（2017）浙05民终797号

裁判日期: 2017-06-26

公开日期: 2017-07-04

案件名称

安吉群星膨润土有限公司、浙江新兴工贸有限责任公司土地租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省湖州市中级人民法院

所属地区

浙江省湖州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

安吉群星膨润土有限公司,浙江新兴工贸有限责任公司

案由

土地租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

浙江省湖州市中级人民法院民事判决书（2017）浙05民终797号上诉人（原审被告）：安吉群星膨润土有限公司，住所地安吉县天子湖镇孙家村杨家桥。法定代表人：钱琴，该公司董事长。被上诉人（原审原告）：浙江新兴工贸有限责任公司，住所地安吉县天子湖镇南湖林场北林场场部。法定代表人：胡朝阳，该公司董事长。委托代理人：汪来胜，男，1968年1月15日出生，汉族，住安吉县，系浙江省南湖监狱法制科科长。委托代理人：程乾意，男，1971年3月14日出生，汉族，住安吉县，系浙江省南湖监狱一大队大队长。上诉人安吉群星膨润土有限公司（以下简称群星公司）因与被上诉人浙江新兴工贸有限责任公司（以下简称新兴公司）土地租赁合同纠纷一案，不服浙江省安吉县人民法院（2017）浙0523民初1576号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。群星公司上诉请求：撤销一审判决第一项及第二项中逾期腾空、返还土地违约金60000元的判决，判令新兴公司负担本案上诉费用。事实和理由：一、新兴公司没有解除土地租赁合同的权利，一审法院判决返还涉案土地缺乏事实和法律依据。在合同到期前，群星公司以书面形式向浙江南湖监狱林场、新兴公司等要求续签《场地承包经营合同》，但新兴公司答复说需要请示领导，未予明确拒绝。根据《场地承包经营合同》第六条第七项，租赁合同到期后，乙方（群星公司）有续租的权利，除非乙方（群星公司）不再续租和双方协商解除合同两种情形，否则甲方（新兴公司）没有解除合同的权利。虽然新兴公司向群星公司发出《不续约通知书》，但群星公司在该通知书中标注要求继续承租该场地。故双方并没有达成解除合同的一致意见。因此合同到期后，双方形成了不定期租赁关系。且根据《浙江省国有土地租赁暂行办法》第三十二条第一款“国有土地租赁年限届满后，承租人需要继续租赁土地的，应当在期限届满前6个月内申请续期。除根据社会公共利益需要收回租赁土地使用权外，承租人续期申请应当予以批准”的规定，新兴公司没有提供证据证明其是根据社会公共利益需要收回租赁土地使用权，应当准许群星公司续租土地；二、一审判决群星公司承担逾期腾空、返还土地违约金60000元缺乏事实和法律依据。2015年9月24日不能视为承包期满、双方签订的《场地承包经营合同》解除，故群星公司不存在逾期返还涉案土地的事实。同时，群星公司在土地租赁合同到期前主动要求续签土地租赁合同并缴纳土地租金，但新兴公司没有收取租金，故群星公司并未造成新兴公司逾期付款损失。且新兴公司起诉的十几起类似案件中，一审法院对于违约金判罚不一。对部分企业未判违约金。即使群星公司应承担违约金，一审法院判决的60000元违约金明显过高。群星公司自2015年9月25日至2017年4月24日占用涉案土地天数为577天，一审判决土地使用费为321987元，经计算年利率为11.8%，明显超过同期银行贷款基准利率。三、一审判决第一项判令群星公司腾空厂房26.2亩土地，与事实不符。合同标的的实际使用面积为8000平方米，其中由于历史原因，群星公司承租前已有他人占用，其现状与合同附件不一致，腾空责任不明确，群星公司对此要求改判。新兴公司辩称，一审认定事实与适用法律正确，并无不当之处。一、双方租赁合同已经到期，且未就续签合同达成一致意见，群星公司与新兴公司之间已经无合同关系存在，故群星公司占用土地缺乏事实依据，一审支持新兴公司的请求，判令群星公司返还土地符合法律规定。双方签订的场地承包合同，期限自2014年9月25日至2015年9月24日，该合同的形式和内容均符合法律规定，系双方真实意思的表示。在租赁期限届满后，群星公司也向新兴公司做出过承诺，将于2015年9月30日前返还租赁土地，至此双方租赁关系因合同到期而结束，并不存在解除租赁合同问题。