（2017）京01民终4406号

裁判日期: 2017-06-26

公开日期: 2017-07-20

案件名称

付云辉与北京万和家业物业管理有限公司合同纠纷二审民事判决书

法院

北京市第一中级人民法院

所属地区

北京市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

付云辉,北京万和家业物业管理有限公司

案由

合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

北京市第一中级人民法院民事判决书（2017）京01民终4406号上诉人（原审被告）：付云辉，男，1969年7月21日出生。委托诉讼代理人：杨文山，河北高俊霞律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖永荣，河北高俊霞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：北京万和家业物业管理有限公司，住所地北京市通州区新华北街75号。法定代表人:金福龙，总经理。委托诉讼代理人：马红雪，北京市方正律师事务所律师。委托诉讼代理人：李敏，北京市方正律师事务所实习律师。上诉人付云辉因与被上诉人北京万和家业物业管理有限公司（以下简称万和物业公司）合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2016）京0107民初4363号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。付云辉上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回万和物业公司全部诉讼请求。2、一、二审诉讼费由万和物业公司承担。事实和理由：1、万和物业公司将地下一层出租给我的行为构成无权处分，《房屋使用协议书》租赁部分的约定无效。2、有权向我收取租金的权利主体应当是城建开发公司或其明确授权的主体。3、万和物业公司进驻诉争小区实施物业服务没有合法依据。4、我方受到政府政策影响，清查地下室致使居住人员全部搬出，属于不可抗力，应当全部或者部分免除我的责任。5、一审法院认定我方支付的租金数额有误。万和物业公司向一审法院起诉请求：1、判令付云辉支付15号楼16号楼地下一层二层物业费和地下一层租金共计31万元（其中2014年9月19日至2014年12月18日为4万元；2014年12月19日至2016年6月18日为27万元）及逾期付款利息（自2016年3月19日起至实际给付之日止，以31万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计算）；2、判令付云辉将15号楼16号楼地下一层腾退并返还我公司；3、判令付云辉支付15号楼16号楼地下一层二层物业费和地下一层租金（自2016年6月19日起至实际腾退15号楼16号楼地下一层之日止，按照每月15000元的标准计算）；4、诉讼费由付云辉承担。一审法院认定事实：15号楼和16号楼（以下简称15、16号楼）地下一层的所有权人为北京城建房地产开发有限公司（以下简称城建开发公司）。2002年5月18日，甲方城建开发公司与乙方付云辉签订《房屋租赁合同》，约定将其所有的15号、16号楼地下一层出租给乙方，租赁用途为人员居住，租赁期限自2002年8月1日至2014年7月31日，并对租金和押金进行了约定。2002年5月21日，甲方北京城建弘通物业管理有限责任公司（以下简称城建物业公司）与乙方付云辉签订《房屋租用协议书》。约定甲方以自己合法管理房屋之收益，用于弥补物业管理费用之不足；乙方以所租房屋，用于解决其所属人员住宿之所需。乙方租用甲方房屋的范围为：双锦园15#、16#楼设备层中除水泵房（水泵、消防泵）、配电室、电话机房、消防栓间、电梯口、楼梯出入口、自行车存放处以及租用时甲方明示不得占用的其他设备用房以外的全部房间。租用期限自2002年8月1日起至2007年7月31日止，双方并对房屋租费、物业管理费、暖气费进行约定。2012年1月1日，甲方城建物业公司与乙方付云辉签订的《房屋续用协议书》载明：甲、乙双方原于二○○二年五月签订了关于乙方租用甲方所管理的15号、16号楼地下设备层部分房屋协议书，随着租用期限的到期，现双方同意续签租用协议。