（2017）苏01民终3038号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2017-07-30
案件名称
南京雅聚网络服务部与南京合班源集贸市场服务有限公司、南京金陵石化华隆工业有限责任公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南京市中级人民法院
所属地区
江苏省南京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
案由
法律依据
全文
江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏01民终3038号上诉人（原审被告）：南京合班源集贸市场服务有限公司，住所地江苏省南京市栖霞区迈皋桥街道合班村71号。法定代表人：沈志武，该公司总经理。委托诉讼代理人：严震，江苏创盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：羌晓莉，江苏创盈律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：南京雅聚网络服务部，住所地江苏省南京市栖霞区迈皋桥街道合班村71号鲜之源集贸市场2号楼2层。负责人：罗菊芳，该服务部总经理。委托诉讼代理人：罗再全，男，该服务部员工。委托诉讼代理人：朱振宇，江苏联勤律师事务所律师。原审被告：南京金陵石化华隆工业有限责任公司，住所地江苏省南京市栖霞区迈皋桥街道合班村71号。法定代表人：潘建国，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈亮，江苏博事达律师事务所律师。上诉人南京合班源集贸市场服务有限公司（以下简称合班源公司）因与被上诉人南京雅聚网络服务部（以下简称雅聚服务部）、原审被告南京金陵石化华隆工业有限责任公司（以下简称华隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市栖霞区人民法院（2015）栖民初字第4009号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月29日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。合班源公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院查明事实有误。1、上诉人与原审被告之间签订《关于解除租赁合约的协议》的一次性补偿，是上诉人的净得价，不包括对被上诉人的补偿。依据该协议，一次性补偿为原审被告对沈志源的自建、装修及搬家停业损失等，并确认的范围为合班村71号厂区内租用的3701.33平米的房屋及自建19.6平方米的房屋。首先，双方签订《关于解除租赁合约的协议》时存在欺诈协迫、显失公平的情形；其次，该价格远低于原审被告所获得拆迁补偿款，尚不到承租面积部分补偿总额的20%。2、一审法院认定上诉人所获得的金额、分配比例无事实和法律依据，且违反举证规则及实际损失补偿原则。一审法院认为从一次性补偿款中扣除自建房19.6平方货币补偿款11388元及设备搬运费就等于装修补偿款1663628元，无法律及约定依据，且与查明的事实存在诸多矛盾。上述协议中明确注明一次性补偿内容“详见附表”，一审法院却忽视“详见附表”中计算的上诉人承租区域的装修补偿款，主观臆断。一审庭审中，原审被告与被上诉人均确认涉案承租区域的装修补偿总款上诉人仅获得84135元；一审法院判决的装修款超出了上诉人获得补偿的金额，显失公平。上诉人也已提供证人证言，证明上诉人对涉案承租区域进行装修；被上诉人并未举证证明其装修内容。一审法院裁定被上诉人应分得80%装修补偿款，违反举证责任规则。3、对于设备搬运费及停业补偿，一审法院计算的方式也是主观推测。