即使合同到期后，群星公司强占行为被定性为不定期租赁合同，甲方（新兴公司）也可以随时解除合同，只需给予新兴公司合理的腾退时间。原审判决已经给足群星公司搬迁时间，群星公司的实体权利已经受到了保护。另外，合同到期后群星公司继续无理强占使用新兴公司的土地，理应支付相应的使用费，但其至今未付，故应当按照银行贷款利息赔偿损失。二、一审法院关于违约金的判决是法院自由裁量权的体现，对于不同的案件视情况作出不同的判决是合理的。且群星公司作为合同的相对方，有义务将厂房和土地予以返还，至于其他人占用土地是群星公司造成，不影响本案合同的履行。综上，一审判决正确，请求驳回上诉、维持原判。新兴公司向一审法院起诉请求：1.群星公司立即将位于浙江省南湖监狱七分场26.2亩国有土地使用权（实际使用面积8000平方米）返还给新兴公司；2.群星公司支付新兴公司土地占有使用费（自2015年9月25日至2016年12月31日为257960.7元，2017年1月1日起按557.15元/天计算占用土地使用费至实际返还之日）；3.群星公司赔偿违约金515921.4元（包括群星公司逾期一日应向新兴公司支付原日承包金2倍的滞纳金及承担因逾期交款给新兴公司造成的损失，期限从2015年9月25日至2016年12月31日）；4.群星公司赔偿违约金（自2017年1月1日至实际返还期间的天数×1114.30元/天）；5.本案诉讼费由群星公司承担。一审法院认定事实：2014年7月7日，浙江省南湖林场和浙江省南湖监狱的共同上级主管机关浙江省监狱管理局发文（浙监[2014]132号）批复同意浙江省南湖林场注销，其整体资产无偿划入新兴公司，其债权债务由新兴公司承继，同时，浙江省南湖监狱按照政企分开要求将其国有土地使用权委托新兴公司经营管理。2014年，新兴公司遂与群星公司续签了场地承包经营合同（实为土地租赁合同），约定：合同期限一年，自2014年9月25日起至2015年9月24日，年承包金为203360元，于合同签订之日支付，逾期支付承包金，每日按承包金的万分之五支付滞纳金，承包期满，应如期交还该场地，每逾期一日，应按日承包金的二倍支付滞纳金等内容。自2015年9月25日起，新兴公司未再与群星公司续签订场地承包经营合同。后新兴公司诉至一审法院，要求判令前述诉讼请求。一审法院认为，新兴公司与群星公司间签订的名为场地承包经营合同实为土地租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，对双方当事人具有法律约束力，但是，该土地租赁合同期满后，新兴公司未再与群星公司续签土地租赁合同，因此，双方之间已不存在租赁关系，故群星公司理应退还所占用的土地。因此，该院对新兴公司要求群星公司腾退、返还土地的诉请予以支持。同时，考虑到群星公司投资人在上述租赁土地上创办企业多年，且已建造了厂房、购置了机器设备，投入了大量资金进行生产经营，以及群星公司即使搬迁出租赁土地也需要重新选址、购置土地或新建厂房、报批相应行政审批手续、拆装机器设备等均需要一定时间，故一审酌情限定群星公司在判决生效后12个月内搬迁出上述租赁土地。因至今仍占用上述租赁土地，故群星公司还应承担支付自原土地租赁合同届满后至实际返还上述租赁土地期间的土地占有使用费，土地占有使用费参照原合同的租金标准计算。至于新兴公司要求群星公司支付土地占有使用费的滞纳金，因双方未续签书面土地租赁合同，对该项请求不予支持。另新兴公司要求群星公司支付逾期腾空、返还土地滞纳金，该院认为该违约金标准约定过高，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，酌定群星公司应支付新兴公司逾期腾空、返还土地违约金为60000元。