（2017）皖01民终2570号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2017-09-18
案件名称
张俊、合肥信地乐汇商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
安徽省合肥市中级人民法院
所属地区
安徽省合肥市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张俊,合肥信地乐汇商业管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）皖01民终2570号上诉人（原审被告）:张俊，女，1969年9月20日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：赵政，安徽威名律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：合肥信地乐汇商业管理有限公司，住所地安徽省合肥市瑶海区临泉东路安徽大市场L2幢东3号楼，统一社会信用代码91340100586110775L。法定代表人：孟斌，总经理。委托诉讼代理人：桑永标，安徽天瑞律师事务所律师。上诉人张俊因与被上诉人合肥信地乐汇商业管理有限公司（以下简称信地乐汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省合肥市瑶海区人民法院（2016）皖0102民初6291号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张俊上诉请求：撤销一审判决，请求二审法院依法改判驳回信地乐汇公司一审的诉讼请求，本案一审、二审诉讼费等费用由信地乐汇公司承担。事实和理由：一、一审法院判决解除《商铺租赁管理合同》，张俊返还信地乐汇公司案涉房屋与事实不符，一审判决返还房屋主体错误，张俊无返还房屋义务。1、张俊代表合伙人与信地乐汇公司签订《商铺租赁管理合同》，信地乐汇公司至今未向张俊发还合同原件。因租赁房屋严重漏水信地乐汇公司始终未能维修好，2013年8月17日，张俊经合伙人同意将房屋内装修材料价值折价转给合肥陌香印象茶楼有限公司（以下简称陌香印象公司），张俊与信地乐汇公司约定双方签订的《商铺租赁管理合同》不再履行，即解除《商铺租赁管理合同》，由合陌香印象公司与信地乐汇公司另签订房屋租赁合同。2、自2013年8月17日之后涉案房屋由信地乐汇公司交给陌香印象公司使用，2013年8月17日后房屋水、电等费用由信地乐汇公司向陌香印象公司收取。信地乐汇公司证据中的《督促函》载明为陌香印象茶楼，其发送给陌香印象公司签收，证明与张俊无关。陌香印象公司与信地乐汇公司也因房屋严重漏水发生纠纷，严重漏水至今未能维修好，致房屋不能使用茶楼无法经营。房屋严重漏水是陌香印象公司与信地乐汇公司之间纠纷，严重漏水事实无可辩驳。上述事实，张俊无返还房屋义务。二、张俊与信地乐汇公司签订的《商铺租赁管理合同》履行至2013年8月17日未再履行，即解除，之后房屋由信地乐汇公司交给陌香印象公司使用，信地乐汇公司向陌香印象公司收取水、电费、发送《督促函》等证据证明双方之间租赁关系的事实。张俊无支付租金、综合服务费合计1617791.94元、物业费242278.02元、违约金117231元的义务。三、一审法院判决书所述“以上房屋所有权人将上列房屋委托信地乐汇公司统一经营管理及代理租赁”，一审法院对此并没有查明，信地乐汇公司也没有提供任何证据予以证明，该认定无任何依据。信地乐汇公司辩称，一、根据双方签订的书面合同第一条第3款约定，陌香印象是张俊经营的茶楼品牌，陌香印象公司并不是合同当事人。即使张俊确认是在案涉租赁场地成立了陌香印象公司，双方并没有办理租赁合同主体的变更手续，租赁合同的主体仍是张俊。二、张俊迟延缴纳租金，达到合同约定的合同解除情形，信地乐汇公司据此诉求解除合同并得到一审法院的支持，于法有据。综上，请求二审法院依法驳回张俊的上诉请求。信地乐汇公司向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《商铺租赁管理合同》，张俊向信地乐汇公司交还所有租赁的房屋；2、张俊向信地乐汇公司支付拖欠的租金1617791.94元、物业费242278.02元、公共能耗费70338.78元、违约金117231元，以上合计2047639.74元；3、本案的诉讼费用由张俊承担。一审法院认定事实：位于合肥信地乐汇步行街的2栋3-1、3栋3-2、3-3、3-4等房屋系张晓红等商户所有，以上房屋所有权人将上列房屋委托信地乐汇公司统一经营管理及代理租赁。2012年7月2日，张俊与信地乐汇公司签订《商铺租赁管理合同》一份，约定张俊从信地乐汇公司承租上述房屋，用于经营茶楼，茶楼名称为陌香印象，租赁面积为1302.57平方米，租赁期间自2012年10月1日起至2017年9月30日止，租金标准为2706元/月/平米，月租金总额为35950.9元；2、2015年10月1日至2016年9月30日，租金标准为30元/月/平米，月租金总额为39077.1元；3、2016年10月1日至2017年9月30日，租金标准为31.2元/月/平米，月租金总额为40640.2元。