甲方仅将自己受托管理的开发商现状用房提供给乙方使用，并向乙方提供约定之物业管理、暖气供应的责任；故乙方独立经营、管理、使用过程中发生的一切经济、法律等责任均由乙方完全承担。乙方使用的设备层每年的租金、物业及供暖费（含人防层的物业、供暖费）合计为壹拾伍万元。协议约定期限暂定三年，即从2012年1月1日起到2014年12月31日止。2003年8月18日，甲方北京市石景山区人民防空办公室与付云辉签订《使用人防工程协议书》。约定15、16号楼人防地下室及室外出入口管理房的产权属甲方所有，甲方同意乙方使用，乙方在使用期间不得作为债务抵押。使用时间自2003年11月1日至2008年10月31日。协议对使用费数额及交付办法进行约定。另约定在使用期间，乙方需按国家规定向有关部门交纳水、电、物业等各种费用。2014年4月28日，甲方北京市石景山区人防工程管理中心与乙方北京瑞海福祥投资管理有限公司（以下简称瑞海投资公司）签订两份《使用人防工程协议书》，分别约定15、16号楼人防工程及室外出入口管理产权属国家所有，甲方代为管理。甲方同意乙方将该人防工程作为职工集体宿舍使用，租赁期自2014年4月28日至2015年4月27日止。上述两份协议落款处乙方加盖瑞海投资公司公章，付云辉在负责人处签字。同日，北京市石景山区民防局作出京石防行许字【2014】第03号和第04号行政许可决定书，允许瑞海投资公司使用15、16号楼人防工程。后，瑞海投资公司取得15、16号楼《人防工程使用证》，有效期限自2014年4月28日至2015年4月27日。付云辉称其系挂靠瑞海投资公司取得《人防工程使用证》。2013年3月29日，城建物业公司发出的《关于物业撤场的告知函》载明：尊敬的付云辉先生，关于您承租我方管理的15号楼16号楼地下设备层部分房屋（城建开发委托我方管理用房），其合同期限为2014年12月底。现因客观情况变化，故此发函告知。因客观原因，我公司决定在2013年6月18日撤离该小区。撤场方案已经过石景山政府相关主管部门同意，并公示小区业主。故建议您在此期间，暂停接纳新的租户入住。避免给自己造成一些不必要的管理和经济纠纷。其他您我相关配合事宜，双方再行沟通。特此函告。2013年6月19日，甲方万和物业公司与乙方付云辉签订《房屋使用协议书》。其中约定：使用房屋坐落为北京市石景山区双锦园小区15#、16#的地下一层及地下二层。房屋使用期限自2013年6月19日至2016年6月18日止。甲方及相关政府部门可不定期对上述房屋进行相关检查，乙方积极配合并落实整改。乙方使用15#地下一、二层的住房物业费为三万元整。16#地下一、二层的住房物业费为三万元整。物业费每年陆万元整。地下一层房屋年租金为十二万元整。付款方式：季付为四万五千元整。2013年8月28日，甲方城建开发公司与乙方万和物业公司签订《房屋管理协议书》。其中载明：2013年6月19日，双锦园小区15#、16#楼业主委托乙方进行物业管理，甲方为双锦园小区15#、16#地下一层的大产权人。委托管理房屋坐落（以下简称“上述房屋”）为北京市石景山区双锦园小区15#、16#的地下一层。乙方负责上述房屋的各项管理工作，包括但不限于消防、治安、卫生、防疫、防汛等，同时做好房屋的维修、养护工作，并承担相应费用。在本协议期内，乙方不得改变上述房屋的规划使用用途，也不得将上述房屋对外出租给任何单位及个人使用。在本协议期内，甲方不收取乙方任何费用，同时也不承担上述房屋所发生的任何费用，包括但不限于物业费、任何修缮费用。甲方及相关政府部门可不定期对上述房屋进行相关检查，乙方应积极配合并落实整改。2013年12月4日，付云辉将其小轿车一辆以12万元转让给孙要强，用以折抵所欠万和物业公司的费用。2014年7月8日的收据载明，付云辉向万和物业公司支付地下室房费及管理费15000元。2015年4月1日的收据载明，付云辉向万和物业公司支付2万元。2015年6月13日的收据载明，付云辉向万和物业公司支付地下室房费15000元。万和物业公司称，除了上述17万元外，另有3万元收费凭据找不到了，付云辉共计支付20万元，因双方协商第一年度的物业费和使用费是15万元，故多余的5万元应为第二年度支付的部分费用，第二、第三年度共计应支付36万元，故付云辉仍应支付31万元。