（2017）豫1002民初357号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2017-12-14
案件名称
河南三达置业有限公司与张凤霞房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
许昌市魏都区人民法院
所属地区
许昌市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
河南三达置业有限公司,张凤霞
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十二条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第二百二十六条，第二百二十七条，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
河南省许昌市魏都区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1002民初357号原告：河南三达置业有限公司，住所许昌市东城区行政大道北。法定代表人：冯建喜，系该公司董事长。委托诉讼代理人：雷振亚，河南君志合律师事务所律师。委托诉讼代理人：李亚杰，河南君志合律师事务所实习律师。被告：张凤霞，女，1968年8月23日出生，汉族，住许昌县。原告河南三达置业有限公司与被告张凤霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告河南三达置业有限公司的委托诉讼代理人雷振亚到庭参加诉讼。被告张凤霞经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告河南三达置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认双方2014年5月27日所签订的《房屋租赁合同》已解除，并要求被告向原告返还租赁房屋；2、被告向原告支付租赁费337427元（租金自2014年7月27日起按照月租金27557元的标准计算至2015年12月4日，扣除已交纳的112671元）；3、被告向原告支付违约金（实际占用费）暂计50000元（自2015年12月13日起按照合同约定租金的2倍计算至被告实际返还房屋之日，暂计50000元）；4、本案诉讼费用均由被告负担。事实及理由：2014年5月27日，被告与原告签订了《房屋租赁合同》，承租了原告位于许昌三达府西雅园的房屋2间，租赁期限至2017年7月26日。合同约定在前两年度租金标准为27557元，第三年度月租金标准为30313元。合同同时对租赁的其他事项作出相关约定。合同签订后，被告并没有按照约定的期限支付租赁费，经原告多次催告，被告仍拒绝支付租赁费，原告诉至法院。被告张凤霞未到庭，亦未作答辩。原告河南三达置业有限公司为支持自己的诉讼请求，向本院提交的证据有：第一组，房屋租赁合同一份，用以证明2014年5月27日，被告张凤霞与原告订立《房屋租赁合同》，约定租赁期限为36个月，自2014年5月27日至2014年7月26日为装修期，2014年7月27日至2017年7月26日实际计算租金；房屋租赁合同约定的付款方式为租赁物第一、二年度的月租金标准为27557元，第三年度月租金标准为30313元。租金每三个月为一个租金支付周期，租赁物第一、二年度每一周期的租金为82671元，第三年每一周期租金为90939元，第一周期的租金在合同签订当日支付，以后每一周期的租金在周期开始10日前支付；房屋租赁合同第九条第2项约定，被告违反本合同约定未按期交纳租金的，原告有权单方解除本合同。第4条第3项约定，因被告违约行为导致原告解除合同的，被告应当在5日内向甲方退还租赁房屋，逾期按照租金标准的2倍支付实际占用租赁物期间的占用费；房屋租赁合同约定被告应当支付保证金10000元，若被告未按照约定结清费用，原告有权直接从中扣取，不足部分由被告继续承担。第二组，1、房屋预售许可证一份，2、房屋分户图一份，用以证明原告系被告租赁的两间商业用房（423.96㎡）的开发商，原告对涉案房屋享有合法的所有权，有权享有该房屋的使用、收益权。第三组，1、解除租赁合同通知书一份，2、1017157930817EMS底单一份，3、ems官网回复一份，4、现场照片两张，用以证明2015年12月4日，被告因没有按照合同约定支付租金，原告在被告的经营场所即租赁房屋门前张贴了解除租赁合同通知书，并按照合同约定的地址和联系方式，向被告邮寄发出了《解除租赁合同通知书》；2015年12月8日，原告所发出的《解除租赁合同通知书》显示投递成功，已经送达给了被告，产生了解除的法律效力。第四组，收款收据三份，用以证明被告自签订租赁合同后至2015年12月4日期间共支付租金102671元、保证金10000元，仍拖欠租金337427元；被告应当自2015年12月13日起，按照合同约定的月租金标准两倍支付实际占用费至被告实际返还租赁物之日（其中2015年12月13日至2016年7月26日按照55114元计算，2016年7月27日至被告实际返还租赁房屋之日按照60626元计算）。经审核，本院认为：原告河南三达置业有限公司提交的上述四组证据具有真实性、合法性及关联性，且能够相互印证，故本院予以采信。被告张凤霞未到庭，未发表质证意见，亦未向本院提交证据。