（2016）沪0118民初14046号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2017-12-01
案件名称
上海一儒实业有限公司与上海市青浦区华新镇华光浴池房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市青浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海一儒实业有限公司,上海市青浦区华新镇华光浴池,吴相信,吴群珍,吴成龙
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条；最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见：第一百六十二条
全文
上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0118民初14046号原告：上海一儒实业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：王白予，总经理。委托诉讼代理人：丁晓敏，上海市光明律师事务所律师。委托诉讼代理人：王曙民，男。被告：上海市青浦区华新镇华光浴池，住所地上海市青浦区。经营人：李之平，男，1966年7月28日出生，汉族，户籍所在地安徽省肥东县店埠镇新街***号。第三人：吴相信，男，1971年1月31日出生，汉族，户籍所在地安徽省肥东县撮镇镇吴保村吴*组。第三人：吴群珍，女，1969年4月4日出生，汉族，户籍所在地安徽省肥东县撮镇镇吴保村吴*组。第三人：吴成龙，男，1992年10月1日出生，汉族，户籍所在地安徽省肥东县撮镇镇大郭社居委吴*组。三第三人共同委托诉讼代理人：虞许承，上海市海欣律师事务所律师。原告上海一儒实业有限公司与被告上海市青浦区华新镇华光浴池、第三人吴相信、吴群珍、吴成龙房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月8日立案受理后依法组成合议庭适用普通程序进行审理。因本院无法用其他方式直接向被告送达包括起诉状副本、开庭传票在内的诉讼文书，本院采取公告方式向其送达上述诉讼文书。本案于2017年6月5日公开开庭进行了审理。原告上海一儒实业有限公司委托诉讼代理人丁晓敏、王曙民到庭参加诉讼。被告上海市青浦区华新镇华光浴池、第三人吴相信、吴群珍、吴成龙经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海一儒实业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告间的租赁合同，并要求被告及第三人立即腾退位于上海市青浦区华新镇纪鹤公路XXX号房屋及沿街门面房(华富街XXX号)，并将前述房屋返还原告；2、判令被告及第三人支付原告截至2015年10月30日所欠的上址房屋租金人民币123,000元；3、判令被告及第三人向原告支付上址房屋拖欠的使用费(以年租金286,650元为标准，自2015年10月31日起计算至实际腾退之日止)；4、判令被告支付原告解除违约金68,250元(按照年租金273,000元的标准计算3个月租金)；5、判令被告支付原告逾期违约金(自2014年11月1日起计算至实际付款日，按逾期金额每日千分之一的标准计算)；6、判令被告及第三人据实结清至腾退之日止的水、电、煤气、电话费等费用；7、本案受理费由被告及第三人负担。事实和理由：2011年9月26日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定原告将坐落于上海市青浦区华新镇纪鹤公路XXX号厂区内南面二层厂房及沿街门面房(华富街XXX号)房屋租赁给被告使用，房屋建筑面积1,300平方米，租赁期自2011年11月1日至2021年10月30日，年租金26万元(不含税)；付款方式为先付后用，一年一付，在本年度结束的10天前付清下一年度的租赁费用。如被告逾期支付租金的，除应及时如数补交之外，还应按照每天逾期金额的千分之一向原告支付违约金；租金标准为每两年在原基础上递增一次，递增率为5%，即第3年起，年租金为273,000元，第5年起，年租金为286,650元，第7年起300,980元，第9年起316,000元；被告擅自将房屋转租、转让或转借或者租赁期间拖欠租金超过一个月的，原告有权立即解除租赁合同，并收回房屋而无需任何赔偿；违约责任部分约定租赁期间双方均不得擅自变更或解除租赁合同，一方如因特殊情况需终止合同时，应提前三个月通知对方并补偿经济损失3个月租金。双方另约定了其他权利义务。合同签订后原告按约将房屋交付被告使用，被告营业执照为个体工商户，经营者姓名李之平，经营场所上海市青浦区华新镇纪鹤公路XXX号。原告系位于上海市青浦区华新镇纪鹤公路XXX号房地产的权利人，土地权属性质为集体建设用地使用权，用途为工业用地，1-5幢建筑面积合计2,934平方米。系争房屋中的沿街门面房位于青浦区华新镇华富街XXX号,无产权证。上海市青浦区华新镇规划建设和环境保护办公室加盖公章出具证明，载明位于华新镇华富街XXX-XXX号XXX层楼房(建筑面积264平方米)房屋产权原属“上海民新祥服装辅料有限公司”所有，现因其过户给“上海一儒实业有限公司”，所以现该房屋产权属“上海一儒实业有限公司”所有。