付云辉称其共计向万和物业公司支付23万元，其中车辆折抵12万元，3张收据共计5万元，另有一笔3万元现金支付和一笔3万元转账支付，但未提供证据证明。因房屋使用协议中关于租赁部分的约定无效，故付云辉仅需支付物业费，三年共计18万元的物业费已经支付完毕，多支付的5万元系向孙要强出借的款项，孙要强系挂靠万和物业公司的人员。2013年9月24日，城建开发公司给万和物业公司的房屋安全检查整改通知单载明：由你单位管理的石景山区双锦园15#、16#地下一层项目，于2013年9月24日检查中发现地下室一层改变使用用途，用于住人等问题，存在很大的安全隐患，违反了贵我双方签订的《房屋管理协议书》之相关规定，本着“谁管理、谁负责”，“谁使用、谁负责”的原则，为了避免安全事故的发生，现要求贵单位从接到整改通知单之日起15日内将上述问题整改完毕，否则出现任何安全事故，由你单位负责，同时我公司保留单方面解除《房屋管理协议书》并要求追偿的权利。庭审中，万和物业公司提交2016年5月31日的合同到期腾退通知载明：付云辉，你与万和物业公司2013年6月19日的房屋使用协议书于2016年6月18日终止，因你自2014年6月19日起拖欠费用，因我公司多次索要至今，你才支付五万元的费用，故合同到2016年6月18日终止不再与你续签合同。你于2016年6月18日退出并交还北京市石景山区双锦园小区15号楼16号楼地下一层及地下二层。特此通知。该份通知上有崔德举的签字，签字时间是2016年5月31日。崔德举当时系付云辉的管理人员。付云辉称其本人未收到该通知。庭审中，付云辉提交2016年9月26日城建物业公司向其发送的催告函，要求其支付2013年9月1日至2014年12月31日租赁费，以证明其与城建物业公司仍然存在租赁合同关系，故其与万和物业公司签订的协议中有关租赁的部分无效。付云辉另提交北京市石景山区住房和城乡建设委员会发布的《石景山区房屋安全隐患大排查工作实施方案》（石建字【2013】71号），以证明自2013年底开始对地下室进行清查，除了留守人员外其余人员已经全部撤出，即使与万和物业公司签订的合同中有关租赁的部分有效，房屋使用费也应当减免。本案审理过程中，法院至15、16号楼地下一层、地下二层进行现场勘验，15、16号楼地下一层和地下二层由付云辉占用。除了地下室入口有留守人员和个别房间有人居住外，其余房间无人居住。对于万和物业公司主张依据中国人民银行同期贷款利率的1.5倍支付31万元的逾期付款利息，付云辉称不应该支付31万元，且协议中未约定逾期付款违约金，万和物业公司主张的利率标准过高，应按照中国人民银行同期贷款利率计算。上述事实，有房屋档案资料、《房屋租赁合同》、《房屋租用协议书》、《房屋续用协议书》、《使用人防工程协议书》、《关于物业撤场的告知函》、《房屋使用协议书》、《房屋管理协议书》、车辆查询信息、收据、房屋安全检查整改通知单、勘验笔录、当事人的陈述等证据在案佐证。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，根据查明的事实，城建物业公司曾作为15、16号楼的物业公司已经于2013年6月18日撤离小区，万和物业公司作为新的物业公司自2013年6月19日起对15、16号楼进行物业管理，城建开发公司作为15、16号楼地下一层的所有权人，委托万和物业公司对15、16号楼地下一层进行物业管理。万和物业公司与付云辉签订的《房屋使用协议书》系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。对于付云辉所持的万和物业公司非产权人、无权出租，故《房屋使用协议书》中的租赁部分应为无效的意见，法院不予采纳。付云辉作为15、16号楼地下一层和地下二层的使用人，依约负有支付相应物业费和租金的义务。根据《房屋使用协议书》的约定，付云辉应支付三年协议期内的物业费共计18万元，而根据付云辉的陈述，其实际支付23万元，其称多支付的5万元系借款，并未提供证据，且在万和物业公司提交的三张收据中，有两张写明房费，故双方实际上已经履行该《房屋使用协议书》。对于付云辉支付的费用总额，双方对12万元车辆折抵费用和5万元收据载明费用无异议，付云辉主张另支付6万元，但未提供证据予以证明，万和物业公司认可除17万元外，付云辉另支付3万元，故法院认定付云辉共向万和物业公司支付费用20万元。