（2017）沪0118民初1761号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2018-09-28
案件名称
杨汉彦与白晶房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市青浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨汉彦,白晶,中国建设银行股份有限公司上海青浦支行,祁永杰
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0118民初1761号原告：杨汉彦，男，1978年1月10日出生，汉族，户籍所在地安徽省。委托诉讼代理人：曹剑敏，上海市李国机律师事务所律师。被告：白晶，女，1985年7月2日出生，满族，户籍所在地辽宁省沈阳市。第三人：中国建设银行股份有限公司上海青浦支行，住所地上海市青浦区城中东路XXX号。法定代表人：姚涣冰，行长。委托诉讼代理人：凌云，男。第三人：祁永杰，男，1977年2月8日出生，汉族，户籍所在地江苏省靖江市江平路***号。委托诉讼代理人：张希勉，上海市希望律师事务所律师。原告杨汉彦诉被告白晶房屋买卖合同纠纷一案,本院于2017年2月6日立案后，依法适用简易程序进行了审理。为查明事实，经原告申请并经本院审核，本院依法追加中国建设银行股份有限公司上海青浦支行(下称“建行青浦支行”)为第三人参与诉讼。审理中，案外人祁永杰申请作为本案第三人参加诉讼，本院经审查后依法予以准许。本案于2017年3月16日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人曹剑敏、被告白晶、第三人建行青浦支行委托诉讼代理人凌云、第三人祁永杰及其委托诉讼代理人张希勉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨汉彦向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行《上海市房地产买卖合同》，将青浦区华新镇华志路XXX弄XXX号XXX室房屋(下称“系争房屋”)交付原告；2.判令被告支付原告逾期交房违约金〔以已付房款人民币(以下币种均为人民币)60万元为基数，按照日万分之五的标准，自2016年11月8日起计算至房屋实际交付之日止〕；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告(乙方)与被告(甲方)经上海中佑房地产经纪有限公司居间介绍，于2016年9月18日签订《上海市房地产买卖合同》，约定：甲方将系争房屋出售予乙方，经协商一致，系争房地产转让价款为200万元；乙方应于2016年9月19日内支付甲方首付款60万元整；乙方以银行贷款方式支付给甲方房款138万元(直接划入甲方指定账户)，乙方需在交易过户之前办妥银行贷款的申请和审批手续，甲方必须配合办理并提供相关资料，若因银行贷款政策有所调整而导致银行贷款暂停审批，则交易过户时间自动顺延；若乙方申请的银行贷款未获批准或银行批准的金额不足申请额度，则乙方应于交易过户之前补足该不足部分；乙方于甲方交房当天支付给甲方尾款2万元；甲乙双方确认，在2016年11月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同约定期限付款的，每逾期一日，应向甲方支付未付款的万分之五的违约金，逾期超过六十日，则甲方有权单方面解除本合同，乙方应向甲方支付本合同约定之总金额20%的违约金；甲方未按本合同约定期限交接房地产的，每逾期一日，应向乙方支付已收款万分之五的违约金，逾期超过六十日，则乙方有权单方面解除合同，甲方应向乙方支付本合同约定之总金额20%的违约金；甲方于收到乙方全额房款3日内将该房屋交付乙方，交付的标志为：甲方将该房屋钥匙交给乙方，并至物业管理处办妥相关更名交接手续，交房前该房屋所产生的相关费用由甲方承担，交房后产生的相关费用由乙方承担；甲乙双方同意任何一方未按合同约定履行相应义务，则甲方按合同第十条第三款之约定承担违约责任，乙方按合同第九条第三款之约定承担违约责任。合同另对其他内容进行了约定。合同签订后，原告按约支付被告房款61万元,并与第三人建行青浦支行签订个人住房(商业用房)抵押借款合同，获批贷款金额为138万元。2016年11月1日，原、被告共同向青浦区房地产交易中心申请办理过户手续获批，将系争房产登记于原告名下，并设定了抵押权人为第三人建行青浦支行、债权数额为138万元的抵押权登记。然而，在此后第三人建行青浦支行向被告发放贷款时，遭到被告拒绝，导致贷款未能正常发放，被告也拒绝交房给原告。2017年1月，被告将系争房屋钥匙寄送原告，但第三人祁永杰至今仍居住在系争房屋内。原告认为，在系争房屋所有权变更并设定抵押登记后，已满足所有第三人建行青浦支行向被告发放贷款的条件，被告故意设置障碍，拒绝接收贷款，甚至在原告多次要求下拒绝交付房屋，显属违约，故应继续履行合同义务，并向原告支付违约金。