根据上述有效证据及庭审笔录，本院确认如下案件事实：2014年5月27日，原告河南三达置业有限公司作为甲方，被告张凤霞作为乙方，双方共同签订房屋租赁合同一份，约定甲方自愿将合法拥有的许昌市××西××房屋2间、面积423.96平方米出租给乙方，乙方的租赁用途为商铺，租赁期共36个月（自2014年5月27日起至2014年7月26日止为甲方赠送给乙方的装修期限，自2014年7月27日起至2017年7月26日止为租赁期限）。该合同第四条约定，合同正常履行期限内，租赁物第一、二年度的月租金标准为27557元；第三年度以上述原标准上浮10%作为租金给付标准，月租金为30313元。租金支付期限执行先付后用原则，每3个月为一个租金支付周期，租赁物第一、二年度每一周期租金为82671元，第三年度每一周期租金为90939元，第一周期的租金在合同签订当日支付，以后每一周期的租金，在每一租金支付周期开始10日前支付。租赁期限届满或者因乙方存在违约行为导致甲方解除本合同的，乙方应在5日内向甲方退换租赁房屋，逾期则按照原约定租金标准的两倍支付实际占用租赁物期间的占用费。该合同第六条约定，合同签署当日，乙方向甲方支付保证金10000元，待租赁期限满结清费用后，甲方将保证金金额无息退换乙方。乙方如未按规定结清有关费用，甲方有权拒还或者直接从中扣取，不足部分由乙方继续承担。该合同第九条第2项约定，乙方违反该合同的约定，未按期交纳租金，甲方有权单方解除该合同。合同签订后，被告张凤霞于2014年11月19日向原告交纳保证金10000元及第一季度的房屋租赁费82671元。被告张凤霞于2015年5月26日交纳租金20000元。庭审中，原告称被告除支付上述款项外未再按照约定交纳租金，且至今未退还房屋，仍实际占用该房屋。因被告未按照合同约定交纳租金，原告于2015年12月4日作出解除租赁合同通知书，将该通知书张贴于被告所租赁的房屋处，并通过邮政特快专递向被告张凤霞的户籍所在地邮寄该通知书,该邮件于2015年12月8日由他人签收。另查明，原告河南三达置业有限公司作为被告张凤霞租赁的上述两间商业用房（423.96㎡）的开发商，系涉案房屋的所有权人，对涉案房屋享有使用、收益的权利。本院认为：原、被告于2014年5月27日签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，合法有效。被告张凤霞未按照合同约定全面履行支付租金的义务已构成违约，被告张风霞应当承担相应的民事责任。根据该《房屋租赁合同》第九条第2项的约定，乙方违反该合同的约定，未按期交纳租金，甲方有权单方解除该合同。本案中，被告张凤霞未按期交纳租金，原告取得合同解除权。原告于2015年12月4日向被告张凤霞作出《解除租赁合同通知书》，主张解除《房屋租赁合同》，该合同于2015年12月8日通知到达被告时解除。故原告要求确认其与被告张凤霞于2014年5月27日签订的《房屋租赁合同》已解除并要求被告向其返还租赁房屋的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。在《房屋租赁合同》解除之前（即自2014年7月27日至2015年12月8日期间），合同的权利义务并未终止，被告张凤霞应当按照合同约定及时、足额支付租金。被告未按约定及时、足额支付租金的，原告有权要求被告履行支付该期间租金的义务。故原告要求被告支付自2014年7月27日至2015年12月4日期间欠付的租金337427元（月租金27557元÷30天×2014年7月27日至2015年12月4日共计495天-被告于2014年11月19日交纳的保证金10000元-被告于2014年11月19日交纳的第一季度房屋租金82671元-被告于2015年5月26日交纳租金20000元≈342019.5元，原告请求337427元的，以原告的请求为准）的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。此外，自《房屋租赁合同》解除之后，被告至今未退还租赁房屋，仍实际占用该房屋，原告要求被告支付房屋占用费的，应当予以支持。但原、被告双方在《房屋租赁合同》中对占用费的支付标准约定过高，应以该合同约定租金标准的1.3倍计算实际占用费为宜。故原告要求被告张凤霞支付租赁房屋实际占用费（自2015年12月13日起至实际返还房屋之日止，按合同约定租金的1.3倍计算）的诉讼请求，合法有据，本院予以支持，超过部分，没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：原告河南三达置业有限公司与被告张凤霞于2014年5月27日签订的《房屋租赁合同》已解除；被告张凤霞于本判决生效之日起二十日内腾空其租赁原告河南三达置业有限公司的位于许昌市三达府西雅园的房屋2间，并将该房屋返还给原告河南三达置业有限公司；被告张凤霞于本判决生效之日起十日内向原告河南三达置业有限公司支付欠付租金337427元；被告张凤霞于本判决生效之日起十日内向原告河南三达置业有限公司支付实际占用费[自2015年12月13日起至2016年7月26日止，月占用费按照35824.1元（月租金27557元×1.3倍=35824.1元）的标准支付；自2016年7月27日起至实际返还房屋之日止，月占用费按照39406.9元（月租金30313元×1.3倍=39406.9元）的标准计算]；驳回原告河南三达置业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费14037元，由原告河南三达置业有限公司负担1990元，由被告张凤霞负担12047元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 长 肖莞千人民陪审员 李献甫人民陪审员 郭 丽二〇一七年六月二十六日书 记 员 张 帆