合同履行过程中均无违约情形存在，故杨玉丽和任冬青要求对方支付违约金之请求，无事实及法律依据，原审判决不予支持并无不当。任冬青上诉要求杨玉丽支付违约金的的理由和请求，缺乏事实根据及法律依据，本院不予支持。链家公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃了当庭答辩和质证的权利，本院依法缺席判决。综上所述，任冬青的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7150元，由任冬青负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 王茂刚审判员 王爱红审判员 赵 蕾二〇一七年六月二十七日书记员 舒 妍 更多数据：搜索“”来源：