4、对于租金和保证金，一审法院认定的计算方式与标准前后矛盾，背离事实，缺乏法律依据。多次庭审中，上诉人均明确，上诉人与被上诉人签订解除协议在2014年8月31日前迁出，而被上诉人前后陈述存在明显矛盾，结合事实和证据，可以确定被上诉人实际于2014年10月23日迁出，其仍应支付2014年7月至10月的房屋使用费3.25万元。上诉人也同样承担了相应的租金。同时，被上诉人应参照原租金标准支付2014年6月至7月的房屋使用费。一审判决认为上诉人主张6月截至止7月12日的租金，该段期间也没有1.5个月，一审法院计算方式和标准前后矛盾。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。雅聚服务部辩称，一审法院判决基本符合客观事实，上诉人的上诉请求并无依据。具体为：协议第7条整体意思，是房屋装修补偿的停业损失费归属为乙方。政府虽未跟被上诉人交涉，而是与实际产权人交涉，但交涉方为谁仅是程序问题，最终费用应当归属被上诉人，不应当由上诉人参与。上诉人不应当就被上诉人所承租面积享有的停业损失费和房屋装修补偿费获得任何份额；一审判决部分费用给上诉人，对于该点被上诉人亦持有异议。整体而言，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。华隆公司述称，其与上诉人之间签订的《关于解除租赁合约的协议》是真实意思表示。原审被告支付上诉人189万元，是针对上诉人承租全部面积的拆迁补偿。协议签订之后原审被告也已经支付了107万元，剩余部分之所以未支付，是因为双方之间租金尚未结清，所以暂扣剩余数额。该补偿款是给上诉人的全部补偿款，支付给上诉人之后，应当由上诉人去与其次承租人自行协商拆迁补偿问题，而不应当由原审被告承担二次责任。一审法院认定事实基本清楚，适用法律正确，在责任分配上公平合理，上诉人的上诉意见不能成立。雅聚服务部向一审法院提出诉讼请求：1、合班源公司、华隆公司给付雅聚服务部装修补偿款9330706元×260平方米÷5921.67平方米=409679元、停业损失补偿款594852元×260平方米÷5921.67平方米=26118元、监控系统9905元，合计445702元；2、合班源公司退还2014年6月、7月的租金21667元及保证金20000元；3、诉讼费由合班源公司、华隆公司承担。重审期间，雅聚服务部将第1项诉讼请求变更为：装修补偿款为9330706元（征收补偿协议中总的装修补偿款）×260平方米（雅聚服务部承租面积）÷12968.2平方米（71号被征收的全部房屋面积）=187072元、停业损失补偿款为1000元（无证房屋的最低补偿标准）×260平方米÷2=130000元、监控系统9905元，合计326977元。一审法院经审理认定事实如下：双方当事人没有争议的事实如下，一审法院予以确认：2009年12月12日，华隆公司与合班源公司签订租赁合同，约定华隆公司将其自有的、坐落于南京市××班村××（以下××班村××）的3667平方米建筑物和设备出租给合班源公司用作开办集贸市场，租赁期为14年，如遇国家征地拆迁等合同终止，拆迁赔偿按国家规定执行。2011年11月28日，合班源公司（甲方）与罗再全（乙方）签订租房协议，约定甲方将上述建筑物中的A区外4号、A区内7、8、9、10号面积约260平方米（以下简称案涉租赁物）出租给乙方作为网吧使用，租期为4年，自2012年1月13日至2016年1月12日止；前三年租金每年13万元，每半年支付1次，合同签订时交纳押金2万元。该协议涉及装修等事项的约定为协议中“双方责任及义务”第7条，内容为：如遇国家政策性调整（如征地拆迁）等不可抗力因素，造成合同终止，房屋所有权归甲方所有，房屋装修及停业损失由乙方和政府交涉与甲方无关，相关费用归乙方所有。罗再全于该协议签订当天向合班源公司支付了押金2万元。该协议签订后，雅聚服务部在案涉租赁物内开设网吧，并领取了营业执照，并以罗再全名义按约支付了截至2014年7月12日的租金。