综上，对新兴公司诉请合理部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、安吉群星膨润土有限公司自判决生效之日起12个月内腾退厂房并返还浙江新兴工贸有限责任公司位于安吉县天子湖镇吴址村的浙江省南湖监狱26.2亩国有土地（具体位置与面积以2014年浙江新兴工贸有限责任公司与安吉群星膨润土有限公司签订的场地承包经营合同及附图为准）；二、安吉群星膨润土有限公司给付浙江新兴工贸有限责任公司占用土地使用费（自2015年9月25日起按203360元/年暂计算至2017年4月24日为321987元，此后安吉群星膨润土有限公司仍按此标准计算至实际返还上述租赁土地之日止）及逾期腾空、返还土地违约金为60000元，限安吉群星膨润土有限公司于判决生效之日起十日内支付浙江新兴工贸有限责任公司；三、驳回浙江新兴工贸有限责任公司其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5770元（已减半），由浙江新兴工贸有限责任公司负担2920元，由安吉群星膨润土有限公司负担2850元，限安吉群星膨润土有限公司于判决生效之日起十日内交纳。二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院二审查明的事实与一审查明的一致。对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：一、群星公司应否返还涉案土地，进而相应土地的面积是多少；二、群星公司应否承担逾期腾空返还土地违约金及违约金的数额。关于争议焦点一，群星公司与新兴公司签订的《场地承包经营合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应依约履行各自的义务。根据该合同的约定，涉案土地的租赁期限为一年，从2014年9月25日起至2015年9月24日止。现因双方合同已经到期，且新兴公司不同意对外续租涉案土地，故群星公司继续占有涉案土地缺乏依据，应当及时腾退、返还土地。群星公司诉称，根据《场地承包经营合同》第六条第七项，合同到期后群星公司有续租权利，除非其不愿续租或双方协商解除合同。本院认为，租赁合同第六条第七项的内容为“承包期限届满后，在同等条件下乙方有优先承包的权利，如乙方不再续约或双方协商一致解除合同后7日内，乙方应向甲方办理交接手续”，该条文约定的情况是指租赁期届满后如新兴公司同意继续对外出租涉案场地，群星公司与其他有承租意向的主体相比，可在相同条件下优先承租涉案土地。现新兴公司并无再出租该场地的意愿，故并不符合合同第六条第七项约定的情况，群星公司的该节上诉意见缺乏事实依据，本院对此不予支持。群星公司又诉称，根据《浙江省国有土地租赁暂行办法》第三十二条第一款“国有土地租赁年限届满后，承租人需要继续租赁土地的，应当在期限届满前6个月内申请续期。除根据社会公共利益需要收回租赁土地使用权外，承租人续期申请应当予以批准”的规定，新兴公司未能证明其出于社会公共利益的需要收回土地，故应当准予续租。本院认为，《浙江省国有土地租赁暂行办法》第二条明确，该办法适用的国有土地租赁，是指县（市）及县以上人民政府将国有土地在一定期限内出租给土地使用者，由国土资源行政主管部门与土地使用者签订国有土地租赁合同，承租人根据合同约定支付租金的活动。群星公司与新兴公司签订的《场地承包经营合同》不符合该情形，因此并不适用该办法的规定。故本院对群星公司的该节上诉理由亦不予支持。另外，群星公司主张其承租土地前部分土地已经被他人占用，土地现状与合同附件并不一致，本院认为，群星公司并未对此进行举证，且其亦依照合同约定支付了2014年9月25日起至2015年9月24日的租金，期间未就他人占用土地一事提出异议，故对该意见不予采信。一审依照合同约定的土地位置与面积判令群星公司腾空返还并无不当。关于争议焦点二，根据《场地承包经营合同》的约定，承包期满群星公司应如期交还场地，如逾期交还的，则每逾期一日应向新兴公司支付原日承包金二倍的滞纳金。现因群星公司未能依约及时返还涉案土地，一审判令群星公司承担逾期腾空、返还土地违约金于法有据。考虑到合同约定的违约金标准过高，一审法院综合本案具体情况，酌定由群星公司承担违约金60000元。该数额较为合理，并未明显偏高。群星公司主张因新兴公司不予接收，故其未能缴纳2015年9月25日后的土地占用费，相应的逾期付款违约金不应由其承担。经查，一审法院认定双方未续签书面土地租赁合同，故对新兴公司主张的逾期支付土地占有使用费的滞纳金并未予以支持。综上，一审判令群星公司承担违约金60000元并无不当。综上所述，群星公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11540元，由上诉人安吉群星膨润土有限公司负担。本判决为终审判决。审　判　长　　徐　晶代理审判员　　周辰晨代理审判员　　张美琴二〇一七年六月二十六日书　记　员　　沈文婷来自