自计租日起，每3个月为一个支付期。张俊应在合同签署后7日内支付第一期租金，之后应在每个支付期届满前15日支付下一个支付期租金。双方约定综合服务费应按以下金额、期限支付：1、2012年10月1日至2015年9月30日，标准为18.4元/月/平米，总额为23967.3元；2、2015年10月1日至2016年9月30日，标准为20元/月/平米，总额为26051.4元；3、2016年10月1日至2017年9月30日，标准为20.8元/月/平米，总额为27093.5元。自计租日起，每3个月为一个支付期。张俊应在合同签署后7日内支付第一期综合服务费，之后应在每个支付期届满前15日支付下一个支付期综合服务费。双方约定物业费收费办法为：1、2012年10月1日至2014年9月30日，标准为12元/月/平米，总额为7815.4元；2、2014年10月1日至2015年9月30日，标准为7元/月/平米，总额为918元；3、2015年10月1日至2017年9月30日，标准为10元/月/平米，总额为13025.7元。自计租日起，每3个月为一个支付期。被告应在合同签署后7日内支付第一期物业费，之后应在每个支付期届满前15日支付下一个支付期物业费。合同另约定，张俊应承担该商铺发生的水、电、燃气等能源费用。合同第十二条第2条约定：因张俊违约导致合同解除的，信地乐汇公司有权不返还租赁保证金及乙主已交纳的其他款项，并要求张俊支付相当于三个月租金的违约金（以解除前三个月的平均租金为基数，如合同在计租日前解除，则以第一个支付期限租金作为计算违约金的标准，下同）；第4项约定：发生有下列情形之一，视为张俊严重违约，信地乐汇公司有权解除本合同：（2)张俊迟延支付租金、综合服务费、物业费、能源费等费用超过15日的。张俊逾期支付租金、综合服务费、物业费、能源费用等费用超过15日的，信地乐汇公司有权解除合同，张俊应支付相当于三个月租金的违约金，且其已缴纳保证金不予退还。合同第十八条约定第一年租期内的最后3个月为信地乐汇公司给予张俊的免租期（不含装修期），给予3个月装修期的优惠条件。案涉合同签订后，信地乐汇公司按约将房屋交付张俊，张俊承租后对房屋进行装修，于2013年3月开始经营。合同履行中。双方将租金等费用的起算时间重新确定为自2014年2月1日。张俊除向信地乐汇公司支付保证金90000元外，未按约定期限、金额支付租金等费用。一审庭审中，信地乐汇公司确认其主张的租金及综合服务费为：2014年2月1日至2015年9月30日的租金为1002978元（27.6元/月/平方米+18.4元/月/平方米）*1302.57平方米*（12个月+8个月）-1302.57平方米*（27.6元/月/平方米+18.4元/月/平方米）*3个月（其中减免2014年8月10日至2014年11月9日3个月的租金和综合服务费）；2015年10月1日至2016年7月31日的租金为651285（30元/月/平方米+20元/月/平方米）*1302.57平方米*10个月，共计1617791.94元；物业费为242278.02元（1302.57平方米*6元/月/平方米*20个月+1302.57平方米*7元/月/平方米*10个月）。张俊对上述欠费金额不持异议。公共能耗费70338.78元信地乐汇公司自愿放弃。一审法院认为，张俊与信地乐汇公司订立的《商铺租赁合同》，系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。张俊认可其自承租案涉房屋后至今未向信地乐汇公司支付租金及综合服务费、物业费，其辩称未付款的原因是承租房屋存在严重的漏水情况以致影响其经营使用。一审法院认为，合同一经订立，双方均应按约履行各自的合同义务。依照法律规定，作为出租方，信地乐汇公司确有保证其租赁物能够满足租赁用途的义务，而作为承租方的张俊应按约定履行支付租金等费用的义务。张俊承租的房屋面积达1000多平米，其主张房屋漏水，但未举证证明房屋漏水的面积、程度是否已致房屋不能经营使用、合同根本不能履行，张俊主张其拒付租金等费用的理由，因缺乏事实及法律依据，不予采信。张俊自承租房屋至今未向信地乐汇公司支付任何租金，综合服务费及物业费，构成违约，信地乐汇公司依照合同的约定请求解除双方合同，于法有据，予以准许。信地乐汇公司依照合同约定的标准主张张俊支付租金及综合服务费1617791.94元、物业费242278.02元并承担违约金117231元（1302.57平方米*30元/月/平方米*3个月）等请求，均予支持。信地乐汇公司诉讼请求中虽未见有综合服务费的表述，但双方合同明确将租金与综合服务费的收费办法分项加以约定，且从起诉金额来看，信地乐汇公司主张的租金金额实为租金与综合服务费的两项总和，张俊辩称信地乐汇公司诉讼请求中仅有租金没有综合服务费故其不承担综合服务费，与事实不符，不予采纳。信地乐汇公司自愿放弃公共能耗费的请求，系当事人对自己实体权利的放弃，予以准许。张俊若主张信地乐汇公司赔偿其因解除合同造成的经济损失，可持证据另案诉讼。