一审庭审中，罗再全陈述，其是雅聚服务部的员工，当时代表服务部与合班源公司签订租房协议；合班源公司确认上述租金和押金实际系雅聚服务部支付。2014年3月26日，南京市栖霞区人民政府发布房屋征收决定，因合班村危旧房城中村环境综合整治改造项目建设需要，案涉租赁物所在的合班村71号被列入征收范围，征收签约期限自2014年4月10日至7月9日，征收部门为南京市栖霞区房屋征收管理办公室（以下简称征收办）。2014年6月13日，征收办与华隆公司签订了国有土地上房屋征收与补偿协议（以下简称征收补偿协议）。该协议第一条约定：华隆公司所有的、××于××号的房屋为被征收房屋；第二条约定：双方同意按照南京金汇通房地产评估事务所有限公司（以下简称评估机构）出具的评估结果，确定被征收房屋的货币补偿款为11897033元；第四条约定了相关补助费用，其中“装修补助费”为9330706元、“其他”为13844789元；第五条约定“征收生产用房的设备拆除安装、搬运费用”（以下简称设备搬运费）为951763元、“征收非营业用房的停业补偿费用”（以下简称停业补偿费）为594852元。合班村71号被征收的房屋中，有产权登记的面积为5921.67平方米，无产权登记的面积为7046.53平方米。雅聚服务部承租的租赁物位于房屋调查表中编号为13、14、15建筑物区域内，为编号13、14的全部建筑物和编号15建筑物的一部分，均没有产权证和建设工程规划许可证，征收时按无证房补偿。评估机构出具的评估结果表载明：有产权登记的房屋补偿款为7769231元，无产权登记的房屋补偿款为4127802元，两项合计11897033元（与征收补偿协议第二条确定的房屋货币补偿款数额一致）。评估机构出具的装饰装修及附属物补偿资金评估汇总表（以下简称汇总表）载明：所有房屋和建筑物的装修补偿款合计为9330706元（与征收补偿协议第四条确定的“装修补助费”数额一致），其中编号13建筑物面积为25.2平方米、装修补偿款为7800元，编号14建筑物面积为8平方米、无装修补偿款，编号15建筑物面积为1160.88平方米、装修补偿款为703021元（每平方米补偿款为605.59元）。另华隆公司于签订征收补偿协议同一天盖章确认的装饰、装修及附着物补偿明细表（以下简称明细表），载明：合班村71号的水泥路面、水泥场地、围墙及经营性用房补助和不可移动设备等各项补偿款合计13844789元（与征收补偿协议第四条确定的“其他”数额一致），其中经营性用房补助款为12618060元（单价为1000元、按12618.06平方米计算），不可移动设备补偿款根据评估机构出具的价格认证结论书附表确定为1067343元；评估机构出具的价格认证结论书附表（内容为相关设备的认证价格）载明：“雅聚网吧”监控系统1套，重置价格为14150元，综合成新率为70%，认证价格为9905元。一审庭审中，双方当事人一致确认征收时在合班村71号范围内只有雅聚服务部经营的网吧。征收补偿协议确定的所有补偿款，征收办至2015年3月已向华隆公司支付完毕。重审中，就上述征收补偿相关事项，一审法院向征收补偿协议的征收办经办人夏学坤进行调查，其表示：汇总表中的装饰装修补偿，是评估机构对被征收的房屋装饰装修的现状情况进行的评估；明细表中的经营性用房补助款，是根据栖霞区征收补偿政策，考虑到产权人的房屋被征收而产生的经营损失，统一按每平方米1000元标准给予补助，此补助是给予产权人的；根据评估机构出具的汇总表载明内容，该表中的简易房、批房、板房、钢棚、披棚等（面积合计350.14平方米）没有装饰装修补偿，故也不给予经营性用房补助款；关于征收补偿协议第五条中的设备搬运费951763元、停业补偿费594852元，是根据南京市的拆迁文件规定，华隆公司被征收的房屋为工业用房，以该单位的有证房和无证房的总补偿款，即征收补偿协议第二条确定的11897033元为基数，设备搬运费按8%计算，停业补偿费按5%计算。经质证，双方当事人对上述内容的真实性均无异议，合班源公司提出对其关联性由法院认定。