（2017）晋04民终941号
裁判日期: 2017-06-26
公开日期: 2017-07-27
案件名称
上诉人长治市贝尔电讯有限公司因与被上诉人长治市城区机关事务管理中心、原审第三人汤建伟、成宏、中国电信股份有限公司长治分公司租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
山西省长治市中级人民法院
所属地区
山西省长治市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
长治市贝尔电讯有限公司,长治市城区机关事务管理中心,汤建伟,成宏,中国电信股份有限公司长治分公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山西省长治市中级人民法院民 事 判 决 书(2017）晋04民终941号上诉人（原审被告）:长治市贝尔电讯有限公司，住所地长治市东大街105号。法定代表人：王晓雷，经理。委托诉讼代理人：王滨，山西弓平律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晚龙，男，1952年3月22日出生，汉族，系长治市贝尔电讯有限公司股东。被上诉人（原审原告）：长治市城区机关事务管理中心，住所地长治市太行东街**号。法定代表人：李向阳，主任。委托诉讼代理人：赵强，山西长兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭凯，山西长兴律师事务所律师。原审第三人：汤建伟，男，1979年4月3日出生，汉族，修理业，现住长治市城区。原审第三人：成宏，男，1974年9月27日出生，汉族，现住长治市城区。原审第三人：中国电信股份有限公司长治分公司，住所地长治市八一广场邮政大楼三层。委托诉讼代理人：赵俊杰，男，1982年7月6日出生，汉族，现住长治市城区，系该公司紫金东街营业厅店长。上诉人长治市贝尔电讯有限公司因与被上诉人长治市城区机关事务管理中心、原审第三人汤建伟、成宏、中国电信股份有限公司长治分公司租赁合同纠纷一案，不服山西省长治市城区人民法院（2016）晋0402民初1295号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人长治市贝尔电讯有限公司（以下简称贝尔电讯）的委托诉讼代理人王滨、王晚龙，被上诉人长治市城区机关事务管理中心（以下简称城区管理中心）的委托诉讼代理人赵强、郭凯，原审第三人成宏，原审第三人中国电信股份有限公司长治分公司（以下简称中国电信）到庭参加了诉讼。原审第三人汤建伟经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。贝尔电讯上诉请求:依法撤销长治市城区人民法院(2016)晋0402民初1295号民事判决书，作出公正裁决。案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：1、双方签订的《房屋租赁合同》是延续长治市城区常青办事处之前签订的合同，合同中均约定了上诉人有优先租赁权，合同一到期后双方虽然没有签订书面合同，但事实上上诉人续交了租金，合同关系自然延续；合同二、三在被上诉人起诉时尚不到交付租金的时间，故不存在上诉人不交付租金的违约情形；一审判决解除双方签订《房屋租赁合同》没有基本事实依据。2、一审判决支付转租房屋违约金43673．44元，违约金过高，虽然双方在租赁合同中约定了不得转租条款，依据最高法院关于审理房屋租赁合同司法解释的规定，出租人知道转租超过六个月的不能再主张转租无效的规定，上诉人转租行为不构成违约，违约金按照日租金的20％比例过高，请求二审法院纠正。3、一审判决支付未续租而占用房屋的违约金23857．53元没有事实及法律依据，租赁合同到期后，上诉人2015年已经支付了租金，被上诉人收取租金后，双方房屋租赁关系继续存续，故不存在未续租而占用房屋问题，故请求二审作出公正裁决，以切实维护上诉人的合法权益。城区管理中心辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求缺乏事实及法律依据，应当驳回。成宏述称，和我们关系不大。中国电信述称，和我们关系不大。汤建伟未提交书面意见。城区管理中心向一审法院起诉请求:1、判决解除原、被告签订的三份房屋租赁合同，并由被告将承租的三十三间房屋交还原告；2、判决被告支付拖欠租金136866元；3、判决被告支付擅自转租房屋转租违约金70928元；4、判决被告支付未办理续租合同而使用房屋的违约金13885元；诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，城区管理中心与贝尔电讯分别于2011年4月1日、2012年1月1日、2012年5月1日签订三份《房屋租赁合同》（以下分别简称“合同一”、“合同二”、“合同三”），由贝尔电讯承租该管理中心位于长治市紫金东街常青办事处旧办公楼临街门面房屋三十三间用于经营。因长治市城区人民政府对上述房屋实施统一管理，长治市城区机关事务管理中心和贝尔电讯于2015年7月19日对上述三份合同进行了改签，将出租方变更为长治市城区机关事务管理中心，其余合同内容与原合同一致。其中：合同一主要约定：甲方（原告）将紫金东街常青旧办公楼临街门面房一、二层共二十间房屋出租给乙方（被告）使用。租赁期限为2011年1月1日至2015年12月31日；2011年至2013年年租金为120000元；2014年年租金为135000元；2015年年租金为140000元；租金由乙方在每年的12月1日前一个月将租赁费交纳甲方。乙方擅自转租、分租、联营、入股、拖欠租金1个月或空置2个月等，甲方可以终止合同，收回房屋。乙方擅自转租，甲方终止合同时或者租赁期限届满乙方未办理续租合同而继续使用承租房屋的，乙方按约定租金的20%/天支付违约金。租赁期间由乙方修缮房屋。