（2017）豫01民终8246号
裁判日期: 2017-06-27
公开日期: 2017-07-04
案件名称
张爱花、郑州锦艺物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省郑州市中级人民法院
所属地区
河南省郑州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张爱花,郑州锦艺物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫01民终8246号上诉人(原审被告)张爱花，女，1982年2月12日出生，汉族，住河南省郑州市中原区。委托诉讼代理人赵晓东，系张爱花丈夫。被上诉人（原审原告）郑州锦艺物业服务有限公司，住所地河南省郑州市中原区棉纺路4号。法定代表人许领，董事长。委托诉讼代理人许朝阳，系该公司员工。委托诉讼代理人乔晓红，系该公司员工。上诉人张爱花因与被上诉人郑州锦艺物业服务有限公司（以下简称锦艺公司）物业服务合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2016）豫0102民初5390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月25日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张爱花上诉请求：1、请求撤销一审判决，将本案依法改判或发回重审，判决锦艺公司减收张爱花的物业服务费，减收幅度为40%；2、一、二审诉讼费用全部由锦艺公司承担。事实和理由:一、根据相关法律规定，锦艺公司应提供相应的物业资质证和中标资料才能证明其合法性，否则与张爱花签的物业管理合同就不具有合法性。二、一审未查明锦艺公司是否具有相应物业资质、是否通过招投标方式选聘，导致一审认定双方签订的《锦艺国际华都前期物业管理服务协议》（以下简称《前期物业协议》系双方真实表示不符事实。三、《前期物业协议》是张爱花在没有选择的情况下被迫无奈签订的格式合同，非张爱花真实意愿，应予以撤销。四、锦艺公司并没有完全履行相关维修、养护、管理、维护义务，应承担相应的赔偿责任。一审也认定锦艺公司提供的物业服务存在瑕疵，但没有全面认定物业服务瑕疵的内容，仅以“考虑服务的周期性、特殊性以及其他方面的条件限制”，使锦艺公司逃避了违约责任。五、为业主提供物业管理服务是物业管理单位的应履行的义务，收取物业管理服务费是其应行使的权利，不能把其怠于行使权利影响其义务的履行的责任归咎于业主。锦业公司辩称，双方签订的《前期物业协议》是双方真实意思表示，合法有效，双方应按约履行。锦艺公司依据协议提供了服务，张爱花应按照协议缴纳物业服务费。一审法院认定事实清楚，正确，应予维持。锦艺公司向一审法院起诉请求：1、张爱花支付自2014年1月1日至2016年6月30日物业服务费4158元，违约金9991元，共计14149元；2、张爱花承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：张爱花系郑州市中原区棉纺路北桐柏路西锦艺国际华都2期6幢2单元14层03号房屋业主，其房屋建筑面积为89.43平方米，类型为住宅。锦艺公司与张爱花签订《前期物业协议》一份，约定由锦艺公司为张爱花提供物业服务，服务时间自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止，管理服务职责包括对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，物业费收取标准为住宅按按建筑面积每月每平方米1.5元收取，每季度首月5日至20日前交纳本季度物业管理服务费用，张爱花不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，锦艺公司有权要求张爱花补交，并从逾期之日起按每日千分之五的标准收取违约金。张爱花向锦艺公司缴纳物业费至2013年12月31日，自2014年1月1日后未再向锦艺公司交纳物业费，锦艺公司催要无果。一审法院认为，锦艺公司与张爱花签订的《前期物业协议》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人均应严格按照约定全面履行自己的义务。锦艺公司履行了提供物业服务的义务，张爱花也应按照合同约定向锦艺公司交纳物业服务费。锦艺公司主张张爱花应向其交纳2014年1月1日至2016年6月30日的物业费，经计算该部分物业费为4024.35元（1.5元×89.43平方米×30个月），锦艺公司主张4158元，该院对其中4024.35元予以支持，对剩余部分不予支持。张爱花虽主张锦艺公司对小区的服务存在瑕疵，但考虑物业服务的周期性、特殊性以及其他方面的条件限制，上述瑕疵不能成为张爱花拒交物业费的理由，张爱花应按照约定向锦艺公司交纳物业费，锦艺公司也应在今后的物业服务中进一步提高服务质量。锦艺公司主张张爱花支付其违约金，协议约定的违约金标准为逾期费用的日千分之五，张爱花虽未按时缴纳物业费，但结合锦艺公司提供的物业服务存在瑕疵的情况，该标准过高，该院酌定为违约金按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算。判决：一、张爱花于该判决生效之日起十日内向锦艺公司支付物业服务费4024.35元及违约金（计算方法：自每季度逾期之日起至该判决限定支付之日止，以当季度被告欠交费用数额为基数，按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率的标准计算）；二、驳回锦艺公司的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费152元，减半收取76元，由锦艺公司负担22元，由张爱花负担54元。本院二审期间，张爱花围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。本院经审理查明，涉案房屋的建筑面积为88.11平方米。其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，当事人应对自己的主张，提供相应的证据加以证明，否则应承担不利的法律后果。一、关于《前期物业协议》的效力问题。本院认为，双方签订的《前期物业协议》系双方真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。张爱花上诉称锦艺公司应提交相应的物业资质及中标资料，否则影响《前期物业协议》的合法性，无法律依据，理由不能成立，本院不予支持。张爱花上诉又称其签订《前期物业协议》系被迫无奈，非其真实意愿，但未提交充分证据予以证明，证据不足，理由不能成立，本院不予支持。二、关于物业服务费的问题。本院认为，根据约定，住宅的物业服务费按建筑面积计算，张爱花的房屋建筑面积为88.11平方米，故张爱花应向锦艺公司交纳2014年1月1日至2016年6月30日的物业费为3964.95元（1.5元×88.11平方米×30个月），一审法院根据《前期物业协议》中约定的建筑面积89.43平方米计算不当，应予纠正。三、关于违约金问题。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，张爱花提交的证据证实了锦艺公司提供的物业服务存在瑕疵，不符合合同约定，锦艺公司虽不予认可，但未提交其为涉案小区提供了符合合同约定标准的物业服务证据，故锦艺公司的辩解，本院不予采纳。张爱花未按时交纳物业服务费，系锦艺公司没有完全按照合同约定提供物业服务所致，故锦艺公司无权主张逾期交纳的违约金，锦艺公司请求张爱花支付逾期交纳违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市中原区人民法院（2016）豫0102民初5390号民事判决；二、张爱花于本判决生效之日起十日内向郑州锦艺物业服务有限公司支付物业服务费3964.95元；三、驳回郑州锦艺物业服务有限公司的原审其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费152元，减半收取76元，由张爱花负担50元，郑州锦艺物业服务有限公司负担26元；二审案件受理费153元，由张爱花负担103元，郑州锦艺物业服务有限公司负担50元。本判决为终审判决。审判长 石红振审判员 邢彦堂审判员 杜麒麟二〇一七年六月二十七日书记员 王 昕 搜索“”