一审重审质证中，华隆公司举证其（甲方）与合班源公司的法定代表人沈志武（乙方）于2014年8月15日签订的《关于解除租赁合约的协议》（以下简称解约协议）复印件1份，该协议载明：沈志武在合班村71号承租华隆公司房屋3701.33平方米并自建19.6平方米房屋用于经营，为配合拆迁工作完成双方的租赁协议终止，甲方依据协议对乙方作出相应补偿，经双方协商达成如下协议：“甲方对乙方自建、装修及搬家停业损失等给予一次性补偿”1896876元“（详见附表）”；乙方于2014年8月31日将房屋腾空交付甲方。华隆公司表示：该协议明确约定了就合班源公司承租和转租及自建的合计3700多平方米房屋，华隆公司所给予的装修、停产、停业损失等补偿，包括合班源公司应当给雅聚服务部的装修、停产、停业补偿款。合班源公司表示：该协议是其在原二审中向法院提交的，对真实性无异议；该协议约定的补偿是对于乙方的特定的损失而给予的补偿，不涉及到雅聚服务部等次承租人的补偿，签订该协议时也没有考虑次承租人的补偿利益；根据法院调取的相关拆迁证据，仅装修一项的补偿款为9330706元，而其承租的房屋面积达3720.93平方米，按房屋面积比例装修款也应当达到270万元以上，但其获得的补偿包括装修款、停业损失、自建共计只有190万元，因此次承租人的相应补偿款应由华隆公司承担。就该协议第一条中提及的“详见附表”，合班源公司、华隆公司均表示没有附表。合班源公司、华隆公司均表示，解约协议所约定的补偿款，华隆公司已向合班源公司支付107万元；至于剩余补偿款未支付的原因，合班源公司表示，所有房租在签订该协议时已全部结清，其法定代表人对该协议约定的补偿金额有意见，在华隆公司通知领取剩余补偿款时，他考虑到如果领取时签字可能就是认可了此补偿数额，所以他没有去领取；华隆公司表示，是因为合班源公司尚欠其大量租金，而非合班源公司所述的担心领取了尾款就承认约定的补偿款问题。关于案涉租赁物的装修出资人问题。双方当事人均陈述雅聚服务部承租后对案涉租赁物进行了装修，但合班源公司主张雅聚服务部经营网吧中的地砖、钢化玻璃隔断、钢化玻璃门都是其装修的，因为其承租后作为茶叶城经营，茶叶城整体装修一致，每个次承租户的地砖、钢化玻璃隔断、钢化玻璃门都是一样的，都是由其装修的，雅聚服务部承租后继续使用了这些装修。合班源公司表示就此主张的证据是华隆公司举证的“外A4网吧外间”和“外A4网吧内间”装修价格明细各1份，合班源公司、华隆公司表示该两份明细是评估机构提供的，合班源公司表示清单中的网吧就是雅聚服务部经营的，明细中的地砖、钢化玻璃隔断、钢化玻璃门就是其出资装修的，相应的补偿款应归其所有；雅聚服务部认为合班源公司的此主张和该证据均不是事实，故均不予认可。因该两份明细没有加盖任何印章和人员署名，故就其真实性一审法院向评估机构调查，评估机构出具书面答复函，言明：其已对产权人房屋以幢为单位出具了房屋及装修评估报告，每幢房屋中有多个经营户，其不单独出具每个经营户的装修评估报告。经质证，雅聚服务部表示，评估机构在函中已明确表示其不单独出具每一经营户的装修评估报告，基于公平原则，应当按照其承租面积所占整幢房屋面积的比例，乘以整幢房屋装修补偿款计算其补偿款；合班源公司表示，该两份明细是评估机构对其承租房屋总体评估表中的两页，回复函中的不单独出具，是指不单独出具给雅聚服务部，但实际上向其出具了整体报告；华隆公司对回复函的真实性予以认可，认为雅聚服务部对函的理解错误，表示因其是被拆迁人，其向评估机构调取评估材料时评估机构向其出具了该明细。关于雅聚服务部从案涉租赁物搬离的时间。雅聚服务部陈述：搬迁是一个过程而不是某个时间点，其在2014年5月20日告示张贴的当天开始搬迁，只是一些非贵重的物品还没有搬走，并与相关部门讨论拆迁事宜，直到10月华隆公司向其出具1份说明。雅聚服务部在原一审中提交了1份告示，以证明5月20日拆迁部门进行了拆迁事项告知。该告示落款时间为2014年5月20日，落款名称为“金叶茶城”，没有盖章。