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除合肥信地乐汇商业管理有限公司与张俊签订的《商铺租赁管理合同》，张俊于判决生效后三十日内将合肥信地乐汇商业街2栋3-1，3栋3-2、3-3、3-4号房屋（建筑面积1302.57平方米)返还合肥信地乐汇商业管理有限公司；二、张俊于判决生效后十日内支付合肥信地乐汇商业管理有限公司租金、综合服务费合计1617791.94元、物业费242278.02元、违约金117231元。本案一审案件受理费23180元，减半收取11590元，由张俊负担。对原判所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以确认。另二审期间，张俊提供证据三组，证据组一：安徽蓝妮花餐饮管理有限公司（以下简称蓝妮花公司）企业名称预先核准通知书、工商登记资料、乐汇商业街商户租赁意向表、收据。旨在证明信地乐汇公司明知张俊是代表蓝妮花公司签订《商铺租赁管理合同》，蓝妮花公司是承租人，张俊不是商铺承租人，信地乐汇公司隐瞒商铺实际交给了陌香印象公司使用的事实，故其以张俊为被告主体不适格；证据组二：陌香印象公司消防验收合格证、工商登记资料、缴费通知单、商户工作联系单、燃气公司发票、水费、电费、停车费发票、公证书。旨在证明蓝妮花公司自2013年8月17日后《商铺租赁管理合同》未再实际履行，也未占有使用房屋，蓝妮花公司、张俊无支付商铺租金、物业费、违约金的义务，信地乐汇公司将案涉商铺交给陌香印象公司使用，其诉请张俊支付租金、物业费、违约金等无事实和法律依据。且案涉商铺多处大面积严重持续漏水，导致陌香印象公司装修装饰损坏，造成重大损失，商铺不能经营使用。证据组三：张俊与金宗亮签订的协议一份，旨在证明张俊于2013年8月17日已未实际使用房屋，房屋已通过信地乐汇公司经理程峰交付给陌香印象公司。信地乐汇公司的质证意见为：对以上三组证据的三性及证明目的均不认可。对证据组一，蓝妮花公司的工商资料与本案没有关联性，租赁意向表并不是信地乐汇公司出具，同时从张俊提供的证据组三中的协议可以看出，张俊本人是认可在2013年8月17日之前其是案涉房屋的承租人，否则其没有权利将案涉房屋的经营权转让给金宗亮，故张俊关于蓝妮花公司是承租人的说法不予认可。对证据组二，张俊与信地乐汇公司签订的租赁合同已明确张俊经营商品的类别是茶楼，品牌是陌香印象，即使张俊在经营活动中成立了陌香印象公司，信地乐汇公司也没有同意将租赁合同的主体变更为陌香印象公司，因此合同主体仍然应当是张俊。该组证据中的相关凭证均不是信地乐汇公司出具，因此不代表信地乐汇公司对合同主体变更的认可。对证据组三，即使该份协议是真实的，由于租赁合同具有相对性，在未取得信地乐汇公司同意的情况下，张俊仍然应当承担承租人的义务。对一审庭审后信地乐汇公司提供的委托管理合同，张俊的质证意见为：该组证据三性均不认可，该合同书签署的日期是2013年至2014年之间，不能证明信地乐汇公司有合法的房屋租赁权，信地乐汇公司与张俊签订商铺租赁管理合同无效。本院认为，2012年7月2日，张俊与信地乐汇公司订立的《商铺租赁管理合同》，系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同履行各自的义务。张俊认为2012年7月2日签订的《商铺租赁管理合同》系其代表蓝妮花公司，张俊不是商铺承租人，但从本案的现有证据来看，该《商铺租赁管理合同》注明承租人为张俊，租赁用途为茶楼，现张俊认为蓝妮花公司是承租人，与双方签订的合同约定不符，不予采信。张俊认为2013年8月17日后，其已经合伙人同意将房屋装修折价转给陌香印象公司，其与信地乐汇公司的《商铺租赁管理合同》已解除，但其并未提供相关证据证明信地乐汇公司知晓并同意此转让行为，并且在本案中也无证据证明此后信地乐汇公司与陌香印象公司签订相关案涉房屋的租赁合同，信地乐汇公司对此也予以否认，在此情况下，张俊认为其与信地乐汇公司的《商铺租赁管理合同》已解除，无事实和法律依据，不予采信。从本案现已查明的事实来看，张俊与信地乐汇公司签订《商铺租赁管理合同》后，至今未向信地乐汇公司支付任何租金、综合服务费及物业费，构成违约，在此情况下一审法院判决解除双方之间签订的租赁管理合同，张俊支付信地乐汇公司租金、综合服务费、物业费、违约金并返还案涉租赁房屋并无不妥，本院予以维持。另从信地乐汇公司提供的商户张晓红等出具的委托合同书来看，信地乐汇公司取得了案涉房屋的统一经营管理及代理租赁权，张俊认为信地乐汇公司没有取得合法的房屋租赁权其与张俊所签订合同无效的主张，无事实和法律依据，不予采信。综上所述，张俊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23180元，由上诉人张俊负担。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 张 怡审判员 董江宁二〇一七年六月二十六日书记员 马翕僖附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。