被告自2014年开始逾期支付原告租金及拒不支付原告租金，虽经原告多次催讨，但被告至今结欠原告2014年10月31日至2015年10月30日租金余款人民币123,000元。2015年5月，第三人以被告结欠他们钱款为由擅自住进系争房屋内，原告多次要求第三人立即搬离，甚至数次报警，但至今第三人仍非法居住于系争房屋内并使用该房屋内的水电等设施。合同约定了被告不得擅自转租或转让。第三人没有支付过原告任何钱款,原告与第三人之间无合同关系。综上原告认为，被告拒不支付租金，根据《厂房租赁合同》约定原告有权立即解除上述《厂房租赁合同》，第三人与被告之间即便真的存在债权债务纠纷，第三人也无权侵占属于原告的财产，第三人理应与被告一并腾退房屋，并作为房屋的实际使用人，应与被告共同承担付款义务。故原告诉诸法院，作如上诉请。被告上海市青浦区华新镇华光浴池未作答辩。第三人吴相信、吴群珍、吴成龙未作述称。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，经当庭出示，本院经审查后予以确认并在卷佐证。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院确认原告所主张的事实。庭审中，原告表示逾期付款违约金由法院酌情调整。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系原、被告间真实意思表示，是有效的民事法律行为，双方均应按约履行义务。现被告未能按照合同约定支付相应的租金，且未经原告同意转租，已经构成违约，应承担相应的违约责任。上述合同明确约定被告未按约定时间付清租金，原告有权单方解除合同，故原告要求解除合同合法有据，本院予以支持。本院确认合同解除时间为2015年10月30日。合同解除后，被告理应从系争房屋内及时搬离，第三人作为实际使用人，其并未与原告建立租赁关系，第三人继续占用系争房屋没有依据，应与被告一并腾退。因被告违反合同约定致提前解除合同，理应支付合同解除违约金，本院结合合同对于违约金约定的标准、原告的实际损失、双方的过错程度、合同履行程度等因素，认定被告理应支付原告相当于三个月租金的合同解除违约金。被告占用系争房屋理应支付房屋使用费，被告至今未能腾退，原告根据合同约定标准主张房屋使用费，于法无悖，本院予以支持。对于逾期付款违约金，根据本案实际情况、被告的违约行为等方面，本院对逾期付款违约金酌情调整为日万分之五。第三人非租赁合同相对方，原告要求第三人对被告的债务共同承担责任，于法无据，本院不予支持。合同解除后，原告要求对被告房屋使用费主张逾期付款违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。被告及第三人经本院合法传唤未到庭，法律后果自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》162条之规定，判决如下：一、原告上海一儒实业有限公司与被告上海市青浦区华新镇华光浴池于2011年9月26日签订的《厂房租赁合同》解除；二、被告上海市青浦区华新镇华光浴池、第三人吴相信、吴群珍、吴成龙应于本判决生效之日起十日内腾退位于上海市青浦区华新镇纪鹤公路XXX号房屋及沿街门面房(华富街XXX号)租赁房屋并将该房屋返还原告上海一儒实业有限公司；三、被告上海市青浦区华新镇华光浴池应于本判决生效之日起十日内支付原告上海一儒实业有限公司截至2015年10月30日所欠的房屋租金人民币123,000元；四、被告上海市青浦区华新镇华光浴池应于本判决生效之日起十日内支付原告上海一儒实业有限公司房屋使用费(以年租金286,650元为标准，自2015年10月31日计算至实际腾退之日止)；五、被告上海市青浦区华新镇华光浴池应于本判决生效之日起十日内支付原告上海一儒实业有限公司解除合同违约金人民币68,250元；六、被告上海市青浦区华新镇华光浴池应于本判决生效之日起十日内支付原告上海一儒实业有限公司逾期付款违约金(2014年11月1日至11月27日以本金173,000元的日万分之五计算；2014年11月28日至12月4日以本金153,000元的日万分之五计算；2014年12月5日至实际支付日止以本金123,000元的日万分之五计算)；七、被告上海市青浦区华新镇华光浴池应于迁出房屋当日，与原告上海一儒实业有限公司据实结清水费、电费。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4,859.10元，由被告上海市青浦区华新镇华光浴池负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 高金登审 判 员 吴小龙人民陪审员 潘水云二〇一七年六月二十六日书 记 员 张 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》162、无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。人民法院判决承担民事责任的无独立请求权的第三人，有权提起上诉。 搜索“”