经质证，合班源公司、华隆公司对该告示的真实性和证明目的不持异议，华隆公司表示对雅聚服务部的搬迁时间不清楚；合班源公司表示，雅聚服务部是在2014年10月迁走的，5月到10月只是没有经营，因为解约协议约定的迁出时间是2014年8月31日，在2014年10月前其从未通知雅聚服务部迁出。雅聚服务部在本案原一审庭审中，向法庭提交了华隆公司于2014年10月23日向其出具的说明1份，以证明拆迁款还在华隆公司，华隆公司承诺直接给其。该说明载明：华隆公司决定让雅聚服务部先搬迁，华隆公司对“茶叶城沈志武”应补偿给雅聚服务部的款项暂时扣下，雅聚服务部凭法院判决书到华隆公司“从沈志武的补偿款中提取”。经质证，华隆公司对该说明的真实性和证明目的不持异议。一审法院认为：罗再全与合班源公司与就案涉租赁物签订租房协议时，罗再全作为雅聚服务部的员工，代表雅聚服务部和合班源公司签订租房协议，雅聚服务部在案涉租赁物内经营网吧，并领取了营业执照，雅聚服务部也按照该租房协议约定支付了租金和押金。因此，该租房协议中的承租人应当认定为雅聚服务部。经查，案涉租赁物均没有产权证和建设工程规划许可证，征收时亦作为无证房补偿。因此，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方签订的租房协议应当认定无效。但案涉租赁物因政府征收已被拆除，政府征收部门已给予了相应的补偿，对征收补偿款的分配，如合同当事人有约定可按约定处理，如合同当事人约定不明或没有约定，则应当参照拆迁政策并结合相关法律规定进行处理。本案中，就案涉租赁物所形成的租赁关系中，华隆公司系第一手出租人，合班源公司系承租人，雅聚服务部系次承租人。在华隆公司与征收办签订征收补偿协议后，华隆公司与合班源公司就因征收导致租赁合同终止而产生的相应补偿，双方经协商达成一致协议，为此双方签订了解约协议，该协议系双方经平等协商所作出的真实意思表示，对双方具有约束力。该协议第一条对补偿的范围和具体数额作出了明确约定，明确对合班源公司“自建、装修及搬家停业损失等给予一次性补偿”1896876元。根据对该约定内容原文的文意理解，此补偿款范围系针对合班源公司从华隆公司手中承租的全部建筑物3701.33平方米和自建的建筑物19.6平方米，包括自建建筑物的货币补偿、全部建筑物面积的装修补偿和搬家、停业补偿。该协议未约定此补偿范围不包含次承租人应得的补偿。因此，该补偿款范围包含了次承租人所承租的建筑物的相关补偿，次承租人向合班源公司主张相关补偿款，应当以合班源公司、华隆公司通过解约协议所约定的补偿款范围为限，在该补偿款范围内根据所承租的建筑物面积，结合装修实际情况进行合理分割。至于合班源公司辩称该补偿款仅是华隆公司对合班源公司的补偿，不包括次承租人应得补偿款的意见，不仅未能提供证据加以证明，且与解约协议约定内容不符，故合班源公司此辩称意见缺乏依据，一审法院不予采纳。关于解约协议所约定的补偿款1896876元，因解约协议对其组成和计算未作明确约定，故一审法院根据征收补偿协议和相关附件内容及相关征收政策，作出如下认定：1、关于合班源公司自建建筑物19.6平方米的货币补偿，评估机构出具的无证房补偿评估结果表载明，编号17建筑物面积为19.6平方米，补偿金额为11388元，故一审法院认定合班源公司自建建筑物19.6平方米的货币补偿款为11388元，此款应当归合班源公司所有。2、关于“装修及搬家停业损失”：征收补偿协议第五条明确的设备搬运费951763元，是以被征收的有证房和无证房（5921.67平方米+7046.53平方米=12968.2平方米）的总补偿款，即征收补偿协议第二条确定的11897033元为基数，按8%计算，故合班源公司所承租的全部建筑物及自建建筑物所对应的设备搬运费为273060元[（3701.33+19.6）÷12968.2×951763元]；同样计算方法，停业补偿费按5%计算为170663元；合班源公司作为华隆公司的承租人，在租赁合同无效情形下，对此两项补偿可分得50%即221860元。