因万和物业公司称第一年度物业费和租金双方协商收取15万元，多付的5万元应从第二、第三年的费用36万元中扣除，故付云辉仍应向万和物业公司支付31万元。付云辉所持因政府相关部门清查地下室致使除留守人员外其他居住人员全部撤出故应减免租金的意见，因《房屋使用协议书》中并未明确约定具体用途且15、16号楼一直由付云辉占用，故对此意见，法院不予采纳。因《房屋使用协议书》约定付款方式为季付，付云辉欠付的31万元中的最后一季度费用最迟亦应于2016年3月19日支付，现其未支付，构成违约，万和物业公司主张的逾期付款利息应为损失，法院认为应以中国人民银行同期贷款利率的标准计息损失。《房屋使用协议书》约定的期限已经届满，付云辉继续占有15、16号楼地下一层，于法无据，应腾退并返还给万和物业公司，并应支付物业费和房屋占用费，万和物业公司主张付云辉按照协议书中关于物业费和租金的约定标准主张每月支付15000元，具有事实和法律依据，法院予以支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第二百三十五条之规定，判决：一、付云辉于本判决生效后七日内支付北京万和家业物业管理有限公司石景山区双锦园15号楼地下一、二层和16号楼地下一、二层《房屋使用协议书》约定期限内的租金和物业费共计三十一万元以及逾期付款利息（以三十一万元为基数，自二○一六年三月十九日起至实际给付完毕之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；二、付云辉于本判决生效后七日内将石景山区双锦园15号楼地下一层和16号楼地下一层返还给北京万和家业物业管理有限公司；三、付云辉于本判决生效后七日内按照每月一万五千元的标准支付北京万和家业物业管理有限公司石景山区双锦园15号楼地下一、二层和16号楼地下一、二层《房屋使用协议书》约定期限届满后的房屋占用费和物业费（自二○一六年六月十九日起至实际返还石景山区双锦园15号楼地下一层和16号楼地下一层之日止）；四、驳回北京万和家业物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。万和物业公司与付云辉签订的《房屋使用协议书》系双方真实意思表示，内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。付云辉上诉认为万和物业公司在未征得房屋产权人同意的情况下对外出租构成无权处分，因而双方之间的合同是无效的观点缺乏法律依据，本院不予采纳。且从双方实际履行情况来看，付云辉亦认可与万和物业公司存在租赁合同关系。现双方签订的租赁合同履行届满，付云辉负有返还租赁物的义务。关于付云辉实际支付费用数额问题，付云辉在一审中主张支付23万元，但在二审期间主张支付了38万元，就该主张其提交了一张15万元的收条予以证明。万和物业公司虽认可该收条的真实性，但指出该收条中明确写明了该15万元系交纳2013年6月18日至2014年6月18日（即双方合同租期第一年）的费用。对此本院分析如下：一、付云辉对于实际支付费用的陈述在一审和二审中差距较大，作为房屋承租人对自己实际支付的费用存在如此巨大的误差显然不符合常理；二、二审中付云辉的代理人对于该15万元费用的期间先陈述为合同第一年，后又更正为第二年，该陈述与收据记载的期间不符，且明显不符合常理。三、万和物业公司陈述付云辉主张的15万元收条系第一年租金，由12万元车辆折价款和一笔3万元构成，第二年费用为三张收据记载的共计5万元。综上，结合双方举证情况，本院对万和物业公司的主张予以采信，付云辉实际支付费用应为20万元。故一审法院对于付云辉欠付费用数额及利息的认定正确，本院予以确认。付云辉在合同到期后，仍继续占用诉争房屋，一审法院按照双方合同标准判决支付使用费并无不当。综上所述，付云辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8307元，由付云辉负担（已交纳）。本判决为终审判决。审　判　长　　张洁芳审　判　员　　刘秋燕代理审判员　　朱文君二〇一七年六月二十六日法官　助理　　叶康喜书　记　员　　罗娇杨微信公众号“”