为维护原告合法权益，故诉诸法院，作如上诉请。被告白晶辩称：对原告所主张的合同签订、合同履行等事实无异议，同意在银行放款后交付房屋给原告，但现贷款还未支付，且被告已于2016年11月3日搬离系争房屋，故不应支付逾期交房违约金。第三人建行青浦支行述称：对原告主张的贷款合同签订、审批金额及抵押权设定等事实无异议，截止2016年11月9日《不动产登记证明》交付建行青浦支行始，系争房屋贷款发放条件成就。按照原告与第三人建行青浦支行签订的贷款合同约定，系争房屋贷款应支付至被告账户，但贷款发放过程中，发现合同约定的以被告名义开立的银行卡已被挂失，导致第三人无法正常放款。2016年12月3日，被告电话第三人建行青浦支行工作人员，称由于被告夫妻现正处理离婚事宜，要求暂缓发放该笔贷款。只要被告与第三人祁永杰就放款至何账户达成一致意见，第三人建行青浦支行同意放款。第三人祁永杰述称：对原告主张的合同签订、履行情况等事实无异议，但系争房屋是被告与第三人祁永杰的共有财产，被告无权单独处分。第三人建行青浦支行至今没有放款给被告，原告存在延期付款的违约行为。且房屋买卖合同中没有作为共有人的第三人祁永杰签字，现不同意出售系争房产。为维护第三人的合法权益，提出如下诉请：1.判令确认原告与被告签订的《上海市房地产买卖合同》无效；2.判令原、被告将系争房屋产权恢复登记至被告名下。事实与理由：第三人祁永杰与被告系夫妻关系，被告购买系争房屋时第三人有出资，故系争房产应为夫妻共同财产，被告单独签署房屋买卖合同将系争房屋出售系无权处分。为维护第三人的合法权益，故诉诸法院，作如上诉请。针对第三人祁永杰的主张，原告杨汉彦辩称：第三人的主张缺乏法律及事实依据。第三人祁永杰知晓并参与配合原、被告之间的房屋买卖；祁永杰曾挂失被告用于收款的银行卡；2017年1月9日调解过程中祁永杰表示对原、被告买卖行为予以认可，没有提出过异议，只是对银行贷款发放分配存在异议；系争房屋登记在被告一人名下，根据不动产登记公示原则，原告已支付对价购买系争房地产并已过户至原告名下，故不同意第三人祁永杰的诉请。针对第三人祁永杰的主张，被告白晶辩称：因当时被告与第三人祁永杰还未发生矛盾，祁永杰全程参与出售系争房屋事宜，包括带人看房、签订买卖合同、办理银行贷款及房产过户，不存在不知情的问题，故对第三人祁永杰的请求不予认可。针对第三人祁永杰的主张，第三人建行青浦支行述称：在银行卡无任何障碍的情况下，银行同意发放贷款。祁永杰的主张与第三人建行青浦支行无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。审理中，本院2017年1月9日组织各方当事人进行调解，被告表示其已经离开系争房屋，只要贷款到位，就把物品搬走。第三人祁永杰表示出售系争房屋时其是知情的，在签订合同前一天签订了购买其他房屋的合同，然后第二天决定出售系争房屋，且系争房屋出售给原告其也是同意的；但庭后第三人祁永杰表示庭审记录与其实际表述不符，其对房屋出售是不知情、不同意的。另经本院向原告释明，原告坚持只要求被告承担房屋交付义务。根据庭审确认的事实，本院认为，案涉《上海市房地产买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人均应恪守义务。第三人祁永杰提出的系争合同无效、恢复系争房产登记至被告名下的主张，依据不足，本院不予支持。系争房产已于2016年11月4日变更登记至原告名下，且设定了以第三人建行青浦支行为抵押权人的抵押登记，第三人建行青浦支行亦表示该抵押登记符合贷款发放条件，但因被告提出要求暂缓发放致使贷款未能发放，故综合当事人庭审陈述，本院认定原告已于2016年12月8日履行全部房款支付义务。根据合同约定，被告应于收到全部房款3日内将系争房屋交付原告，交付标志为原告收到房屋钥匙。虽被告将系争房屋钥匙交付给了原告，但被告物品未搬离、且系争房屋仍由第三人祁永杰实际居住使用，故本院认定被告违反合同约定，应按约向原告支付违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告白晶应于本判决生效之日起十日内向原告杨汉彦交付位于上海市青浦区华新镇华志路XXX弄XXX号XXX室的房屋；二、被告白晶应于本判决生效之日起十日内支付原告杨汉彦违约金(以已付房款60万元为基数，按照日万分之五的标准，自2016年12月12日起计算至房屋实际交付之日止)；三、驳回第三人祁永杰的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元，减半收取计40元，由被告白晶负担；第三人祁永杰应缴诉讼费11,400元(缓缴)，由第三人祁永杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张 分二〇一七年六月二十六日书记员 黄琛陶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。