因此，解约协议约定的1896876元，其中装修补偿款应为1896876-221860-11388=1663628元。关于合班源公司应当给予雅聚服务部的补偿款，因双方签订的租房协议无效，一审法院根据上述认定意见，结合征收补偿协议和相关附件内容及相关征收政策，作出如下认定：1、合班源公司从第一手出租人华隆公司分得的设备搬运费和停业补偿费合计为221860元，雅聚服务部作为合班源公司的承租人，在租赁合同无效情形下，对此两项补偿可分得50%；此两项补偿款依据征收政策系按照建筑物面积对应的货币补偿款进行计算，雅聚服务部承租的建筑物面积为260平方米，故雅聚服务部可分得的此两项补偿款为7751元[260÷（3701.33+19.6）×221860÷2]。2、雅聚服务部可分得的装修补偿款：合班源公司从第一手出租人华隆公司分得的装修补偿款为1663628元，合班源公司所承租的全部建筑物和自建建筑物的面积合计为3720.93平方米（3701.33+19.6），故装修补偿单价为每平方米447元，雅聚服务部所承租建筑物面积为260平方米，相对应的装修补偿款为116220元；因征收或拆迁导致租赁合同终止的，承租人就其装修的部分有权要求出租人（同一租赁合同的主体）给予相应补偿，在租赁合同无效情形下，考虑到实施征收时服务部所承租建筑物中的装修物主要系雅聚服务部出资，合班源公司在转租给雅聚服务部前也有出资装修，故一审法院酌定该装修补偿款由服务部分得80%，即116220元×80%=92976元。3、评估机构出具的价格认证结论书附表（内容为相关设备的认证价格）明确载明，征收时雅聚服务部有监控系统1套，认证价格为9905元，而华隆公司与征收办签订的征收补偿协议第四条相关补助费用中的“其他”13844789元包含了此款。因此，合班源公司应当给予雅聚服务部监控系统补偿款9905元；此项补偿款是否包含在解约协议约定的总补偿款中，系合班源公司、华隆公司之间的争议，本案不予理涉。至于合班源公司辩称根据双方租房协议约定雅聚服务部应当向政府主张拆迁补偿，其从未取得过补偿款的意见，经查，在征收时就案涉租赁物的补偿，政府征收部门根据相关规定与产权人华隆公司进行协商并签订了征收补偿协议，雅聚服务部作为次承租人无权与政府进行协商并直接向政府主张，且在华隆公司与征收部门签订征收补偿协议后，合班源公司就相关征收补偿款的分配，已经与华隆公司签订了解约协议，且租房协议亦约定了“相关费用归乙方所有”。故合班源公司此辩称意见缺乏依据，一审法院不予采纳。综上，合班源公司应当给予雅聚服务部的补偿款合计为110632元。关于上述合班源公司应当给予雅聚服务部的补偿款110632元，华隆公司是否承担给付义务问题。华隆公司与征收办签订征收补偿协议后，征收办已经将该协议所约定的全部补偿款支付给了华隆公司。征收办支付给华隆公司的征收补偿款中，包括雅聚服务部对案涉租赁物出资形成的装修物补偿款和监控系统补偿款，以及案涉租赁物对应的设备搬运费和停业补偿费。华隆公司在与合班源公司签订解约协议后，已向合班源公司支付约定的补偿款107万元，尚有80余万元未支付。因此，华隆公司现占有的征收补偿款中，实际包含雅聚服务部应得的征收补偿利益。《中华人民共和国合同法》第二百二十五条规定，在租赁期间因占有、使用租赁物获得的收益，归承租人所有。另，在雅聚服务部提起本案诉讼前，华隆公司于2014年10月23日向雅聚服务部出具了说明1份，华隆公司在该说明中明确表示对合班源公司应补偿给服务部的款项予以扣留，雅聚服务部凭法院判决书到华隆公司“从沈志武的补偿款中提取”。此系华隆公司自愿作出的真实意思表示，实质是华隆公司对雅聚服务部作出的、具有民事责任内容的承诺，且华隆公司履行此承诺并不损害其合法利益；经质证，华隆公司对该说明的真实性和雅聚服务部的证明目的也不持异议。因此，华隆公司应当在本判决生效后将合班源公司应给予雅聚服务部的上述补偿款支付给雅聚服务部。