经甲方同意，乙方可对房屋进行装饰，装饰物在租赁期满后归甲方所有。合同二主要约定：甲方将紫金东街常青旧办公楼临街门面房一层七间及二层五间共十二间房屋出租给乙方使用。租赁期限为2012年1月1日至2016年12月31日；2015年年租金为125000元；2016年年租金为130000元；租金由乙方在每年的12月1日前一个月将租赁费交纳甲方。其它约定内容与合同一一致。合同三主要约定：甲方将紫金东街常青旧办公楼临街门面房一层一间房屋出租给乙方使用。租赁期限为2013年1月1日至2017年12月31日；2015年年租金为5000元；2016至2017年年租金为6000元；租金由乙方在每年的12月1日前一个月将租赁费交纳甲方。其它约定内容与合同一一致。2015年11月12日，贝尔电讯与中国电信签订《紫金东街营业厅房屋租赁合同》，由贝尔电讯将其承租的原告所有的紫金东街道75号门面房一楼出租给中国电信作为营业厅使用。2016年3月18日原告向被告催收租赁费时，发现被告将一楼部分门面房转租给第三人汤建伟开设1小时手机服务连锁店。2016年5月28日，贝尔电讯与成宏签订《合作经营协议》由贝尔电讯将其承租的原告所有的紫金东街道79号门面房作为投资与成宏合作经营，合作期限为2016年6月1日至2016年12月31日。2016年3月18日、4月6日，原告两次书面通知被告缴纳租金。2016年6月8日原告以被告擅自转租、分租为由通知贝尔电讯要求解除房屋租赁合同。原、被告签订的合同一的租赁期限届满后，被告未交纳租金，现仍占有使用。截止2016年11月7日，被告尚欠原告三份合同项下租赁费235167.12元、产生转租违约金61111.24元、产生未办理续租合同而使用房屋的违约金23857.53元，被告转租获利205000元。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。附解除条件的合同，自条件成就时失效。本案中，双方约定了原告可以终止合同的条件。租赁期间，被告未经原告同意擅自将租赁物转租给中国电信、将租赁物作为投资与成宏合作经营、拖欠租赁费的行为构成违约，解除合同条件成就，故原告要求解除双方所签订的租赁合同、支付拖欠租金腾退房屋的请求，于法有据，予以支持。即支付租金23516712元(合同一的约定年租金140000元÷365×违约天数即2016年1月1日至11月7日的311天+合同二的约定年租金130000元÷365×违约天数即2016年1月1日至11月7日的311天+合同三的约定年租金6000元÷365×违约天数即2016年1月1日至11月7日的31l天)。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定时违约产生的损失赔偿额的计算方法。原、被告签订合同约定，被告构成违约，应按约定租金的20％／天支付违约金，现被告构成违约，因此，原告要求被告依约支付违约金的请求，符合双方约定和法律规定，予以支持。即支付转租违约金43673．44元(合同一的约定年租金140000元÷365×违约天数即2015年l2月1日至2016年11月7日的342天x20％+合同二的约定年租金130000元÷365×违约天数即2016年3月18日至2016年11月7目的234天×20％+合同三的约定年租金6000元÷365×违约天数即2016年3月18目至2016年1月7日的234天×20％)；未办理续租而使用房屋的违约金23857．53元(合同一的约定年租金140000元÷365×违约天数即2016年1月1日至11月7日的311天×20％)。租赁期间，承租人应当按照约定支付租金。被告以双方约定支付租金的时间为每年的12月1日前一个月，原告现提起诉讼要求支付租金不符合约定为由，主张租金交纳期限尚未届满，而合同一的租赁期限已于2015年12月31日届满，故被告的该项辩称理由不成立，不予采纳。被告以其未及时交纳租赁费的原因是原告未及时修缮房屋，违约在先所导致进行抗辩，因双方约定被告承担租赁期间房屋的修缮义务，故被告的该项抗辩理由，不符合双方约定，亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十六条之规定，判决：一、解除原告长治市城区机关事务管理中心与被告长治市贝尔电讯有限公司就长治市紫金东街常青办事处旧办公楼临街门面房屋三十三间的《房屋租赁合同》。二、被告长治市贝尔电讯有限公司、第三人汤建伟、成宏、中国电信股份有限公司长治分公司于本判决生效后十五日内将上述房屋腾退给原告长治市城区机关事务管理中心。三、被告长治市贝尔电讯有限公司于本判决生效后十五日内向原告长治市城区机关事务管理中心支付实际使用租赁房屋期间的约定租金235167.12元。四、被告长治市贝尔电讯有限公司于本判决生效后十五日内向原告长治市城区机关事务管理中心支付转租房屋违约金43673.44元。五、被告长治市贝尔电讯有限公司于本判决生效后十五日内向原告长治市城区机关事务管理中心支付未续租而占用房屋的违约金23857.53元。案件受理费4625元，由被告长治市贝尔电讯有限公司承担。二审查明的事实与原审认定的事实一致。本院认为，本案二审围绕上诉人的上诉请求及事实与理由进行审理。上诉人贝尔电讯与被上诉人城区管理中心签订的租赁房屋合法有效双方均按合同履行义务，上诉人贝尔电讯在合同租赁期间未经出租人同意擅自将租赁房屋转租给本案第三人用于营营，上诉人的转租行为已构成违约，符合双方合同约定的解除条件。原审判决解除双方签订的房屋租赁合同并按照该合同约定比例支付因违约而产生的各项违约金并无不当，本院不予支持。综上，上诉人上诉理由不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费4625元，由上诉人长治市贝尔电讯有限公司承担4625元。本判决为终审判决。审判长 范进斌审判员 常旭光审判员 王成立二〇一七年六月二十六日书记员 解改娣 百度搜索“”