关于雅聚服务部主张合班源公司退还2014年6月、7月的租金21667元及保证金20000元的请求。根据我国物权法和合同法的相关规定，拆迁公告发布后，租赁关系终止，双方就租金支付期限达不成补充协议的，租金计算期限原则上截止于拆迁公告日。当地政府就案涉租赁物的征收已于2014年3月26日发布了征收决定，雅聚服务部结合举证的2014年5月20日“金叶茶城”告示，陈述从该日起即开始搬离不再经营，直至当年10月全部搬离。合班源公司则陈述，雅聚服务部是在2014年10月搬走的，5月到10月只是没有经营。因此，雅聚服务部主张退还已支付的6月、7月租金的请求合法有据，但其实际支付的租金对应的租期截至到7月12日，故合班源公司应退还服务部的租金，一审法院认定为1.5个月为16250元。关于雅聚服务部主张合班源公司退还保证金20000元的请求，因双方签订的租房协议为无效合同，且因征收致租房协议已无法继续履行，故合班源公司应当向雅聚服务部退还此款，根据双方租房协议约定，此款名称应为押金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十八条、第二百二十五条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决:一、合班源公司给付雅聚服务部装修补偿款92976元、设备搬运费和停业补偿费7751元、监控系统补偿款9905元，合计110632元，此款由合班源公司和华隆公司于判决生效之日起五日内共同支付；二、合班源公司于判决生效之日起五日内退还雅聚服务部租金16250元和押金20000元；三、驳回雅聚服务部主张的其它诉讼请求。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6830元，由雅聚服务部负担3592元，合班源公司负担3238元（此款雅聚服务部已预交，由合班源公司于判决生效之日起十日内直接给付雅聚服务部)。二审中，当事人没有提交新证据。对一审认定的事实，合班源公司认为一审法院未查明《关于解除租赁合约的协议》附表中记载，就雅聚服务部承租的面积，华隆公司仅给予上诉人84135元补偿款，该点华隆公司亦予认可；因此超过该部分的补偿，雅聚服务部应向华隆公司主张。雅聚服务部认为停业损失应当按照1000元每平方米标准进行停业损失计算。一审查明的事实正确，本院予以确认。本院认为，合班源公司与雅聚服务部之间签订的租房协议，因所涉租赁物不具备产权证和建设工程规划许可证而应无效。但因政府征收时针对所涉租赁物已给予了相应的补偿，故对于征收款项，仍应参照拆迁政策并结合相关法律规定进行处理。合班源公司与华隆公司签订《关于解除租赁合约的协议》，系针对合班源公司从华隆公司手中承租的全部建筑物3701.33平方米和自建的建筑物19.6平方米给予补偿，包括自建建筑物的货币补偿、全部建筑物面积的装修补偿和搬家、停业补偿。如合班源公司因转租行为导致次承租人向其主张补偿款，亦应包含在其与华隆公司协商取得的补偿款范围内。合班源公司上诉称其与华隆公司均确认雅聚服务部所获得装修补偿为84135元，但该款项并未经雅聚服务部或拆迁部门确认，故合班源公司该项主张，依据不足。合班源公司还称该协议系其受欺诈协迫而签订，亦未提供证据证明，本院对其这一上诉理由，不予采信。一审法院结合雅聚服务部所承租的建筑物面积及装修实际情况对补偿款、设备搬运费及停业补偿等进行合理分割，并无不当。对于租金计算问题，一审已结合拆迁公告发布时间并比照租金标准，由雅聚服务部支付了6月至7月12日间租金，亦无不当。综上，合班源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6830元，由上诉人南京合班源集贸市场服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 殷源源审 判 员 孙 伟代理审判员 张卓慧二〇一七年六月二十六日书 记 员 储 娜 关注微信公众号“”